景区修建性详细规划说明书.doc

仙都景区修建性详细规划说明书第一章 前言中部崛起战略犹如一把紧绷的弓箭，引领湖北成为中部区域发展的中心。湖北“一带两圈”战略提出要把荆州打造成湖北长江经济带的钢腰及鄂西生态文化旅游圈的文化中心。荆州市地处湖北省中南部，位于江汉平原腹地，东连武汉，西接三峡，南跨长江， 北临汉水，是连东西、跨南北的交通要道和物资集散地，是国家公布的第一批历史文化名城，鄂中南地区的经济纽带，长江中游枢纽港口城市，国家轻纺工业基地，素有文化之邦、渔米之乡和旅游胜地的称誉。古城垣保存完整。荆州明代古城垣为国家级文保单位。它巍峨屹立在滔滔长江北岸，是我国南方保存最为完好、规模最为宏大的一座古代城垣，被誉为“我国南方不可多得的完壁”。也是在全国现存的古城中，素有水乡特色的古城。它的砖城、土城、水城三位一体的防御体系，自由式的布局形态，构成了既雄伟壮观又婉约秀美的古城风貌，充分展示了荆楚文化淳朴浪漫的特点和个性。城内现有的历史遗址及文化景点众多；如三国公园、博物馆、开元观、铁女寺、玄妙观、关庙及球场街、三国文化街的形成、荆州宾馆的改造及国家级的科研基地荆州市文物保护技术研究中心的建设。可供挖掘的历史文化内涵极为丰富，荆州城市历史悠久、文化深厚，文物古迹丰富，早在远古时代即是中华民族长江流域古代文明的重要发祥地，楚文化的起源与发展中心，三国文化中心；屈原、宋玉、孙叔敖、张居正等历史名人留下了众多的遗址可供挖掘.荆州的旅游资源既独特又深厚，然而由于历史久远，这些文化景点大多被埋在地下而难见游客，既使是尚存于地上的景点，也因其破损严重而难形成旅游景点。可谓：地下的多，地上的少；传说文字多，实物景点少。历史文化传承尚在挖掘之中。景点古迹零散，规模不大，没有相应的项目而难以留住游客。如现有古城在寅宾门和拱极门分别设有售票点，但各自为政，城上游线难以环通，且相距较远，彼此孤立。旅游产业规模小，旅游功能不完善。旅游品牌的宣传、开发与荆州的旅游资源严重不符。未能从整体上形成形象和品牌效应。旅游产品单一. 娱乐性旅游产品开发较少，特别是大众娱乐参与性项目比较缺乏。旅游发展滞后，仍然处于初级的观光旅游阶段。第二章 上位规划解读荆州中心城区空间布局形成 “一心、两轴、五片区”的结构。 “一心”为商贸金融和行政文化城市中心；“两轴”为南环路荆沙大道和园林路两条城市发展轴；“五片区”为中心片区、武德片区、城南片区、城东片区、古城片区。古城片区为荆州古城垣以内及护城河周边区域，以古城保护、文化旅游等为主要功能。荆州古城历史城区范围东起东环路以东约200m，西至西环路、太晖观，南起南环路、梅家塘、赵家台、屈原广场，北至北环路，占地面积约12.0 km2 。古城的功能定位应以遗产展示、文化旅游和生活居住为主。严格保护由荆州城墙和护城河形成的荆州古城整体格局形态和街巷格局特色。建筑高度控制目标为保持荆州古城平缓、朴实的整体风貌，突显古城的传统风貌特色。荆州古城内高度控制突出以城门楼、古城墙为主要对景的整体格局与风貌特征。旅游区总体布局与功能分区层次可划分为：“一心二带三区”。“一心”：即荆州古城核心游览区，形成荆州历史文化核心展示区；“二带”：即荆州滨江景观带与内河景观带；“三区”：即海子湖楚文化游览区、熊家冢古墓游览区以及八岭山风景区荆州古城核心游览区功能定位：集中展示三国文化之大气、古城文化之深邃的历史文化游览区。