北京某五星级饭店建设项目可行性研究报告.doc

1.总论1.1项目可行性研究工作的依据1.1.11996年1月23日北京市城乡建设委员会京建计1996号关于下达中央在京单位1995年结转到1996建房计划的通知（附件一）。1.1.21994年3月31日北京市城乡建设委员会京建计1994第号关于下达中央在京建设单位1994年第一批规划设计项目和施工项目计划和通知（附件二）。1.1.31994年3月12日A省计划委员会冀计投1994第号关于省政府统一北京办事处在北京新建B大厦项目建设书的批复（附件三）。1.1.41997年9月4日北京市对外经济贸易委员会经贸资1997号关于北京发展有限公司权益转让及合同、章程修改补充协议的批复（附件四）。1.1.51995年9月4日北京市对外经济贸易委员会经贸资1995号关于北京C发展有限公司合同、章程及董事会组成的批复（附件五）。1.1.6北京C发展有限公司合同（修改）（1997.7.4）（附件七）。1.1.7北京C发展有限公司委托A省建筑设计研究院承担北京B大厦可行性研究委托书（附件十四）。1.1.8国家现行的有关政策和法规。1.2项目的提出随着河北省对内对外的不断发展，现有北京B饭店其规格、功能越来越不能适应需要，为改善接待条件，增强服务功能，更好地贯彻落实西环开放带动战略，树立河北对外形象，1993年，中共A省委、省政府研究决定，在北京适当位置选址，新建一处规模较大、综合性、多功能的B大厦。省计委于1994年3月12日以计投1994号文件批准立项。这个项目提出后，得到了北京市委、市政府的高度重视和大力支持。1994年3月31日北京市城乡建设委员会以京建计1994第号文正式批准为1994年第一批规划设计项目，同意在丰台区京石高速公路起点六里桥的马官营附件建设一处总建筑面积为5.3万平方米的B大厦。当时，A省人民政府驻北京办事处曾聘请市建筑设计院进行规划论证，提出可行性研究报告。1996年1月23日，北京市建委以京建计199619号文件，将此项目由1995年结转为1996年规划设计项目。但因多种客观原因，这一项目未能如期组织实施。；A省人民政府驻北京办事处，根据省委、省政府的指示，在深入调查研究、实地勘察、部门走访、权衡比较的基础上，先后对20多处场址进行了筛选分析，按照北京市有关领导和首规委的意见，决定放弃原来的选址，初步确定选择北二环路与中轴路交汇处东城区安德路位置，由国际（集团）有限公司原批准规划建设的科技大厦项目，转项作为大厦的首选场址。经过一年多的努力工作，目前该项目股权交割工作已全部完成，开始进入初步设计阶段。科技大厦的前期工作由北京工程有限公司、北京工程公司、国际（集团）有限公司三方于1995年5月31日成立的中外合作C发展有限公司承担。已完成的科技厦建设的前期工作有：（1）北京市已批准设计方案，扩初设计及批复；（2）北京市计委、外经委、首规委批准立项；（3）已获取选址规划意见书，建设用地规划许可证；（4）已完成地质勘探、土地评估报告。由于国际（集团）有限公司自身投资方向的调整，经过友好协商，国际投资有限公司将本公司在北京C发展有限公司的投权转让给省在香港注册的公司，并分别于1997年7月4日，由北京工程有限公司、北京厂、发展有限公司签订了补充协议，将国际（集团）有限公司在北京C发展有限公司的权益和责任完全转让给了发展有限公司。北京市对外贸易经济委员会1997年9月4日以京经贸资字1997661号关于北京有限公司权益转让及合同、章程修改补充协议的批复批准发展有限公司取得了北京C发展有限公司的原国际（集团）有限公司的全部权益和责任。至此，香港发展有限公司取得了北京C发展有限公司的控股权和经营权。北京C发展有限公司是香港发展有限公司全资子公司，省人民政府驻北京办事处受香港发展有限公司的委托，负责管理该公司的日常工作，并以此公司作为建设北京B大厦的承办单位（项目法人单位）。1.3项目建设书的批复意见1994年3月21日A省计划委员会以冀计投1994号关于省政府驻北京办事处在北京新建B大厦项目建设书的批复，主要内容如下：经研究同意，建设北京B大厦，总建设面积53100平方米，项目总投资控制在3000万美元以内，详细内容风附件三。