商贸大市场可行性分析报告.doc

卞桥（浙商）商贸大市场可行性分析研究报告第 17 页第1章 目录目录第1章 项目总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称1.1.2 项目承办单位1.1.3 项目主管部门1.1.4 项目拟建地区、地点1.1.5 承担可行性研究工作的单位和法人代表1.1.6 研究工作依据1.1.7 研究工作概况1.2 可行性研究结论1.2.1 市场预测和项目规模1.2.2 原材料、燃料和动力供应1.2.3 厂址1.2.4 项目工程技术方案1.2.5 环境保护1.2.6 工厂组织及劳动定员1.2.7 项目建设进度1.2.8 投资估算和资金筹措1.2.9 项目财务和经济评论1.2.10 项目综合评价结论1.3 主要技术经济指标表1.4 存在问题及建议第2章 项目背景和发展概况2.1 项目提出的背景2.1.1 国家或行业发展规划2.1.2 项目发起人和发起缘由2.2 项目发展概况2.2.1 已进行的调查研究项目及其成果2.2.2 试验试制工作情况2.2.3 厂址初勘和初步测量工作情况2.2.4 项目建议书的编制、提出及审批过程2.3 投资的必要性第3章 市场分析与建设规模3.1 市场调查3.1.1 拟建项目产出物用途调查3.1.2 产品现有生产能力调查3.1.3 产品产量及销售量调查3.1.4 替代产品调查3.1.5 产品价格调查3.1.6 国外市场调查3.2 市场预测3.2.1 国内市场需求预测3.2.2 产品出口或进口替代分析3.2.3 价格预测3.3 市场推销战略3.3.1 推销方式3.3.2 推销措施3.3.3 促销价格制度3.3.4 产品销售费用预测3.4 产品方案和建设规模3.4.1 产品方案3.4.2 建设规模3.5 产品销售收入预测第4章 建设条件与厂址选择4.1 资源和原材料4.1.1 资源评述4.1.2 原材料及主要辅助材料供应4.1.3 需要作生产试验的原料4.2 建设地区的选择4.2.1 自然条件4.2.2 基础设施4.2.3 社会经济条件4.2.4 其它应考虑的因素4.3 厂址选择4.3.1 厂址多方案比较4.3.2 厂址推荐方案第5章 工厂技术方案5.1 项目组成5.2 生产技术方案5.2.1 产品标准5.2.2 生产方法5.2.3 技术参数和工艺流程5.2.4 主要工艺设备选择5.2.5 主要原材料、燃料、动力消耗指标5.2.6 主要生产车间布置方案5.3 总平面布置和运输5.3.1 总平面布置原则5.3.2 厂内外运输方案5.3.3 仓储方案5.3.4 占地面积及分析5.4 土建工程5.4.1 主要建、构筑物的建筑特征与结构设计5.4.2 特殊基础工程的设计5.4.3 建筑材料5.4.4 土建工程造价估算5.5 其他工程5.5.1 给排水工程5.5.2 动力及公用工程5.5.3 地震设防5.5.4 生活福利设施第6章 环境保护与劳动安全6.1 建设地区的环境现状6.1.1 项目的地理位置6.1.2 地形、地貌、土壤、地质、水文、气象6.1.3 矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物6.1.4 自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施6.1.5 现有工矿企业分布情况；6.1.6 生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况；6.1.7 大气、地下水、地面水的环境质量状况；6.1.8 交通运输情况；6.1.9 其他社会经济活动污染、破坏现状资料。6.2 项目主要污染源和污染物6.2.1 主要污染源6.2.2 主要污染物6.3 项目拟采用的环境保护标准6.4 治理环境的方案6.4.1 项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响6.4.2 项目对周围地区自然资源可能产生的影响6.4.3 项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响6.4.4 各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案。