茶山物业服务项目投标方案.docx

鑫兰物业龙珠公寓前期物业管理方案 东莞市东茶山镇下朗村

顾问制

公司宗旨：

东莞市鑫兰物业管理有限公司

目 录

一、项目基本概况……………3

二、物业维养说明……………3

三、相关流程标准……………6

四、管理承诺标准……………7

五、管理四大系统……………8

六、物业费的构成……………9

七、费用测算明细……………10

八、总述合作愿景……………10

一、项目概况
1.项目名称：龙珠公寓
2.位置：位于东莞市茶山镇下朗村处于安泰路和十八路的交界口；
3.相关详细数据：一楼为商业用房，二楼以上为居住用途。
项目名称
数量
单位
项目名称
数量
单位
总建筑面积
45390
m2
总用地约
1.6万
m2
住宅总面积
约4万
m2
停车位
400
个
商铺面积
2200
m2
总绿地
5000
m2
配套物业用
3000
m2
绿地率
31
%
共六栋两个出口
16
层
户 数
404
户
根据以上信息结合实地考查后，东莞市鑫兰物业管理有限公司（以下简称我司）经过严谨科学的调研和讨论后给出初步管理方案，供茶山镇下朗村委会参考审核；目前我司在东莞市东坑镇和石排镇均有类似小区的在管项目，通过利用我司专业的科学管理，加上丰富的管理和沟通服务经验，我司坚信能配合好村委工作的同时，会对前期的收楼和装修风险做好有效的预防和控制。
二、物业维养说明
1.房屋本体维修养护
龙珠公寓物业管理处负责房屋本体共用部位的维修养护。根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》中规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、本体消防设施、防盗监控设施等。实行每日巡查2次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；确保房屋外观完好整。
2.公共设备、设施及场所的维修养护
结合龙珠公寓各种公用设施的使用年限，需制订公用设施日常维保方案和定期养护方案。根据《物业管理条例》规定，公用设施设备是指：监控系统、供水系统、排水系统、供电系统、消防系统、然气系统、电梯运行系统、路面交通车位、墙体墙面、绿化养护等。对共用设施设备定期组织巡查、做好巡查记录；载人电梯24小时正常运行；确保消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；容易危机人身安全的设施设备有明显警世标志和防范措施；根据共用设施类别不同，制定并落实巡查制度、维护保养制度、大中修工程的验收制度、收集有关技术资料。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标。要求每一项内容均从工作计划、实施方案、执行标准、实施效果四个方面阐述，量化执行标准，实现科学性和实操性的高度统一。
3.环卫绿化管理
3.1 环境：
建立清扫保洁制度，小区内实施全方位的保洁工作，无脏、乱、差现象，房屋立面、公共楼道及区内道路整洁，无堆放杂物现象。每层放置统一的垃圾桶，居民的生活垃圾日产日清，及时清运，决不允许产生二次污染现象。在狠抓环境管理和培育业主环保意识的前提下，我们将逐步推行对业主生活垃圾实施“三化”管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，进行有效的垃圾分流工作，使整个回收系统做到良性循环。
3.2卫生 ：
A. 定期消杀四害做到无滋生源。
B. 区内噪音污染源控制：噪音污染已是一个普遍存在的环保问题，我们控制区内噪音污染源的具体措施主要包括以下几个方面的内容：
a) 进入小区车辆一律禁鸣喇叭，并限速行使。
b) 控制小商小贩进入小区高声喊叫。
c) 在前期装修阶段，严格规定装修时间。
d)对个别住户生活产生的噪音，经行及时的说服和教育。
3.3 绿化 ：在接管后，需安排专业的绿化工进行养护和管理，对花卉、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果；定期组织浇灌，施肥和松土，做好防涝、防冻定期喷洒药物，无病虫害现象达到绿草荫荫、绿树成荫的效果 ，竭力营造一种清洁、安静、舒适、优美的小区环境，让花更美、草更青。
4.安全管理事项：
4.1确立治安重点——加大对入住期人流、物流、车流的有效监控
A.人流控制——对来访人员须进行访问登记，对外来装修、搬运人员采取办理出入证管理，并交管理押金，对他们的活动范围、活 动时间进行一定限制；对可疑陌生人采取追踪、监控的措施，必要时进行身份验证确认后在进行处理。
B.物流控制——对装修材料流动实施申报制、盘查制和登记制。尤其是装修物品的搬出须提出申报，护卫员有责任和义务对物资的出入进行礼貌盘查；所有的物资流动实行登记放行手续。