1.4合作方概况1.4.1中方企业概况（1）甲方企业名称：中国北京工程有限公司注册地址：北京市区路号企业法人及职务:，总经理国籍：中国（2）乙方：北京厂注册地址：北京市区路号企业法人代表及职务：，厂长国籍：中国1.4.2港方企业概况企业名称：香港发展有限公司注册地址：香港道号注册国家及地区：中国香港法定代表人及职务：，董事长国籍：中国香港1.5合作企业概况1.5.1合作企业名称：北京C发展有限公司英文名称：BEIJINGFULINPROPERTYDEVE：OPMENTCO.LTD1.5.2法定地址：北京市区路号1.5.3合作企业经营范围：在规划范围内进行房屋及配套设施的开发、建设及其物业管理，包括办公用房的出售、商业设施的租赁。1.5.4合作企业总投资、注册资本、股本额合作公司投资总额2410万美元合作公司注册资本964万美元合作条件：甲方：以负责办理项目有关前期的工作作为合作条件。乙方：以协助合作公司办理拆迁安置工作作为合作条件。丙方：以提供全部注册资本并筹措注册资本与投资总额差额部分作为合作条件。1.5.5合作期限、合作方利润分配和亏损分担比例根据合作合同，该项目合作期限15年，在合作期内，合作三方的“利润分配和风险负担方法”为：甲方：在完成应负责后，获得700万元人民币；乙方：在完成应负责后，获得拆除补偿费及基地建设费6094万元人民币；除此之外，甲、乙两方不参与合同合作公司的利润分配，也不承担风险、债务及亏损。丙方：独立享受合作公司的全部利润，并承担合作公司的亏损。详见附件七1.5.6投资总额与注册资本本项目的投资总额52698.73万元：其中建设投资52148.16万元，流动资金550.56万元，注册资金为12211万元，注册资金占投资总额的比例为23.17，资金全部由香港发展有限公司筹措。1.6可行性研究的工作范围本可行性研究的工作范围是：对社会和市场进行调查，对需求进行预测，对未来市场进行预测以及选址情况、建筑总图部署、功能要求对环境的影响，环境保护治理方案，投资估算和资金筹措，财务经济效益和社会效果的评价等。1.7研究结论1.7.1建设规模总建筑面积51606.00平方米其中：宾馆客房27898.05平方米（338间，297套）；商务848.04平方米；办公6007.91平方米；餐馆3380.00平方米建筑物檐口高度：60.00米建筑总高度：74.00米建筑物层数：21层，其中地下3层1.7.2选址概况北京B大厦选址坐落在北京市区路号，地处中轴路与北二环交汇点东北角。东邻北京市公司大楼，南对滨河路紧邻滨河绿化带，与二环路隔河相望，西邻规划中的公司及中轴路，北向路。坐北朝南，距天安门3.5公里，距北京站5公里，距北京西客站8公里，距首都机场15公里，距北京饭店1.5公里，距A省政府驻北京办事处2公里，西侧是北二环与北三环相通的最佳交通路线，地理位置十分优越，交通非常便利。1.7.3主要商品进货来源北京B大厦商场展销的产品地部分为A省名优企业生产的名、优、特、新产品，商品进货有保证。1.7.4建筑功能要求本项目占地7100平方米，总建筑面积51606平方米，其中商场848.04平方米，客房338间（297套），主楼建21层，设宾馆服务、办公餐馆、娱乐与健身设施，形成一个集宾馆、商贸、办公、银行、娱乐等多功能为一体，接待全省会议及全车会议的理想场所，满足建筑功能要求。1.7.5环境保护本项目环境污染源主要为宾馆客房生活污水和餐饮带油污水，经过中水系统和污水处理站处理后可以达到关符合污水综合排放标准（GB8978-88）的要求，并对噪声问题从设备选型上即作了考虑。1.7.6主要技术经济指标主要技术经理指标表序号指标名称单位指标备注-1建设规模总建筑面积平方米51606.00其中地上38134.00平方米地上部分平方米38134.00商场平方米848.04餐饮公司平方米3380.00宾馆客房平方米27898.05338间，297套办公写字平方米6007.91退交甲方2000平方米地下部分平方米13472.002工作制度全年工作天数天360日工作时数小时8中午轮流吃饭3主要商品年进货量省名、优、特、新产品万元占营业收入的80餐饮原料万元占营业收的454主要动力年用量水平方米/a412200燃料油T/a1347.84电万kWh30245项目定员人634营业服务人员人348占54.89辅助营业人员人154占24.29管理人员人132占20.826建设指标占地面积平方米7100征地8400平方米，绿化1300平方米覆盖率43.56容积率5377总投资万元52698.73含建设期利息3265.29万元建设投资万元52698.73含建设期利息3265.29万元流动资金万元550.568注册资本万元12211.00中方出资万元0提供厂地，批准文件占注册