6.4.5 绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化。6.5 环境监测制度的建议6.6 环境保护投资估算6.7 环境影响评论结论6.8 劳动保护与安全卫生6.8.1 生产过程中职业危害因素的分析6.8.2 职业安全卫生主要设施6.8.3 劳动安全与职业卫生机构6.8.4 消防措施和设施方案建议第7章 企业组织和劳动定员7.1 企业组织7.1.1 企业组织形式7.1.2 企业工作制度7.2 劳动定员和人员培训7.2.1 劳动定员7.2.2 年总工资和职工年平均工资估算7.2.3 人员培训及费用估算第8章 项目实施进度安排8.1 项目实施的各阶段8.1.1 建立项目实施管理机构8.1.2 资金筹集安排8.1.3 技术获得与转让8.1.4 勘察设计和设备订货8.1.5 施工准备8.1.6 施工和生产准备8.1.7 竣工验收8.2 项目实施进度表8.2.1 横道图8.2.2 网络图8.3 项目实施费用8.3.1 建设单位管理费8.3.2 生产筹备费8.3.3 生产职工培训费8.3.4 办公和生活家具购置费8.3.5 勘察设计费8.3.6 其它应支付的费用第9章 投资估算与资金筹措9.1 项目总投资估算9.1.1 固定资产投资总额9.1.2 流动资金估算9.2 资金筹措9.2.1 资金来源9.2.2 项目筹资方案9.3 投资使用计划9.3.1 投资使用计划9.3.2 借款偿还计划第10章 财务与敏感性分析10.1 生产成本和销售收入估算10.1.1 生产总成本估算10.1.2 单位成本10.1.3 销售收入估算10.2 财务评价10.3 国民经济评价10.4 不确定性分析10.5 社会效益和社会影响分析10.5.1 项目对国家政治和社会稳定的影响。10.5.2 项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性；10.5.3 项目与当地基础设施发展水平的相互适应性；10.5.4 项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性；10.5.5 项目对合理利用自然资源的影响；10.5.6 项目的国防效益或影响；10.5.7 对保护环境和生态平衡的影响。第11章 可行性研究结论与建议11.1 结论与建议11.1.1 对推荐的拟建方案的结论性意见。11.1.2 对主要的对比方案进行说明。11.1.3 对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。11.1.4 对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见。11.1.5 对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见。11.1.6 可行性研究中主要争议问题的结论。第12章 财务报表第13章 附件第一部分卞桥镇整体环境分析一、卞桥镇概况1、地理位置卞桥镇位于山东省东南部，临沂市西陲，平邑县城东20公里处，北接蒙阴，东靠费县，南与327国道相接，总面积131平方公里。卞桥镇辖50个行政村，96个自然村，4.2万人。 矿产资源丰富，已探明的矿产有10种，其中储量较大的有“三石一水”，即石膏储量15亿吨，花岗石储量10亿立方米，石英石储量3亿立方米，矿泉水储量20亿立方米。素称为“中国石膏之乡”。 2. 农副资源农副产品以小麦、玉米、花生、土豆、大蒜、板栗、花椒、黄烟、肉类、禽蛋为主。是省级吨粮田开发基地、良种繁育基地、无公害瓜菜基地、畜牧业基地和干鲜果品基地。卞桥镇是蒙山板栗、花椒主产地，年产量达100万公斤。 3. 旅游资源 卞桥镇地处蒙山腹地。北部蒙山，主峰龟蒙顶海拔1156米，为山东省第二高峰，自古有“岱宗之亚，爱有东蒙”之称。