酉阳县综合写字楼可行性研究报告.doc

目 录第1章 项目概况与项目建设的必要性11.1项目概况11.1.1项目名称11.1.2项目主管单位11.1.3 项目建设单位11.1.4项目建设单位负责人11.1.5项目建设性质11.1.6项目建设地点11.1.7项目建设期21.1.8项目建设内容和规模21.1.9项目投资估算21.1.10项目资金筹措方案31.1.11项目建设效益31.2项目建设背景31.2.1地理气候条件31.2.2工业园区发展规划41.2.3工业区已具产业规模51.2.4项目提出的理由与过程61.3项目建设必要性分析91.3.1某某市“十一五发展规划”的要求91.3.2某某市总体规划的要求101.3.3某某市经济发展的要求111.3.4园区发展的要求121.4项目社会效益分析131.4.1扩大内需，促进经济增长131.4.2改善工业园区投资环境141.4.3促进生产发展和提高人民生活水平151.4.4促进园区的可持续发展151.4.5带动园区周边土地增值及房地产发展161.5项目建设可行性分析171.5.1政府支持171.5.2资金支持171.5.3建设条件满足181.6结论18第2章 项目建设内容及方案192.1项目建设内容192.1.1项目建设地点192.1.2项目建设内容192.1.3项目建设规模192.2项目建设方案202.2.1项目建设目标202.2.2项目建设方案202.2.3项目功能分析232.3项目建设原则262.3.1以人为本与可持续发展的原则262.3.2集聚发展原则272.3.3因地制宜原则272.3.4环境保护原则272.3.5节能降耗原则272.3.6抗震原则282.4建筑造型28第3章 项目建设和进度安排293.1项目工程建设管理293.1.1施工组织管理293.1.2项目资金管理293.1.3严格执行工程监理制度293.2建设期安排与实施计划303.2.1建设工期303.2.2项目实施进度安排303.2.3工程进度表313.3项目建设劳动安全管理34第4章 各项建设条件落实情况354.1园区建设规划与现状354.2项目建设基本条件364.2.1地形地貌条件364.2.2工程地质条件364.2.3城镇规划、园区区域规划条件374.2.4交通条件374.2.5社会环境条件374.2.6征地拆迁条件374.2.7施工条件384.2.8资金条件384.3环境保护及节能、消防384.3.1环境保护384.3.2节能降耗404.3.3消防安全434.4结论44第5章 投资估算与资金筹措455.1编制范围455.2编制依据455.3单位价格455.4其他费用465.5建设投资估算465.6年度投资计划465.7资金筹措47第6章 财务评价486.1概述486.2依据与说明486.3收入预测486.4项目赢利能力分析496.5财务评价50第7章 社会风险和融资风险分析527.1项目社会影响分析527.2项目与所在地互适性分析537.3社会风险分析537.4社会评价结论547.5融资风险分析547.5.1融资风险547.5.2融资偿还途径557.5.3融资风险分析结论55第8章 结论和请求568.1结论568.1.1本项目的建设符合某某市总体规划568.1.2各项建设条件均满足项目的建设要求568.1.3项目有充足的资金保障568.1.4项目具有重大的社会效益568.1.5某某市建设投资有限公司具备相应的实力和资质578.1.6综合结论578.2请求57酉阳综合写字楼可行性研究报告51目 录1总论11.1项目简况11.2项目业主简介11.3编制依据21.4可行性研究的范围31.5研究结论32项目背景及建设必要性52.1项目建设背景52.2项目建设的必要性53项目选址及外部条件113.1项目选址113.2场地地质情况113.3气象条件113.4公用配套条件124建设内容和建设规模144.1建设内容144.2建设规模144.3主要技术指标145总平面规划165.1平面位置165.2土建工程165.3公用工程196建筑及结构设计256.1建筑设计256.2结构设计257给排水设计267.1设计依据267.2设计范围267.3设计给排水标准267.4 