房地产项目施工合同定交底.doc

合 同 交 底协议名称：建设工程施工协议协议书工程名称：*一期1#、2#、3#、4#住宅楼及人防、会所工程承包单位全称：（全称）： 杭州*集团有限责任公司（以下简称乙方）依照中华人民共和国协议法、建筑法及有关法律、法规、遵循平等、自愿、公平和诚实信用原则，双方就本建设工程施工项目经协商一致，订立本协议。工程承包范围：（承包人的重要协议责任，工程、成本部应特别关注）第1条 工程承包范围1.1 土建工程：涉及但不限于机械土方（88.00以下部分）、凿截桩头、基础工程（不含桩基及施工降水）、地下室及地下人防工程、主体工程、屋面工程、室内初装修和室外装修装饰工程（不含单元门、入户门、车库门、防火门、人防门、塑钢门窗等）。1.2 安装工程：涉及给水（市政给水、高压给水、进消防水箱水）、排水（污水、雨水）系统，供配电及照明系统，防雷接地系统的安装；楼宇可视对讲系统及电视、电话、宽带、火灾报警系统等完毕配管、线盒、箱洞的预留预埋及消防喷淋、消防报警、消火栓系统、通风系统的预留、预埋，线管内配好钢丝引线，电视、电话系统安装末端面板。具体内容详见各专业施工图、图纸会审纪要、初装修交楼标准；施工中发生的设计变更洽商、施工技术问题核定单的工作内容均在承包范围之内。甲方直接分包工程：发包人的重要协议责任土建工程：桩基及施工降水；车库门、防火门、单元门、入户门、人防特种门、塑钢门窗安装；室外铁艺栏杆；铝百叶；屋面折板的钢结构及面板。安装工程：专业消防系统（消防喷淋、消防报警、消防广播。埋管、预留及预埋件除外）；通风系统（预留、预埋除外）；电视、电话宽带系统（除埋管、带线箱体安装）；楼宇可视对讲系统；电梯安装；燃气系统；变配电间及水泵房设备安装均不在承包范围之内。工程质量标准：在协议约定的竣工日期内按国家工程质量评估及验收标准验收达成合格工程标准。工程工期 第3条 协议工期（注意：协议索赔的大项就是工期索赔，现在我的工期整体已经后延，有我们的因素，有乙方的漏洞，由于甲方分包和自供的教多，控制有一定的难度 ，为保证我方的积极劝，同第14 条 工期延误结合，我们应在书面上保护我们自己。3.1协议约定的各楼工期节点楼号项目 1#楼4#楼会所2#楼3#楼人防开工时间2023年3月1日2023年3月16日2023年1月1日2023年3月1日2023年5月16日待定主体结顶时间2023年10月31日2023年11月15日2023年5月20日2023年8月31日2023年10月15日竣工时间2023年8月22日2023年9月6日2023年6月30日2023年5月4日2023年7月19日协议工期总日历天数540天540天180天430天430天3.2会所游泳池、球场后开工，工期为120天。3.3人防工程、游泳池、球场工程开工及竣工日期由甲方另行拟定后告知乙方，作为本协议的附件。3.4会所具体开工日期乙方可以适当调整，但必须保证在2023年6月30日竣工。第13 条 进度计划 ：乙方提供施工组织设计（施工方案）和进度计划的时间：开工前5天内。 甲方和监理工程师确认的时间：收到后5天内，甲方分包项目必须满足乙方的进度规定（甲方指定分包项目进场后要同总包单位签定三方协议）。 第14 条 工期延误 ：双方约定工期顺延的其他情况：乙方按本协议约定的开工日期开工，并以监理单位签署认可的开工日期为准。乙方不准时开工，必须在收到开工日期告知后3天内书面向甲方报告延期开工的请求，如批准，工期可以顺延。163如因甲方因素在协议约定的开工时间后3个月内施工现场不具有实际施工条件的，甲方将按各楼造价比例返还已交的工期保证金。