本区将着力打造三国与古城文化之主题，以荆州古城、九龙渊公园（大型实景剧“感知三国”）、关帝庙为依托，再现气势磅礴的三国历史故事，以荆州博物馆与文化剧场为载体，展示辉煌的古荆州文化，以烘托荆州整体旅游形象，这成为区别于同质旅游地如襄樊、当阳等的核心竞争力。另外该区应为荆州市区游客的集散地和管理中心。以古城功能疏散带动古城人口疏散，定性、定位、定量，确定搬迁单位的地点、规模、容量。确定古城改造更新的合理模式，强化规划的科学性和成果的可操作性。搬迁原则：（1）根据城市用地性质和名城保护要求，古城用地布局尽量体现其功能要求，古城规划用地的调整重点放在展现历史、改善环境、提升功能的战略举措上。（2）古城用地布局调整必须紧密结合沙北新区、城南新区和郢城的规划建设。（3）调整用地布局，增加文化、旅游服务业用地，搬迁行政办公、教育、工业、特殊用地进行土地置换，在规划指导下进行合理开发，使用地功能由低效益向高效益转换。第三章 项目背景与现状分析一、项目背景玄妙观盆景园区域有着丰富的资源。全国重点文物保护单位玄妙观始建于唐开元年间，现存的三天门、玉皇阁和玄武阁，具有唐代建筑的典型格式。元代又称为“九老仙都宫”，从建筑到碑刻、牌匾等均为极其珍贵的文物。其道观的香火不断，传说神奇。盆景园，目前环境优雅，桩景丰富。然两处人文与自然的旅游景观目前均处于闲置状态，特别是玄妙观，由于拆迁未能完成，观东美食街无法启动观内的环境无法提升和展示，两处景点相对孤立，没有形成完整的景区概念，令人扼腕。荆州古城文化旅游景区目前按规划确定为五个大的片区：一是以博物馆三国公园为主的文博区，建设尚未启动；二是以东门城楼，张居正街为主的东门景区，目前仅为观光型旅游项目，游客仅为匆匆过客；三是以关庙为主的南门关庙片区，仅关帝庙可供参观游览，片区改造与建设尚未启动；四是以原三监狱地块的主题公园项目，条件虽好，但任未进入实施阶段；五是以玄妙观盆景园为主体的“九老仙都”景区，目前以初具备建设条件中核集团运作的观东美食街准备启动，同时结合古城疏散规划，改造玄妙观与盆景园之间的行政及部分住宅用地，整合为文化旅游项目，这种积极主动的投资将极大推进该景区的建设，从而使“九老仙都”景区的完善成为可能。古城的旅游发展需要从片区的改造整体提升入手，逐渐形成多个景区的游览体系，从而推动旅游业发展，提高荆州市旅游的层次与品位。国内不乏成功的案例：如桂林阳光100、南京夫子庙、成都宽窄巷子、青岛劈柴院。通过该片区的整治与景区的建设，为其他景区的完善与提升提供市场的模式，将有利于古城整体旅游业的发展。二、基址现状分析用地范围内现状交通：人民路、屈原路两大南北主干道与内环北路、荆北路两条东西大道共同围成了项目规划范围。玄妙观：玄妙观现状用地面积是0.7公顷。控制用地面积为0.9公顷。现状主轴建筑较为明显，但风化严重；四周空间环境模糊压抑；临时民房长期侵占观内东侧用地，民房拥挤破烂不堪，破坏景区环境，严重影响整体格局。改造景区内：房子陈旧，外观没有特色，居民围墙纵跨建筑群之间，打乱了建筑景观的立面效果；观外周边居民乱建乱盖，侵占道路现象严重，压迫地块空间；从新北门到玄妙观大门口，都没有特色景观节点；内北环路口北边的城墙坡环境凌乱，缺乏有序规划与整理。结论：玄妙观残破不堪，景区建筑体系风貌不一,整体空间极具压迫。修复重建迫在眉睫。三、优劣势条件分析1、优势条件资源：国家历史文化名城，三国文化、楚文化，千年古城墙，千年古观，道家养生文化，兼具南北园林建筑风格的盆景园，以及丰富的水文资源。名人：元顺帝曾封当时玄妙观内主持道人唐洞天为第九仙，于年御赐“九老仙都宫”匾额。玉皇阁右前方，有“中兴路九老仙都宫记”石碑一座。