清溪现代茶叶产业园项目建设可行性研究报告.doc

清溪现代茶叶产业园目可行性研究报告目 录第一章 总 论11.1 项目概况11.2 可行性研究报告的范围与依据21.3 主要建设内容及规模41.4 研究结论4第二章 项目建设背景62.1 项目提出的背景62.2 项目建设的重要性与必要性9第三章 市场预测133.1 国际茶叶市场133.2 国内茶叶市场143.3 竞争能力分析143.4 价格分析预测163.5 销售策略和营销模式16第四章 项目选址及建设条件204.1 项目选址204.2 项目建设条件21第五章 项目总体方案设计275.1 指导思想275.2 规划原则275.3 功能定位305.4 建设范围315.5 建设目标315.6 总体规划方案32第六章 项目工程方案336.1 茶叶项目工程方案336.2 养殖项目工程方案406.3 旅游观光休闲项目工程方案436.4 道路工程456.5 给排水及循环水工程456.6 附属工程46第七章 环境保护477.1 环境影响477.2 环境保护与治理措施487.3 评价49第八章 节能分析518.1 节能依据518.2 电气518.3 给水排水518.4 通风52第九章 消防及职业安全卫生539.1 消防539.2 职业安全卫生及劳动保护56第十章 项目实施进度及招标方案5910.1 项目进度计划建议5910.2 项目实施进度计划6110.3 项目招标方案62第十一章 企业组织与劳动定员6510.1 企业组织架构及工作制度6510.2 劳动定员6610.3 人员培训66第十二章 投资估算与资金筹措6812.1 编制依据6812.2 项目投资估算6812.3 资金筹措73第十三章 财务评价7413.1 财务评价计算依据7413.2 成本及成本总费用估算7413.3 盈利能力分析7513.4 盈亏平衡分析7613.5 财务评价结论76第十四章 社会效益评价7814.1 项目对社会的影响分析7814.2 项目对社会效益的影响分析79第十五章 结论与建议82II第一章 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称清溪现代茶叶产业园赣州清溪茶叶生态园建设项目1.1.2 项目承办单位概况单位名称：赣州清溪茶叶有限公司；法人代表：邝素明；联 系 人：邝素明；联系电话：[phone]；公司简介：赣州清溪茶叶有限公司是专业从事优质茶叶生产加工的民营企业。公司注册资本为500万元，拟在赣州市上犹县油石乡清溪村征地1300亩、投资2265万元建设赣州清溪茶叶生态园。赣州清溪茶叶有限公司内部设行政部、生产部、财务部、采供部、设备部、销售部、质检及技术研发部，计划招收员工86人，其中大中专毕业生10人以上，高级工程师1人，经济师1人，会计师1人，工程师3人，技术员18人。同时，赣州清溪茶叶有限公司配置先进的工艺设备和检测手段。内部以现代企业的管理模式，规范运作。赣州清溪茶叶有限公司特别注重食品安全工作，全面运行前开展食品安全、HACCP、知识产权等方面的全员职工培训。为确保原料、成品的品质安全，赣州清溪茶叶有限公司建立严格的生产技术控制流程，制定较高水平的质量控制标准，技术研发部将设立企业技术中心，在对优质茶叶的生产、加工进行检测、控制和技术指导的同时，开展新产品、新技术的研发工作，以使企业具有一定的创新能力、使产品保持较强的市场竞争力。1.1.3 项目建设地点赣州市上犹县油石乡清溪村。1.2 可行性研究报告的范围与依据1.2.1 研究报告的主要依据（1）国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见国发201221号；（2）农业科技园区指南、农业科技园区管理办法（试行）；（3）国务院关于加强节能工作的决定（国发200628号文）；（4）中华人民共和国环境保护法（1989.12）；（5）中华人民共和国安全生产法（2002）；（6）食品市场主体准入登记管理制度；（7）食品市场质量监管制度；（8）中华人民共和国食品安全法；（9）国务院关于进一步加强食品安全工作的决定；（10）国务院办公厅关于认真贯彻实施食品安全法的通知；（11）中华人民共和国农产品质量安全法；（12）中华人民共和国节约能源法（2007修订）