市二手商品房报价指数年度报告模板.doc

10月北京二手商品房报价指数汇报
一、北京市二手商品房报价指数走势及分析
　　10月北京二手商品房报价指数为145点，环比9月份上涨了1个点，增幅为0.42%.10月北京二手商品房挂牌均价为8415元/平米，环比9月份上涨35元/平米。
　　另从1月份至10月份二手商品房报价指数来看，虽有部分月份受政策冲击出现波动外，基础处于平稳上升状态。图1所表示
　　分析其原因，北京中原三级市场部专业研究人士认为：
　　1）北京市场化、国际化进程不停加紧，外地来京工作人员越来越多，另外，城市化带来众多拆迁需求等，强劲需求是房价一路走高关键原因；
　　2）从报价来看10月份比9月份增加0.42%，其环比增加幅度显著降低（9月比8月报价增加4.54%），这很好说明了在10月份系列调控政策效用开始显现，报价有深入趋稳趋势。另外，从二手房交易量上来看，10月份并没有发挥出“银十”作用，交易市场活跃不够，分析原因关键是受到今年一系列针对房地产市场调控政策连环作用而成。
　　3）二手房报价不停走高，还有一个关键原因就是受到区域内一手房价格快速上涨影响，有攀比一手房态势形成。
　　图1：

　　二、北京市二手商品房区域报价指数
　　1、北京市各区域二手商品房报价指数
　　图2：

经过上面图表分析可知：
　　10月份环比9月份，在各监测区域中，除东城区和丰台区报价微有下调，降幅分别为5.35%和0.83%，其它各监测区域均出现报价稳中上涨现象，其中，崇文区涨幅最高，达4.76%，昌平和宣武两区报价同9月份相比处于稳定状态，西城、朝阳、海淀、石景山则出现不一样程度上涨，涨幅在0.69%～2.98%之间。
　　北京中原三级市场部研究人士分析认为，关键是因为各区域地理位置、区域特点、区域内房屋属性不一样、供需关系造成而成。
　　下面以各区域为关键作以具体分析：
　　2、朝阳区二手商品房报价指数分析
　　图3：

　　在朝阳区8大监测地段中，除安贞和朝阳公园出现略有下降外，其它各监测地段均出现稳中有升趋势，其中，涨幅最高是望京－花家地，达成10.97%。
　　独特生态环境及商务气氛助推燕莎、朝阳公园业主报价走高
　　从朝阳区八大监测区域来看，除CBD外，燕莎、朝阳公园报价一直处于高位运行状态，据统计，10月份燕莎、朝阳公园地域报价指数分别为177点和182点，环比9月份涨幅分别为2.91%和1.68%。这两大区域业主报价不停上涨原因，北京中原三级市场部研究人士分析认为1）燕莎和朝阳公园地域在东三环，地理位置决定报价处于高位，再加之区域内新建商品房量有限，更凸显二手商品房稀缺；2）燕莎和朝阳公园地域商务气氛较浓，区域内朝阳公园作为“城市绿肺”，拥有得天独厚景观和城市关键双重价值，而且因为该区域毗邻使馆区，周围国际化程度很高，大量外籍人士居住需求有效地推进了该区域高级公寓销售，成为这两大区域业主报价不停走高源动力。
　　地段决定安贞报价较高，但受政策抑制环比9月出现下降
　　据统计，安贞地域10月份二手商品房报价指数为144点，同9月份相比虽略有下降，降幅为0.69%，但报价却高于六里桥和紫竹桥地域。分析原因，北京中原三级市场部研究人士认为1）安贞和六里桥及紫竹桥地域相比，虽全部在三环，但因为方位不一样却出现较大差异，安贞在北三环一带，六里桥和紫竹桥分别在西南三环和西三环，北部良好交通配套及商业气氛助推安贞地域业主报价一直处于高位；2）安贞地域房屋属性较多，有二手商品房、公房和经济适用房，而受10月份开始实施新计税价格（安贞地域公房计税价格有所下调，降幅为0.5%）及经济适用房相关“回购”之说影响，消费者心态发生些许改变，另外，经济适用房供给量增加，消费者购房选择余地增大，这些全部对区域内二手商品房产生一定冲击，造成10月份环比9月份报价略有下降，降幅为0.69%。
　　区域内楼盘选择性大及周围具价格优势楼盘冲击造成亚运村报价处于稳定状态
　　据统计，亚运村区域报价10月份同9月份持平，报价指数为135点。分析原因，北京中原三级市场部研究人士分析认为1）亚运村区域内可供上市二手商品房很多，且品质相差无几，消费者选择性较大，供给量较大；2）亚运村地域在北四环外，区域内房价在8000元/平米以上，而周围区域靠近于北五环周围一、二手房供给量一样很大，且同亚运村地域相比含有显著价格优势，价格差在1000元/平米以上，巨大价格优势对亚运村楼盘造成一定冲击，使得报价处于稳定状态。
　　一手房热销及区域内配套不停升级直接促进望京地域业主报价不停上涨
　　据统计，9月比8月报价上涨15.67%，10月比9月报价上涨10.97%,望京地域已连续两个月报价涨幅超出10%，分析其原因，北京中原三级市场部研究人士分析认为1）区域内新建商品房很多，且品质较高，在强劲需求支持下，一手房价格也是水涨船高。面对一手房价上涨，二手房业主也找到支撑点，纷纷攀比一手房，业主报价直线上升；2）区域内中国外著名品牌芸集，区域发展国际化色彩浓重，由此带来大量二手商品房购房需求；3）区域内交通配套设施不停完善更助涨区域内业主报价走高信心。
　　3、海淀区二手商品房报价指数分析
　　图4：