蒙山人文、自然景观随处可观，“七十二奇峰，三十六洞天”，各有千秋，美不胜收。蒙山寿星巨雕218米，为世界之最，是蒙山旅游的标志性景点。蒙山大洼风景区是省级风景名胜区，国家森林公园。森林覆盖率达85%，空气中负氧离子含量220万个/cm3，俗称“天然氧吧”、“森林浴场”，被誉为东方养生长寿旅游圣地。大洼风景区以“智圣”鬼谷子的遗迹、传说及优美的自然风光为主题，形成以智慧、智圣、智源、智极为景点建设内容的观光度假游览区，以溪潭、山泉、森林、幽谷、山林为特色，以生态旅游为主题，让您回归自然，拥抱自然，置身其间，如在画中，景色十分壮观，是人们观光旅游、安逸享受、休闲避暑的乐园，并素有“桂林山水甲天下，不如蒙山一大洼”之称。旅游区内有陶然居、辛平两个三星级旅游度假村。 4、支柱产业工业发展迅速。资源工业前景广阔。近几年来，依靠资源开发，启动区域经济，培植骨干产业，初步形成了以石膏、花岗石、畜产品、建安、旅游为骨干的工 业发展框架。目前，全镇年开采石膏100万吨，加工石膏粉120万吨，畜产品加工能力达1万吨，年完成建安工程产值1亿元，年实现工业总产值9.6亿元。 5、交通通讯菏（泽 ）日（照）铁路，日（照）东（明）高速公路贯穿全境，东接京沪高速公路；西连京福高速公路、京沪铁路。距临沂机场70公里，济南机场180公里，日照港180公里，连云港160公里，青岛港220公里。镇内乡村公路纵横交错，实现了村村通公路，并与文泗路、327国道相连接。通讯设施先进，开通了国际电话、传真、互联网络和数字通讯，可与世界上180多个国家和地区联系。 6、能源供应 镇内有35千伏变电所一处，并与泰莱电网，山东大网相连，兖（州）邹（城）煤矿能源供应充足。境内水源丰富，有蒙山优质矿泉水，城镇驻地供水设备齐全，供水能力为1万立方米。 7、生活服务 有三星级大洼旅游度假村两处，以当地野味名吃为特色，服务设施配套齐全，集餐饮、娱乐、休闲为一体，服务功能日臻完善。 8、教育卫生 教育设施先进，高考升学率位于全市前列。卞桥中学、小学有教学楼1万平方米，形成了集教学、实验、电教、音、体、美为一体的教学格局，卞桥中心医院为省百强乡镇中心卫生院，医疗设备齐全，全国各地教授巡回座诊，是集名医专家会聚之佳地。社会各项事业全面发展，为全镇经济腾飞提供良好的环境。 9、对外开放卞桥镇大力实施“大开放、大招商、大发展”战略，不断加强对外开放的步伐。对外联络日益活跃，对外经贸发展迅速，先后与欧美、日韩、东南亚等10个国家和地区建立了经贸关系。截止目前，累计兴办外商投资企业8家，利用外资600万美元。 10、投资政策 在土地使用上，外来投资者，生产性固定资产投资在100万元以上的，镇政府无偿提供建厂用地，并负责办理土地出让手续和承担相关费用，取得土地使用权；在优惠政策上，投资者在园区内办厂的，镇政府提供“三通一平”的优惠政策，并免收水电配套费； 在服务管理上，由镇招商引资办公室，采取“一门受理、联合审批、一口收费、限时办结”的做法，为外来投资者提供方便、高效、快速、优质的服务。最大限度地保护外来投资者的合法权益和经济利益。 第二部分项目定位一、定位原则 产业创新原则创新，是产业的生命力。尤其是项目地处市场高度发达的卞桥镇地区，市场资源极为丰富，市场积淀极为深厚。本项目必须有效地整合资源、引领创新，从规划、投资、管理等整体运营，充分借鉴品牌市场的运作经验，形成自身独特的优势。与卞桥镇已成型的市场功能构成互补促进关系，推动卞桥镇商贸市场经济的发展。 市场需求原则一个大中型商贸市场，必须顺应社会发展、区域经济、经营功能的需求。这是项目定位的前提。否则概念再漂亮，规划设计再漂亮，也会是空中楼阁，不切实际。因此，需求原则必须符合卞桥镇市场经济发展的方向，必须符合项目经营功能的规律。在需求基础上创新，从而形成项目独特的市场竞争优势。资源整合原则卞桥镇高度发达的商贸市场经济，呈现出资源丰富，格局基本定型的特点。但部分资源由于时代发展和城市化发展，出现不适应现象。因此，本项目的定位，应该站在资源的升级换代和优化的角度，进行全方位的整合。整合的过程就是升级换代的过程，最终推动区域商贸市场经济的新一轮发展。 