商品房验收基础标准.doc

商品房验收标准(建设部总则)
建设部公布验房收房标准程序

总 则

1、入住房屋是否为所购置房屋全部或部分，假如和购房协议、附件及补充协议不符，要立即向相关单位反应，重新查对，做出说明。
2、在房屋质量检验方面，看发展商有没有建筑工程质量监督站核发建筑工程质量核验合格证书，其填发时间、盖章单位、工程名称等是否清楚、协调；其次，观察房屋外墙、地面有没有异样。如发觉问题，要立即向开发商（卖方）反应，待维修后方能入住。
3、装修、设备方面要仔细清点。按购房协议及相关协议约定，物业管理单位应向购房者提供装修及设备清单，购房者可按清单内容进行清点，检验其是否齐备、完好程度及使用情况，如有不符或缺损，必需要求立即维修、配齐。
4、查看一下公共设备。对电梯、消防设备、燃气、暖气、小区环境、停车场、电视接收系统、保安系统等进行检验。
5、对房屋结构、面积进行核查。新房验收最终止果，是和发展商签署一份《交屋看房统计表》（或称《物业交付核验单》）。在这个统计表上，应把检验情况逐一统计，通常无法确定事项，则不统计或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发觉问题，则如实统计下来，并要求发展商限期处理。《交屋看房统计表》最好自己也要留一份，同时对房屋拍照统计。有购房者总是以口头来往，这么就会很被动；有些人习惯以电话联络，这对于购房时和发展商就相关事宜接治、尤其是部分关键步骤也是不可取。
建设部公布验房、收房标准程序(细节)
收房细则:把验收眼光放在隐蔽工程上
1、合 同
(1) 开发商应出示完备正当《住宅质量确保书》、《住宅使用说明书》和《完工验收立案表》。这些文件要看原件，而不是复印件。
(2) 查看交付给您商品房和协议签署要购置商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同。
(3) 房屋面积是否经过房地产部门实际测量，和协议签署面积是否有差异。
(4) 查看所购商品房整栋楼《北京市建设工程完工验收立案表》，有此表方能说明该栋楼已经相关部门验收合格。《完工验收立案表》上每一项全部必需报主管部门立案，缺乏一项全部不能入住。您验房时不能只看发展商有没有这张《立案表》同时一定要仔细察看各个分项有没有全部立案，比如消防设施等。《完工验收立案表》对房地产商有着严格约束作用，只要将项目送交主管部门立案后，发展商就必需对楼盘终生负责，出了问题，假如是发展商过失，能够追究其责任。
(5) 对发觉问题要具体在验楼单上给予注明，假如确实属于不能收楼，要具体写明不予收楼原因并要求开发商签字、盖章。
注意：向开发商索要《住宅质量确保书》、《住宅使用说明书》、《保修卡》和《住户手册》，方便以后出现质量问题按约要求维修。
2、户 内
(1) 窗
a) 窗边和混凝土接口有没有缝隙
b) 落地窗和外飘窗应安装平正牢靠
c) 是否翘曲变形
d) 开启关闭顺畅
e) 零配件装配齐全
f) 位置是否正确
g) 窗玻璃应表面平整
h) 窗玻璃是否完好无损、无划痕
i) 隐形纱窗是否安装完成，且无破损
j) 外窗框四面处理是否粗糙
k) 外窗开启扇是否能关上
l) 把手是否松动
m) 窗子玻璃每个角是否封好
n) 打开后窗户是否能固定
o) 直角接合部是否严密
p) 窗框表面是否光洁
q) 四角是否呈直角
r) 窗底部滑道是否平滑
s) 窗台应平滑，不刮手
t) 看一下窗外周围有没有攀缘物体、是否存在重大安全隐患！（比如3层餐厅窗户、6层北面两个窗户）
u) 全部纱窗下沿和窗台之间，应考虑预留安装大理石空间
(2) 地面
a) 是否松动
b) 是否爆裂
c) 是否撞凹
d) 有没有显著缝隙和不平整
e) 地面是否有空鼓