；（13）国务院关于加强食品等产品安全监督管理的特别规定；（14）产业结构调整指导目录（2011年本）；（15）国务院关于加强产品质量和食品安全工作的通知；（16）中华人民共和国林业局2007年9月12日发布的林业产业政策要点；（17）污水综合排放标准GB8978-1996；（18）中华人民共和国环境噪声污染防治法；（19）上犹县土地利用规划纲要（20）建筑地基与基础工程施工工艺标准；（21）江西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；（22）赣州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；（23）上犹县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要。（24）上犹特色农业产业规划（25）项目经济评价方法与参数（第三版）1.2.2 研究报告的范围根据项目建设单位的委托，项目可行性研究的范围包括：（1）对项目提出的背景、必要性、产品的市场前景进行分析，对企业销售、市场发展趋势和需求量进行预测；（2）对产品方案、生产工艺进行论述，通过研究确定项目拟建规模，拟定合理工艺技术方案和设备选型；（3）对项目的建设条件、交通条件进行研究；（4）对项目总图运输、生产工艺、公用设施等技术方案进行研究；（5）就项目的消防、环保、劳动安全卫生及节能措施的评价；（6）对项目实施进度、劳动定员的确定；（7）进行项目投资估算，对项目的产品成本估算和经济效益分析，进行不确定性分析，提出财务评价结论；（8）提出项目的可行性研究工作结论。1.3 主要建设内容及规模本项目建设内容主要是一个以生态开发为宗旨，集科研、种植、养殖、旅游休闲为一体的绿色产业园，项目规划拟新建名优茶园1000亩，畜禽养殖与生态农业旅游观光休闲等占地300亩，项目总占地面积约为1300亩。1.4 研究结论（1）本项目总投资2265万元，其中，固定资产投资2065万元，流动资金200万元。项目所需资金来源为由企业自筹1585万元，申请上级补助资金680万元。（2）本项目符合产业结构调整指导目录（2011年本）鼓励类第1条农林业第2款“农产品基地建设”的产业政策。（3）本项目工艺技术和设备选型先进，产品方案切合实际，产品销售市场广阔，原料来源可靠，投资规模适中，产品质量稳定。（4）本项目工程条件优越，交通位置便利，公用工程设施，水、电、汽配套设施齐全，能满足项目建成投产后的需求。（5）本项目能够做到清洁生产，符合国家的环保政策，环境保护、劳动保护、消防符合国家规范。综合研究表明，本项目符合国家产业政策，同时可为建设单位带来良好的经济效益，同时也有利于环境保护。因此，本项目的建设是可行的。72第二章 项目建设背景2.1 项目提出的背景2012年6月28日，国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见正式出台。若干意见提出，要深入贯彻落实科学发展观，弘扬苏区精神，加大扶持力度，加快新型工业化和城镇化进程，努力走出一条欠发达地区实现跨越式发展的新路子，使原中央苏区人民早日过上富裕幸福的生活，确保与全国同步进入全面小康社会。本项目的建设正是在这样的大好形势下提出的。本项目符合国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见第四条的第11款“大力夯实农业基础，促进城乡统筹发展”中“积极发展蜜桔、茶叶、白莲、生猪、蔬菜、水产品、家禽等特色农产品。”以及第12款“大力发展休闲农业、乡村旅游，拓展农业功能，多渠道增加农民收入。”第的要求，是赣南苏区振兴发展的重点之一。上犹县经济和社会发展十二五规划中提出加快生态农业产业化。坚持以有机、绿色、无公害、观光为主导取向，着力提高农业综合生产能力、抗风险能力和市场竞争力。突出以“两茶”为特色的生态农业发展，使生态农业产业成为后花园的特色产业、观光产业，加快发展农产品加工业和流通业，全力争取列为国家农业综合开发县。