经营成功原则市场作为商业地产，有着独特的运营规律。即，项目的成功是招商的成功，经营的成功；而不仅仅是开发的成功，销售的成功。因此，一切的定位，包括主题、功能、档次、形象等；一切的环节，包括开发、经营、推广、管理等，都必须围绕项目经营成功原则展开，以长期效益、长远发展的原则来运作本项目。 可持续发展原则本项目作为一个大型市场项目，必须追求可持续经营发展的目标。从规划设计，到经营管理，以科学、前瞻的现代商贸理念进行运作。实施“统一规划、统一开发、统一经营、统一推广、统一管理”的运营原则。同时，充分注重项目对卞桥镇社会经济的引导及拉动作用。二、主题定位商贸大市场经营业种，包括生活、娱乐、休闲、商务等；市场一体化辅助功能。通过整合卞桥镇目前同类市场的策略，提升卞桥镇商贸商品的经营平台和档次，推动卞桥镇地区的商贸业的发展。同时，以强大的交流平台，推动商贸市场交易活动。定位理由：一层品牌服饰、鞋类、化妆品、手机小家电、生活百货生活美食等。 现阶段的卞桥镇商贸流通业，已经进入高端市场功能发展的通道。作为以集散型和销地型为主体的市场，必须具有与之适应和引领的价值。因此，以“国际化”理念作为项目的开发运营模式，打造高端流通市场平台，是区域产业经济和商贸经济未来发展的需要。 二层网络会所、台球厅、电玩娱乐、休闲健身、足浴、家居家纺。 空间的组合，交通的拥堵，生活的疲惫，使得人心得以休闲，此处绝对是你栖息的圣地。为了保证娱乐市场的未来，亟需对原有市场资源进行整合。因此，卞桥镇商贸大市场的开发，是现实和未来的需要。商务会所、咖啡厅、棋牌、茶楼。 开发一个高品质、高档次的国际休闲城，有利于推进该区块的城市化进程，符合政府对区域规划的战略发展的目标。同时，原有市场的位置，存在影响未来城市规划发展的空间。品牌连锁酒店。 根据对现有市场经营户的走访调查，目前由于市场服务质量的滞后，以及普遍只有十几平方米的经营空间，大大限制了经营发展的需求。现有经营户中有扩张经营规模和改善经营环境需求的高达90%以上。三、功能定位任何一个市场，都具有“集”与“散”的功能。即市场的经营功能与辐射功能。1、经营功能从市场调查分析出发，结合本区域市场资源特点，我们认为卞桥镇商贸大市场具有复合型的经营功能。即集产地型、集散型、销地型于一体。产地型：以原产地的支柱产业特定资源为依托，具有一级批发、销售域辐射功能。集散型：以良好的交通和区位条件为依托，引进外地货品及经营优势，具有以批发为主的跨区域辐射功能。销地型：以本区域消费和采购需求为依托，具有批零兼营的区域范围辐射功能。 2、配套功能现代市场的重要标志之一不是单一的商贸交易功能，而是集多功能、一站式的开发运营的模式。以交易功能为核心，辅以消费、休闲、娱乐等辅助功能，使市场向贸易综合体发展。综合性：以主力经营业态为基础，多种业态组合、多种经营功能互动为依托的多元综合发展思路，形成经营业态集约化、规模化效果。多功能：以现代商贸业的运作理念，构建5星级市场的硬件设施。形成以交易为中心功能，开发相关的消费、休闲、娱乐等配套功能。一站式：本项目将以齐全的商业、生活服务配套，为经营提供全方位现代商贸业的服务。项目配设：宾馆、娱乐、餐饮等生活设施；同时配设：银行、工商、邮电、咨询等商业服务设施。使经营者在商贸城内享受完善的而齐全的经营和生活服务。3、辐射功能按照现代商圈理论，结合市场调查，本项目市场辐射可分为三级：一级辐射商圈为卞桥镇城区，一旦对这些市场进行有效整合后，本地的消费采购支撑力将持续强化。二级辐射商圈为卞桥镇下属街道。尽管这些区域已经形成大小不一的市场，但本项目以城市中心的吸附性，功能强大的聚集力，品牌市场的影响力，以及具有一级批发的集散功能，将有效形成区域同类市场的统领地位。其辐射意义不仅在于商品本身，更在于品牌形象。四、业态定位依据上述定位概念，以及市场调查分析。本项目主要如下功能介绍。卞桥商贸市场简介卞桥商贸市场一层为生鲜商贸市场，通信，超市，银行，亲子家园，精品连锁店，美食街等便民服务，二层为SPA美容，网络会所，台球馆，电玩，棋牌等休闲娱乐为一体，三四层为阿里巴巴KTV，大型商务会所已开业运营，现已营造出丰富多样的消费空间，集超市，精品购物，休闲娱乐，生活服务，邻里生鲜，餐饮美食于一体化的大中型综合型，多功能商业中心。