（公司综合协调） 材 料 质量（本条：需工程、成本在列工作计划时注意，使招标、进货的时间恰到好处，保证资金的最高运用率，同时保证工程按计划完毕，也避免有外界的大变化使我们公司受损失）1、甲方采购供应的材料设备为（其材料设备价格已按招标书约定单价涉及在协议总价款之中）： 2、土建工程：外墙面砖；外墙涂料；3、安装工程：变配电箱；电缆及电线；给水管材管件；水泵。12.1.（11）在施工期间因乙方因素甲供材供应不及时所导致的后果由乙方承担。12.3（4）乙方应对甲方供应的材料进行现场验收和抽样检查，不合格的材料乙方可以拒收，验收合格用于工程后出现质量问题，乙方不可以免责。乙方应对甲方分包项目履行总包管理职责，在场内道路、施工用水电、脚手架设施使用等方面提供便利，对其施工质量、半成品保护等方面进行指导，与甲方、监理共同对分包项目进行质量验收。（本条是成本部在沙石的供应，工程成本在分包工程的协议条款、工程进度及质量上把关）。第22条 采购材料设备 22.2乙方采购材料设备的约定：乙方采购材料及设备时，必须先送样经甲方代表认可并批准，由甲方代表或其授权的监理工程师对材质和设备性能确认后方可使用或安装。（一般材料经甲方或监理确认时间不能超过3天）重要材料应同时报甲方工程部。乙方采购材料中，甲方认为有也许影响工程质量和外观整体效果的，有权就此项材料推荐供应商，但价格由乙方自主进行谈判，或甲、乙双方联合招标（但在时间上不能由于甲方因素影响乙方正常的施工进度）。（本条较大影响的工程部是钢材、水泥的质量控制）18.3甲供材超耗：乙方领用的甲供材超过投标书和设计变更的总用量，其超耗部分的单价按甲方实际采购价扣除。18.4甲供材结算量依投标甲供量及变更调整量为依据，投标甲供材数量及金额见附表一（不含变更调整量）。21.5 甲供材扣款：支付工程进度款时同比例扣除甲供材款，滞后一个月计算乙方的甲供材耗用量。工程款本条与工程成本控制直接相关，工程、成本部在现场管理及签证时要参考本条）第5条 协议价款（本部分是协议约定的）5.1协议价款：本工程协议价包干，包干协议总价款为： 人民币（大写）： 陆仟壹佰捌拾捌万肆仟元整 ￥：6188.4万元整具体各楼中标价明细如下（单位：万元）：楼号价款一标段二标段1#楼4#楼会所小计2#楼3#楼人防小计中标价1370.911370.91422.023163.841340.461103.00581.103024.56其中甲供材总额（仅指投标部分）41.3741.373.3886.1240.9437.157.7585.84竣工结算优惠率4%（指变更调整部分）5.2 包干范围：本协议价款已涉及（1）乙方为完毕施工图纸承包范围内的工作内容发生的所有费用及税金和因赶工期而增长的费用（但不涉及设计变更和甲方现场签证）。（2）乙方承包范围内所有工作及为完毕这些工作所必须的所有保护、防护、施工措施及辅助工作。在协议执行期间，除按第18条可进行调整的价款外，任何情况下（含国家政策和本地政策变化）均不作调整。（3）甲方供应材料设备价款已按招标书约定单价和乙方投标书中计算的用量涉及协议价款之中。（4）钢筋已按图示实际用量调增。（5）钢材、水泥价格规定见招标文献第11.3.4条及24.4条，风险范围为投标价的5%，5%以内不调，以外调整，调整部分的工程量以甲方当月认可的工程量为调整依据。第18条 协议价款及调整 18.1 本协议价款采用协议价包干方式拟定。18.2 双方约定协议价款的其他调整因素：甲方代表确认的设计变更、工程洽商引起的协议价款变更按实调增或调减。调整的计算方法同招标书计价方式，并执行投标书确认的4%的下浮（优惠率）。第23条 工程设计变更 23.1 施工中甲方需对原工程设计进行变更，应提前4天以书面形式向乙方发出变更告知。（我方的时间一般来说。把握的难度较大） 23.3 乙方在施工中提出的合理化建议涉及到对设计图纸或施工组织设计的更改及对材料、设备的换用，须经甲方代表批准。