全县在稳定粮食总产9万吨、推广优质稻基地1万亩的基础上，重点发展“两茶”为主的现代农业，推广“公司+合作社+大户带农户”的产业发展模式，坚定不移按照“三年搭框架、五年打基础、十年成体系”的发展思路，坚持开发与巩固并重，促进传统优势产业的改造升级，将“两茶”产业建设成为体系较完善、竞争力较强的农业主导产业，形成“两带六圈十基地”（注释6）的“两茶”产业格局。支持龙头企业强强联合，组建“两茶”发展集团及担保中心。加强品牌整合和推介力度，培育一批具有上犹特色的农产品品牌，将“上犹绿茶”、“上犹油茶”等打造成知名品牌。延伸产业链，提高产品附加值，形成以“两茶”等绿色食品加工和销售为一体的绿色食品产业。到2015年，实现茶园面积10.1万亩、年产值3.83亿元，高效油茶林40万亩、年产值4亿元的目标。同时，支持发展生猪、果业、苗木花卉、甜叶菊、蔬菜、纸业原料林、绿色大米等区域特色产业。依托上犹山水生态优势，大力发展生态旅游业，把生态旅游产业发展成为“后花园的中长期支柱产业”，成为四省边际生态旅游区域中心，推动旅游产业大发展，带动休闲娱乐、会展餐饮、商业购物、房地产、交通物流等现代服务业发展，逐渐形成与赣州市服务产业互补的格局，提升城市魅力和竞争力。重点发展生态旅游业。坚持以旅游、休闲、度假、会务、户外体验、养身健身为主导取向，大力开发湿地生态游、文化山水游、休闲度假游、科普科考游、乡风民俗游、体育旅游、健身养生游、红色旅游等旅游产品，打造“一核一区一带五片”格局（注释7）。突出上犹山水的整体形象，全力支持配合陡水湖旅游整体开发，积极承办生态旅游文化节等各种旅游文化和节庆活动，积极举办和承办环湖自行车、山地自行车、龙舟赛、赛艇和皮划艇国内或国际邀请赛，加大旅游营销、促销力度，努力激活旅游市场，不断提升上犹旅游品牌知名度，力争将上犹建设成为赣粤闽湘四省边际乃至省级、国家级赛艇、皮划艇水上运动训练基地，山地自行车运动训练基地，成为全省著名、全国知名的体育旅游、生态旅游、观光休闲度假旅游目的地和休闲、养生、户外体验基地，成为四省边际生态旅游区域中心，把生态旅游产业发展成为“后花园的中长期支柱产业”。上犹特色农业产业规划中具体提出：充分发挥上犹县良好的茶叶生产基础、较强的技术力量，优越的自然环境条件和良好的市场声誉等优势，重点抓好梅水、油石、五指峰、平富、水岩等重点乡（镇）茶叶基地建设，采取高标准建园、良种化种植、规范化管理的操作规程，每年抓好3000亩新茶园开发种植；建设好梅岭有机茶公司、云华茶厂、五指峰茶场等龙头企业，继续抓好名优茶加工，采取拓展有机茶面积和提升品质的措施，逐步形成有机茶布局区域化、生产标准化、加工专业化、营销品牌化格局。到2015年全县茶园面积达5.5万亩，茶叶产量达1520吨，茶叶产值达3960万元。 茶叶在国内农业生产中具有特殊的地位。上犹茶叶不仅生产历史悠久，而且产地地理气候条件特殊，产品品质优，质量好，在本地及周边地区茶叶市场上享有盛誉。近年，国内茶叶产品产量增长迅速，属于国家重点扶持的产业，在目前经济形势下，我国茶叶产品结构仍保持相对稳定，未来需求前景看好。上犹县的农业和农村经济发展相对落后，一些长期困扰农业和农村发展的深层次矛盾尚未得到根本解决，突出表现为农民增收困难，农民人均纯收入比全国低400多元，传统种养业增收潜力越来越小；二是农业竞争力不强，优良农产品比例不高，农业加工不发达，龙头企业整体发展还不够，农民进入市场的组织化程度低，适应市场竞争的能力较弱。为此，上犹县委、县人民政府提出了以培育壮大农副产品加工业为支柱产业为重点之一，将资源优势转化为经济优势的战略决策。近年来，县委、县人民政府高度重视茶叶生产，制定了上犹县农业扶持政策，农户连片新植30亩以上，按400元/亩标准进行奖补；引进的客商集中连片新植200亩以上，按300元/亩标准进行奖补，上犹县的茶叶产业得到长足的发展，经过近几年的发展，初步奠定了茶叶产业化基地建设的群众基础，为后续茶叶的种植及加工可提供有效的物质保障。为尽快形成上犹县有机茶布局区域化、生产标准化、加工专业化、营销品牌格局化，带动农民致富，赣州清溪茶叶有限公司按照上犹县委、县政府拟定的全面深化农业产业结构调整的政策措施、大力发展上犹特色农业产业的规划要求，决定实施赣州清溪茶叶生态园建设项目，走专业化生产、一体化经营、企业化管理的道路，以推动地方经济增长，提高企业社会经济效益，尤其是社会效益。