卞桥休闲娱乐城 卞桥休闲美食广场即将成为卞桥镇的城市客厅，市内外一流餐饮与娱乐品牌汇聚于此，为市民及宾客提供全方位、一站式消费场所，成为市民聚会、宴请、休闲、交流的最佳目的地，而且最具规模、最具档次，生态环境和建筑风格优雅，别具风情。 业态定位理由：确立鲜明的经营功能范围。业种组合科学合理，经营结构及配套具有兼容性。充分体现区域经济发展和经营户的需求，具有巨大的市场消费空间。与目前本区域商贸市场构成整合、互补、协调的关系，具有填补空白和提升产业的意义。 五、客群定位根据对卞桥镇本地市场调查和经营户沟通，以及与外地商家的初步洽谈。本项目的目标客群主要有如下几类：1、经营户现卞桥镇城区市场经营户他们由于目前的经营环境不佳，经营空间缺乏可持续性。普遍对新市场抱有很大热情和期待。他们对新市场的期待要求为：交通物流便捷；地段位置较好；经营环境舒适；经营格局合理；配套齐全；管理专业；租金合理；有仓储空间；具有可持续经营发展空间。经营面积一般在3060平方米，部分要求在60120平方米，甚至更大。 外地经营户（卞桥镇下属乡镇） 他们一般已在外地拥有市场经营铺位，计划在区域性中心城市寻求新的经营发展空间，追求更大的市场份额。 他们对新市场的期待要求为： 除了同上要求外，更注重市场的规模和品牌形象。外地代理、经销商他们一般代理和经销国内外品牌商品。有的已经在卞桥镇本地经营，有的想进入卞桥镇市场，但缺乏合适的经营场所。他们对新市场的期待要求为：除了与上述基本要求相同外，尤其注重经营环境的品质档次，以及市场的品牌效应。以追求他们所经营的品牌相匹配的品质环境。 除了上述三类主力客户之外，还有一些原本经营其他产品的客户，以及新入行的经营者。2、 投资客今后在具体销售运作中，首先考虑自营户的购铺需求。尽量将商铺的产权与使用权统一起来，以确保今后经营的规范性。前期市场调查统计中已有数据清楚显示，通过多年的经营，不少经营户已经积累起一定的资金实力，并具有强烈的购铺意愿。作为纯粹的投资客分布范围较广。但本项目更注重自营户的购铺行为，以确保后续经营效果。而对纯粹投资客将设置相关门槛措施。具体在“运营模式”部分重点阐述展开。第三部分市场规划思路一、项目产品规划思路规划原则：总体强调现代化、实用化、标准化的规划设计效果，以确保项目可持续经营发展的目标；注重经营区的人流动线与物流动线设计，以获得经营均好性效果；注重建筑与道路、环境的和谐关系，以营造良好的经营消费环境品质；追求现代商业建筑风格，以体现崭新的城市商业风范。因为本项目属于带方案挂牌，政府有关部门关于本宗地的经济技术指标尚未确定。这里结合卞桥镇一般性控规要求，结合项目定位暂时设定规划设计指标。1、总平布局依据地块资源特征，项目的主题定位、经营功能特点，以及各功能区域的需求，对项目予以科学的规划布局。住宅区域合理布置在地块一侧。商务信息研发中心及其他配套功能，包括进货、营销、服务业配套，以及超市、餐饮、娱乐、休闲等生活配套。 交易市场区按照业种分布进行规划。分别按道路系统，规划多个经营功能区。 2、交通组织 以物流与人流动线为原则，科学合理规划项目的内部交通组织。确保物流便捷，人流顺畅；物、人相对分流。铺间通道为建筑之间的经营道路。经营功能区通过“两横一纵”交通组织，形成多个经营区。中心主通道宽约20米；环绕通道宽约15米。均适宜物流货车通行。次通道宽约12米。铺间通道宽约8米。 （各道路系统的宽度，可视具体规划布局及建筑等因素调整。此为参考）3、建 筑根据项目经营业态特点，突出经营功能的现代化、标准化和实用化价值，避免一味追求建筑形式，而忽略经营功能。将实用功能与可持续发展充分结合。项目整体建筑风格以现代为主，突出和渲染现代商业特点，营造出鲜明和浓厚的现代商业氛围。并适当注意与周边自然环境的协调关系。市铺立面处理除一层玻璃门；二、三层设计为可供竖向大面积广告牌发布，两铺之间共享一个窗户的形式。满足商家广告形象及采光功能，而立面又极富现代视觉冲击。商铺一、二层之间应考虑横向铺位经营广告位置。