　　独特区域及房屋特点造成万柳报价处高位运行，但环比9月有所下降，而中关村报价不停上涨
　　据统计，万柳地域10月份二手商品房报价为190点，在海淀区六大监测区域中名列前茅，但同9月份相比却有所下降，降幅为2.06%。分析其原因，北京中原三级市场部研究人士分析认为1）万柳地域生态环境良好，区域内宜居性强；2）区域内无新建商品房上市，凸显二手房稀缺，这些使得万柳地域二手房一直处高位运行。但因为万柳地域价格很高在一定程度上抑制了部分消费人群，其中有部分有意在万柳地域购房消费者将眼光转向中关村区域，由此而造成万柳地域报价略有下浮，降幅仅为2.06%，而中关村需求增加促进中关村报价有所上涨，另外，中关村高科技及教育优势助推中关村备受关注，也是中关村报价有所上涨关键原因。
　　区域内次新房众多，房屋品质高再加之地理位置优越助推定慧寺、玉泉路二手房报价上涨2.86%
　　据统计，10月份定慧寺/玉泉路地域二手商品房报价指数为144点，同9月份相比增加2.86%。分析原因，北京中原三级市场部研究人士认为定慧寺和玉泉路地域二手商品房报价不停上涨一个关键原因就是受到区域内房屋品质及优越地理位置决定。定慧寺在西三环，区域内次新房众多，经典项目如北京印名象、诚品建筑 (论坛 像册 户型 样板间) 等，房屋品质较高，深受消费者青睐；而玉泉路地域有部队在此驻扎，军事色彩较浓，区域内安全性较高，且区域内交通配套齐全，有地铁、医院、超市等，生活在此极其方便。这些全部成为促进业主报价上涨关键原因。
　　受到交通、配套限制，清河、上地二手房报价处于稳定发展状态
　　据统计，清河、上地域域10月份环比9月份二手商品房报价处于稳步发展阶段，其中，清河地域10月份报价指数为118点，环比9月上涨0.85%；上地域域10月份报价指数为129点，同9月份报价持平。分析清河、上地地域二手商品房报价一直处于稳步发展关键原因是清河和上地域域内交通和配套设施不太完善，在很大程度上抑制了业主报价走高信心。但受到区域内新建住宅量不停增多，居住品质不停提升，再加之上地域域内高科技企业不停入驻，为该区域带来更多商机，同时带来更多居住需求，为该区域内二手房市场发展奠定了基础，这也是清河和上地域域内报价处于稳定状态关键原因。
　　西部传统商圈效应助推紫竹桥/公主坟报价上涨
　　据统计，紫竹桥和公主坟地域10月份二手商品房报价指数为142点，环比9月份上涨2.16%。分析原因，北京中原三级市场部研究人士认为1）紫竹桥和公主坟地域在西三环一带，隶属于西部传统商圈，区域内交通、配套设施齐全，深得消费者青睐；2）区域内不一样属性房屋很多，公主坟地域以公房为主，二手商品房量极少，在一定程度上刺激二手商品房业主报价有所上涨；而紫竹桥地域紧临西三环，区域内环境好，另外，区域内标志性楼盘如人济山庄 (论坛 像册 户型 样板间) 、紫竹花园 (论坛 像册 户型 样板间) 等为该地域业主报价起到关键参考作用，有不停攀高趋势。
　　4、丰台区二手商品房报价指数分析
　　图5：