未经批准擅自更改或换用时，乙方承担由此发生的费用，并补偿甲方的有关损失，延误的工期不予顺延。甲方代表批准采用乙方合理化建议，所发生的费用和获得的收益，甲方乙方另行约定分担或分享。 第24条 拟定变更价款： 24.1 乙方在工程变更拟定后14天内，提出变更工程价款的报告，经甲方确认后调整协议价款。变更协议价款按下列方法进行：(1) 协议中已有合用于变更工程的价格，按协议已有的价格变更协议价款；(2) 协议中只有类似于变更工程的价格，可以参照类似价格变更协议价款；(3) 协议中没有合用或类似于变更工程的价格，由乙方提出适当的变更价格，经甲方代表确认后执行。 24.2 乙方在双方拟定变更后14天内不向甲方提出变更工程价款报告时，视为该项变更不涉及协议价款的变更（严格执行的规定）。 24.3 甲方应在收到变更工程价款报告之日起14天内予以确认，甲方代表无合法理由不确认时，自变更工程价款报告送达之日起14天后视为变更工程价款报告已被确认（以前常忽视的问题）。 24.4 甲方代表不批准乙方提出的变更价款，按本协议第29条关于争议的约定解决。 24.5 甲方代表确认增长的工程变更价款作为追加协议价款，与工程款同期支付。第26条 竣工结算26.1乙方提交结算报告的时间：工程竣工验收报告经甲方认可后28天内提交结算报告及完整的竣工结算资料给甲方审核。26.2甲方应在收到乙方结算报告及结算资料后28天内进行核算，给予确认或提出修改意见。26.3结算方式：按本协议第18条执行。变更签证应注意的问题（注意书写告知应有顺序，不能前后矛盾）第6条 组成协议的文献（）组成本协议的文献及优先解释顺序如下：（1）本协议协议书；（2）本协议补充协议；（3）招标文献；（4）投标书及附件（5）中标告知书；（6）图纸、设计交底及图纸会审纪要、设计变更与洽商；（7）国家现行标准、规范及有关技术文献。甲方工作本项应重要是书面文字工作我方已完毕一部分，工程部一定要留存书面的接受记录）第11条 甲方工作 甲方应按约定的时间和规定完毕以下工作： （1）施工场地具有施工条件的规定及完毕的时间：各单项工程开工前2周内具有施工条件。 （2）将施工所需的水、电、电讯线路接至施工场地的时间、地点和供应规定：甲方将施工用水、用电线路已引至乙方施工现场内的指定地点，乙方在甲方指定地点装表接入施工现场；通讯电话由乙方自行向电讯部门报装 。（5）由甲方办理的施工所需证件、批件的名称和完毕时间：开工后二周内（工程开工后因甲方手续不全引起的后果由甲方承担）。（6）水准点与座标控制点交验规定：开工前15天内书面移交并现场核验（工程部）。（9）甲方协助乙方协调施工现场的周边关系及施工环境（工程部）。乙方工作第12条 乙方工作乙方应按约定的时间和规定，完毕以下工作12.1（1）应提供计划、报表的名称及完毕时间：每月25日向甲方报送下月工程施工进度计划及上月施工记录报表，向甲方及监理单位提供年、季、月度工程进度计划及相应进度记录报表。（本条应认真执行，这就是以后钢筋、水泥有价格变化时调整数量的书面依据，同时在收到本表时，还应签上甲方意见，以免有争议，同20条相结合第20条 工程量确认： 20.1 乙方应按条款约定的时间，向甲方代表提交已竣工程量的报告。甲方代表接到报告后7天内按设计图纸核算已竣工程量（以下称计量），并在计量前24小时告知乙方，乙方为计量提供便利条件并派人参与。乙方收到告知后不参与计量，计量结果有效，作为工程价款支付的依据。 20.2 甲方代表收到乙方报告后7天内未进行计量，从第8天起，乙方报告中开列的工程量即视为被确认，作为工程价款支付的依据。甲方代表不按约定期间告知乙方，致使乙方未能参与计量，计量结果无效。