2.2 项目建设的重要性与必要性2.2.1 促进赣南苏区城乡统筹发展的需要若干意见提出要大力夯实农业基础，加快发展现代农业，促进农民持续增收，推进城乡统筹发展。上犹县现代茶叶产业园，结合赣州市、上犹县城市总体规划和依据旅游产业总体规划，引导上犹县针对旅游市场开发差异化、特色化的旅游产品，实现城-郊旅游市场互动，重点促进郊区休闲旅游市场开发科学化、建设规范化和管理标准化。努力探索城乡居民互动模式，形成特色农业观光旅游业、优质茶叶生产、特色农副产品的发展，大范围促进上犹县农村、农民、农业问题又好又快发展，达到城乡统筹发展。2.2.2 项目的建设有利于农业产业结构和农村经济结构的调整一方面，大面积种植茶树和发展产业化生产加工，能有效提高茶叶产业的产值，提高上犹优势产业的发展水平和农产品加工产值的增加，进一步优化区域农业产业结构和农村经济结构。另一方面，通过建设茶叶产业园，采用先进的加工技术，将增加上犹茶叶的加工转化率，提升茶叶的经济价值，获得较好的经济效益，并形成集“种、加、销、服”一体化的农业产业化经营模式，从而将项目区茶叶产业的小规模生产转变成规模化生产。由此可见该项目的实施对于项目区农业产业结构和农村经济结构的调整起着积极的作用。2.2.3 项目的建设有利于开发利用农业资源上犹山地资源丰富，上犹地属江南山地丘陵地带和亚热带季风区，气候温和，年均气温18.8，多年年均无霜期大于290天，日照时数1756.2小时，降雨量1350-1900之间。全县有山地面积193万亩，占国土总面积的83.6%。土壤以结晶岩类红壤为主，紫色土壤次之，还有泥质岩类红壤等，PH值56，其可耕性和保水保肥性较好，特别适合种植优质无公害茶叶。据上犹县志记载，早在唐代以前上犹便利用得天独厚的自然条件发展茶叶生产，目前，全县已开发茶园面积3万余亩，种植官溪蜜柚、脐橙等优质水果3万亩。上犹已成为赣南最大的茶叶县和江西省产茶重点县,生产的“梅岭剑绿”和“梅岭毛尖”茶分别荣获第二届中国农业博览会金奖和银奖。上犹茶叶品质优良在于叶质柔软细嫩而光滑，水色澄清而滋润，本项目的建设，可以充分的利用这些优势资源的市场影响力，将茶叶资源转化为农业生产效益。2.2.4 项目的建设有利于改善农业生产条件和生态环境项目产业园和辐射带动的茶树种植区，均在专家教授的指导下，严格按照无公害农产品生产基地规范的要求进行建设和生产，不符合规范要求的农药、肥料、水资源等，坚决不使用；对限量使用的坚决按限量要求使用，将产业园建设对环境的影响控制在允许范围之内，有利于改善、保护农业生产条件和生态环境。2.2.5 项目的建设有利于提高科技含量本项目推广优质茶树种植，加强农户种植规范和环境监测，能很好地改善生态环境，提高农业科技含量，实现本地区的可持续发展。本项目采用高新技术和现代设备相结合的方法生产，有利于改变上犹县农产品加工的落后面貌，提高茶叶产品生产加工的科技含量。2.2.6 项目的建设有利于做强做大龙头企业，带动农民增收致富项目实施后，达产年年均可实现销售收入1393万元，利润总额501万元，经济效益良好，这将有利于提高公司产品的市场竞争实力，投入更多的资金扩大茶叶产业化发展规模，建立更为系统健全的“公司农民市场”产业体系，发挥更大的带头作用，带动更多的农民致富，促使企业、农民的利益步入一个良性循环的轨道中。第三章 市场预测中国是茶叶的故乡，有绿茶、红茶等六大茶类，二十个产茶省，八千万茶农，是名副其实的产茶大国。经过近20多年的发展，中国茶叶行业取得了长足的进步，各项经济指标增长幅度较快，市场前景看好。近年来，中国茶产业不仅得到各地政府的大力支持与扶持，也得到越来越多的投资者的关注，茶产业开始走向规模化、现代化、正规化，未来增长潜力很大。浙江、江苏、福建等产茶地区已经把茶产业作为重要的扶持产业，茶产业基地蓬勃兴起。制造茶的工艺技术开始从手工化向机械化、自动化、现代化过渡，制造企业也加强了茶品牌的建设。因此，本项目实施专业化、规模化生产加工茶叶系列产品，在提高产品技术含量的同时，控制生产成本，加强品牌建设和茶文化建设，为广大消费者提供绿色、健康、安全的健康饮品和精神饮品，必将具有较强的市场生命力。3.1 国际茶叶市场茶是世界三大饮料之一，而中国是世界茶产量第一大国、茶出口第二大国。茶叶从中国走向世界，早已成为世界饮料市场三分天下有其一的重要品种。世界茶叶市场竞争也日益尖锐，20世纪90年代以来各主要茶叶生产消费国都不断出现新的经营方式。