　　经过对上面图表分析可知：
　　人口起源较杂使得六里桥地域二手高品房报价难走高
　　据统计，六里桥地域10月份同9月份相比，报价持平，指数均为111点，处于稳定发展状态。分析原因，关键是，1）六里桥地域在西南三环，地理位置优越，区域内可供开发土地有限，这也是区域内房价一直居高不下关键原因；2）六里桥作为北京交通枢纽，区域内外地人口较多，人群素质稍低，在很大程度上制约了需求量增加，再加之区域内可供选择二手房量众多，这些全部使得六里桥地域二手商品房报价一直处于稳定发展状态。
　　交通配套不停完善及一手房价升高助推马家堡二手房报价10月环比9月增涨3.13%
　　马家堡区域地处南三环和四环之间，区域内发展快速，另外，因为受奥运会在京举行利好促进作用，政府为处理北京区域间发展不平衡，加大力度对南城进行投资改造。马家堡地域无疑也是从中受益较大一个区域。区域内交通便利，马家堡西路贯通其中，另外，建设中地铁4号线为该地域交通建设发展可谓是“锦上添花”；区域配套设施方面，有银行、饭店、学校、大型商场、体育设施应有尽有，大家在此居住生活完全无后顾之忧；另外，该地域有多个新建大盘在售（星河城 (论坛 像册 户型 样板间) 三期、西马金润家园 (论坛 像册 户型 样板间) ），极大吸引了消费者对该区域关注度，新建房屋增多，在一定程度上也提升了该地域居民居住水平，使得该地域很适宜居住。这些全部成为助推马家堡地域房价不停走高关键影响原因，10月环比9月上涨3.13%。
　　小区现代化程度不足及周围楼盘兴起使得方庄地域二手商品房报价10月环比9月下降6.4%
　　据统计,方庄地域二手商品房报价10月份为117点,环比9月份下降6.4%.分析原因,关键是方庄作为北京最早小区,配套设施齐全,但同新建设小区相比现代化气息稍差些,再加之周围区域楼盘不停兴起,消费者可选择性增大,分散部分有意在方庄地域购房需求,使得方庄地域报价有所下滑。
　　5、中心四城区、石景山、昌平区二手商品房报价指数对比分析
　　图6：

　　在经过对上面中心四大城区监测数据分析可知，从价格值上来看，四大城区价格均在10000元/平方米左右，属于在高位运行状态；从10月环比9月变动趋势来看，除东城区下降5.35%外，其它三大城区均出现不一样程度地上涨，西城区涨幅为2.98%，宣武区持平，崇文区涨幅为4.76%。
　　北京中原三级市场部研究人士分析原因以下：
　　1）崇文、宣武属于南城中心位置，区域内交通、配套齐全；二是区域内环境优，天坛、陶然亭公园等景观为区域发展起到锦上添花作用；三是，区域内新建商品房居多，且大全部十一调整后特殊二手商品房，计税价格属调高状态；四是区域内购房需求量巨大。这些全部成为崇文、宣武两区房价上涨关键原因。
　　2）东城区10月份环比9月份报价有所下滑关键原因是区域内房屋报价较高，可承受房价购房人群数量有限，再加之周围区域如东三环及北三环一带快速发展，性价比较高楼盘不停涌现，在一定程度上分散了部分在东城区有意购房需求；再加之，10月1日起实施新计税价格中，东城区计税价格属全线下降趋势，这些致使东城区10月份环比9月份报价下降5.35%，但因为其在二环以内，区域内房屋供给量稀缺，造成东城区报价仍处高位，10月份均价达成10326元/平米。
　　图7：

　　经过上面图表可知，近郊区石景山和昌平两大区域10月环比9月二手商品房报价指数出现稳中略涨，石景山增加幅度为0.97%，昌平区报价持平。
　　分析原因，北京中原三级市场部研究人士认为：
　　1、从现在各区域房价来看，石景山和昌平作为近郊区，含有很强价格优势，促进消费者竞相追逐于这两大区域，需求量增加；
　　2、从纵向上对比，石景山地域交通便利有地铁一号线、莲石路等极大方便大家出行，另外，首钢搬迁极大净化区域内生活环境，再加之石景山在北京相同环线位置价格优势，吸引众多置业者眼光，促进石景山报价有所上涨；而昌平区报价趋稳一定关键原因就是受到区域内交通、配套设制约，但在北京市场强大购房需求下，业主报价仍处稳定发展状态。
　　三、11月北京二手商品房报价指数估计
　　总而言之，北京中原三级市场部研究人士认为，在市场强劲需求下，1-10月份二手商品房报价指数仍处于上涨趋势，但对于10月份监测数据分析可知，系列政策综合作用药效开始显现，整体报价环比增幅有所趋缓。而对于11月份二手房市场上来说，不会出台系列政策，则关键是对以往政策落实实施及对二手房市场透明、安全交易环境营造上来，相信，在市场趋稳状态下11月份二手房市场上消费者交易信心会见涨部分，在强大需求支撑下，11月份北京二手房市场报价指数仍然会处于稳中略升状态，在各区域上又因为区域特点及房屋性质不一样表现在报价上会出现涨跌不一现象。
　　后附表：10月份北京各区域板块二手商品房报价指数改变表