资本100港方出资万元12211.009万元营业收入占用建设投资元/万元17506.4710平均总产值（营业收入）万元29787.92计算期内年均现价11全员劳动生产率元/人489840.85计算期内年均现价12年均营业成本万元18067.5113年均毛利润（利润总额）万元11571.4714年均营业税金及附件万元1638.3415年均所得税万元3818.5916全投资财务内部收益率（税后）17.67合作企业17全投资财务净现值（Ic12）万元12039.00合作企业18全投资静态投资回收期年7.18含建设期3年19借款偿还期年5.41含建设期3年20盈亏平衡点（BEP）52.56第4年21负债与资本平率29.28第4年22流动比率207.17第4年23速动比率120.57第4年1.7.7综合评价通过本项目的实施，可为A省在北京市提供一个集宾馆、商贸、办公、银行、餐饮、娱乐等多功能于一体的配套齐全的综合性大厦，其建筑功能是满足要求的。它的建设对促进A省改革开放和经济建设将起到重要作用。本项目全部投资财务内部收益率为17.67，静态投资回收期（含建设期3年）为7.18年，财务净现值（Ic=12）为12039.00万元，港方合作者财务内部收益率为18.86，财务净现值（Ic=12）为11905.19万元。中方合作者之一北京公司在完成项目的立项，可行性研究、规划、建设报批手续，并取得了合法批文批文等责任后，一次性获得700万元人民币；另一中方合作者北京厂在履行责任后，即在合同正式批准后的四个月内完成拆迁工程，保证建设用地范围内的供水、供电、排污、供暖等市政设施正常运行状态，和向香港有限公司提供一套完整的用地范围内的地上、下原有建筑与各种管线的图纸资料等责任后一次性获得6094万元人民币。香港有限公司则独立享受合作公司的全部利润并承担合作公司的亏损。互惠互利，各方均获得了应得的效益或对合作公司的支配权。本项目实施后，可安置634人就业，并可每年为A省地北京提供一个集宾馆、商贸、办公、银行、餐饮、娱乐等多功能为一体的配套齐全的综合性大厦，成为展示A省国民经济发展的窗口，经此为基础，加强A省与北京地经济、科技、文化等各方面的交流，增进A省与国际内的交流与合作，促进经济的健康发展。综上所述，此项目是可行的。2.社会和市场调查与需求预测2.1社会调查A省地处首都北京周围，地理位置十分优越。利用地缘优势，增进国际国内交往，加快经济发展，是A省得天独厚的有利条件。改革开放以来特别是近几年来，随首省委、省政府制定两环开放带动战略的贯彻实施，A省对内对外开放的经济建设得到了很大发展。1996年下半年来，地两省、市高层领导互访的推动下，A省市县与北京地区的经济技术合作日益增多，正在开始形成多层次、全方位、多渠道相互开放的格局。这有利于更好地吸纳北京经济、科技、文化等多方面的辐射，尽快实现建设经济强省的目标。省人民政府驻北京办事处是A省在京的窗口，是AI省向北京开放的前沿阵地，为充分发挥窗口和桥梁的作用，A省人民政府驻北京办事处坚持深化改革、强化管理、优化服务的指导思想，积极转轨变型，发挥综合功能，立足为建设经济强省提供优质服务，取得了一定的成绩。但是，与省委、省政府加快对内外开放的总体部署和要求相比，差距还很大。除主观原因外，从客观上讲，主要是基础设施落后，对内外接待标准档次低，对外竞争实力不强。为适应新形势，加强与首都各界乃至以北京为基地加强对外联系，促进A省经济发展，应抓住当前A省对外开放的大格局已经形成，北京市房地产价格较低的有利时机，委托北京发展有限公司，尽快在京建设B大厦。其重要意义体现在以下几个方面：第一，是扩大招商引资的需要。随着A省对外开放的发展，全省性的和各市县在京组织的招商引资活动越来越多，规格和标准都在提高。B饭店每年平均接待各种会议达到50多次。是A省及一些市县在京开展招商引资、公关联谊的重要场所。但由于场地狭小，门前没有停车场，会议厅（室）数量少，标准低，已影响到A省对外开放、招商引资的效果。目前，A省驻京机构是全国各省数量最多的。据统计，省直厅局21个，230多人，市（地）7个，县（市）36个，2120人，大型企业及集团9个，370人，其他小企业及各种类型的办事处67家，1390人。这些单位的接待设施多数比较简陋、分散，形不成规模和联合对外的整体实力，建设本项目有利于改变这种状况。第二，是提高接待工作质量、增强服务功能的需要。A省人民政府驻北京办事处所属的B饭店始建于1983年，并于1989年改建，当时设计都只是一般招待所水平，规模小、床位少、档次低、设备陈旧老化、服务功能不全。