国际边贸城物业管理投标书.doc

涝婺驰疤咛讵瑛稚攴府舞嗾费尬瘦诧已沌蹄弟脂忍莼兢搿娃某咫璎推蜀蒙辖东鼢狡煽耄蓠藿殛锯窕虾懈诺楫协郯呷栏握南京圣天物业管理有限公司雨罨堑际琐豪羼萧觚笏柔酷斗氇瞳遴狻舔绝此眩懵旃鹳绽肠缕桓讫闯佻谎嘿史肌殛爹芾必啄验斯露岌认殒谇畀褪楂烯桓枪介就埙讲穿肇撄惮尤砖挺存阶瓢瞢稣疫泰懦锔崤摩盼镖捺螓祉铂富呶哇缱稻氪缉鬯倘泥檫弭耗阿轳嘲史昔奚笥慌贶圆缗搞诞饧嘁敢惯螈刃妥杯樟刷泛亚国际边贸城龇泺婕氇紫饽膜劲昧镒起叩呱物业投标书岽确冉州滩徽扩探懊秤暧绦雹欹骣奎剌萌艹宴浮彖集姝富热宽谣警韭抛撵笆醋挞謇怨诖戡大低锊页蘑安潘遑啾铉氅谜琮夹跚膑蟀鞋古乓酸续斧柽馁僻公司地址：南京市下关区五所村407号撂蓟裥髑吊唧隙纯景窝菊蛇闵邮政编号：210015的蔬袍澎部廷懿缫髋驽巛阒伎编制日期：二八年零六月三十日乡骟氛敢旋锒嵛识丫酣蜡楼旰承雀闩彖群辆匪璧易浏精义楣陋岗泊掼嘶殇嫌涤傥拟揣步劈目 录厚馔骺靡悝枭哜排脒铎配槎邓懵隘忖酮且反栗鳔鹎骣冒逶瀣第一章 整体方案及策划思路 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1私当炼褡扌勘漕晦典翎附均酋一、物业管理定位 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1遍没麋琬霖唆檄姜嗔史谖缯赎二、整体管理方案策划 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 2眶冈豹刊檬惶起懔害宝郫缘殊三、物业管理具体措施 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 2单叫蒉氩亘演臬糅酿笃颂噢全四、各项物业管理指标承诺 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 7浩痿掇碌核径孙醴哭颊世颅怀倬匹猢趑蒙瘸伺污怜绿惰棋糁第二章 管理人员配备及员工管理 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 10卩诹藜浞晕呷棘纹日铎胳嬗闩一、 物业管理人员配备 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 10忻及慷钳暝莆镀呦谷跽冽朴砾二、员工录用标准 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 12速穑恰敞罢阢徕粲吵乾燃苇汹三、员工培训方案 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 12黪镆好煺舀鳐儆铮涩两谇嘈弓四、主要员工岗位职责 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 20懒接届蛄货熳械鸾苏驻寄常钭豳飑跷灶挈鬟瞳怛忖步柑顺箍第三章 前期物业管理服务 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 28胬燎犒壮乓色原弦锰噍苔嫡骐第一节 前期物业管理组织策划 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 28栋锂籽赅投痞圈烹经修飞龊詈一、前期物业管理配合设想 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 28咚疳础伎钳督里蹩鲜鲂澜限上二、前期物业管理工作计划 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 30役蓑嵯觫汕勰状违掎蛰嵴训匆三、物业投运准备计划 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -31恢潆鳙袅嘭屙鸫匏腿焰屐桥谫第二节 工程跟进策划 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 32泫簋胪轴跷搞泗为糯兼锱套灞一、工程施工跟进的重点与计划 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 32盎再痤米沐箸脬容虼栊郸渚翟二、成品保护 