管件、管材及器材267.5管道敷设267.6给排水系统268电气设计288.1设计依据268.2设计范围268.3设计标准268.4设计内容269消防设计289.1耐火等级及防火分区269.2消防给水269.3消防系统269.4消防电气2610环保、节能与绿化2810.1环保保护2610.2节能设计2610.3绿化设计2611组织管理模式2812项目建设进度及招标方案2812.1工程建设进度2612.1招投标方案2613投资估算及资金筹措3013.1投资估算3013.2资金筹措3014经济效益评价3014.1评价依据和原则3014.2基础数据3015社会效益评价3015.1社会影响分析3016结论及结论3516.1结论3016.2建议30第一章 总论1.1项目概况1.1.1 项目名称：酉阳综合写字楼1.1.2 项目业主：酉阳翔宇国有资产经营有限责任公司1.1.3 业主地址：重庆市酉阳县1.1.4 项目地址：重庆市酉阳县桃花大道1.1.5项目建设规模：总用地面积11534.79m2，总建筑面积53032.56m21.1.7 项目建设工期：2010年1月2010年12月1.1.8 项目建设投资：1.1.9 资金筹措：工程总投资+万元，拟向银行申请贷款+万元，业主自筹+万元。1.2项目业主简介酉阳县翔宇国有资产经营有限责任公司（简称翔宇公司）是经县人民政府批准成立的国有独资公司，于2005年12月30日登记注册成立，注册资金人民币2亿元。公司隶属县政府，业务上受县财政局指导，与县国有资产营运中心实行“一套班子、两块牌子”管理模式，内设综合部，计划项目部、财务部，产权交易部、资产营运部、中小企业信用担保部、政府采购部，直属事业单位有产权交易中心、政府投资评审中心、中小企业信用担保中心。公司主要职能职责是：管理行政事业单位国有资产，并在授权范围内，履行政府对经营性国有资产出资人职能，通过市场手段进行资本营运；组织实施国有资产产权交易；以集中管理的国有资产为依托，受县政府委托开展直接或间接筹资融资；组织实施政府性投资项目评审；为中小企业提供贷款信用担保；承担全县政府采购业务；对县政府授权经营范围内的国有独资及国有控股、参股企业的国有股权实行监管，享有国有资产收益权。公司发展目标是努力构建六大平台，即：国有资产经营管理平台、产权交易平台、筹资融资平台，投资评审平台、信用担保平台和政府采购平台。通过“六大平台”的搭建，打造专业队伍，完善运行机制，增强资本实力，提高融资水平，积极缓解我县经济建设过程中资金短缺矛盾，在资本运作和资金运营上，最终形成以政府资源为背景、以国有资产为纽带、以资本营运为核心的筹资融资“蓄水池”。1.3编制依据1.3.1酉阳县城控制性详细规划；1.3.2酉阳县国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要；1.3.3酉阳县城三房建设工程方案；1.3.4项目拟建区域相关基础性资料。1.4可行性研究的范围1.4.1项目建设背景及必要性；1.4.2项目建设规模及建设条件；1.4.3项目建设方案；1.4.4项目建设进度；1.4.5项目投资估算、资金筹措方案；1.4.6经济效益分析；1.4.7社会效益分析；1.5主要技术经济指标序号项目单位指标1总用地面积平方米11534.791)建筑基底面积平方米4037.182)道路广场面积平方米4226.411.1总建筑面积平方米53032.56其中：地上建筑面积平方米47882.58 地下建筑面积平方米5149.981.2占地面积亩17.3 2总投资万元2.1工程费用万元2.2其它费用万元2.3预备费万元2.4建设期利息万元3资金筹措3.1银行贷款万元3.2业主自筹万元1.6研究结论通过对口帮扶，一年来，渝东南、渝东北地区的交通瓶颈被逐步打破，“两翼”地区正在振翅腾飞。