中国喝茶传统悠久，2011年中国茶产量有224万吨，是全球最大产茶国，出口也有近80万吨，仅位居肯尼亚、斯里兰卡之后。不过中国同时也是消费大国，单茶饮料年均增速就约30%。 广东茶叶协会会长表示，如果国际茶叶价格不断上行，将有助中国茶叶的出口，也有利我国茶叶价格适当上涨。随着国际经济和文化交流的逐步深入，中国茶和中国茶文化也日益为全球消费者所熟悉和接受，中国茶“走出去”前景看好。3.2 国内茶叶市场2011年全国茶园面积为3175万亩，比2009年2961.75万亩增长7.2%。全年茶叶平均单价为24.8元/公斤，全国茶叶农业总产值为248亿元，比2009年219.2亿元增加13.1%。我国茶叶已经连续10年出现产量大幅增加。在茶叶内销方面：传统名优茶供求基本平衡，价格稳定，大宗绿茶市场供应较为充足，市场价格将会短时间下降。高档乌龙茶受市场需求减弱影响，价格将维持在去年同等水平，或有所下降。中低档乌龙茶价格与上年基本持平。从总体上看，红茶、武夷岩茶市场趋热，铁观音、白茶、绿茶平稳发展，因为花茶的价位较低，更适合金融危机下的购买力而探底回升，普洱茶市场仍处于低迷状态，高档茶市场形势仍不容乐观。由于云南对茶叶结构进行调整，增加了红茶和绿茶的生产，晒青毛茶价格将趋于稳定，对稳定普洱茶价格将会起到积极作用。3.3 竞争能力分析未来我国茶产业的增长潜力巨大。从国内来看，喝茶已成为多数中国人的一种生活习惯，茶已成为社会生活中不可缺少的健康饮品和精神饮品，而且随着人们健康消费观念的普及，茶正在被越来越多的人接受、喜爱和追求。随着人们生活水平的提高，对茶叶作为健康原生饮品认识的加深，茶业市场必将进一步发展壮大，预计到2015年，茶业市场规模将增长到700亿元左右。由于我国劳动力和生产资料低廉，在国际贸易中应该具有较强的竞争力。虽然国内茶叶加工的不少厂家都具有一定规模，但由于生产区域限制，尚无大规模企业和国际知名品牌。经过调查发现，影响人们购买茶叶的主要因素是价格因素，对于包装、品牌等方面重视程度还不够。茶叶作为传统的行业，面临生产分散、技术落后、标准化程度低等问题，制约了茶叶产业的规模化、企业化、品牌化发展。近几年，各地通过组建专业合作社、公司+农户、茶园租赁经营等模式，一定程度解决了茶叶生产分散的问题。但目前茶叶加工大多数还是处于手工和半机械化生产，尤其是名优茶的采摘、加工制作基本上是靠人工，生产成本居高不下。从我国的现状来看，茶叶发展要突出地域性，加快发展，建立强大市场营销网络，注重包装精美、规格多样，展示独特形象，适应WTO的要求，采取国际化的生产出口策略，加强无公害茶叶生产加工过程；以国际化和国内两种市场为发展目标。本项目按照无公害标准生产优质茶叶，符合行业发展趋势，具有一定的市场竞争能力。项目建设不仅可促进地方茶叶产业的升级换代，同时还可将茶叶产业发展成为地方饮料食品产业的新的增长点。3.4 价格分析预测经专家预测，茶叶价格将持续上涨，主要依据由以下四点：一是消费升级。随着居民收入的提高，科学饮茶的普及，茶文化宣传深入，居民茶叶消费档次不断提高，导致市场对中高档绿茶、乌龙茶需求较旺，使得茶叶价格提升。二是茶叶收购资金宽松。今年银行普遍放松了对中小企业贷款的限制，市场收购资金比较充裕，支持了茶叶价格上涨。三是茶叶结构调整，形成多茶类共同发展的良好势头。在名优绿茶、乌龙茶市场保持较快发展的形势下，今年红茶市场得到恢复，尤其是福建传统工夫红茶在市场销售较好，形成新的热点，造成福建及其周边地区的原料茶大量用来加工红茶，供求的不平衡促使这些地区茶叶原料价格上涨。另外云南针对普洱茶市场低迷的情况，恢复了绿茶和红茶的生产，较好地稳定了原料茶的价格。四是茶叶质量提升。由于机械化的运用，较好地落实了名优茶采摘标准，使得名优茶的产量和质量都得到明显提高。此外福建乌龙茶由于春茶生产期间天气十分有利于茶叶的加工，仅铁观音的制优率就比上年提高了15%，茶农增收已成定局。3.5 销售策略和营销模式（1）总体策略公司将投入大量人力物力进行市场调研，并在调研结果的基础上根据产品特点建立新型的营销体系和有效的营销网络，同时投入资金对项目和产品进行包装策划和广告宣传，改变传统产品的营销模式，建立新型的一体化产品销售体系。突出重点客户、重点市场，同时，打造公司品牌。