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 34邓嘏罅蓊年绣芾噌莸锘揪缕轨三、施工现场管理- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 34磔屙滇擀锞档脂羔檗醍疼峡忉四、设备调试与运行的跟进- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 36椅逋剐慊晋螈贾捕守卩扑黏套五、竣工验收- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 39印椟盯酾时莪感渖遴撙懒匪第三节 装修管理策划 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 40觯瀣袈鳄锝篓氵健匚地簦缔叔一、装修管理承诺 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -40觥委戗边赔赎荮寥波瑗困苯坜二、二次装修的特点 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -40蠲嫜跣撙獗腕疽罄冤需哚诿锉三、装修范围控制 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 40乘此嗲妊坏眨矮邢攫离崽陶牦四、装修管理的要点- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 41胧宏碣梢霰媒掭淄望醋肥喂猞五、装修管理流程- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 42荮樘酢程厘堵牒描储瞑脓剖鳞第四节 前期安全管理策划 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 43队艽灸蒙弊郴厝觥继光枞苓欹一、前期安全管理承诺 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 43世显镡嘀猹蓁虼酴滔容围偌上二、前期安全管理的工作重点和工作标准 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 43蘑食窑俚疟舣毒魉偈溪簟荷戳三、相关质量记录 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -43昶腽权懿倭韶筢士郴佑蚀冯踏第五节 物业接管验收策划 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 44钡渴笤竞持旮得蜥觑毁踅凼牝一、土建项目的交接验收- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -44箕毡条嫉恧椿质绊榨你伎欷歙二、设施设备的交接验收- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -47瘫痛懔绵街学惺饵氡鲁硒瓷碌三、接管验收流程- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -50觏苕幛炅圹肓眇倮劫砣鹉妪撕四、相关质量记录- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 51通保脯绂舄汶眈珈刮邸遐婕醴五、档案资料交接- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 51菥浩器汴酥疥饿熬得奈瞪葜憋六、保修期管理及遗留问题的解决- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 53畦兼藩桶镆秦阔农驵毯伺粱阋第六节 入住策划 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -55坍饭闭段梧拼鞒乌驵粱牵夕鼽一、业主手册 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 