上半年广西房地产估价师制度与政策闲置土地考试题.doc

2015年上半年广西房地产估价师《制度与政策》：闲置土地考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、《城市房地产管理法》规定，商品房预售应向县级以上人民政府__管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

A．房产和土地

B．规划

C．土地

D．房产
2、在利用收益法评估房地产的市场价值时，采用的折现率是。

A：社会一般收益率

B：社会最低收益率

C：某个投资者所要求的最低收益率

D：某个投资者所要求的最高收益率

E：工业用地的监测点评估价格
3、企业所得税实行比例税率，其税率是。

A：10％

B：18％

C：25％

D：33％

E：执行层的组织协调
4、用成本法估价房地产时，房屋现值=__。

A．房屋重置价格-房屋年折旧额

B．房屋重置价格×房屋成新度

C．房屋重置价格-年折旧额×耐用年限

D．房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限
5、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10％时，需求量变化百分比分别为30％、10％、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是。

A：富有弹性、单一弹性、缺乏弹性

B：完全弹性、单一弹性、完全无弹性

C：完全弹性、单一弹性、缺乏弹性

D：富有弹性、单一弹性、完全无弹性

E：工业用地的监测点评估价格
6、按规定折扣率以低于券面价值的价格发行，到期按照券面价值偿还的债券是。

A：贴现债券

B：附息债券

C：抵押债券

D：浮动利率债券

E：执行层的组织协调
7、A住宅小区的住宅建筑基底总面积是12500，而该小区的住宅用地面积是50000，该小区的住宅建筑净密度是。

A：20％

B：25％

C：50％

D：60％

E：执行层的组织协调
8、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12％，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款．如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为。

A：12％

B：19．27％

C：17．18％

D：27．10％

E：借款合同
9、在影响房地产价格的各因素中，“城市化”属于__。

A．社会因素

B．环境因素

C．人口因素

D．行政因素
10、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5％、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为。

A：9．00％

B：8．05％

C：30．00％

D：7．52％

E：借款合同
11、物业管理是一种__的管理。

A．企业化

B．人性化

C．辅助型

D．引导型
12、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的（）。

A．30%～40%

B．40%～50%

C．50%～60%

D．60%～70%
13、收益法是以为基础的。

A：替代原理

B：预期原理

C：收益递增递减原理

D：均衡原理

E：工业用地的监测点评估价格
14、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为780元／㎡，安装工程直接费为450元／㎡(其中人工费为50元／㎡)，装饰装修工程直接费为900元／㎡(其中人工费为45元／㎡)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15％，安装工程综合费率为安装工程人工费的75％，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72％，税金为3.5％，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为元／㎡。

A：2204.55

B：2397.99

C：3237.60

D：3345.64

E：工业用地的监测点评估价格
15、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：以为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。

A：居住

B：自住

C：生活

D：营利

E：执行层的组织协调
16、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是。

A：在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格

B：在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格

C：在房地产旧场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格

D：比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价

E：工业用地的监测点评估价格
17、若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为。(2009年试题)

A：5.77%

B：6.00%

C：10.00%

D：14.40%

E：借款合同
18、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为__。

A．12.45%

B．10.26%

C．11.98%

D．9.68%
19、原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》规定，行政裁决规定的搬迁期限不得少于天。

A：7

B：10

C：15

D：30

E：房地产估价机构必须加盖公章
20、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接到通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人。

A：有权退房，但应承担违约责任

B：有权要求开发公司承担违约责任

C：有权要求开发公司赔偿损失

D：无权退房

E：执行层的组织协调
21、某写字楼的建筑面积为，可出租面积系数为80％，公用建筑面积系数为15％，则该写字楼出租单元内建筑面积是。

A：5．2

B：6．4

C：6．8

D：7．6

E：借款合同
22、《中华人民共和国物业管理条例》属于。

A：房地产的法律

B：房地产的行政法规

C：房地产的部门规章

D：房地产的规范性文件

E：房地产估价机构必须加盖公章
23同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是（）。

A．富有弹性、单一弹性、缺乏弹性

B．完全弹性、单一弹性、完全无弹性

C．完全弹性、单一弹性、缺乏弹性

D．富有弹性、单一弹性、完全无弹性
24、某临街深度30.48%(100ft)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%(50ft)、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。

A．1200

B．1150

C．1100

D．1050
25、注册房地产估价师有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满日前，按照《注册房地产估价师管理办法》规定的程序申请延续注册。

A：10

B：20

C：30

D：60

E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、一笔贷款，实际利率是10%，每两年一计息，则其名义利率是（）。