记述九老仙都宫营建始末及玄妙观主持唐洞云的家世、生平事迹。风情：盆景园：位于玄妙观西侧，师法古建，博采众长，兼具南北园林建筑艺术风格，既有北方皇家园林的豪华气度，又有南方水乡园林的玲珑秀美。民俗：北门，古时宦者迁官调职，皆从此门出。送行时，即在此折柳话别，故名柳门。节庆：松甲山，在城墙北面，新北门附近，紧靠城墙，传说关羽检查军情时曾在此松甲，该区块历史上建有关公祠，以用于祭拜关公。区位：荆州是长江中游重要交通枢纽，鄂中南地区中心城市；玄妙观区块在荆州古城两大南北主干道之间靠近北城墙的位置，交通地理位置非常优越。市场：荆州具有一定的市场认知度，旅游型商业、地产业发展存在市场空白点。战略：依托历史文化资源开发文化旅游，打造文化旅游产业集群；整体考虑北荆州与荆州城市品牌塑造及现代服务业发展的关系。2、劣势条件资源：土地资源的使用压力大，文化资源转化为独创性产品难度大。区位：区域内旅游资源和旅游产品的开发不成系统，品牌力不强；荆州的旅游产业开发滞后。市场：旅游市场开发运营混乱，没有成为一个完整的体系。战略：缺乏足够的资金，运作体制上存在不确定因素。3、机遇资源：古城墙正在申请世界文化遗产，玄妙观是国家重点文物，拥有中国独一无二的古城墙与仙宫御观，整个项目的文化价值巨大。区位：古城作为荆州市总体规划中的“一心、两轴、五片区”的布局结构中的重要片区；武汉城市圈及“宜荆荆”（宜昌、荆州、荆门）城市群的发展建设。市场：湖北的旅游产业面临大发展的战略机遇机。战略：提出“申遗工程”，打造荆州旅游的世界文化遗产品牌；建设鄂中旅游休闲博览园，永久落户一个国家性博览会带动整个业态的大发展。4、挑战资源：旅游开发与商业发展。如何把握保护和利用的平衡。区位：如何把玄妙观区块打造成为进入荆州古城的首个城市形象区。市场：如何成为鄂中南旅游产业中心，成为荆州乃至区域旅游文创产业的发展典范。战略：如何找准整体定位，使玄妙观项目能够带动荆州旅游业态的提升，使得古镇居民能够分享整个产业增长的效益，从而真正良性发展。第四章 项目指导思想、规划原则及规划目标一、指导思想规划把握可持续发展的指导思想，以荆楚文化为主题，民俗文化、道教文化、养生文化为核心，人文体验与高科技娱乐相结合，融食、住、行、游、购、娱乐休闲于一体的仙都景区文化体验中心及展示中心。二、规划依据1、中华人民共和国城乡规划法（2008年1月1日）2、荆州市城市总体规划（修编）（2011-2020年）3、湖北省控制性详细规划编制技术规定4、荆州市城市规划管理技术规定5、荆州市历史文化名城保护规划6、荆州市旅游发展规划7、古城疏散规划8、1：1000现状地形图三、规划原则1、资源整合、景点互动。2、改善环境、提升品位。3、完善功能，充实文化内涵。4、经济效益与社会效益兼顾。5、尊重历史文化名城保护要求，充分展示荆州特色。通过建设力争创国家AAAAA级景区。四、规划目标以玄妙观及古城墙为核心区，沿交通干道天然分割的北荆州区块整体打造的价值极大。因为整个区块的区位条件相对来说在古城整体规划中所受限制较小，既可以打造荆州城市品牌形象区，也能兼顾保护与开放，更能带动旅游业和服务业的系统发展。规划沿用历史“九老仙都”的概念，以此为主题打造荆州古城北部区域“仙都景区”。1、是荆州城市品牌的核心形象展示区，荆州历史文化的传承演绎区。2、建成荆州古城保护与开发的典范，打造荆州文化旅游业的特色亮点区，是区域现代服务业的高地。3、荆州历史文化生态景观（古城墙、三国、民俗、养生、水景等）及老荆州生活方式的最佳体验区，打造北荆州5A旅游景区。