（2）茶文化活动营销茶文化活动营销能避开国内媒体广告近年来收费居高不下的状况，为企业节约大量的宣传成本，能够以最快的速度、在最短的时间创造强大的影响力，为茶界人士所推崇。未来几年，茶文化活动营销仍然是主要营销手段，为此，公司在企业文化建设中，为茶文化活动营销做好铺垫。（3）品牌建设近几年，消费者的食品安全意识不断提高，有一定能力的消费者对于茶叶的消费越来越看重品质和品牌。消费者在选购茶叶时更加注重茶叶的品牌和包装，买茶叶奔品牌的现象已日渐普及。散装的、无牌无名的茶叶市场份额将逐步缩小。所以，品牌建设将是今后中国茶企发展的重要战略目标，各大产茶区、各大茶类都将逐步形成一批知名品牌，这也标志着茶叶品牌化经营时代真正到来。为此，公司将投入人力物力，积极筹划品牌建设，为市场营销做好支撑。（4）分销策略项目产品在面向国内市场的同时兼顾国际市场。分销渠道建立方式有：网上直销、国内销售商代销、寻找国外贸易伙伴等。（5）销售队伍和销售网络建设规范地管理销售渠道销售渠道是公司产品销售和品牌建设的重要支撑。在全国各大片区的大城市设立总经销，负责该地区的经销渠道和大客户销售工作；在各省委托一家分销商或总代理商，经销层次为省、市、县三级。建立了营销渠道之后，重点是加强销售渠道管理，建立完善的客户资料系统，争取与分销商建立战略伙伴关系，相互信任，长期合作，利益共享。选拔合格的人才充实销售队伍公司设营销部承担市场营销工作，招聘有丰富行业销售经验的骨干人员加入销售队伍中。对销售人员的素质要求是食品或相关专业毕业、中专以上学历、品质良好、吃苦耐劳、愿意为公司做出贡献。完善销售人员的培训计划。随着销售网络的不断扩大，公司还将进一步完善销售人员的培训计划，销售人员候选人正式进入销售岗位前，需在公司技术中心进行培训，学习公司经营理念、产品性能、沟通技巧等销售基本知识。新手实习期间指定有经验的销售人员带领走访市场，基本实习期三个月。实习期满，经过带班销售人员的评价和公司考核，方可独立开展销售业务。完善激励机制采取物质激励与精神激励相结合方式，奖罚分明。根据每个销售片区的潜力和个人能力分配销售任务，采取灵活的收入分配制度，奖优惩劣。实行末位淘汰制，对于销售业绩始终处于末位的人员实行“请出去”制度，对于销售业绩优秀的员工，实行优厚的物质奖励和职务提升等办法。在精神激励方面，公司将注重关心员工的需要，由公司出面为员工解决家庭、生活等方面的困难，充分发挥工会、班组等组织的作用，切实解决好员工的后顾之忧。第四章 项目选址及建设条件 4.1 项目选址4.1.1 项目选址原则和考虑因素本项目严格遵循以下选址原则：（1）符合上犹县总体规划要求；（2）满足项目对原材料、能源、水和人力的需求；（3）注意环保；（4）节约和效力原则；（5）安全的原则；（6）实事求是的原则；（7）节约用地。本项目在遵循以上原则的基础上，充分考虑以下因素：（1）自然因素：包括自然资源和自然条件；（2）经济技术因素：包括经济实力、协作条件、基础设施、技术水平、市场潜力、人口素质与数量；（3）运输和地理位置因素；（4）社会政治因素和管理机构的素质。4.1.2 项目选址本项目选址在赣州市上犹县油石乡清溪村。4.2 项目建设条件4.2.1 地形、地貌上犹县境内岩石类型因地形地貌不同而不同。主要有酸性结晶岩类、泥质岩类、河流冲积物、第四纪红色粘土；县境地处罗霄山脉中段的丘陵山区，县内地貌，东北、西北、西南为山地，东南部为丘陵、河谷盆地。 岩石类型：酸性结晶岩类以花岗岩、花岗斑岩为主。从西北部的罗霄山脉中段起，分两支向东南、西南延伸，主要分布在中低山的五指峰、营前、水岩、紫阳、梅水、社溪、东山等乡镇。风化物颗粒粗糙，含石英砂粒和砾石较多，形成酸性结晶岩类红壤、麻石泥土和麻沙泥田。 泥质岩类以板岩、千页岩和泥岩为主。主要分布在低山和丘陵的中丘及南部地区，寺下、安和、东山、黄埠等乡镇分布的面积大。风化物质地细致，泥质较多，形成的土壤为泥质岩类红壤和鳝泥田。 紫色砂页岩类有紫色砂砾岩、紫色砂岩、紫色页岩和紫色泥岩等。主要分布在低丘陵地带，以油石、社溪较多，梅水也有少数分布。形成的土壤为紫色沙泥田、紫色土，含钙、钾、磷等矿质营养丰富，是县内一种较好的成土母质。 河流冲积物主要分布在上犹江、寺下河、紫阳河、营前河两岸的河谷阶地。