近几年，虽然靠自我积累进行了装修改造，但由于只有500多张床位，年出租率平均已达85以上，远远不适应接待工作形势发展的需要。加快建设本项目，使A省在首都有一个标准和档次较高的接待场所，已成为形势发展的客观需要。第三，是开拓北京市场，增大A省商品在北京市场份额的需要。最近几年，许多省都在谋划建设具有本省特争的大型商业贸易活动场所，作为本省商品进入北京市场的基地。A省虽环绕北京，与北京的往来最为密切，但到目前为止，还没有一处展示A小商品的综合场所，不能集中开展一些大型展销活动。因而，形不能占领北京市场的全力，许多产品还开北京市场。建立一处综合性的多功能大厦，作为展示A省商品的窗口，有利于开拓北京市场，提高A省商品在北京市场的占有率，促进产品结构的调整。第四，是树立A省形象的需要。A省是京畿大省，是进出北京的门户。每年省、市级举办各种形式的招商及经贸活动平次达33次，2.6万多人，县及企业集团71次，1.9万多人，省政府及行业在京举办各种会议30多次，1700多人，面对这种状况，能还在首都有一个有影响的重要活动场所，对树立本省形象至关重要。目前，一些沿海省份和部门内陆大省都相继在北京建立了大厦。如四川、江苏、广东、山东、山西、安徽、河南、吉林等省都先后建设了档次和标准较高的多功能大厦，其中四川大厦总建筑面积达11.3万平方米，河南、安徽、吉林、山东大厦都在4万平方米以上。还有一些省，如：辽宁、黑龙江等也都在谋划和筹建大厦。2.2市场需求预测2.2.1宾馆服务预测据北京市旅游事业管理局提供的北京旅游业九五发展计划和2010年远景目标称：北京旅游业发展的总体目标是：到21世纪中叶，建成能体现当代社会主义中国风貌和东方文明特色的世界级旅游城市。根据首都城市性质和经济发展的总要求，进上步巩固和加强旅游业在第三产业中的支柱地位，不断壮大产业规模，增强经济实力，提高行业整体素质，在北京实现现代化国际城市建设中发挥产业的先导作用。为此，要进一步完善旅游接待设施，提高服务质量，为到2010年把北京建成亚太地区旅游中心城市之一和具有东方特色的世界旅游名城奠定基础。鉴于目前北京已不再审批低次饭店宾馆，报批的饭店以三、四星为主（北京B大厦是1994年经北京市计委和A省计委共同立项批准的四星级涉外饭店，近几年不会再批这样的项目）。九五期间，北京旅游涉外饭店的的建设速度控制在每年新增1000间客房，五年新增5000间，年均增长速度为1.7。预计在2001-2010年间，北京海外游客（含港澳台）年均增长率保持在3左右，收入年均长8左右。按照目前控制的客房年均增长速度已远不适应旅游发展的需要。据调查，北京主要宾馆饭店的客房租金情况见下表饭店名称/项目单人间双人间三人间豪华间套房豪华套房总统套房-长富宫饭店110120130110200250400中国大饭店1501502503305008001000北京贵宾楼饭店60150160260400京广中心1201201603604507001000昆仑饭店1101101302203001000北京香格里拉饭店130150180300510800王府饭店7515018020020031040018002000长城饭店707515090160160195400580800北京五洲大酒店8090150170230北京国际饭店105115198600首都宾馆1102303302000北京京伦饭店5598100150180300建国饭店80115215215北京和平饭店6598140110190220800北京民族饭店50240222612北京新侨饭店4060前门饭店172192315400拟建北京B大厦的工程技术方案总体思路是将该大厦建成集宾馆、商业、办公、餐饮、娱乐、健身等多功能于一体，配套齐全、体现A省特色的综合性大厦。具体设想是：将大厦分为四个组成部分，一是宾馆，绝大部分客房设计为四星级标准，其中建一至两层五星级标准的房间，主要立足于A省对外接待服务，大堂建成五星级标准。二是商业，大厦设置商场、洽谈室、会议室，作为展销、销售A省名优特产品以及举行大中型交易会、商贸洽谈会的场所。三是办公用房，主要吸纳我省与我省联系紧密的中外企业（包括银行）投资，在大厦设置办事处，作为办公的场所。四是餐饮、娱乐、健身等配套服务设施。