A．10%

B．9.5%

C．11%

D．10.65%
2、居住区的用地根据不同的功能要求，一般可分为__。

A．住宅用地

B．公共服务设施用地

C．道路用地

D．绿化用地

E．军事用地
3、保险合同的当事人有。

A：被保险人

B：受益人

C：保险人

D：投保人

E：保险代理人
4、根据《房产测量规范》的规定，下列项目中计算一半建筑面积的是__。

A．无顶盖的室外楼梯

B．无柱的雨篷

C．无顶盖的阳台

D．房屋之间无上盖的架空通廊
5、房地产估价委托合同的内容一般包括。

A：估价对象

B：估价目的

C：估价师

D：估价报告日期

E：委托人的协助义务
6、房产分户图表示的内容有。(2004年房地产经纪人相关知识试题)

A：控制点

B：房屋权界线

C房屋附属设施

D：房屋产权面积

E：门牌号
7、按负担室内负荷所用的介质分类，空调系统可分为。

A：空气一水系统

B：全空气系统

C：全水系统

D：冷剂系统

E：集中式系统
8、下列关于抵押的表述中，不正确的是__。

A．抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人

B．在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》

C．因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足

D．抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押的房地产
9、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括__。

A．估价目的、估价原则、估价对象

B．估价目的、估价原则、估价时点

C．估价原则、估价对象、估价时点

D．估价目的、估价对象、估价时点
10、根据投资的对象，房地产投资可以分为__。

A．房地产开发投资和购买投资

B．土地投资和房屋投资

C．建筑材料投资和土地投资

D．生产投资和经营投资
11、从投资的角度看，资金时间价值的大小并不取决于__。

A．投资利润率

B．投资额大小

C．风险因素

D．通货膨胀率
12、在划分路线价区段时，应符合的条件包括（）。

A．形状相似

B．在同一条街道上只有一个路线价区段

C．面积接近

D．地块相连

E．可及性相当
13、某开发公司需征用100亩耕地，该块耕地征用前三年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准应支付__万元土地补偿费。

A．30

B．40

C．60

D．70
14、运用市场法估价的操作步骤一般可分为。

A：搜集交易实例

B：选取可比实例

C：对可比实例的市场价格进行适当的处理

D：对可比实例的成交价格进行适当的处理

E：求取比准价格
15、关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有。

A：注册房地产估价师可以盖个人印章不签名

B：注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章

C：至少有两名注册房地产估价师签名

D：法定代表人或执行合伙人必须签名

E：房地产估价机构必须加盖公章
16、按物业产权归属，物业管理的委托方有。

A：房地产开发企业

B：房地产管理企业

C：公房出售单位

D：业主委员会

E：业主大会
17、成功的房地产租售一般包括__。

A．为使潜在的购买者或租户了解物业状况而进行的宣传沟通阶段

B．就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段

C．不毁其双方的利益，做到公平交易

D．把握全过程的信息，掌握全局

E．双方协商一致后的签约阶段
18、甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。

A．若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元

B．若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元

C．若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元

D．若乙地块临街深度为100ft，则其总价为1 10万元

E．若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元
19、商业辐射区域分析包括。

A：可能的顾客流量

B：消费者行为、喜好和偏爱

C：购买能力分析

D：区域优势

E：消费导向
20、市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取未来房地产的价格，通常把市场法求得的价格简称为__。

A．市场价格

B．比准价格

C．理论价格

D．评估价格
21、目前，住房公积金管理中心对住房公积金收支业务一般采用原则进行核算。

A：双项财政制

B：单项财政制

C：权责发生制

D：权责利用制

E：执行层的组织协调
22、房地产开发项目投资中其他工程费用包括。

A：可行性研究费

B：临时用地费

C：场地平整费

D：施工执照费

E：竣工图编制费
23、物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（）。

A．零售商的财务能力

B．零售商需要的服务

C．零售商组合与位置分配

D．零售商的声誉
24、下列关于各资质等级房地产估价机构注册资本或出资额，表述正确的是。

A：一级资质有限责任公司的注册资本人民币为200万元以上

B：一级资质合伙企业的出资额人民币为120万元以上

C：二级资质有限责任公司的注册资本人民币为100万元以上

D：二级资质合伙企业的出资额人民币为60万元以上

E：三级资质有限责任公司的注册资本人民币为30万元以上，合伙企业的出资额人民币为10万元以上
25、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括__等。

A．图书馆

B．钢铁厂

C．空置的写字楼

D．单纯的建筑物

E．加油站