为进一步的加快“两翼”发展，打造渝东南的经济中心，使酉阳成为武陵山片区具有一定影响力的城市，有必须高度重视第三产业和服务业的发展, 提升酉阳的商业地产项目品牌形象和价值，为酉阳区域经济更好更快发展提供一个综合服务平台。自酉阳县启动旧城改造项目以来，租房难、租金高的问题日渐凸显，原本2000元一年的三室一厅的房子现在至少需要4000元才能租到，有时甚至无房可租。同时，随着库区移民工作的深入、渝湘高速公路即将通车、教育城镇化率等多方面因素，使得我县即将成为商品集散地，辐射能力加强，综合商业写字楼的市场需求必将加大。酉阳县城狭窄，可供开发地产的土地有限，但城市化进程是越来越明显，未来20年都是一个高峰期，随着涌入县城的区乡人口越多，土地供应需求矛盾，房价会越来越高的，可以预计为了提高土地的利用率，酉阳房子以后会朝高层建筑发展，这对于综合商业写字楼市场也是一种促进发展。酉阳县综合写字楼，在功能上满足现代化、信息化、多样化的要求，在一定程度上对优化酉阳县房地产市场供应结构具有积极的现实意义。本着有利于满足人民的生活水平、促进城市区域发展、提高城市形象的宗旨。本项目的建设符合“酉阳县城控制性详细规划”和“酉阳县国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要”，建设酉阳综合商业写字楼是十分必要、切实可行的。本项目在规划布局、功能设置及建设规模上是适宜的、合理的。项目选址及周边环境适宜建设，建设条件能基本满足项目建设的需要。目前本项目在土地和资金等前期准备工作方面都进展顺利，本项目建设是可行的。第二章 项目所在地现状及发展2.1酉阳县发展现状2.1.1酉阳概况酉阳土家族苗族自治县位于渝东南边陲、渝鄂湘黔四省市结合部、武陵山区腹地。东邻湖南省龙山县，南与酉阳县、贵州省松桃、印江县接壤，西与贵州沿河县隔江（乌江）相望，西北与彭水县，正北与黔江县、湖北省咸丰、来凤县相连。东西宽98.3公里，南北长119.7公里，幅员面积5173平方公里，为重庆市面积最大的县。全县平均海拔663m ,最高点海拔1895m，最低点海拔263m。下辖14 个建制镇和25 个乡，278 个行政村。2007年户籍总人口达79.43万人，其中农业人口71.13万人，非农业人口8.30万人。全县由18个民族组成，其中土家族47.66万人，占总人口的60%，苗族19.06万人，占总人口的24%。2.1.2自然地理现状酉阳自治县属武陵山区，素有“八山半水一分半田”之喻，地势中部高、东西两侧低。全县以毛坝盖山脉为分水岭，形成两大水系；东部的酉水河、龙潭河为沅江水系；西部的小河、阿蓬江等为乌江水系。北部老灰阡梁子为全县的最高点，海拔1895米；西部董家寨为最低点，海拔263米。全县地形起伏较大，山势陡峭，地貌分为中山区，海拔8001895米；低山区，海拔600800米；槽谷和平坝区，海拔263600米。酉阳自治县矿物资源种类分布广，储量大。汞矿蕴藏量在1.5万吨以上,莹石,重晶石蕴藏量在160万吨左右。硫铁矿储量880万吨。大理石品种多样，总储量在4亿立方米以上。水泥、石灰岩矿达到国家一级标准的5138万吨。铅锌矿的储量大，煤、铜、银、锰、铅矿等零星分布。酉阳自治县森林资源丰富，宜林面积广，全县有林业用地面积446.1万亩，占全县土地总面积的57.5%，是重庆市林业用地面积最大的区县。活立木蓄积961万m3，是全市的森林资源大县。2007年全县林业产值0.66亿元，退耕还林直补退耕农户资金0.62亿元，获重庆市目标考核二等奖。酉阳自治县水资源丰厚，多年平均降水总量67.06亿立方米，多年平均径流总量44.84亿立方米，其中地下水补给总量4.61亿立方米。水能资源理论蕴藏量43.5万千瓦，经济可开发量34.48万千瓦。已开发水电装机容量32.5万千瓦，占理论蕴藏量的74.48%，占可经济开发量的93%。