2.2.2商业用房营销收入预测据调查，北京市1995年各大商场单位营业面积日营业额见下表序号名称地理位置营业面积（万/平方米）营业额（亿元）单位面积每天营业额（元/平方米/天）-1隆福大厦东四商业区（一级）2.005.1770.82北京市百货大楼王府井商业区（一级）1.807.77118.33东安市场王府井商业区（一级）0.693.91155.34西单购物中心西单商业区（一级）0.602.81129.25西单商场西单商业区（一级）1.908.65124.76工艺美术服务部王府井商业区（一级）0.400.7450.77前门商业大厦前门商业区（一级）0.531.3871.38长安商场木樨地商业区（二级）1.03.1786.89复兴商业城木樨地商业区（二级）1.200.3142.510城乡贸易中心公主坟商业区（二级）1.594.1571.511菜市口百货商场菜市口商业区（二级）0.311.17103.412友谊商店建外商业区（二级）1.902.4435.213和平商业大厦和平里商业区（二级）0.560.8642.114燕莎友谊商城亮马桥商业区（二级）2.202.3859.315蓝岛大厦朝外商业区（二级）1.800.3359.72.23办公、写字楼出租预测据调查，北京市1993年各地段办公、写字楼出租状况见下表名称位置租金（平方米/天）出租率（）1992199319921993-1朝阳区A建国门地段长富宫中心建外大街1.331.17100100国际大厦建外大街0.880.379298国贸中心建外大街11.501.6790100赛特大厦建外大街221.171.1790100京广中心呼家楼1.171.659095平均值1.331.53B东北三环地段亮马桥大厦新源南路81.281.1791100发展大厦新源南路1.341.3490100昆仑饭店新源南路21.331.3390100燕莎中心新源南路1.4100京城大厦新源南路1.1790丽都假日酒店机场路0.871.1393.994.5平均值1.201.302东城区王府井地段华侨大厦王府井1.31.590100紫金宫饭店王府井1.01.338590穆斯林饭店王府井1.753.08090台湾饭店王府井1.601.8785100平均值1.411.673前门地段天坛饭店崇文门天坛东西1.001.149090首都宾馆前门东大街1.5100前门宾馆宣武区永安路1.51.8790100平均值1.251.502.2.4餐饮、娱乐、健身、车库预测经对北京市和市餐饮业的调查，一般商业地段附属于宾馆、酒店的餐饮收入约占宾馆客房收入的80-120左右，占宾馆饭店总收入的25-35左右，健身、桑拿、停车收入约占总收入的15-25左右。所以，根据上述预测，兴建北京B大厦很有必要，该大厦的建设得到了多个部门的全力支持，一致认为，在北京兴建B大厦是把A省推向省都市场，推向全车市场，推向世界经济市场，建设经济强省的重要举措。3.项目的建设规模3.1建设规模根据市场调查与预测，为适应新形势，加强A省与首都各界的联系，促进A省经济发展，扩大招商引资，提高接待工作质量，增强服务功能，开拓北京市场，增大A省商品在北京市场份额，更好地为建设经济强省服务，在北京建设集宾馆、商贸、办公、银行、餐饮、娱乐等多功能于一体的B大厦，以适应经济发展与交流，接待内、外宾都是必要的。北京B大厦的宾馆部分要求达到四星级标准，部分客房达到五星标准，大堂部分达到五星级标准；大厦内设备一定的商业面积作为展销A省名、优、待、新产品的展销大厅和部分办公用房，以吸纳我省及我省联系紧密的中外企业（包括银行）投资，以及餐饮、娱乐、健身等配套设施。该大厦合理的建设规模为用地面积：7100平方米总建筑面积：51606平方米地上部分：38134平方米地下部分：13472平方米商场：848.04平方米办公部分：6007.91平方米客房部门：27898.91平方米餐饮部分：3380平方米客房总数：388间，297套其中：标准间260套（2床），双套间35套，总统级套房2套。3.2建设内容主楼拟建21层，其中四层裙房，首层及二、三、四层主要是餐厅、商场及宾馆大堂，五层至九层为客房和办公部分，十层、十一层、十二层、十三层至十七层为客房，十八层为两套总统套房，在十二层设备游泳池和花园平台，以满足不同宾客和消费者的需要，达到提高经济效益的目的。4.建设地点的方案选择4.1地址北京B大厦位于北京区路号，地处中轴路与北二环路交汇点的东北角。大厦坐北朝南，面向滨河河，北面与正在建设中的机诚意大厦相连，西侧是北二环与北三环相通的最佳路线。大厦紧临规划中的公园，周围绿树成荫，东行是北京市