4、最终实现的北荆州建设构想，将充分发挥片区交通区位优势，整合人文资源优势，建成鄂中生态旅游休闲博览园（荆楚民俗文化活动区、鄂中旅游休闲文化风情园），从而打造荆州成为鄂中休闲旅游文化产业中心城市，引领区域旅游与文化创意产业腾飞。五、发展定位（1）“大荆州”“新荆州”的入口核心形象区、“文化荆州”的品牌展示区。（2）荆州的生态型绿色无烟产业的培育实践区，荆州旅游富民工程的示范区。（3）荆州旅游业发展的龙头之一，荆州古城首个国际性旅游综合体开发运营项目。六、规划范围及指标规划范围位于国家历史文化名城古荆州城内北侧，西靠人民路，东抵屈原路，北依荆州古城墙，南临荆北路。规划范围内三国文化、道家养生文化、兼具南北园林建筑风格的盆景园以及丰富的水文资源构成该片区独特文化及自然景观资源。仙都景区一期规划总面积12.24公顷。现状水体面积1.95公顷，建筑拆迁面积1.6公顷，绿地面积6.00公顷，场地面积2.69公顷。设计后水体面积1.8公顷，建筑占地面积1.98公顷，绿地面积6.27公顷，场地面积2.19公顷，停车位110个其中地下停车位99个。第五章 规划布局及功能内容安排一、规划布局规划布局为：“两横三纵，三圈四区、一核两片”。以玄妙观长生街区块为中轴，长生街，人民路、屈原路为南北纵向三纵，内环北路，荆北路为横向，玄妙观为核心文化区逐步扩散，分三期建设八仙园景区、盆景园景区、荆楚民俗文化活动区、玄妙观景区、长生街民俗观光街区、荷香莲趣景区、远安门广场、古城墙文化展示区、古城人家民俗接待区、鄂中旅游休闲文化创意园区。形成文化圈，商业圈，产业圈的整体辐射布局。同时以玄妙观、古城墙、盆景园及周边地块为核心，构成区块景观主体。以该景观核心区为中轴建设周边两片，形成全区块统一且布置有序的整体景观。二、功能内容安排规划将仙都景区一期划分为八大功能景区：1、八仙园景区八仙园位于荆州古城内新北门东侧，占地面积1.05公顷。设置关公亭，拴马桩，入口牌坊，“松甲山”导向景石，松甲山，八仙雕塑，八仙主题景观墙，图腾柱等，营造出富有浓郁神话色彩的景观环境，与仙都景区的文化背景互为映衬，共同构成旅游景观区。2、盆景园景区盆景园占地面积2.27公顷。将现有盆景园与其他功能区连通，提升盆景园环境品质，完善盆景茶艺，环湖游览，水面垂钓等功能。与其他功能区整合，共同构成一个旅游综合体。3、荆楚民俗文化活动区荆楚民俗文化活动区位于玄妙观与盆景园之间，占地面积1.29公顷。结合古城疏散规划对现状区文物局、区建设局及部分居民楼进行搬迁，推进人口外迁，建设文化及旅游项目。规划采用民间戏曲表演与餐饮娱乐休闲相结合的方式进行布局，该区共由四大功能内容组成，一为民俗馆，以展示荆楚民俗文化及生产生活器具场景为内容，开展民间歌舞，民间戏曲表演活动，如马山民歌，挑担围鼓等非物质文化展示等，构建地方民俗特色氛围；二为民艺馆，以民间传统工艺展示及参与式活动为内容，开展商业与旅游活动；三为民匠馆，以民间工匠及历史上的名家巨匠为展示内容，开展表演及游客参与活动；四为游客接待中心，作为景区接待、展示、休息、住宿等，按AAAA景区接待中心要求布置相关功能。荆楚民俗文化活动区建筑与长生街民俗观光街区建筑风格相协调，采用四合院布局方式，展示地方建筑风采。4、玄妙观景区玄妙观位于荆州城内北城垣边，占地面积1.44公顷，其中与中核盛华（荆州）置业有限公司协调用地0.3公顷，用于绿化环境建设。始建于唐，重建于明，现保存有玉皇阁、三天门、紫皇殿等明代建筑及元代大书法家所书的“九老仙都宫”碑记。