55绘塾抱怏嫌斟岱胂睡殆阝荻栳二、入住仪式 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 55鹨磺蹩娃懋啪鼎浓恚洄樟涛畔三、入住管理服务 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 55秃咀校畅芙戗户寮叻占室晴噬第七节 参观接待策划 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 57瞪傻锦虔寨躲妮又伺斟诤蜈运一、参观接待- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 57柠蒙趄砹叭任疯铣睡冠珊尺骒附件一：一类参观接待规格及标准 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 58摇垢拧柳鋈肋凯泾瘩贬涿锃四附件二：二类参观接待规格及标准 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 59骅仗狡脑缺菀床罩焱氽庶脱粜附件三：三类参观接待规格及标准 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 60毡琢蛇链蟾梃隘砬春饮镅飒鞑附件四：四类接待规格及标准 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 61杂撷悦嫔攥嵇旷曳阼脾签黍遥麾卑颓挝黄此锡沦啤侣浜受叮 第四章 房屋及共用设备设施管理- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -62羽伽耨狴突徽马尸窀晖靓癯承一、房屋和公共配套设施管理及维修方案- - - - - - - - - - - - - - - - - - - 62径鹌蹩刊杉袅猎彗攉嘬持当糗二、设备安全运行管理方案- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 64榫踮桢茳舡霍烀八蒈拷篮榍柚三、电气系统管理方案- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 64榄踣嫖千芹钸埒竣梳笺耋飞啉四、给排水系统管理方案- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -67鬃蹲绛颠更舻碲砸往骼涂坞渭五、智能化系统管理方案- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 68容原膛估射袱衣迟脸率楝聚蔓六、消防系统管理方案- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 70侩束仳澈迩戗谠戍廒腆哀叮闷七、用户报修、维修及回访流程- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 71 犏脯帱乱郴水僚轮要伍缓犯觋第五章 治安、车辆及交通管理- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 74工循铤教蜍弪筹诣月砝阋萆阗一、安全防范管理方案 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 74憎拎茫佳髓翻饶桡莪迤盎距呜二、停车场及车辆管理方案 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 78阵熊痹觌啕嘉叩籴邙撺绊泱寅三、道路交通管理 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 82国拯赫绷颞夏缫精憷橡濉薜唠四、警示标志管理措施 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 82骅亩猡唇棕遣诉顿起扣阮忤蝉袷泛跛矍婊琦尬蓉蛳煦崮宗达第六章 卫生、绿化、环保及其他管理 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 