20.4乙方向甲方代表及监理工程师提交已竣工程量报告的时间报告时间为每月25日）12.1（4）需乙方办理的有关施工场地交通、消防、环卫和施工噪音管理等手续：遵守政府有关主管部门对施工场地交通、施工噪音以及环境保护和安全生产等的管理规定，按规定办理有关手续，并以书面形式告知发包人，发包人承担由此发生的费用，因承包人责任导致的罚款除外；）（本条重要是现场有砼搅拌站，在任务布置时要责任分清）。 12.1 （6）施工场地周边地下管线和邻近建筑物、构筑物（含文物保护建筑）、古树名木的保护规定及费用承担：乙方制定保护措施或方案，报甲方审定后负责实行，费用由甲方承担。（在现场保护时要责任分清，高压走道过大车时如何保护，白庙水厂重要给水管道的保护方案。（10）承担施工场地管理期间的水、电费用：水、电费由甲方按实际发生读数抄表、价格按水、电行业市场收费标准填表，每月结算，在工程进度款中扣除。（工程、财务）工程质量第16条 工程质量规定：合格16.2 如对工程质量有争议，双方批准的工程质量检测鉴定机构为郑州市建筑工程质量监督站。所需费用及因此导致的损失，由责任方承担。双方均有责任的，由双方根据其责任分别承担。第17条 隐蔽工程和中间验收 ：17.1 双方约定中间验收部位：地基土质验槽、地基与基础工程、主体结构分部工程等各验收一次（但高层的主体结构应分为两次验收），在装修前对样板间工程进行验收。工程款支付的条件（协议索赔的另一大项就是工程不能准时支付工程款，注意事项：注意时间接点的把握第21条 工程款（进度款）支付 双方约定的工程款（进度款）支付的方式和时间：21.1工程款支付方式：通过双方开户银行转帐支付。21.2工程款中间阶段支付比例：按以下形象进度支付工程进度款21.2.1一标段（1#、4#楼及会所工程）21.2.1.1 1#楼：1#楼主体封顶付至本楼协议价的约60%（含返还的垫资款项），其中：0.00以下完毕后付100万，4层封顶付协议价7%，8层封顶付协议价的7%，12层封顶付协议价的7%，16层封顶付协议价的9%，20层封顶付协议价的9%，24层封顶付协议价的11%，同时返还垫资款80万；装饰、安装工程完毕50%支付协议价的10%；外架拆除完毕返还垫资款80万，工程竣工通过备案验收支付至协议价的85%；办理完竣工结算后45天内支付至本楼结算总价的95%；工程保修金5%按国家规定的保修期满后余额退还。21.2.1.2 4#楼：4#楼主体封顶付至本楼协议价的约60%（含返还的垫资款项），其中：0.00以下完毕后付本楼协议价100万，4层封顶本楼付协议价7%，8层封顶付本楼协议价的7%，12层封顶付本楼协议价的7%，16层封顶付本楼协议价的9%，20层封顶付本楼协议价的9%，24层封顶付本楼协议价的11%，同时返还垫资款80万；装饰、安装工程完毕50%支付本楼协议价的10%；外架拆除完毕返还垫资款80万，工程竣工通过备案验收支付至本楼协议价的85%；办理完竣工结算后45天内支付至本楼结算总价的95%；工程保修金5%按国家规定的保修期满后余额退还。21.2.1.3 会所：会所0.00以下完毕后付50万，会所主体封顶付100万元，装修安装完毕支付本楼协议价的40%；办理完竣工结算完毕后45天内支付至结算总价的95%；工程保修金5%按国家规定的保修期满后余额退还。21.2.2二标段（2#、3#楼及人防工程）21.2.2.1 2#、3#楼0.00以下完毕后付150万。21.2.2.2 2#楼： 2#楼主体封顶付至本楼协议价的约60%（含返还的垫资款项），其中：4层封顶付协议价10%，8层封顶付协议价的10%，12层封顶付协议价的10%，16层封顶付协议价的15%，同时返还垫资款80万；装饰、安装工程完毕50%支付协议价的10%；外架拆除完毕返还垫资款80万，工程竣工通过备案验收支付至协议价的85%；办理完竣工结算后45天内支付至结算总价的95%；工程保修金5%按国家规定的保修期满后余额退还。