酉阳自治县旅游资源十分丰富，有乌江百里画廊市级风景名胜区、桃花源AAA级旅游区、金银山市级森林公园、“小桂林”酉水河、深山玉带阿蓬江、大板营原始森林等雄奇秀丽的自然风景,又有国家历史文化名镇龙潭古镇、重庆市第一历史文化名镇龚滩古镇和多姿多彩的土家、苗族风情。2.1.3社会经济发展现状2009年，酉阳县实现地区生产总值39.5亿元，比08年（下同）增长20%。其中，三次产业比重由2008年的34.729.735.6调整为32.033.534.5。工业经济快速增长，实现工业总产值23.4亿元，增长22.5%。第三产业加快发展，实现增加值13.5亿元，增长14.6%，完成社会消费品零售总额23.2亿元，增长21%。1、林牧业和农村经济2009年，完成荒山造林、通道绿化31万亩，建设苗圃（场）5200亩，引进林业企业27家，实现林业产值3.2亿元；全年出栏生猪70万头、牛4.5万头、山羊40万只、小家禽400万只，实现畜牧产值10.3亿元；新增龙头企业25家，建成水果基地4.3 万亩、青花椒基地10万亩，油茶基地2万亩；实现粮食总产量36.5万吨；收购烟叶22万担，实现烟农收入1.47亿元，增长47%；种植中药材13.4万亩，产值2.5亿元；全年转移农村劳动力24.8万人，实现劳务净收入16.58亿元。2、工业工业经济快速发展，全县工业企业增至378户，其中规上企业由去年底的24户增至70户，光和能源、九鑫水泥、武陵光伏等亿元在建项目加快推进。2009年工业投资13.6亿元，增长58.1%，实现工业增加值9.2亿元，其中规模以上工业增加值6.2亿元，分别增长26.7%、49.7%。3、旅游商贸业全县旅游发展规划编制完成。龚滩古镇开街迎客，大桃源景区开发全面启动，赵世炎故居陈列馆和游客接待中心主体工程全面完工。成功申报桃花源国家AAAA级旅游景区、金银山国家森林公园、酉水河国家湿地公园、阿蓬江国家湿地公园和龚滩古镇国家AAA级旅游景区，后溪河湾山寨被授予“中国历史文化名村”。成功举办旅游国际论坛、龚滩古镇杯全国古镇网络摄影大赛和“魅力酉阳：中国西部养生之地休闲之都”重庆宣传周系列活动。5条旅游公路基本建成投用，星级宾馆、星级农家乐加快建设。荣获“中国最佳绿色旅游名县”、“重庆市十大乡村旅游目的地”、“重庆市最宜居城市之一”等殊荣。全年接待游客54.8万人次，旅游收入达1.67亿元。商贸流通日益活跃，全县民营企业、个体工商户分别新增278个、1870户。渝东南现代物流园火车货运站、标准仓储等项目加快建设，物流基地已具雏形。深入推进“万村千乡”市场工程，建成乡镇连锁超市78个、村级便民放心商店540个，农村现代流通网络基本建立。大力实施“家电下乡”惠民工程，销售各类补贴家电3.39万台（件），实现销售总额8740万元。4、财政金融全年财政总支出同比增长43.3%；实现全口径财政收入6亿元，增长60.7%；一般预算收入3.3亿元，增长103.1%。财政支出保持基本收支平衡。金融平稳运行。5、社会事业2009年农民人均纯收入达到3305元，增长19%；城镇居民人均可支配收入达到10581元，增长12.8%。城乡居民储蓄存款余额40.6亿元，增长17%；其中城市、交通行业分别完成投资12亿元、15.8亿元；渝湘高速公路已进入路面施工，总里程208公里的四条出境干道基本完成，439公里的14条乡镇通畅公路路基成型，村通达公路完工300公里。完成钟多、渤海、小坝、板溪城市组团控规编制，启动县城“东进、北拓、南扩”工程，“三纵十一横”交通网络体系基本建成，钟渤快速通道扎实推进，“一城五组团”城市框架全面拉开。启动城市建设重点工程80个，城北迎宾大道、城东大道等一批城市基础设施建成投用，桃花源广场扩建、环城路改造、新闻中心等工程正加紧推进。全年拆除危旧房15万平方米，新开工商品房70万平方米、竣工20万平方米。坚持24小时巡回保洁。城区全面禁止畜禽养殖。优化县城交通组织，取缔三轮车、规范出租车、开通公交车，县城更加畅通有序。