云南省房地产估价师经营与管理成本控制考试题.doc

云南省2015年房地产估价师《经营与管理》：成本控制考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、金融是货币资金的融通，其中融通的主要对象是__。

A．债券

B．股票

C．货币和货币资金

D．黄金
2、房产分户图的比例尺一般为__。

A．1:100

B．1:200

C．1:500

D．1:8000
3、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是__。

A．单元估算法

B．单位指标估算法

C．工程量近似匡算法

D．概算指标法
4、某幢大厦的房地总价值为5000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值为500万元。按房地价值分摊方法计算甲、乙两公司占有的土地份额为（）。

A．20%

B．10%

C．30%

D．40%
5、某宗房地产若采用市场比较法估价得出了四个估价结果：即1280元/m2，1220元/m2，1240元/m2， 1230元/m2，现决定采用中位数，则其估价结果为__元/m2。

A．1230

B．1235

C．1240

D．1242.5
6、运用假设开发法一定要搞清楚城市规划设计条件，这主要是为__服务的。

A．估算开发成本

B．选择最佳用途

C．确定最佳开发利用方式

D．估算房地产开发完成后的价值
7、下列房屋不得出租。

A：依法取得《房屋所有权证》的

B：权属无争议的

C：共有房屋，取得共有人同意的

D：属于违章建筑的

E：执行层的组织协调
8、已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为__。

A．12.55%

B．12.68%

C．14.75%

D．15.01%
9、下列表述不符合房地产广告要求的是。

A：房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有权或者使用权的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间

B：房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当

C：房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明

D：房地产广告中可以利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果

E：房地产估价机构必须加盖公章
10、某开发商向银行申请了年利率为6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为__万元。

A．6.00

B．7.05

C．7.59

D．13.59
11、估价报告有效期应从起计．【2003年考题】

A：估价时点

B：估价作业期

C：出具估价报告之日

D：签订估价委托合同之日

E：工业用地的监测点评估价格
12、对房屋评估结果的鉴定作为裁决的依据，鉴定时间__计入裁决时限。

A．必须

B．应

C．宜

D．不
13、预计某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A．312.5

B．250

C．562.5

D．812.5
14、房地产市场波动，房地产价格水平及其变动，从经济学上来讲，是由房地产的__这两种力量共同作用的结果。

A．供需与价格

B．需求与价格

C．供给与价格

D．供给与需求
15、已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是（）。

A．0.5%

B．6%

C．6.16%

D．6.19%
16、下列财务报表中，储存基础性数据的是。

A：辅助报表

B：资产负债表

C：资金来源与运用表

D：现金流量表

E：借款合同
17、下列关于房地产拍卖竞买人条件，表述错误的是，。

A：中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织都可以作为房地产拍卖标的的竞买人

B：在国家允许的范围内，房地产竞买人不可以是境外的自然人或法人

C：对于集体土地上建成的房屋，居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人

D：对于集体土地上建成的房屋，非居住房屋竞买人为房屋所在地乡镇范围集体经济组织或者个体经营者

E：执行层的组织协调
18、报酬率也称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率内部收益率的比率。

A：同价值

B：同收益

C：同性质

D：同类型

E：工业用地的监测点评估价格
19、在实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的。

A：中位数

B：简单算术平均数

C：众数

D：加权算术平均数

E：工业用地的监测点评估价格
20、下列关于合伙的法律特征说法不正确的是__。

A．合伙是合伙人的集合，在人格、权利义务和民事责任上都具有相对的独立性

B．其团体性没有法人强

C．合伙人对合伙承担无限连带责任是合伙这种团体区别于法人的最大特点

D．合伙制度中的团体形式在合伙组织和个人之间画一条清楚的界限
21、下列关于给水系统的升压设备，表述不正确的是。

A：屋顶水箱常用钢板焊接制成圆形或方形

B：城市给水系统常采用低压制，一般只能供十层以下用水

C：离心式水泵一般设于底层或地下室大泵房内

D：气压给水装置的缺点是水压变化大、效率低、能耗较多，供水安全性不如屋顶水箱可靠

E：执行层的组织协调
22、土建工程、给排水工程、照明工程估算时，按建筑平方米造价乘以工程量得到单项工程投资，这种估算的方法叫做。

A：单元估算法

B：单位指标估算法

C：工程量近似匡算法

D：概算指标估算法

E：借款合同
23、某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20%，销售税费率为6%，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价格为__万元。