1980年按原建筑主轴线复建了山门。规划按照荆州历史文化名城保护建设规划要求,拆除观内东侧的全部民房，恢复建筑群体的空间布局和视觉完整。对于西侧的围墙也进行拆除，并将盆景园与玄妙观两景点融为一体，道观、景、园相映成趣，将原本分开的游览路线合二为一，保证了游览线路的连续性，增加了游览空间的环境质量。玄妙观内在纵轴线西侧“九老仙都宫”碑的对称位置规划与之协调的硬质环境，在保护区内广植树木，形成古朴寂静的环境，确保其历史文化环境的完整和高品质。通过长生街民俗观光街区的建设，将占据观内用地的建筑拆迁，完善玄妙观的格局，同时增添道教文化活动内容，维修维护历史遗存建筑，改善绿化，道路及场地环境。规划将盆景园水系引入到玄妙观内，使水系延伸，从而使水与道观建筑产生共鸣。玄妙观景区加设垂花门，九仙雕塑，讲经坛等，开展丰富多彩的道教文化活动，将古迹游览与游客互动节目结合起来，充分发挥其文化价值。5、长生街民俗观光街区长生街民俗观光街区占地面积1.77公顷。规划希望通过该区的建设打破荆州沿街餐饮早餐摊点的行为，集中开展，早点夜市餐饮活动。长生街集餐饮、娱乐、休闲、参与式活动为一体，集中展示荆州特色美食，引进国内品牌商家，以提升街区品位，同时也创造一处旅游食坊，为景区游览提供旅游六大要素“吃、住、行、游、购、娱”中的“吃、游、购、娱”四个方面的服务。规划布局采用传统民居街道布局方式，在退让出文物保护用地空间的前提下，合理解决消防、环保等问题，建筑相互错落，高低搭配，风格统一，采用民居做法，色彩以黑白灰为主调，点缀栗红色建筑配件，形成古色古香的街道。6、荷香莲趣景区荷香莲趣景区位于长生街民俗观光街区东侧，北门污水泵站至区建委宿舍区之间，占地面积1.27公顷。规划设置有水榭，木栈道，荷香亭，埠头，景墙等景观小品设施。景区植物以夏季植物景观为主，借助大面积水面形成荷花池，沿生态驳岸点缀大小置石，使整体感官更具灵气。7、远安门广场远安门广场位于小北门以西，占地面积0.256公顷。规划设计充分提炼荆楚建筑元素，以传统民居中马头墙为设计母体，创造性的设计出以建筑元素为雕塑主体的景观小品，高度5.5米，并配合其设置城墙历史文化墙，通过图文并茂的展示方式，营造出浓郁的荆楚文化气息。8、古城墙文化展示区古城墙文化展示区位于八仙园东侧，沿荆州古城墙带状分布至小北门，占地面积2.894公顷。该景区与古城墙互为掩映，结合空间上做减法，文化意境上则做加法的原则，充分挖掘、显露城市文化，突出古城墙魅力。规划通过带状绿地展示具有楚韵风格的趣味雕塑及滨河植物景观为主题，使游人亦行亦游，可动可静，充分感受与体验深厚的荆楚文化艺术韵味及古城墙内环道美景。第六章 植物规划一、树种选择原则（1）选择以乡土树种为主，本地土壤、气候适应性强，有地方特色的树种。（2）遵循生态化、景观化、自然乡土化、生物多样化的设计原则，结合各个景区、主次景观节点，分为疏林草地、滨河绿地、片林区。（3）突出仙都景区氛围，做到乔、灌木相结合，地被与四季花卉相结合。使植物与景观相互辉映，相得益彰。（4）仙都景区古典庭院较多，植物种植应充分结合庭院的历史内涵与空间尺度，营造出与之相符的植物景观与历史氛围。如在树木品种、姿态、季相、高度等方面的选择上，都要与建筑、环境相称，要以绿化设计的立意为前提。二、植物规划绿化尽量做到三五成群, 不大片成林。