上海上半年房地产估价师制度与政策确定房地产开发项目的原则模拟试题.doc

上海2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：确定房地产开发项目的原则模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级，其中四级资质注册资本应在__万元以上。

A．100

B．800

C．2000

D．5000
2、某写字楼持有5年后出售，持有期内年平均有效毛收入为400万元，运营费用率为30％，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6％，无风险报酬率为6％，预计风险报酬为无风险报酬的25％。该写字楼目前的价格为万元。

A：5061．44

B：5546．94

C：5562．96

D：6772．85

E：工业用地的监测点评估价格
3、根据各地房地产收益率水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于__的租金。

A．5年

B．50个月

C．100个月

D．10个月
4、商品房买卖合同约定房屋套内建筑面积为100m2，对房屋面积误差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为__m2的，购房人有权退房。

A．96

B．98

C．102

D．103
5、美国某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2/28”。第一年和第二年的年利率为7.5%，两年后的年利率调整为8.5%，则该家庭在第28个月的月还款额为美元。(2008年试题)

A：1250

B：1398

C：1416

D：1562

E：借款合同
6、业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的是。

A：物业管理合同

B：前期物业服务合同

C：后期物业服务合同

D：物业服务合同

E：执行层的组织协调
7、若估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是。

A：谨慎价值

B：市场价值

C：快速变现价值

D：投资价值

E：工业用地的监测点评估价格
8、城市基本地形图的复测周期一般年。

A：3~5

B：3~10

C：5一10

D：5~20

E：执行层的组织协调
9、下列不属于土地增值税扣除项目的是。

A：取得土地使用权时所支付的金额

B：土地开发成本、费用

C：建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格

D：与转让房地产无关的税金

E：执行层的组织协调
10、某可比实例价格为2000元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下，则区域因素修正后的价格应为（）元/m2。

A．2000

B．1900

C．2100

D．1905
11、业主公约由__制定并修改。

A．业主大会

B．业主委员会

C．一半以上业主

D．全体业主和物业管理企业共同
12、采用收益法测算房地产价格时，公式表示。

A：房地产净收益按一固定数额逐年递增

B：房地产净收益按一固定数额逐年递减

C：房地产净收益按一固定比率逐年递增

D：房地产净收益按一固定比率逐年递减

E：工业用地的监测点评估价格
13、运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用的估计值。

A：正常

B：较低

C：平均

D：较高

E：工业用地的监测点评估价格
14、下列关于住房公积金的表述中，正确的是__。

A．每年的1月1日为职工住房公积金的结息日

B．住房公积金的缴存比例一般不得低于5%，原则上不得超过15%

C．职工装修自住住房时可以提取本人住房公积金账户内的存储余额

D．个人住房公积金的利息所得与个人普通存款的利息所得有区别，应免征个人所得税
15、运用收益法估价一般可以分为__四个步骤进行。 ①求取报酬率或资本化率、收益乘数；②预测估价对象的未来收益；③搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料；④选用合适的收益法公式计算收益价格。

A．①②③④

B．②③④①

C．③②①④

D．③①②④
16、某地块为一带有陈旧建筑物200 ㎡的空地，地价为2 500元／㎡，面积为400㎡。拆除建筑物费用为150元／㎡，残值50元／㎡。则该地块总价为万元。

A：98

B：52

C：54

D：103

E：工业用地的监测点评估价格
17、根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类，即便利品、选购品和特殊品。

A．购买习惯

B．购买心理

C．购买动机

D．购买行为
18、某期房1年后能投入使用，与其类似的现房价格为5000元／㎡，出租的年总收益为500元／㎡，管理费用等其他支出为100元／㎡。假设折现率为10％，风险补偿为现房价格的3％，则该期房目前的价格是元／㎡。

A：4395

B：4486

C：4636

D：4850

E：工业用地的监测点评估价格
19、根据__的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。

A．房地产交易方式

B．房地产交易顺序

C．房地产交易目的

D．房地产类型
20、决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是__。

A．满足购买者使用要求

B．购买者支付能力

C．物业预期收益

D．物业用途
21、下列表述不符合房地产广告要求的是。

A：房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有权或者使用权的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间

B：房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当

C：房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明

D：房地产广告中可以利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果

E：房地产估价机构必须加盖公章
22、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为__。

A．房地产平均价格

B．房地产中位数价格

C．房地产价格指数

D．房地产同质价格
23、以下估价方法求得的价值更趋向于最高买价的是__。

A．收益法

B．成本法

C．假设开发法

D．市场法
24、在按建筑物的层数分类中，普通办公楼属于。

A：低层建筑

B：多层建筑

C：中高层建筑

D：高层建筑

E：执行层的组织协调
25、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于__风险。

A．信用

B．管理

C．法律

D．操作
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、关于实际利率和名义利率的谎法，错误的是__。