每间商铺单位应预留楼梯口位置，以及卫生间。视经营户需求再进行配置。每间商铺单位之间暂时不予墙体分割。视经营户需求再进行合理分割。每间商铺单位外立面应考虑空调外机位置，如条件许可，亦可置放三层屋顶。4、景 观总体按照政府有关部门的绿地率指标进行规划。追求景观与建筑的和谐统一，营造出极具情景式的现代商业经营空间。内部空间重点关注中心广场、入口广场的节点。在确保实用功能前提下，通过地面铺装效果，以及绿化、小品（如与本项目经营业态相关的艺术化象征物）等元素，创造出具有商业文化的艺术化景观环境。中心主通道中间应考虑花坛结合休息设施的设计。所有主通道均采用行道树和灌木结合设计。5、配 套根据功能定位思路，商贸配套功能包括：销售、服务、信息、仓储、物流等；生活服务配套功能包括：超市、餐饮、娱乐、休闲等。主入口广场设大型信息发布电子屏（LED），为消费者提供商品信息。机动车停车：具体车位率按卞桥镇有关政策指标确定。仓储物流功能区采用大框架结构。水、电、通讯、宽带进每一个铺位。园区智能化管理：安防系统、报警系统、监控系统等。第四部分项目运营理念 一、运营模式一个商业地产项目的成功，并非仅仅是开发成功，销售成功。而是招商成功，经营成功。这是一个优秀的商业地产开发运营商应有的社会责任。因此，本项目绝对不能作为一个常规的房地产项目进行开发，必须是将开发与运营高度结合。换言之，本项目的建设重在运营。我们一旦拥有项目的开发权，将实施招商先行，经营先行的运营策略。以今后经营的成功标准，衡定项目的整个开发建设环节。而作为本项目卞桥镇大市场，坐拥经济发达、商业繁荣的大环境，拥有良好的经营前景，承担着整合和提升卞桥镇地区各市场资源和品质，项目运营的核心价值极为明显。因此，我们将按照现代商贸业运作的规律，实施“统一规划、统一招商、统一推广、统一经营、统一管理”的运作模式。把项目的可持续发展放在第一位，把社会效益与经济效益高度结合，实现卞桥镇贸易业的升级换代，全力推进卞桥镇商贸流通产业的繁荣发展。运营是一个系统工程。我们将依托现有的市场商脉资源，组建国内一流的专业运营管理团队。从项目规划设计、工程开发、招商运作、经营管理等，实施一体化运营。确保项目开发、招商、经营、管理整体环节系统的成功。针对本项目而言，经营比开发更重要。我们将以运群众的理念、能力和形象开发运作本项目。因此，我们将实施部分物业销售和部分物业持有经营的策略。通过部分商铺的销售，回笼必要的开发成本，以及培育市场、经营市场的费用。通过持有物业，实现规范经营，规范管理的目的。销售部分的物业，我们将首先考虑自营户的购铺需要。在满足自营户的需要前提下，再适当考虑少数的投资者购铺需要。对投资者所购买的铺位，将实施回租的政策。确保经营业态的规范，及经营管理效果。持有的商贸除了配套功能设施之外，还将包括部分商铺。持有的物业通过招商经营，和自营的方式，长期持有，长期经营，长期盈利。与项目一起发展，与经营户一起共赢，与卞桥镇大市场共同发展繁荣。我们认为，这是开发运营商应有的责任感和使命感。二、招商模式 本项目的运营重点首先是招商。依托浙江商会平台，我们将组成专业的招商团队，面向国内外招商，确保开业前满铺入驻经营。1、招商策略招商先行策略。项目经政府立项后，即着手组建招商团队；在项目完成规划方案后，立即实施招商先行的策略;本地商家优先策略。通过向本经营户的优先入驻策略，有效整合现有市场资源，完成广大经营户渴望经营环境改善和升级的目标。在实现这一目标过程中，实现新老市场之间稳妥过渡，协调经营的关系。以营造和谐的经营环境。品牌商家优先策略。我们将以国内外著名品牌商家作为主要招商对象。通过他们的进驻，提升项目的经营档次，提升市场的品牌形象。满足卞桥镇相关产业向更高层次发展的需求。优惠优先策略。在政府赋予的各种优惠政策基础上，我们对所有招商进驻的商家实施大幅度的多种优惠政策，“放水养鱼”，培育市场。如减免初始租金、物管费用等等。尤其是面对本地主力商家和国内外品牌商家入驻，实施更有力度的租金优惠政策，并给予优先选位选铺的权利。2、招商手段招商推广有效覆盖。向国内重点招商城市地区发布招商信息，并召开招商推介会。