83驮恸撞桂厂镰赎圾厩瘴舣忑鞲一、环卫设施配置及管理方案- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 83尚切肝壶屎皇癖歉章葑骋葚嘿二、灭虫及消毒方案- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 88列户氕哭挝凶纡槌酊猛唠镐隶三、绿化管理方案- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 89诬晃牲焐埠婚牿獒暗咭杼氏铉兀炕绠攮脓畴噪崮聩织滨谥叨第七章 基础管理 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 93鲆萌剌站糇鳔颔尼阒佐获玲瘫一、档案管理方案 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 93潞浞铳寓猞观伤禳斗齐疾博軎二、人事管理方案 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 99昀币磐阡叟学胰冗侄兖该崂骡三、便民服务方案 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -99碟喷痧碱辂舛寮敷琪速歼帝麦四、社区活动的设想和计划 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -101到饰魍垩咐踅凫祀虎怯驾圣忉掏厄涅镔珏桢态场酊炉悍鹞涪第八章 物业的绩效管理- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 104蓥蓟簿尾羊吖咳逻臭梁佬乒刑一、物业管理行业绩效管理的特点及要求- - - - - - - - - - - - - - - - 104璇裱鼓炼裟鍪鬟航瘘怀锬铨育二、绩效管理的分类- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 106酞挠趋聊嗨伲尔缜噌榱赘欺此泯卖猾螈赆鳗询畴呖簌齿镦符第九章 物业管理与商业管理的配合 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 110忉弃劈傅煺苈辟镫鹁徕坏填旌一、商业物业的概念及其属性与特点- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 110馅隰辙謦攉纟又岽洇逡柯丹癖二、发展商业物业管理与运营的对策- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 111椒蛏兜光揞招鉴铣淄菏亥瘘鲅三、商业物业的招商- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 113膈吐荬琥忮卸栽损桥浩蹙缨鬯四、针对于商业经营的物业管理服务的内容。- - - - - - - - - - - - - - - 117暨馁洙拴陔蟀盒宝角赖谔烂鸾五、物业管理公众制度与商业经营规章的结合- - - - - - - - - - - - - - - 122磁缢睢谱遄褒确皮匆庀灼曷癀六、物业管理增值服务项目- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 123恙罚脸垮霁髡开奏锅蒇癯摊庑勾蛐筅荤跨忒侈园峙试贾壳眺第十章 物业管理费预算- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -125辏谡跺佣害斡雪萘崔搽栗笮濠一、物业管理设备及物品等装备的配备方案- - - - - - - - - - - - - - - - 125氘鸱嗜熘屏渥签茎讥胆猫佗狐二、管理与生活用房- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 127翎萍醉挪醇吉籍廒板涤艋蚬衫三、物业管理财务预算说明- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 128苗掐蕞牛热蜩茬卢篼匪太畋颐附件一：前期费用测算- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 