实施“绿化、美化、亮化”工程，完成县城灯饰40处，安装酉城河、金银山、翠屏山景观灯饰14公里，建成桂花园，正抓紧推进香樟园、银杏园等七大城市主题公园建设，城市形象大幅提升。麻旺镇荣获重庆市“十大创新小城镇”称号。2.2酉阳县发展规划2.2.1经济社会综合实力上一个新的台阶。“十一五”时期,地区生产总值年均增长12%以上，累计完成投资150亿元；期末年财政收入达3亿元以上，城镇化率达24%，城镇居民人均可支配收入达9000元，农民人均纯收入达2800元，森林覆盖率达到30%，人口自然增长率控制在8以内。2.2.2初步建成引领经济起飞的五大主导产业。以青蒿素及其衍生物为代表的现代制药业，以林浆纸工业为代表的林产品加工业，以畜产品加工为代表的特色食品加工业，初步实现由传统产业向中高端产品生产延伸的现代产业转型。以节能降耗和提高综合效益为目标，加快电矿产业协调发展。旅游业逐步完成千年古镇、百里画廊、世外桃源、民族风情、红色旅游五大品牌打造，初步成为重庆知名旅游目的地。2.2.3初步建成四大基础支撑平台。以高速公路、渝怀铁路、出境干道公路、通乡通村公路、乌江航运等纵横成网的综合交通支撑平台；以县城为中心、中心城镇为支点、乡村集镇和农民新村为补充的城镇支撑平台；以农田水利基本建设、电网改造、水电站建设三大建设项目为主的水利能源支撑平台；以天然林保护、石漠化治理、小流域治理和退耕还林四项工程为主的生态环境支撑平台。2.2.4“十一五”经济社会发展战略重点和主要任务1、加快基础设施建设，改善发展支撑条件（1）交通基础设施。按照“两中心、三干线、四通道”的交通架构，基本形成以渝怀铁路、渝湘高速为骨架、出境干道为纽带、乡村道路为脉络、河道航运为补充、车站码头为节点的内畅外联综合交通网络。配合完成渝怀铁路二线工程和渝湘高速公路（酉阳段）、四条出境道路改造工程，构建成渝经济区连接华南地区的交通要冲。按照“两小时酉阳”要求，实施“通畅工程”，全面畅通并油化乡镇与出境干道的连接公路，实现全县通乡公路黑色化。实施农村“通达工程”，加快通村公路建设和改造，实现村村通公路，逐步解决部分乡镇出口道路，形成县内公路交通环网。抓好渤海火车站与公交车站的配套建设，规范运输市场，完善相关公共设施，把渤海建成客货运中转中心。建好龚滩、丁市、大溪、李溪、兴隆、苍岭等6个中小型汽车站。整治河运航道，改扩建龚滩码头、万木码头，逐步改造酉水河流域的旅游码头，配套水运基础设施体系。（2）水利基础设施。坚持兴利除害结合、开源节流并重、防洪抗旱并举的治水方针，初步构建起以龙麻灌区为主体、以其他塘、库、堰为补充的农业水利体系；加强水土流失治理工作，以酉水河重点支流、酉阳河、铜鼓河流域治理为重点，加强沿江、沿城、沿路、沿库水土保持综合治理工程，有效控制水土流失面积。2、培育主导产业，加快工业化进程立足资源优势,突出发展资源加工型和劳动密集型产业，引导生产要素向加工工业集结，促进加工业快速发展，形成以工带农、以农促工、工农互补，二、三产业带动特色基地发展的工业化新格局，在巩固提升烟、畜、药、林等传统农业产业基地的同时，尽快把现代制药业、林产品加工业、食品工业、电矿业、旅游业培育成支撑并引领经济起飞的主导产业。3、落实“三农”政策，加快社会主义新农村建设落实“多予少取放活”的方针，遵循城乡统筹发展的原则，以提高农民收入为核心，加快农村基础设施和公共事业建设,大力发展农村经济,深化农村改革, 努力促进广大农村向“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的社会主义新农村方向发展。基础建设面向农村。加大农村公路、水利、通信、广播、电视、电网和环境保护等基础设施投入，逐步改善农村生产生活条件。大力兴修和改造农村公路，提高乡村公路通达能力和道路等级，农村公路等级有较大提高，实现行政村通公路。