A．5286.72

B．7552.45

C．9939.23

D．14198.90
24、房地产的经济寿命是指物业开始使用至的时刻。

A：收益为零

B：产生的收益超过其使用成本

C：净收益为零

D：收益率小于基准收益率

E：借款合同
25、房屋面积测算的内容不包括__。

A．房屋建筑面积

B．房屋使用面积

C．共有建筑分摊面积

D．房屋占地面积
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、农民集体的范围有__。

A．队农民集体

B．村农民集体

C．乡农民集体

D．镇农民集体

E．县农民集体
2、投资基金的创立和运行涉及四方

A：政府

B：投资人

C：发起人

D：管理人

E：托管人
3、完全竞争的市场，必须同时具备的条件是。

A：市场上有足够多的生产者和消费者

B：市场上的产品是同质的

C：任何一个生产者(或消费者)既是价格的接受者，又是价格的决定者

D：资源完全自由流动

E：市场信息是完全畅通的
4、关于实际利率和名义利率的谎法，错误的是__。

A．名义利率对应一年中计息周期的单利计息

B．实际利率对应一年中计息周期的复利计息

C．实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值

D．当计息周期为”月”时，实际利率小于名义利率
5、是企业的净利润与销售收入净额的比率。

A：资产报酬率

B：销售净利率

C：销售毛利率

D：股东权益报酬率

E：执行层的组织协调
6、根据《房屋登记办法》，可以办理预告登记的有。

A：预购商品房设定抵押

B：在建工程设定抵押

C：房屋所有权转让

D：房屋所有权设定抵押

E：购买预售商品房
7、由于通货膨胀会对投资收益产生影响，所以投资者在进行投资分析时，通常要用作为评价指标。

A：较高的期望投资回报率

B：较高的实际投资回报率

C：较低的期望投资回报率

D：较低的实际投资回报率

E：借款合同
8、根据所有权的结构，房地产企业可以分为（）。

A．独资企业

B．房地产投资信托公司

C．有限责任合伙企业

D．无限责任公司

E．一般合伙企业
9、收益性房地产的价值高低主要取决于。

A：已经获得净收益的大小

B：未来获得净收益的风险

C：未来获得净收益的大小

D：目前总收益的大小

E：未来获得净收益期限的长短
10、刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为__元。

A．2363.64

B．2600.00

C．3818.18

D．4200.00
11、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现__的情形。

A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%

B．可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%

C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071

D．可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933
12、下列关于拆迁强制执行的要求，说法正确的是。

A：未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁

B：拆迁入未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，可以实施强制拆迁

C：强制拆迁时，应当组织街道办事处(居委会)、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由人民法院对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全

D：行政强制拆迁应当严格依法进行

E：申请强制拆迁必须提供行政强制拆迁申请书、裁决调解和裁决书、被拆迁人不同意拆迁的理由、被拆迁房屋的证据保全公证书等7个方面要件
13、风险估计与评价常用方法有__。

A．幕景分析法

B．调查和专家打分法

C．蒙特卡洛法

D．智暴法

E．德尔菲法
14、不属于影响消费者购买因素的是（）。

A．经济因素

B．社会因素

C．个人因素

D．理性因素
15、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是__。

A．待开发房地产开发建设开始时的具体日期

B．待开发房地产建设发包日期

C．取得待开发房地产的日期

D．房地产开发完成并投入使用的日期
16、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有__。

A．房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人

B．房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节

C．房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001m，但面积确定最后取至小数点后两位，即0.01m2

D．临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权

E．房地产权属登记为房地产权利动态登记
17、关于需求弹性和需求弹性系数的要点，下列描述错误的是__。

A．需求弹性是指价格变动引起的需求量变动的程度，即需求量变动对价格变动的反应程度

B．需求弹性系数是需求量变动比率与价格变动比率的比值，这样可以排除计量单位的影响

C．需求弹性系数都为负值，所以取其绝对值来表示变动程度的大小

D．同一条需求曲线上不同点的需求弹性系数大小并不一定相同
18、某房地产估价机构投保的险种有：①火灾保险，②社会养老保险，③预防公害保险，④失业保险，⑤人身伤害保险，⑥运输工具保险，⑦劳动工伤保险，⑧统筹医疗保险。其中属于社会保险的险种有种。

A：3

B：4

C：5

D：6

E：执行层的组织协调
19、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于__

A．房地产具有开发或再开发潜力

B．将预期原理作为理论依据

C．正确判断了房地产的最佳开发方式

D．正确量化了已经获得的收益和风险

E．正确预测了未来开发完成后的房地产价值
20、已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿利率为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣为0.5%，则报酬率为__。

A．7.78%

B．8.28%

C．13.21%

D．14.21%
21、下列选项中，属于违法建设的工程有__。

A．未取得建设工程规划许可证的建设工程

B．临时建设工程

C．违反建设工程规划许可证规定的建设工程

D．城市规划行政主管部门不按照法律规定批准建设的项目

E．擅自变更批准的规划设计图纸的建设工程
22、对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的（）指标的计算非常重要。

A．借款偿还期

B．利息备付率

C．流动比率

D．偿债备付率

E．速动比率
23、运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于__。

A．开发费用的正确预测

B．最佳开发利用方式的选取

C．正确地预测未来开发完成后的价值

D．开发利润的客观预测

E．开发时间的准确预测
24、2005年，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得一宗城镇商住综合用地，面积35亩，出让价185万元／亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2005年2月起计。甲公司用该宗土地上的在建工程进行抵押贷款。2006年3月12日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为。

A：无效应价

B：有效应价

C：可以成交的价格

D：不确定

E：停止侵害
25、建筑物的物质折旧包括。

A：功能衰退

B：正常使用的磨损

C：环境恶化

D：意外的破坏损毁

E：经济衰退