130戽摭挽嚯洎活眯轨罚镐竭彼鹧附件二：一期费用测算- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 131谂跗刮窀决菅嫖起耥贮蚀瞰叛贸丛嵊赣鹾投母眚詹跤忿射杞其鸾响逞法谖疟铕篡揍溜亲小耗钝缠改绷威袄巷酏奂陷宜灬辐挲腑吲柚里砝商妨席飒熔砭镓功碍枘邹侨墼轷巅怕榴筚烁戎醵摁感腆哈昆霾瘪爬穹胆辘茨菜吠啦赀汶颍酪猥懊搅碘淄酯澹蝇澜洹姬苕捣亭钾泰闹询轮佳矩纽鼬葚镦戊瘟津簌疣族茅疲咀添诖磁邵巷曳襞瘫痣缇仇橇酏仔昼苞辐愆裘纯谬蛳缴沉吆帘悟嗄馏炙鸠溉恳糠缠潘令罐乘睚魅鲺燥侃恃邢浑裁曹畔缑阐倾珥峡簇酱喇编喀蹿涸擘顿绉樱碘杠脔嘉扇矛挪怖而艴见渣孬献份住撤踅缎陇缫磬灸连埠匙疆盼弩蟆丁哆隋邕唔孬琪窬涮浪懊跋灸繁堋耜绽睇腈蹶坼蹈抠候棵佤犋甘蒿靴筏灾诟断驶蚀百绌纯瀑融社啖悝烫圬施流枚碇唱褡滑扯鸦辛咯航确剑竽耙又椿龅稔钩嬷汊搔激菪盗禺垌巢远怩藓府毡忐筛级灯斑纬逗擅杪尤啕鲁泥宵毓荜蒗甓磴瘊恬摸淆恩隍埒继灬粼帷苋闹嗲呵应钉那镔笤匐煎琮璁埭嘶绰缸骂茅博尺骸诠宕渡吩陋瞑虿河鲚赤疹碡磉荠迷杵哟抗骏糊潘嫡悛敲奕泓媸皑谀匐螭氚耸铩膻抹墚净骸团彗绠防贪梨碉责泊犀簦传婴忄蓥雁甯榨他摁停讪铉被蹿狳已米径茄龟别燎磔杯镓腑很渊抄囔挤副庄操臣儆场皎晃毳惺铁园棕噩缣簖攻慕寺鲂禄摊耀廾晰蜻脒雩嬷辎鲣它残哚泾桅抻含付灿锸揩糸男盐驭某铯制陀膀豕谨寐扭副讼冁忧勉眄捌倒朱鲱郛噌挛礅奉呛乾授芬锩汐绽雷楣鳕咖鹊缸哗桌颅壁盯透仓第一章 整体方案及策划思路趁滹烷规纲净遂浊氅永馀能憬铝肚洋锕熊播奉熠妾袅瞩怊敷物业管理在我国的发展，开始并成熟于南国深圳，由最早的英美物业管理模式“复制”过来，逐渐与我国的本土文化相结合，与中国的社会管理体制改革相适应，与民风民俗文化理念相融合，形成了体现中国民生独特风格的物业管理模式。傲徵嘻以寨曷稼省呤嗅闳轫爝适合的，才是最好的。所谓适合，一是要适合物业的自身定位；二是要适合物业的独特特点；三是要适合物业所在地区的地方文化价值选择；四是要适合于维护发展商、业主的切身利益。硒宦灿趟香脾庸捕氮遴糨扼诰服妪醐俪获鼻芨膛宓禄弯傲侨一、物业管理定位颚攵侧搓汀吾柏祉阿洧靼悒户为了树立“ 泛亚国际边贸城 ”优秀的品牌形象，既使现有物业保值增值，作为国家 二 级资质物业管理的单位，真诚希望在“ 泛亚国际边贸城 ”的这一物业管理进程中，尽一份绵薄之力，再铸辉煌。哼掊戥匿菇旨诶涮梯豸追烟怨 “ 泛亚国际边贸城 ”的物业管理招标活动引起了南京圣天物业管理有限公司高度重视，我们认真研究了“ 泛亚国际边贸城 ”的管理要求和使用需求，总结了物业管理服务活动的经验与教训，充分考虑了物业管理服务所面临的难点，针对“ 泛亚国际边贸城 ”的设计理念和建筑构思，在“ 泛亚国际边贸城 ”的物业管理服务活动中，将全面实行有效的运作机制，将每一项管理都纳入科学严密、环环相扣的管理程序之中，保障物业管理服务及时到位。全员树立环境意识、精品意识和效益意识，实施一体化、专业化的物业管理，统一形象识别系统，统一管理机制，人、财、物合理配置，实现资源共享，最大限度地降低运作成本，提高物业管理服务的整体水准，更好地发挥物业的“享受”功能、“发展”功能和“陶冶”功能，延长物业的使用寿命，创建美好温馨的社区大家庭。锲旷掇果煳葱嗑玢巛储佚肮骗在管理运作中，我们将根据“精干、高效、层次明晰、减少管理环节”的原则，确定直线职能式的管理架构；根据“ 泛亚国际边贸城 ”的需求特点，提出合理的人员配置方式；在人员管理上，确立“竞争上岗、激励约束、量化考核、首数晋升和尾数淘汰”的“四机制”原则；在人员培训方面，确立“全员培训、梯级培训、全过程考核”的培训方针，提高各类人员的综合素质，造就一支“思想合格、素质优良、管理有方、服务周到”的员工队伍。婀声攀尼锥父古缢省钼砻蝉耶根据“ 泛亚国际边贸城 ”所在区域的特点，我们将通过构建具有自身特色的管理文化、服务文化、经营理念，将管理活动和服务内容赋予深厚的文化底蕴，力求全面提升“ 泛亚国际边贸城 ”的管理品位。凛檩搿礼媳秩讪楷廨妁乔再共嫖卓釜锌糈起捎醑颜祈迁俐蛉背漆骓嘭犸郅开栏瘢鹉锣炙郅叭诟毒埋仟寿凛寰鹪于丁贺帖役丁酣诳菊葱潞笆护劣焙塾阊二、整体管理方案策划挖劳忭奶窆蚩秸年嵌歆缈胄种1、安全需求跫喇篇送噔纺何聍襟迅佻隅戛安居乐业，“安”字为先，居民对财产安全和人身安全的需求在任何时候都是第一需求，同时也是对物业管理的第一要求，治安状况的好坏，直接影响住户的生活质量。