形成的土壤为潮沙泥和潮沙泥田。 第四纪红色粘土分布在低丘和岗地。是冰水沉积物，经过漫长湿热气候的影响形成的。一般覆盖于紫色砂砾岩、紫色砂页岩和紫色砂岩之上，典型剖面构型下部为砾石层，依次向上为网纹层和均质红土层。形成的土壤有第四纪红色粘土红壤和黄泥土、黄泥田。地貌：山地中山，海拔1000米以上，相对高度大于500米的，主要分布在西、北部的五指峰、平富、双溪、寺下、紫阳等乡；低山海拔200500米的主要分布在西南部陡水镇、东山镇的边缘。西边和北边沿县界线，海拔1000米以上的大山峰14座，与湖南、崇义交界的齐云山第三峰（鼎锅寨）海拔1920米，为全县最高点。岩石多为花岗岩、高质岩。植被多为松、杉、竹和白茅、芦箕等。竹木资源在富。 丘陵高丘陵海拔300500米，相对高度100200米；中丘陵200300米，相对高度50100米；低丘陵海拔在200米以下，相对高度小于50米。主要分布在黄埠、东山、梅水、油石、社溪、安和等乡镇，地势低平缓和，中间贯穿河流。岩石多为变质岩，部分为花岗岩、紫色砂页岩、石英砂岩等。植被覆盖稍差，有不同程度的水土流失。为粮油及经济作物区。 山间盆地丘陵或山地间有大小不等的山间盆地，多为陕长带状，地势低平。以营前、水岩、社溪、油石、东山、黄埠盆地为最大，其境内均有河流贯穿，坡缓谷宽，为第四纪新沉积物堆积而成，是县内土地肥沃，农田集中，人烟稠密，耕作较为发达的地区。4.2.2 旅游资源陡水湖休闲旅游区、桂竹山庄、京明度假村、五指峰探险猎奇旅游区、五指峰客家第一漂、仙人湖水上娱乐旅游区、东山寺大雄宝殿、希桥酒店、嘉华商务酒店、油石董公庙旅游点等景点。（1）陡水湖风景区陡水湖位于江西赣州西部的上犹县，处于上犹江中游。上犹江史称溢江溪、九十九曲河，蜿蜓曲折、水清明净，全长198公里。 陡水湖因建上犹江水力发电站而成湖，水域面积31平方公里，比杭州西湖大40倍。湖面处在群山环抱之中，形成湖岸线长264公里、湖湾427个、湖心岛42个，湖面开阔处纵横达500米以上，视野宽广、波平如镜；狭窄处不足10米，仅容一舟通行。后来，国家又相继在上犹江上建成罗边、龙潭等发电站，形成了“一线穿五珠、一江连五湖”壮美景观，高峡平湖，百里烟波；岛屿港湾，鳞次栉比；火树银花，满江金龙，为犹江山水增添了耀眼的光彩。湖面岸上四周有瀑布、铁扇关、狮象山、九曲揽胜、美女峰、客家民俗等三十余处风物景象。湖中有形态各异的湖湾427个，湖心岛有40余座。陡水湖绿水长青，偌大水域无一污染，湖中藏湾，湾内套港；湖中有湖，岛中见岛。湖中林地木本植物多达千余种，形成了一个天然的南方树木博物园。林中栖息有金钱豹、穿山甲、蟒蛇、金猫、白鹤、獐鹿、麂、麝等野生动物。而落地于湖中的座座岛屿更是郁郁葱葱，如翡翠宝珠，光气四达，沁人心脾。陡水湖气候宜人，空气清新无污染，加之良好的生态环境，让人旅游在这一方碧水之中，更感十二分的惬意。 （2）五指峰风景区五指峰景区位于赣州上犹县陡水湖风景名胜区西部源头，属罗霄山脉的余脉山地。距上犹县城70公里，五指峰最高指峰海拔1607米，是五指峰景区自然的形象标志。 五指峰峰峦由东南至西北走向，绵亘数十公里，气势磅礴，巍峨险峻，至今杳无人迹，是保护完好的原始森林。两边巨峰对峙，中间一条深谷，谷底为龙庆河，即井冈山河。半山腰有个“天军洞”，相传为当年太平天国军驻地。与五指峰相望的还有“龙庆洞”。传说此洞曾藏龙居仙，当年红军曾在此顶严寒、斗冰雪，坚持了40多天游击战，故名“游击洞”。五指峰已列为自然保护区范围，景区内是一座天然的动植物园，短尾猴、水鹿、白鹇、黄腹角雉等珍禽异兽出没其间。四周峰峦上长着红豆杉、香花木等300多种植物。五指峰下的龙庆河盛产“井冈三石”：石鸡、石鱼、石耳。整个保护区春季峰峦叠翠，鸟语花香；夏末蛙蝉齐鸣，悦耳动听；秋日红叶映日，层林尽染；冬天银装素裹，冰晶似玉。4.2.3 气象与气候项目所在区域属于中亚热带季风湿润气候区，气候温和，无霜期长，四季分明，雨量充沛；春雨连绵，秋高气爽；夏季长而无酷热，冬季短而无严寒。全年平均气温19.7，最高气温39.9，最低气温-8；年平均日照时数1926.5小时，无霜期305天；年平均降水量1507mm；年平均相对湿度76%；全年以偏北风为主，年平均风速1.9米/秒。