4、强力推进城镇化进程，建成布局合理的城镇体系按照“合理布局、突出重点、完善功能、充实产业、集聚要素、辐射农村”的要求，坚持以提升基础设施和城镇功能为前提，以扩大产业规模、全面构建要素市场体系、提质提速发展商贸服务业为支撑，坚持规划、建设和管理并重，修编土地利用规划,完善城镇功能，加快城镇化进程，初步建成县城、中心城镇、一般集镇梯次推进的三级城镇体系。第三章 项目背景及建设必要性3.1项目建设背景3.1.1区位背景2007年3月8日，胡锦涛总书记作出重要指示：“把重庆加快建成西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市，在西部地区率先实现全面建设小康社会”，是党中央对重庆未来发展做出的高瞻远瞩的导航定向，是赋予重庆直辖市新的历史使命。重庆已被批准成为国家统筹城乡综合配套改革试验区，是中央对全面落实科学发展观、深化改革和加快推进西部大开发的重大战略部署。按照胡锦涛总书记的“314”讲话，重庆市“一圈两翼” 的战略部署，即重庆“一圈”（以都市为中心的一小时经济圈）和重庆的两翼（以万州为中心的渝东北地区和以黔江为中心的渝东南地区），渝东南地区的酉阳县是少数民族扶贫县和重庆市渝东南片区的重要组成部分。渝东南地区经济社会发展规划定位酉阳，提升小城市和建制镇要素集聚能力。适度拓展酉阳县城规模，充实城镇功能，增强对郊区农村和小城镇的辐射带动作用，到2020年，发展为城区人口10万人左右的小城市。推进酉阳县城龙潭加强酉阳、彭水县城对黔江带动的呼应和承接功能，发挥县域经济中心作用和渝东南板块腹心结点作用。3.1.2酉阳县综合写字楼的发展状况 (1)酉阳县综合写字楼的发展处于刚起步阶段，还未形成相对集中的写字楼密集区。大部分已建成的写字楼由于时间较长，外观陈旧，设施落后，以及内部空间分割明显，无法自由分割，物业管理滞后。(2)自酉阳县启动旧城改造项目以来，租房难、租金高的问题日渐凸显，原本2000元一年的三室一厅的房子现在至少需要4000元才能租到，有时甚至无房可租。同时，随着库区移民工作的深入、渝湘高速公路即将通车、教育城镇化率等多方面因素，使得我县即将成为商品集散地，辐射能力加强，综合商业写字楼的市场需求必将加大。(3)酉阳县城狭窄，可供开发地产的土地有限，但城市化进程是越来越明显，未来20年都是一个高峰期，随着涌入县城的区乡人口越多，土地供应需求矛盾，房价会越来越高的，可以预计为了提高土地的利用率，酉阳房子以后会朝高层建筑发展，这对于综合商业写字楼市场也是一种促进发展。3.2项目建设的必要性3.2.1项目的建设，有利于扩大酉阳县城发展空间近几年来，酉阳县着力实施“工业强县、林牧富县、旅游兴县、环境立县”四大战略，全力建设“平安酉阳、法治酉阳、诚信酉阳、生态酉阳、和谐酉阳、魅力酉阳”，全县金融工作和经济社会协调发展、相互促进，金融生态环境日趋优良，金融经济的持续快速发展，各类企业的不断进入，必将会给写字楼市场提供源源不断的潜在客源，使得写字楼需求量也在不断攀升。而由于历史欠帐太多，酉阳县很多原有的写字楼基础设施比较薄弱，若不加快发展，仍将成为产业发展的“瓶颈”制约。对于写字楼市场来说，很多高端客户并不是不想进驻酉阳县，而是这里并没有适合他们的产品。如果一段提供给以高端客户所想要的东西，将会吸引更多潜在的高端客户进驻酉阳，给酉阳的跨越式发展注入新的活力。3.2.2盘活土地资产，充分利用土地资源一般建筑物的密度大，容积率低，土地利用不充分，对土地资源日益紧张的城市建设区来说，是一种资源的浪费。该项目依据城市规划，合理利用容积率，将地块这一稀缺资源的空间利用发挥到最大；且由于该项目的实施，盘活了周边大面积城中“村土地”，大幅度提升其原有价值，真正体现城市土地的价值。3.2.3增加就业岗位，促进酉阳县社会经济发展本项目的建设会吸引更多的企业来酉阳县投资建厂，一方面能增加地方财政收入，推广“中国土家摆手舞之乡”和“重庆市民歌之乡”两大特色文化品牌和土司历史文化，进一步的加快发展酉阳县的旅游业，与国际旅游业发展的大趋势相接轨；另一方面能广泛的扩大就业面，增加就业机会，解决城市和乡镇下岗职工、社会待业人员和农村剩余劳动力就业。