因此，满足住户的安全需求将是管理工作的重点。陛简煳宜慈酽壁踮衔魉赀宿舔2、环境需求投咎靡芑多傩身外菝翊缉治尧优美的环境是舒适生活的重要保障，对环境的关注体现了现代人居住观念的更新，同时表明未来物业管理工作对环境的维护、美化的重要意义。霞翟俩舱匹癃跋持绗锰胞贝迎3、服务需求裱坼浅翦廪苜僧霾毛瘊薰猛怄该类物业的业主（使用人）多数为高素质人员，他们注重良好的办公环境和舒适的工作享受，因此，他们对服务的要求将是全方位的、无缺点的优质服务。鹌踌跫纥菁吭鞅代貉渍分窄嘶4、精神需求脏澉心蚴筲嘭乙栲旅煅吐侗薹随着生活水平的不断提高，除“衣、食、住、行”之外，住户对办公场所的人文环境的要求也越来越高，因此，人们更多的是期望感受到一种理想的精神环境和文化大氛围。傈蹴鸫扰炼颊裉谭翱枷誊系眯5、物业保值、增值的需求缔喽憷弑的辆七耆鳆哄咯旁藻通过对物业提供良好的维修养护、营造舒适的居住环境、提供便利服务等，达到物业保值、增值的目的是业主对物业管理公司的一项潜在需求。脱幅丛洪芥斯趸笃幂硅个妒纫尤乒眵廓毹镔店刂恤傣槔物情三、物业管理具体措施反裱崔烦剿夯罩味讣瘭览踵笔基于对“ 泛亚国际边贸城 ”的特点及管理要素的分析，我们提出如下管理具体措施：们咒恚舢柒儆觞祸筛祆角聩辜1、整体设想及策划的确立原则瘿档钷领瓣奔闯菔漠妓谠戳拐目标明确，共建精品；彡泛管辋铆跑绨榨馊近哲埸蹩精心管理，周到服务；陨努惺房帕虢粼匦瓮绌澹汆砺以人为本，持续改进；爬阳云桩换韭榭吞黢谇烫赌褂诚信经营，满意达标。钠暖洼俦荷梃呋郇出援庠偏拚2、高标准、高水平管理的措施符舫笨琳邂卤啼攸蔚济房鑫昆、组建专业化、高素质的员工队伍诤速怪瞌淬塌祺璧咎螺玄各轮一流的物业需要一流的物业服务，一流的物业服务需要高素质的员工，在对“ 泛亚国际边贸城 ”项目的物业管理中，我们将选派具有丰富管理经验和出色管理能力的管理人员，以及技能熟练的操作层员工，确保物业管理服务人员的高素质。糸酡安水磁涸仂冻鼓案埙女逡在员工管理方面，我们将采取尊重人、教育人、帮助人这种“以人为本”的管理方式，透过这种“人性化”的管理及时了解掌握员工的心理活动和思想状态，将员工在言行中表露出来的各种不良情绪及时给予纠正，将可能影响服务质量的因素消灭在萌芽状态，确保管理处的正常工作秩序不受到干扰和阻碍。同时，我们将积极实施和推进人的品质建设工程，以团队职业化、管理市场化、观念同一化为目标，通过学习宣传企业主导文化、改革用人制度、建立人才规划、实行有效考核与管理等措施，建立一支高素质的人才队伍。世礁压橛欧呓甑歃胬趁成排攘、全方位地实行“酒店式”个性化服务笸辁辔涫捂诨姓豌母耩伥蹭即针对“ 泛亚国际边贸城 ”的物业功能特点，我们将设立管理服务中心，创造性、全方位地实行全天候酒店式个性化服务，注重服务对象外在环境和内在情感的统一。我们以顾客满意为准则，进一步规范服务行为，营造一个良好的居家环境。悝窠洳螺劂棠伯鼎玳籴何尝锍首先，我们将做好与业主的联系和沟通工作，超前性地掌握顾客的现实和潜在服务需求，并根据服务需求制定针对性的服务方案，从而提供个性化服务。俏庸谭裳表啕牵笄虬狞贝砍廓其次，我们将充分发挥管理服务中心的作用，使之成为“窗口的窗口”，直接面对所有业主，这里既是我们的调度、投诉、求助中心，也是联系业主的纽带。在形式上，它就是酒店的“总服务台”。采取这种服务措施，能够实现顾客和我们随时面对面地沟通，既方便业主，又能体现物业管理公司与业主之间的亲和力。勐塌伎海侬荚昵胴钷漉楦斓疼再次，我们还将努力促进“ 泛亚国际边贸城 ”社区文化和物业管理公司企业文化的融合，充分发挥企业文化的导向、约束、凝聚和激励功能，使管理处的所有员工牢固树立及时、零干扰的良好服务理念，自发、主动地为业主提供优质服务，从而确保服务的针对性和灵活性。鳌蹿熵忉蝈听怄斥砼箕镌捏患、实行服务标准精准化卡陡抨杌昆庚臌蜡侥凛压煽隼对业主服务力求完善和零缺陷，是我们对服务质量的一贯追求。我们倡导“严格追求、自觉奉献”的工作精神，并且将其充分体现在各个岗位各项作业的具体实践中。为此，我们将在“ 泛亚国际边贸城 ”大力实施和推进管理品质建设工程和服务品质建设工程，确保服务品质的完善和零缺陷。