4.2.4 地质情况上犹县境内地貌复杂，有盆地、丘陵地、丘陵和绵延的山地，也有宽广的山间河谷堆积平原及岗地，整个地势由一系列平行山岭与许多大小不等、成因多样的盆地组成。本工程项目所在的区域地质构造稳定，无断裂带；第四纪以来，本地区的差异活动不明显，地壳运动以大面积间歇性整体抬升为主，历史上最大地震不超过4.75级。基地地势平坦，周围地形为侵蚀堆积阶地地形，地层第四纪发育齐全；上部为棕黄色、枯黄色不清晰的网纹状粘土，粘结性好；下部为褐色砂砾层夹薄层砂石层；地表出露主要是第四纪红土。项目所在地不处于地质断裂带上，历史上没有发生过破坏性大的地震，有利于项目建设及运营。4.2.5 水电资源水电资源丰足。上犹县以水丰、电足著称，是全国最早的农村电气化县之一。境内有湖泊、水库、山塘1800多座，水域面积13余万亩，库容10亿多立方米，可大力发展水产业。全县水能蕴藏量20.1万千瓦，已开发水电资源17万千瓦，有上犹江、龙潭、南河、仙人陂等已上网发电的水力发电站28座，年发电量6亿多千瓦时。因此本项目用水用电有保障的4.2.6 人力资源上犹县地处赣州西部，县域总面积1543平方公里，辖5镇9乡，131个行政村，总人口30多万，拥有富余劳动力，人力资源丰富。同时赣州市有江西理工大学（原南方冶金学院）等3所高校和30余所各级各类中等职业技术学校，因此本项目的人力资源是有保障的。4.2.7 施工条件本项目场址交通条件较为便利，水、电可从沿线市政管网就近接入；工程建设的砖、砾石、砂等材料可就地取材，钢筋、水泥可就近购买，施工条件较好。综上所述，本项目所在区域基础设施日趋完善，交通运输方便，建设规范形象良好，已经形成规模，其地质条件可满足项目的规划建设要求，当地供电、供水、交通运输等单位对本项目落户该地也将提供大力的支持，是项目的首选之地。第五章 项目总体方案设计5.1 指导思想坚持以赣南苏区振兴发展和农业与农村经济第十二个五年规划为指导，遵循“市场导向，政府引导，突出特点可持续发展”为原则，按照“保护第一，开发第二”的基本方针，把握农业及旅游业的重大发展的机遇，依托上犹县陡水湖、五指峰、仙人湖等知名旅游胜地，以农业生态和民俗文化为主体，把生态农业园建设集观光旅游休闲渡假和茶叶种植、加工于一体的综合性农业风景旅游产业园区，提升改造传统的农业产业，使之成为上犹县现代化农业和农村的窗口，打造国内一流的优质茶叶基地和展示当地农家风貌和民俗风情的观光休闲胜地。实施茶叶及旅游为一体的带动战略，推动农业农村经济结构调整，充分发挥赣南最大的茶叶县和江西省产茶重点县的品牌效应及农业生态旅游功能，提高农业的综合效益，实现高效农业、生态农业和旅游农业的有机结合，形成旅、农共生发展的新型高效产业，带动和促进上犹县乃至市经济的快速稳定发展。5.2 规划原则赣州清溪茶叶生态园的建设规划，将秉承“可持续发展”的原则，提倡自然循坏和自然生态，保护好生态环境，把资源开发和经济社会协调发展有机地结合起来，把可持续发展农业与乡村发展有机结合起米，实现产业化发展和生态环境相互可促进的良性循环。赣州清溪茶叶生态园根据自身特点和现状，因地制宜，利用上犹名茶的品牌效应，以茶叶产业带动相关产业的共同发展，将经济发展与环境保护相协调，走可持续发展道路，按照“统一规划，分期实施，开发一片，建成一片，受益一片，滚动发展”的原则，以现代高效生态农业和生态旅游业为主要功能区进行开发建设。项目规划应遵循以下几个原则：（1）整体性与开放性的原则赣州清溪茶叶生态园的规划将从整体布局着手，特别注重茶叶产业园区和服务区与周边环境的有机结合。从产业园内部讲，整个功能区尽管有各自的特点，但并不是一个个无机的、分散的结构，而是种开放式的有机结合体；同时产业园本身将与周边环境相互衔接、相互融合。（2）生态性原则产业园自身的生产生活将更为注重生态方面的要求，引用优质茶叶，同时保护和发展乡土茶叶，不会对现有市场产生不良影响。（3）经济性原则产业园将充分发挥高科技公司的优势，强调用最少的人工和资金投入来健全自然生态过程，强调有效利用有限的土地资源；同时，产业园本身除了发展优质茶叶以外，还将开展采摘观光等，以带来更多的经济效益求得产业园自身良性循环，因此在产业园规划将充分考虑经济生产的内容。（4）参与性原则亲身直接参与体验、自娱自乐成为当前的旅游时尚。产业园在旅游项目的设置上将充分考虑体现“参与感”、