C. 车流控制——小区内设定车辆进出入口，以便于管理。运输物资进入小区的汽车要进行登记，记录车主身份、车牌号、车型等信息，针对实际情况，合理规划行车路线，防止对绿化等公共场所造成破坏。对汽车离开，实行登记放行手续。
4.2治安防范——“三岗”结合。全面防范实施“三岗结合，即巡逻岗、门卫岗、机动岗三岗联合防范，着重安防点、线、面的配合与行动”。 尽快完善并发挥智能化监控系统的安防优势，发挥技防在治安管理中的重要作用。
4.3常规治安管理
我们拟采用封闭式管理。具体措施为：
A. 为保安全，在小区出入口实施24小时值班，安全护卫人员24小时巡查，重要部位实施24小时监控。
B 重要设施采取加锁防范措施，防止投毒及水源二次污染事件的发生。
C. 护卫值班人员要禁止小商小贩进院，杜绝楼内、院内私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴乱画现象。
D. 对外来探访人员，建立询问登记制度，登记时一定要做到礼貌用语、文明用语、温情服务。
E. 流动岗与固定岗相结合，分别在上下班高峰期与平时正常期采取不同的治安防范措施，确保停车场等重要部位的安全。
F. 制定护卫服务应急预案，遇突发事件能应急处理。需制定详尽的《小区突发火警火灾反应预案》以及《刑事突发事件反映预案》，在预案中要求管理处全体员工增强对火警、火灾、刑事的反应能力，做到遇突发事件不慌不忙，有步骤、有秩序地实施各项紧急措施，确保业主的人身及财产安全。
5.交通车辆管理 ：为加强住宅区的交通管理，维护区内交通秩序，根据交管部门的有关法规，结合龙珠公寓的实际情况，实行严格控管系统服务，堵疏结合的管理办法。
5.1小区内的交通秩序、交通管理，由管理处负责，接受交管部门指导，重大交通事故，车辆盗窃等移交管部门处理，管理处要积极配合。
5.2严禁机动车停放小区，所有业户车辆均须驶入指定停车地点。
5.3小区设立门卫24小时值班，特殊情况入区的机动车辆，实行严格出入登记手续。
5.4进入停车场的机动车驾驶员，要服从车管员的指挥，按指定地点停放，自觉维护车辆秩序，停车程序按《停车场管理规定》执行。
5.5摩托车、自行车一律停放指定地点，其他地方不得乱停乱放。
6. 档案资料管理
建立档案室，实施现代化、系统化、科学化、多元化、规范化、经常化等“六化”管理，建立相应的规章制度，对所有档案资料进行严格管理。
6.1 资料的收集坚持系统、完整的原则，根据实体资料和信息资料的内容，从实际需要出发，扩大信息资料的来源，从时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料，从空间上讲是指物业构成的方方面面，大到房屋本体、公共设施，小到一树一木都有详细的资料收集。
6.2 档案资料的内容：大体分为物业管理政策、法规资料，竣工验收资料、房屋的单体竣工图、住户档案、装修管理档案、维修档案、巡视记录、运行记录、运行档案、投诉与回访记录、其他管理服务活动记录及档案。
6.3资料的归档管理，按照资料自身规律、联系进行分类保存。根据实际需要，龙珠公寓的管理拟采用原始档案和电脑档案双轨制。档案按不同业务性质、编号、造册、编辑并分柜保存，运用计算机等先进的管理手段，尽可能的把其他形式的档案资料转化为电脑储存，便于查找和调用。
三、相关流程：
科学完善的流程是保证任务实现的重要因素之一，我司似对前期介入采取以下流程。
1.接管验收流程：
1.1成立接管小组（由我司、村委代表、施工建设单位三方等组成）；
1.2确定查验接管的设施设备内容及方法与方式，并签订《承接查验协议》；
1.3根据相关资料对小区物业实际情况进行核对、落实、统编、接管后再跟进验收记录问题点的复查工作。
2.业主入伙流程：
2.1业主需先到村委会办理身份确认和相关事务处理后；
2.2带上村委会开具的收楼证明及相关材料到物业管理处办理收楼相关手续；
2.3业主与物业公司签订：前期服务协议、业主临时管理规约、消防安全责任书等文件；
2.4缴纳相关物业管理费，并对费用说明做好解释工作；
2.5由我司工程人员带业主对房间进行查验并做好相关备案；
2.6协助业主解决相关问题，并发放房间钥匙给业主；
2.7业主签定收楼确认书，给业主办理住户门禁卡收楼完毕；
3.业主装修流程：
3.1填写装修申请书并提供相关证明材料；
3.2审核装修公司营业证、质资证和施工证件等资料；
3.3签订《房屋装饰装修服务协议》、《装修承诺书》和《防治白蚁协议》等并告知相关规定；
3.4缴纳相关费用，发放装修许可证及相关证件；
3.5业主开工后，物业管理处对装修公司进行巡查；
3.6完工后业主、物业管理处人员及装修公司三方在场，进行验收；确认验收合格退还装修公司押金。
四、管理承诺标准：
序号 \ 指标名称 \ 指标:
1. 房屋零修、急修及时率 98%
2. 维修工程质量合格率 100% ， 维修工程质量回访率 100%
3. 停车场完好率 98%