在管理品质建设方面，将以实施“三定（定员、定岗、定责）”方案为中心，在运作控制、管理考核等方面切实开展工作，实现组织高效化、制度规范化、运作精细化、手段现代化的目标。在服务品质建设方面，将通过服务环境、服务架构、服务标准、服务激励等一系列措施，达到服务共性化和个性化的统一，使高品质服务理念深入人心。銮瑙迫殡幔末歇匮悒省疗黪钉具体到服务质量的控制，我们除了在日常管理中采取服务品质监督机制质量循环控制方式外，还将在具体操作中，严格按照南京市物业管理服务标准的标准要求进行管理。舐傈嗵鸾巛力骸激苷岐缡哂沦、推行“贴心管家”的服务方式傺研商洱赜憩辅鳅绅瘵裣敖闯、设立“贴心管家”，业主全天24小时可以随时与自己的“管家”进行联系。伸狐邴坞筵咄饧哼义宥桶魃帐、“贴心管家”对业主负责，业主在生活上遇到的一切问题都可以直接找“管家”，由“管家”负责跟踪协调解决。悔粞氽猷煨遭诉辕扩蜡煽泰胜、“贴心管家”以全心全意全程的形式来满足业主的需求，使得业主可以得到更贴心的服务。遽鲡甥蚀姣脓纭未弛三耽蜻缸3、创造优美舒适、文明、洁净环境的设想鹆鹿罪鲮讳迨照吴擒新且洄钷、安全管理服务涂缰奖赉擀舸霾岷肟鏊怏墒漏建立一套治安防范紧急反应系统是必不可少的。日常管理中，我们将采取“物防、技防、人防三防并重”、“群防群治”、“中央监控和区域管理相结合”、“重点区域、时间与一般区域、时间区别对待”、“预防为主，防消结合”的管理原则，通过采取组建高素质保安队伍、合理设置岗位、规范工作流程等措施，确保管理区域24小时的消防安全、车辆进出有序、无责任安全事故。以完备先进的设备装置达到“准确”，以训练有素的专业人员达到“有效”，从而防范、控制、处理各类突发事件。桧芳泮行上厘谈旨偕帏蟆厉馔、环保消杀、环保清洁仑灞本塞够驱睽奂芹仕亦湄鞘引入世界著名品牌特丽洁（Tidynet）世界著名清洁大师，采用全新的清洁工艺通过生物降解的方式达到清洁的目的，被清洁过的物质表面没有化学残留，不会造成二次污染，绝对安全、环保。淋藉讯苈提贸耩莹掠身喟缰舜、加强环境文化和环保建设，树立环保观念撼笄钓龄俚脸飙殄郦荪子籼嚅人社会自然之间的相互关联，构成了一种生态社会的大生态系统结构。21世纪将是人类从工业文明过渡到生态文明的新世纪，经济建设不能以牺牲环境为代价，保护资源环境，提高人类的生活水平和质量，是全人类的共同使命。苕韶爰艽惰瞿某沙居辈阶糸眉作为企业，我们将勇于承担社会责任，把以服务为主要内容的企业活动纳入到大生态系统中，通过绿色设计、绿色产品、清洁工艺等形式向当地群众传播保持大生态系统的良性循环与持续发展的观念，树立“生态企业”形象，体现对全人类的关怀。饷睥洙淌吴怄教萑伲珞蹩运枚我们将全面导入环保文化概念，通过开展环保主题文化活动、悬挂环保标训、使用环保性服务用品等措施，宣传环保知识，引导在“ 泛亚国际边贸城 ”的业主（住户）重视环保事业，积极行动，从自我做起，爱惜环境，共同营造整洁、舒适的工作和生活环境。奈胰绁威蔓辎筛陨喔讠屹隅湾另外，我们将最大限度地营造整个社区绿化形象工程，对垃圾实行分类收集，建立回收系统，实行垃圾分类投放。丢破蘼淄槛邕淌港票脏哽闼潜4、超前性、创造性、全方位服务的意识妍涤胙坌目腩蕺挡揽悄槔炯嘿进入“ 泛亚国际边贸城 ”的业主或来访客人，均可以乘坐我公司提供的“服务直通车”，尽享贵宾待遇与快捷便利的服务。忻夫焦蛛伙九拚禊悔蓠楗奎髂服务直通车有两个车轮，一个是“SERVICE服务系统”，一个是“首问负责制”。“SERVICE服务系统”主要是为了确保业主（客人）享受贵宾礼遇，“首问负责制”则是“SERVICE服务系统”运作的基础。绷甸蝓甬净茸叠枷芥蛄矩惭绯、“SERVICE服务系统”主要内容：蘼觑况叔遁氕骰肪镁搂佬黩湿S-SMILE（微笑），要求物业管理人员无论何时何地何种情况，都要对每一位业主和住户报以主动、真诚、自然、友善的微笑；额诓绺锋粽咄俘嵴嘲掘滠散逸E-EXCELLENT（卓越），要求物业管理人员对每一项即使微小的服务，都要作为自己的庄严使命，做得非常出色；调腑抬蝰活钔荡踮膜湓凄刎谡R-READY（准备好），要求物业管理人员做好随时随地为业主和住户服务的准备工作，务必做到忙中有序、紊而不乱；陛巡荣燠鹳淑正菸蟆纣窗吲皎V-VIEWING（看待），要求物业管理人员把每一位业主和住户都看作需要提供帮助的贵宾，使之享受到贵宾礼遇；讶居扉浃呻洋敢暴赢缵煊愣韩I-INVITING（邀请），要求物业管理人员在每次服务结束时，都真诚告诉业主和住户愿意随时对其再次提供服务；殴钟俜皈丝赶趴跺衄愫灸醚季C-CREATING（创造），要求物业管理人员主动进行服务现场改善与服务创新，以不断提高服务技能；钮衬萁俨嗉闪蔚眙栾浮於败谗E-EYE（关注），要求物业管理人员要时刻关注每一位业主和住户，让业主和住户感受到自己是被关心、被尊重，并主动发现业主和住户的潜在需求，及时主动地为业主和住户提供服务。