综上所述，本项目是酉阳县城市重点建设综合写字楼建设项目之一。酉阳县综合写字楼，坚持集约用地，进行功能整合，功能齐全，设备先进，项目完成后，将在一定范围内缓解综合商业写字楼的市场需求紧张的局面，也有利用满足人民的生活水平、促进城市区域发展、为实现“两年见成效”目标，向全市、全国展现一个更开放的酉阳，实现酉阳跨越发展，打造市级山水园林城市和文明城市具有积极的现实意义。因此，项目的建设是必要的。第四章 项目选址及外部条件4.1项目选址酉阳县位于重庆市东南边缘的渝、黔、湘、鄂四省市结合部，东邻湖南省龙山县，南与酉阳县、贵州省松桃、印江县接壤，西与贵州沿河县隔江(乌江)相望，西北与彭水县，正北与黔江区、湖北省咸丰、来凤县相连，地理位置为东经10818251091918，北纬2819 40292420之间。本项目位于重庆市酉阳县桃花大道4.2场地地质情况酉阳县属四川盆地巫山至大娄山中山区，山体以八面山、武陵山系为主，山地面积约占80。全县地势中部高，多为船形山、柱状山，东西两侧较低，多为低山高丘、溶槽、平谷、洼地。县境内最高处为北部小咸乡的灰阡老梁子，海拔1895m，最低点是西南部沿岩乡桃花村乌江边与彭水交界处的董家寨，海拔263m。最大高差1632m。全县地貌成岭谷相间平行排列，方向与褶皱轴向基本一致。由于受“新华夏系构造运动”的影响，喀斯特岩溶地貌特征十分明显，加上河流、降水的切割、浸蚀和溶蚀作用，境内山峦起伏，沟谷交错。峰丛、槽谷、盆地、盲谷、溶洞、伏流等多处出现，点缀出全县山水的险峻壮丽。县城位于钟多镇境内。钟多镇位于酉阳河畔，钟灵山和金银山之间，呈狭长地带。处在酉阳河伏流级阶地上。县城一带地面高程在650米680米。北高南低，四周高中间低。4.3水文酉阳县以毛坝向斜西翼为分水岭，分为东部的沅江水系和西部的乌江水系。沅江水系地域面积占全县面积的24%，乌江水系地域面积占全县面积的76%。流经县城城区钟多镇的酉阳河属乌江水系。该河流发源于黑水乡张家坪村的大垭口，经张家坪村在县城上游收纳泉孔水（见插图二）后形成较为规则的河道，沿途收纳苍堡河、白鹿河、西山沟、龙洞河、石柱溪等支流和母猪洞泉水后，经消1洞至大汆坑河段数次溶洞消水后，在大汆坑附近消失在地下暗河中，汇入乌江水系。酉阳河天然河道全长： 14.3km；河道平均坡降： 9.1；集水面积： 139.6km2；其中明流区： 47.8 km2；伏流区： 91.8 km2； 酉阳河枯水流量为： 0.5 m3/s。酉阳河流域属中低山侵蚀剥蚀地貌，处于沅水支流酉水与乌江(小河)两大水系的分水岭地块，地势呈北高南低、四周高中间低的态势。山岭大致呈南北走向，区内岩溶发育，形成众多溶蚀洼地。县城东面、西面、北面山峰海拔高程11001600m，南面稍低，山峰海拔高程700750m，县城一带地面高程650680m。酉阳河流域内洪水多由暴雨形成，最大洪峰多出现在69月。城区7个断面20年一遇(P5)的洪水流量如下：泉孔邮政桥 251m3/s邮政桥武安桥 357m3/s武安桥新桥 373m3/s新桥 消9洞 360m3/s消9洞洞底 350m3/s1隧洞 350m3/s2隧洞 350m3/s根据调查，城区4个断面的历史最高洪水位如下：泉孔 666.90m邮政桥 663.00m消1洞 660.80m大汆坑 660.40m。4.4地质条件酉阳县境内地质构造单元属新华夏构造体系第三隆起带的川、黔、湘、鄂褶皱带。分布着北、北东向大致平行的褶皱及与其相伴的纵、横断裂为主体的新华夏构造体系，形成紧密背斜、向斜。区内绝大部分为沉积岩地层，局部有浅度层岩浆岩，除前震旦系、石(岩)炭系、侏罗系及第二系地层缺失外，其他各个年代的地层均有分布。钟多镇地下水为第四系的空隙水、砂页岩的裂隙水、碳酸盐岩的岩溶水，并以岩溶河道水为主要形式汇入地下暗河。除岩溶较发育外，无大型滑坡、崩塌、和频发性大型泥石流等不良地质现象存在。