4. 重要机电设备完好率 95%，
5. 化粪池、雨水井、污水井完好率 99% ;
6. 清洁保洁率 95% ;
7. 绿化完好率 90% ;
8.小区内治安条件发生率 1‰以下;
9.火灾发生率 1‰以下;
10.违章发生与处理率99% 发生率0.5%;
11. 管理人员专业培训合格率 90% ;
12. 业主投诉处理率 100%，投诉回访率98% ；
13. 业主对物业管理满意率 95%以上;
五、管理四大系统：
1. 拟建组织系统架构
物业公司名称
清洁绿化
会计出纳
水电工程
物业主管
项目经理
村委会及代表
客服中心
保安门禁

以上管理架构为垂直领导方式，物业公司通过自己的专业性，提供科学的管理和服务，承担风险和责任。项目经理对各项工作进行协调与指导，由主管负责执行，达到专业高效解决问题，快捷为业主服务的目的。同时村委会及其代表与项目经理平行，起到监督和建议物业公司不断改善的效果。
2.运作程序系统
我们注重于整体设计全面合理，各项工作环节紧密衔接。在整体动作过程中，始终坚持全过程管理，确保指挥与监督的封闭性管理，保证管理有效、及时到位，从而在最大限度上避免了缺漏和盲点。
3. 信息反馈系统
龙珠公寓管理处在平时运作时，项目经理既是指挥员，又是督促检查者，当各项工作指令下达后，执行机构相应开始运作，此时，项目经理就可以在信息反馈渠道中获取信息，从而判断其正确与否，从中吸取经验，纠正错误，有效地克服了在工作中的盲目现象。
4.激励系统
激励是管理处内部对员工管理的主要方式。每个员工的个人权利需要得到尊重并应始终保持旺盛的工作积极性，从而可以在一定程度上获得经济效益和社会效益。
思想工作机制重在激发每一个员工的内在潜能，充分调动员工的个人积极性，适时做好深入细致思想工作，其主要工作方式有与员工谈心，组织有益的集体活动和家访等。
奖惩机制应以表扬奖励为主，以处分为辅的原则，但奖惩要分明，用优胜劣汰的方式，纯洁用工队伍，在奖励类型上，我们坚持以精神鼓励为主，物质奖励为辅。
六、物业费的构成：
根据《物业服务收费管理办法-粤价〔2010年〕1号》物业服务支出构成一般包括以下部分：
1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3.物业管理区域清洁卫生费用；
4.物业管理区域绿化养护费用；
5.物业管理区域秩序维护费用；
6.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
7.办公费用；
8.管理费分摊；
9.物业管理企业固定资产折旧；
10.经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，单项花费在伍佰元（￥500.元）以上的，超过500元的部分由住宅专项维修资金中计提，不计入物业服务支出或者物业服务成本。伍佰元以下的由物业公司负责。
七、费用测算明细（顾问制）：
1.收入测算 管理费收入按收缴率的95%测算；车位出租率按70%计算
序号
收入项目
收费数量
单位
收费标准
单位
月预算收入(元)
年预算收入(元)
所占比率
1
管理费
住宅
40000
m2
1.3
元/m2·月
49400
592,800
79.66%
商铺
2200
m2
2.6
元/m2·月
5434
65,208
2
停车位
地上
400
个
50
个.元/月
14,000
168,000
20.34%

总合计：
68,834
826,008

2. 支出项目测算：（见顾问制附件一）
八、合作愿景：
以上管理方案的说明，希望能够更好地协助贵处管理好小区，为业主带来方便。同时我司也希望借助这个平台，通过较好地配合村委会的工作，进一步展现公司的实力与品牌推广；若选择与我司共同管理，贵处将不再听到客户的合理投诉、且降低管理风险，提升服务质量；我司会全力配合贵处的工作，共创美好未来！愿：

鑫兰物业管理有限公司敬上
2015年3月18日

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