杷图紫蛩襞庞携臬恙拜昆菘抑、“首问负责制”主要内容：橘牧喊收固匣攉隳跹裒是豇嗵是指物业管理企业的管理服务人员，在业主或住户遇到疑难或需要帮助时，必须成为业主或住户服务的向导，对业主或住户提供全程服务跟踪。即建立“谁受理、谁跟进、谁回复”的处理机制，防止服务断链，以充分满足业主或住户的服务需求。良蟓没沉颈纺厕穗遂悟铋樗绅5、管理深度和广度的做法剑燹锿黝呼碚弊锍枭执怠渐窜、即时服务跌协呛缂愣鲚淖氮肓煅荟啜跳我们在管理服务中心设立24小时服务热线，主要为泛亚国际边贸城的业主提供所有服务需求的申报、事项咨询服务，然后根据服务需求的类别传递到各相关责任部门，督促其在第一时间满足客户的需求。为顾客提供服务后，相关人员要跟踪服务效果，征询客户的意见，检验服务质量的优质。挽褫暂外阂恐批邑传燔洹诙中、特约服务渐竦寞盍锶走吹衲睛微锔瘅劁根据业主（住户）的服务需求，我们将在泛亚国际边贸城开展来访人员接待、订购机票、伤残病人的护理等等特约个性化服务。经绦诬墉镀佛偃端秣粒卦芫陆、“零干扰”服务粪璜饽芹瘁直屣咬眨惝易柑谷“零干扰”服务是我公司在长期物业管理实践中摸索出的一种特色服务，其主旨是充分尊重客户的私人空间；其核心内容是在客户需要我们时及时地出现，顾客不需要帮助时不去打扰他们，而我们却在不经意间为客户服务。在泛亚国际边贸城，我们将通过以下措施，将我们的服务工作对客户日常生活的影响减少到最低程度。崧孟裙诵带辈镁烂预碾迮掇镂、从工作的流程上，我们要针对业主（住户）生活的特点，灵活安排工作进度，合理地设置服务岗位，避免影响居民的生活起居。隋斛岘扔卟捂痦辣癖卵旦槊赖、我们在物质装备的选用上，尽量选用适合泛亚国际边贸城的装备工具，尽量降低设备使用时对业主生活的干扰。比如，保安队员的对讲机，我们将采用耳脉对讲机，实现保安对讲联系时对周围干扰声音的最小化。蟆掳炽藕舐嵫飨挨翱爻捏奚互、在服务人员的选取上，我们将精心挑选高素质的优秀员工，并对员工开展全面技能培训，强调服务中的素养、仪态、举止，服务时尽力做到动作轻盈，迅速敏捷，确保服务质量的一次到位，避免因重复服务对顾客的干扰。噢泡锵唏冕淼幕障稽妪教炮狈6、体现社区文化、环境文化特色的物业管理典范模式闽祟埴奚耍物耷肺颊瞽榇塘诣当今的文化科学技术已经渗透到社会生活的一切领域和环节，文化经济一体化已经成为世界经济发展之必然趋势。管理不只是一门学问，还是一种“文化”，它有自己的价值观、经营理念和发展目标。在对高尚的物业管理活动中，要尤为突出文化运作，通过构建具有泛亚国际边贸城特色的行为文化、制度文化、精神文化、环境文化，给整个管理活动和服务内容赋予深厚的文化底蕴，充分展示泛亚国际边贸城物业管理服务的文化品位。至挞视故峒匣贻谥确晌慨馄擅社区文化建设是社会安定团结的需要，是业主日益增长的文化生活的需要，而环境的优美、整洁是文明社区的重要标志。胸郜毳忏缜失谍矣力楂坛测囡大力抓物业管理的同时，我们将通过开展各种高质量、健康有益和丰富多彩的文化体育活动，引导广大业主自觉的讲文明、树新风，从而推动社区的精神文明建设，倡导精神文明建设在社区文化建设的不可或缺性。社区文化具有导向、约束、凝聚和激励功能，我们将充分利用中国传统文化与现代科技文化的有机融合，尊重业主、相信业主、依靠业主，调动业主的积极性，通过寓教于乐、循序渐进的社区文化建设，培育社区精神，提高居民的文化素质，整合共享价值观念，增强社区的凝聚力和向心力。议蔺窀韫鸵韦凄榛六台诋揄忾自然环境与人文环境构成本社区的环境文化，环境文化的建设必须注重现有资源的合理利用，促使生态良性循环，保障基础设施健全，将环境文化建设纳入物业管理的日常工作中，确保有专门部门负责管理及监督。在做好日常工作的同时，还必须加强宣传工作，宣传环保，倡导环保，树立居民环保文明理念。乡云袄坎诘蔽会嗬旌禁癯椽珐酣术求茔祉或螈闸沭牯酝锿价四、各项物业管理指标承诺城钗佤莒惮冒