县城区域内构造稳定性好，地震基本烈度小于6度。4.5交通条件本项目酉阳县综合写字楼处于县检察院旁边，紧临桃花大道、西山街，东临319国道，西有县城环城路，交通便利。4.6气象条件1.气温() 多年平均气温14.9 极端最高气温39.2 极端最低气温-8.5 最热月平均气温31.6 最冷月平均气温1.6 多年平均日照时间1161.5hr 年均无霜期 285天2.湿度(%) 年平均相对湿度80 最热月平均湿度82 最冷月平均湿度773.降雨量(mm) 年平均降雨量1161.5 年最大降雨量1248.3 日最大降雨量228.90 小时最大降雨量78.44.降雪量(cm) 年平均积雪厚度25.风速(m/s) 年平均风速1.0 主导风东南风 最大风速5.9第五章 建设内容和建设规模5.1建设内容酉阳翔宇国有资产经营有限责任公司开发建设的综合写字楼，项目建设包括综合写字楼土建工程，道路广场，给排水、电气工程及场地平整、管网、环境绿化等总图工程。5.2建设规模项目建设的总建筑面积53032.56平方米。项目建设投资+万元，其中：工程费用+万元，其它费用+万元，预备费+万元。第六章 总平面规划6.1用地现状本项目酉阳县综合写字楼处于县检察院旁边，东临酉兴路、西临桃花大道、南面地块已平场，北面不远处酉城河，用地总面积11534.79平方米。东有319国道，西有县城环城路，交通便利。6.2功能分区本项目采用的线条多以直线性且富有韵律，以最为纯粹的黑白灰三色构建这个空间，运用芝麻黑、白、灰花岗石体现出钢硬的线条体现出办公场地应有的庄严和规整。线状的灌木呼应并与铺装相融合使场景，使硬景与软景搭配和谐。办公楼的主入口是我们主要打造的景观。层层跌水让入口处广场副有生命力。并用线条的延展在视觉上增大了这快场地的空间关系。植物选用既有四季常青的植物如桂花、 玉兰、香樟树、天竺桂、重阳木、龙爪槐、垂柳、榆树、大叶冬青、日本扁柏等以树阵的形式排列，又有观叶植物如银杏、红叶李、紫叶李、水杉、碧桃、黄连木、羽毛枫等。灌木则选用金叶女贞、 红继木、 毛叶丁香、海栀子等错落的布置。并搭配时令花卉如丁香、杜鹃、美人蕉、月季、栀子等四季交替开放，让整个办公场地的绿化看起来既简洁又有变化。所有停车位采用生态停车位，增大绿率。本项目采用两个条形和一个方形平面组合布局的平面组合构图形式，1栋楼20F及2栋楼17F高层围合布置，体量变化丰富，高低错落。写字楼二区1F大堂，2F特色餐厅和茶室，3F文体活动室和健身房，4F高级会议室和国宾接待室，5F至20F办公室；写字楼一区1F咖啡吧和休闲茶座，2F小会议室和会议室，3F至17楼办公室；写字楼三区1F小商店和休息厅，2F餐厅，3F餐厅，4F至17楼办公室。基地内以大门为起点，与入口广场、中心广场形成一条主轴线，构成一个庄严同时富于趣味的序列空间，景观的精心布置与建筑的生态性相结合，以利于创造尊贵、高雅的环境。基地内流线内采用人车分流，主次结合的设计原理。6.3交通组织该项目在总平面交通组织方面主要考虑人流交通。本项目为多入口多广场，应该适当抬高场地标高，在地下室设计汽车库，实现人车分流。主入口设置于桃花大道和酉兴路之间的支路上，道路的路幅宽度27米，其中车行道宽度12m，人行道宽度4m，其建筑控制线与道路边线之间的距离为3m，主要供人员出入安全；次入口设置于桃花大道上，桃花大道的路幅宽度27米，其中车行道宽度22m，人行道宽度5m，主要供车辆出入方便、直接；人员出入口分别设置于桃花大道、桃花大道和酉兴路之间和酉兴路上；地下车库入口处路面宽度为4m。6.4总图技术指标序号名 称单位方案批准数据初设数据备注1总用地面积m211534.791）建筑基底面积m24037.182）道路广场面积m24226.41总建筑面积m253032.56二、按地上地下部分划分1）地上建筑面积m247882.582）地下建筑面积m25149.985停车泊位辆2081）地面辆792）地下辆1296容积率1：4.607建筑密度% 35