以移栽种植名木古树为主，适当种植乔木类植物, 如银杏、罗汉松、野粟树、国槐、水杉、垂柳、池杉、草坪为基调；以香樟、合欢、重阳木、枇杷、白玉兰、柑桔、桂花、花桃、郁李、梅花等为骨干树种；以乌桕、鸡爪槭、枫香、红叶李、樱花、海棠、栀子花、南迎春、石榴、慈竹、南天竹等为配色树种，营造出春花烂漫.夏荫浓郁.秋色斑斓.冬景苍翠的植物景观。第七章 道路交通规划一、出入口设置仙都景区一期设主要出入口六处，分别位于新北门、小北门以及位于荆北路上盆景园、荆楚民俗文化活动区、玄妙观、长生街民俗观光街区等的出入口为主要出入口。在荆北路上各景区主要出入口处，设置相应规模的地上停车场以及地下停车场。二、道路交通规划便捷的交通是景区的重要组成部分，仙都景区交通组织以景区内横纵交错的游览步道为纽带，串联各个景区。各景区内以步行游览为主，结合城市道路充分考虑特种车辆的交通。道路等级分三级：一级：城市道路，宽度满足规划要求。二级：消防通道4.0米以上。功能上除满足消防要求，同时兼顾游览需求。三级：步行道2.0-4.0米，用于各景区间连接用路，供游人林间穿越，漫步休闲。第八章 游线规划一、游线规划仙都景区游览以荆楚文化为主题，民俗文化、道教文化、养生文化为核心，通过建筑、庭院、园林为载体，展示文化、艺术、历史、传统、民俗、工艺等。仙都景区主要游线分为：道教文化之旅：八仙园以及玄妙观观光游。荆楚民俗文化体验之旅：荆楚民俗文化活动区以及长生街民俗观光街区体验游。休闲之旅：盆景园、古城墙文化展示区、荷香莲趣景区、远安门广场轻松休闲生态游。二、演艺活动安排1、关公巡城演艺活动关公巡城仪式登新北门城楼关公耍大刀表演（观景台）-小北门下城楼仪式马术表演(内环道)关公进长生街仪式与游客互动表演（长生街）-关公进城仪式(荆楚民俗文化活动区)关公主题折子戏2、八仙游园演艺活动八仙游园仪式八仙趣逛八仙园八仙入盆景园区八仙祈福仪式(与游客互动)八仙品茗八仙过海八仙游民俗园(在荆楚民俗文化活动区与游客互动)八仙遇九仙（玄妙观景区）3、民俗曲艺表演活动荆楚民俗文化活动区：民间戏曲表演活动，如：荆河戏，荆州花鼓戏，湖北汉剧,楚剧等。玄妙观景区：道家经典乐曲赏析。长生街民俗观光街区：马山民歌，挑担围鼓。第九章 竖向规划仙都景区规划范围内地形平坦，高程在30.26-31.30之间。竖向规划设计本着充分利用现状地形、地貌特征，营造良好的植物生境环境为原则。场地规划设计高程在30.50-31.30之间；建筑室内设计高程在31.45-31.75之间。局部较大面积的绿地，根据组景需要设置微地形，景观地形等高线均为0.3米一条。场地、绿地、道路设计坡度分别在0.5-1%；5%-20%；0.5%-2%之间。雨水排水采用有组织排水与自然式排水相结合的方式，荆楚民俗文化活动区与长生街民俗观光街区场地排水以设置雨水井收集为主，雨水井接城市排水管网。公共设施点设污水管接城市污水管网。公厕设独立的化粪池。仙都景区水系设计充分结合荆州古城水系连通规划要求，并根据现状水体形态进行理水，水系走势东高西低，即：从小北门流径新北门。荆州古城水系连通可采用自体循环与动力提升循环相结合的方式形成水体循环体系。水系统的完善及循环流动不仅仅将荆州古城内雨水顺利排入水系统，解决了防洪问题以及改善了生态水质，更让荆州古城水系产生动态的美及水与影的变化。第十章 给排水规划1.本图依据规划总平面图设计。小区规划总用地面积2.724公顷，总建筑面积33540平方米,建筑最高层4层。2.给水：给水水源引自荆北路城市给水管二根。商业用水定额标准为5升（m*日），商业用水量168立方米日；绿化浇洒用水量取1.5升（日*平方米)，绿化用水量6立方米日；小区用水总量174立方米日。