对国内外著名品牌商家，实施个对个、面对面的个性化招商。运用广泛的人脉资源。依托人脉关系，实施重点招商，重点突破。建立专业网站。通过网络平台，面向国内外著名品牌商家发送“招贤榜”。整体合作招商。我们将通过友好关系，与国内著名的各市场合作招商，实现招商资源共享的目的。三、推广思路为了实现可持续发展，树立品牌形象，推动项目经营的顺利成功。本项目的推广采取前期导入和后期持续的策略。尤其是重视项目开业后，全面实施“卞桥镇大市场”整体的CIS统一推广的品牌战略，经营培育和项目品牌塑造的推广。1、前期推广运用媒体、公关活动等途径，对项目形象进行市场导入，树立项目初步形象。达到招商和销售的目的。2、后期推广市场经营的成功，离不开后期的推广宣传。因此，在完成招商和销售后，继续运用媒体、公关活动等途径，培育市场，巩固项目的品牌形象。在项目的重要节点，举行盛大的推广活动。比如项目开业庆典；周年庆典；博览展示、洽谈会推广等。实施项目整体的CIS品牌战略计划，打造项目一流的品牌市场。通过前后期的市场推广，实现项目持续经营，拓展市场，塑造品牌的目标。四、经营理念市场需要培育，经营需要管理。一个成功的市场背后，都有一个专业的经营管理团队。我们经营理念是：经营户的利益高于一切；项目经营的成功高于一切。在项目经营成功的基础上，获取我们的利益，赢得真正意义上的社会效益与经济效益双丰收。我们将高度重视项目的经营管理，在项目进入规划阶段，即依托已有的专业管理人才，并引进国内优秀的专业市场经营管理人才，组建一流的专业经营管理团队，构建高品质的管理机构。实现项目经营管理提前介入，以经营理念指导项目的开发理念。全面实施“统一规划、统一推广、统一招商、统一经营、统一管理”的现代经营理念，高效科学运作本项目。围绕项目的经营成功，为经营户提供全面的、一流的、专业的服务。注重专业市场管理特点：以经营管理为主，物业管理为辅。即强调首先为经营服务，包括市场推广，经营格局优化，经营咨询，商家稳定维护和引入。建立起有序的、科学的、和谐的、稳定的经营环境。重点策划和实施年度一系列博览展示等活动。推动卞桥镇商贸流通的繁荣兴旺。创建和维护卞桥镇大市场电子信息平台，为经营户提供广阔的、现代的贸易手段。具体经营管理包括：品牌推广与管理年度博览展示等活动策划与组织商家经营优化组合经营户咨询、投诉服务设施维护与环境保洁经营场所安保服务推动成立项目经营户协会第五部分项目开发运营效益评估评估说明由于本项目尚未进入正式开发阶段，土地价格不明晰。因此，本评估仅为参考性。本项目赢利模式为销售收入结合租赁经营或持有经营。前者主要包括经营商铺，后者包括博览展示、商务中心、仓储、研发信息中心、管理中心等。销售部分目的是通过必要的资金回笼，以实现项目整体一次性开发建设的后续资金需求。经营部分则通过长期持有出租，达到赢利目标。同时，还存在可能的拆迁等因素。因此，本评估具有一定的不确定性。总体上，我们希望部分物业的销售，平衡前期的开支。利润主要通过经营获得，并能够在项目开业后3到5年左右开始产生利润。另外需要说明的是，以下开发成本和收益的测算是按照现阶段市场比照，并结合项目在运作过程中的实际情况作出的，而不是按照常规的纯粹的房地产项目开发进行测算。我们的目标不是销售利润，而是经营利润；不是眼前利益，而是长远效益。根据我们初步估算，前三年经营因为大量的广告投入、活动组织和市场培育，以及各种免租优惠政策。项目开支及收益的平衡预期在三到五年后能够达到。具体平衡关系评估将根据今后招商前具体租金率进行测算。效益评估1. 经济效益项目建成营业后，预计三到五年内实现理想规划；市场拟投1.5亿-2.5亿人民币，总营业面积46万平方米，商铺1200-1500间，个体商户1000家。建成营业预计年交易额5-8亿，上缴税利2000-3000万人民币；住宅投资1.5亿人民币。2社会效益卞桥镇大市场的建立，填补了卞桥镇没有现代专业集中综合市场的空白，大大提升城市的投资环境，改善行业经营环境和经营方式，增强了企业的综合竞争力，促进社会和谐发展，繁荣市场经济，以及增加就业机会（建成三到五年内实现就业1000人以上）等显著社会效益。