A．名义利率对应一年中计息周期的单利计息

B．实际利率对应一年中计息周期的复利计息

C．实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值

D．当计息周期为”月”时，实际利率小于名义利率
2、当房地产的需求和供给同方向变化，且供给增加小于需求增加，则均衡价格和均衡交易量的变化分别是__。

A．不变和减少

B．上升和减少

C．下降和不变

D．上升和增加。
3、下列划拨建设用地使用权应采取土地出让或出租方式处置的包括。

A：继续作为城市基础设施用地的

B：国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的

C：国有企业改组为股份合作制的

D：国有企业租赁经营的

E：非国有企业兼并国有企业的
4、李某的月均收入为4500元，购买小汽车每月须偿还的贷款额为800元，住房抵押贷款月偿还款为1440元，每月支出的物业管理费用为120元。李某的所有债务与收入比是。

A：32．00％

B：34．67％

C：49．78％

D：52．44％

E：借款合同
5、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为__。

A．1.05

B．0.95

C．0.98

D．1.03
6、下列风险中，属于房地产投资系统风险的有__。

A．市场供求风险

B．变现风险

C．利率风险

D．时间风险

E．资本价值风险
7、非经济特区A市B房地产开发公司于2008年3月1日在A市城市规划区内开始开发建设顺丰住宅小区。2010年3月，A市B房地产开发公司由于自身管理工作原因，无法归还开发建设顺丰住宅小区时在A市D商业银行的贷款1200万元。2010年3月20日，D商业银行委托A市E拍卖行，拍卖B房地产开发公司办公综合大楼。2010年4月25日，该办公综合大楼被人民法院依法冻结。随后D商业银行和E拍卖行共同委托具有一级资质的F房地产估价有限公司，对该办公综合大楼进行了评估，评估总价为2000万元。经与D商业银行协商，并明确B房地产开发公司办公综合大楼的保留价为2000万元，起拍价为1800万元。最终A市C化工公司以2200万元的价格竞买成功。此背景中的拍卖，按照其性质应属于。

A：房地产拍卖

B：强制拍卖

C：不动产拍卖

D：有保留价拍卖

E：由于其他经济原因(非银行诉讼)法院裁定强制拍卖已经被抵押给银行的房地产，应通知抵押权人，或解除抵押，或根据国家规定的拍卖标的拍卖金额的受偿顺序受偿
8、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是分析的目的。

A：盈亏平衡

B：敏感性

C：风险

D：概率

E：借款合同
9、在下列情況下职工可以提取住房公积金。

A：购买商业门市

B：大修自住住房

C：偿还购房贷款本息时

D：房租超出家庭工资收入规定比例时

E：职工丧失缴存条件
10、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（）。

A．变动成本的设

B．销售收入的不同

C．固定成本的设置

D．平衡点的设置
11、运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括__等。

A．统一采用总价

B．统一采用单价

C．统一币种和货币单位

D．统一面积内涵

E．统一付款方式
12、临界点分析和保本点分析的主要差异在于__。

A．变动成本的设置

B．平衡点的设置

C．同定成本的设置

D．产销售量的不同
13、银行对个人发放在房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（）。

A．操作风险

B．法律风险

C．信用风险

D．管理风险
14、对今年参加全国房地产估价师执业资格考试的人员进行统计，则。

A：全部参加考试人员为总体单位

B：全部参加考试人员为统计总体

C：你作为考生是总体单位

D：你作为考生是个体

E：你的年龄是一个品质标志
15、甲房地产开发公司依法取得一宗城镇商住综合用地，2008年5月1日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。该项目2008年5月1日估价时点的房地产抵押价值为万元。

A：

B：6000

C：6475

D：8000

E：执行层的组织协调
16、在建筑构造中，按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是。

A：沉降缝

B：伸缩缝

C：温度缝

D：防震缝

E：执行层的组织协调
17、下列关于物业管理的含义，表述正确的是。

A：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境工生和秩序的活动

B：物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的

C：物业管理活动的依据是《商品房买卖合同》

D：物业管理活动的依据是物业服务合同

E：物业管理的内容是对物业进行维修养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护
18、房屋征收范围确定后，在征收范围不得实施的行为有。

A：买卖房屋

B：租赁房屋

C：新建房屋

D：改建房屋

E：改变房屋用途
19、从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是__。

A．不等价的

B．等价的

C．有时等价，有时不等价

D．无从判断
20、由房地产估价师本人申请的注册种类有。

A：初始注册

B：变更注册

C：延续注册

D：注销注册

E：撤销注册
21、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。

A．位置固定性

B．各异性

C．适应性

D．相互影响性
22、下列影响消费者行为的因素中，属于消费者心理因素的是。

A：使用者地位

B：购买动机

C：对渠道的信赖度

D：对价格的敏感程度

E：借款合同
23、由于通货膨胀会对投资收益产生影响，所以投资者在进行投资分析时，通常要用作为评价指标。

A：较高的期望投资回报率

B：较高的实际投资回报率

C：较低的期望投资回报率

D：较低的实际投资回报率

E：借款合同
24、某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为__。

A．5.00%

B．7.50%

C．18.36%

D．28.85%
25、土地使用税的课税对象是范围内的土地。

A：城市

B：县城

C：建制镇

D：工矿区

E：农村