室外消防用水量为30升/秒，设7处室外消火栓。3.排水：排水体制采用雨污合流制，雨水排入护城河。生活污水经化粪池处理达标后排入合流管道。雨水总汇水面积2.7公顷，暴雨重现期为一年，地面径流系数取0.6，设计流量为216升/秒。污水量取商业水量的80%，污水量134立方米日。4.图中尺寸单位：管径为毫米，其余均为米。第十一章 电力工程规划1、规划依据 城市电力规划规范（GB/50293-1999） 城市电力网规划设计导则 荆州市仙都景区修建性详细规划平面图2、用电负荷预测：采用负荷密度法对本区用电负荷进行预测，用电指标取建筑60W/平方米，同时系数取0.5。本区总计算负荷约为1006KW。3、10KV网络规划：根据荆州市仙都景区修建性详细规划平面图及负荷预测的结果，本区规划10KV线路由荆北路10KV线路引至景区各个变电所。4、10/0.4KV变电台区：根据负荷预测结果：规划在本区设置2处10/0.4KV变电所，变压器容量为：T1：630KVA;T2：630KVA。变压器采用干式变压器设置于变电所内.5、380V/220V网络：本区内380/220V低压配电线路以变电所为单元采用放射式配电方式，低压供电半径不超过250米。6、线路敷设方式：本区内10KV线路规划采用10KV阻水绝缘电缆沿埋地敷设。380V低压线路规划室外采用阻水绝缘电缆埋地敷设，公共建筑内采用桥架敷设。电力管道采用160UPVC管，过路管采用160PE管或DN150钢管，埋深需大于700毫米。7、路灯：规划景区内每隔40米左右设一盏路灯，路灯电源就近由各箱变供电。8、电力管道管位详给排水规划图。第十二章 电信工程规划1、弱电用户量预测：景区建筑规划每80平方米设置1门固定电话，1个因特网用户端口，一个有线电视用户；本区总固定电话用户约为400门，总因特网用户约为400端口，有线电视用户约为300户。2、电信等弱电管道网络规划：根据弱电用户数量预测结果并考虑本区规划总平面布置，本区弱电管网出口经规划弱电管网与荆北路弱电公众网接口。3、规划技术原则：（1）馈线电缆采用交接配线法，交接箱布置在建筑物内。（2）各主次道路按50米间隔设置公用电话。在公共建筑、地下车库人流密集处设置公用电话。（3）规划在本区内布置的各类通信电缆、光缆采用弱电管道沿道路侧埋地敷设。图中管位尺寸单位以米计。第十三章 建筑、小品、景观道路特色规划1、建筑特色：仙都景区主体建筑由长生街民俗观光区和荆楚民俗文化活动区两大部分组成。是以玄妙观作为背景，打造传统仿古商业步行街。长生街民俗观光区位于玄妙观东侧，由一条8米宽的步行主道路将街区划分为两部分，建筑风格上采用了明末清初传统民居联排商铺带状布局而成，总建筑面积为16915m2（不含地下车库）,二至三层。长生街由地下和地上两个空间组成。地下大型停车场，与西侧停车场环通，地上二至三层的传统民居商铺。建筑形式上主要采用了民居中的硬山屋顶，烽火马头墙，入户前院，错落有致的墙面等传统手法，体现了民居建筑古朴的感觉。主道路东侧为三层院落围合式建筑，中间院落有景门进入。巷子最宽处为6米，最窄处为3米，时收时放，在建筑空间形态上形成挤压于释放上的交替，再现传统街巷宽与窄的空间肌理，同时随着自然光的照射，形成“龙潭一线天”强烈视觉效果，生动地表现了街区的空间形态和民居传统布局的独特魅力。内环路以南局部三层的快捷酒店，硬山交错屋顶，入户前院，山墙面采用了徽派最具有代表性的马头墙，既能与整体建筑风格协调统一，又能表现其独特的烽火山墙，求存同异，略带变化，增强建筑大屋面的塑形效果，丰富了山墙立面的感染力。