21.2.2.3 3#楼：3#楼主体封顶付至本楼协议价的约60%（含返还的垫资款项），其中：4层封顶付协议价10%，8层封顶付协议价的15%，12层封顶付协议价的20%，同时返还垫资款50万；装饰、安装工程完毕50%支付协议价的10%；外架拆除完毕返还垫资款50万，工程竣工通过备案验收支付至协议价的85%；办理完竣工结算后45天内支付至结算总价的95%；工程保修金5%按国家规定的保修期满后余额退还。21.2.2.4人防工程：人防工程底板所有施工完支付本楼协议价的15%；墙、柱、顶板所有施工完支付本楼协议价的35%；装饰、安装工程完毕支付本楼协议价的15%；工程竣工通过备案验收支付本楼协议价的15%；办理完竣工结算的 45天内支付至本楼结算总价的95%；工程保修金5按国家规定的保修期满后余额退还。21.2.3质保金不计取利息。21.3乙方在协议约定的时间内完毕各楼主体封顶，且验收合格后甲方退还工期、质量保证金各25万元。21.4乙方在主体封顶前创得“中州平安杯”，甲方将工程质量保修金由5%降到4%。 28.1 本协议中关于甲方违约的具体责任如下：28.1.1 甲方超过约定的支付时间不支付工程款（进度款），乙方可向甲方发出规定付款的告知，甲方收到乙方告知后仍不能按规定付款，可与乙方协商签订延期付款协议，经乙方批准后可延期支付。协议应明确延期支付的时间和从计量结果确认后第15天起计算应付款的贷款利息。（财务工程） 28.1.2甲方不按协议约定支付工程款（进度款），双方又未达成延期付款协议，导致施工无法进行，乙方可停止施工，由甲方承担违约责任。 竣工验收第25条 竣工验收 ：25.3 工程最后由甲方组织物业公司、乙方、监理单位对工程进行全面验收，并提出验收意见，乙方在收到验收意见10日内对工程进行整改完毕。乙方在收到甲方验收意见第11日开始对甲方移交钥匙，假如乙方不能按约定期间内移交，则属于乙方违约金。因乙方因素移交钥匙逾期5日以上的，甲方除扣除违约金外，可采用一切手段迫使乙方撤离工地现场，由此引发的一切费用和法律责任均由乙方承担，逾期移交期间乙方仍有保护工程的所有责任。违约部分（甲方的违约已穿到前面，以下重要）第28条 违约 17.2乙方假如不能按协议约定的主体封顶时间完毕主体封顶工程，甲方将从工程款中扣除乙方的主体工程工期违约金10万元（每栋楼）（关键工期控制的办法）。28.2（1）乙方违反本协议第12.3条第6款的约定应承担的违约责任：未准时完毕施工现场的余土、建筑垃圾外运及剩余建筑材料的转移、临建设施和设备基础的拆除等。每延期一天，乙方向甲方支付协议价款1的违约金。（中间工期控制的办法）（2）乙方违反本协议第15.2条约定应承担的违约责任：由于乙方因素工程不能按期竣工，甲方不退还工期保证金余额；每延期竣工一天，乙方向甲方支付工程协议总价款万分之一的违约金。（假如前期控制的好，这一条应当是有效的）（3）乙方违反本协议第16.1条约定应承担的违约责任：乙方在协议约定的竣工日期内验收达不到合格工程质量标准，乙方承担修复返工过程中所有费用至达成合格标准，甲方将乙方缴纳的质量保证金的余额作为违约金扣除。第29条 争议 ： 第30条 工程分包 ：非经甲方批准，乙方不得将承包工程的任何部分分包。如发生违法分包、转包的第三方进入施工现场，甲方有权中止协议，由乙方承担违约责任并承担因此产生的所有费用和经济损失。 第32条 保险： 本工程甲方乙方的保险费用各自承担。33.1 协议生效日期：本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效。