荆楚民俗文化活动区位于玄妙观西侧，由民居大型四合院中轴、片状布局，总建筑面积为16625m2（不含地下车库）,三至四层，地下停车场于其环通，地上商业、住宿、表演等综合性民居组成，建筑形式上不仅采用了硬山屋顶和徽派马头墙的组合，还增设了主轴线上的歇山大屋面，展现了强烈的商业气息。建筑材料上，灰色仿古外墙砖，栗色油漆木撑斗、装饰线条，黑色筒瓦，地面上仿古青石板，古韵十足，再现昔日荆州古镇太平盛世的生活原貌。2、小品特色：所有小品的设计均以自然化、乡土化、生态化为指导原则，掩藏或点缀在林中，选取用石、木等材料，与周围环境融为一体。如在长生街民俗观光街区设些石井.石磨盘可点缀景致，营造古朴典雅的民俗民风气氛。3、景观道路特色：道路铺装设计采用传统手法。例如：消防通道采用青石板按人字型或水平错缝型进行铺装；步行道可采用青石板与卵石混搭路面。 第十四章 分期发展规划一、建设时序仙都景区的建设本着“统一规划，分期实施”的原则。一期：首先完成八仙园景区、盆景园景区、荆楚民俗文化活动区、玄妙观景区、长生街民俗观光街区、荷香莲趣景区、远安门广场、古城墙文化展示区等景区工程建设，确定仙都景区一期的范围线。二期及二期启动区：完成鄂中旅游休闲文化创意园区的建设。 三期及三期启动区：完成古城人家民俗接待区以及鄂中旅游休闲文化创意园区的建设。规划期望通过三期建设，使仙都景区成为以荆楚文化为主题，民俗文化、道教文化、养生文化为核心，人文体验与高科技娱乐相结合，融食、住、行、游、购、娱乐休闲于一体的仙都景区文化体验中心及展示中心，旅游休闲胜地。二、管理措施设置仙都景区管理处，成立管理办公室安排专班进行景区的建设.维护及管理，包括绿化养护.治虫.浇灌.垃圾等环境卫生及园林景点设施的维护。三、仙都景区一期工程量及投资估算根据国家现行定额及价格，对仙都景区投资估算如下（不包括土地征用费）：仙都景区一期工程量投资估算序号工 程 费 用 名 称工程量单价投资额（万元）备 注合计49979.15一第一部分费用22387.81建筑工程343832500元/8595.82建筑装修工程343831000元/3438.33地下车库66322000元/1326.44绿化种植42940150元/644.15道路铺装21059350元/ 737.16驳岸850m350/m29.87挖方9944m40/m397.768填方27060m50/m135.39溪1243300元/37.310桥13座200.011亭350.012牌坊3150.013清水平台7601000元/76014景观小品150015垃圾桶、坐凳30016灯具50017市政设施3934.2二第二部分费用1623.71建设单位管理费（一）0.96214.9财建2002394号2工程质量监督费（一）0.244.83工程建设监理费（一）1.5335.8发改价格(2007)670号4勘察、设计、预算费A勘察费110.2B设计费（一）3.0671.6c施工图预算编制费（工程设计费*10%）67.25劳动安全评价费（一）0.3%67.26场地准备费及临时设施费（一）0.5%112.07工程保险费（一）0.3%67.28招标代理费（一）0.5112.0计价格20021980号三第三部分费用23566.51土地补偿费45.9亩350万/亩160652房屋拆迁费用1500350007501.5四第四部分费用2401.21预备费2401.2第一、二部分10%