f) 地面走线标示
g) 地平验地平就是测量一下离门口最远室内地面和门口内地面水平误差。测量方法假如你不嫌麻烦，那么方法也是挺简单。去五金店买一条小透明水管，长度约为 20 米左右吧，然后注满水。先在门口离地面 0.5 米或 1 米处画一个标志。然后把水管水位调至这个标志高度，并找个人固定在这个位置。然后把水管另一端移至离门口最远处室内。然后看水管在该处高度，然后再做一个标志。然后用尺测量一下这个标志离地高度是多少。这两个高度差就是房屋水平差。你也能够经过这种措施如这类推，测量出全屋水平差度。通常来说，假如差异在 2 厘米左右是正常，3 厘米在能够接收范围。假如出这个范围，你就得注意了。
(3) 墙身、顶棚、楼板
a) 有没有倾斜、弯曲
b) 有没有隆起或凹陷
c) 墙面是否平整
d) 墙面是否有花
e) 承重墙、梁、柱是否符合设计规范，若承重墙裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，
f) 钢筋是否暴露
g) 检验梁和柱位置是否影响出入动线和生活动线
h) 用木棍敲一下有没有空声
i) 墙面是否有显著色差
j) 阴阳角是否平直
k) 是否有裂纹、刷纹，若裂缝和墙角呈 45 度斜角或和横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。
l) 有没有水渍、裂痕
m) 天花板是否有小裂纹
n) 注意相关位置有没有空调管孔
o) 检验墙面有没有石灰“爆电”，这是因为石灰没有经过足够时间熟化或水泥中所渗泥沙过多或搅拌不均所致，可用铁器敲打“爆点”，如发觉大面积疏松、脱落，也属质量问题，将给购房者居住和装修带来极大麻烦，不可忽略。
p) 是否全部按协议要求做“外墙外保温”
(4) 水
a) 开关是否妥当
b) 过墙线是否有导管
c) 导管连接是否紧密
d) 管线是否安全可*
e) 下水管道不可使用塑料软管
f) 上水管是否存在渗漏现象
g) 需要注意是，北京地域水质严重超标，有些小区生活用水全部是*自己打井取水，为了保险起见，这么小区在验收房屋时，最好自己采些水样带回去，送给相关部门检验，假如水质确实不符合生活用水标准，就应想措施及早处理。
h) 上下水管是否已做丝扣处理？
(5) 电
a) 开关是否妥当
b) 按动漏电保护器测试钮
c) 管线是否安全可*
d) 插座面板是否有电
e) 拉闸断电测试
f) 插座是否带保险装置
g) 洗手盆上方不应有插座
h) 打开全部灯具开关，看灯具是否全部亮
i) 开关插座面板是否存在划痕
j) 是否有电器接地装置、是否处理等电位问题（等电位联接端子是否真正起作用？）
k) 电线是否符合国家标准质量
l) 电线截面面积是否符合要求。通常来说，家里电线不应低于 2.5
平方，空调线更应达成 4 平方，不然使用空调时，轻易过热变软。
暖气
a) 锅炉是否安装到位,有没有损坏,跟自己型号是否相符(有邻居已经升级过)
b) 暖气内是否有水
c) 暖气有没有漏水痕迹
d) 暖气里水管上是否有锈
(7) 卫生间
a) 坐厕下水是否顺畅
b) 冲水声音是否正常
c) 卫生间内是否有地漏
d) 坡度是否对头(是否有倒坡现象)
e) 有没有积水
f) 是否倒泛水和渗漏
g) 闭水试验
h) 卫生间门口地板是否发黑
i) 台盆上水管是否漏水
j) 是否有有裸露电线
k) 进出水是否流畅
l) 电源插座应是防潮插座并有防溅方法
m) 照明灯座必需是磁口安全灯座
n) 洗手盆上方不应有插座
o) 卫生间门口是否有挡水条
p) 排污管是否有蓄水防臭弯头
q) 尤其留心厕所顶棚有脱落或长霉菌
r) 墙壁需要做拉毛处理
s) 墙体到座便下水管道中心距离是否小于35cm，若过小则有可能无法安装座便器
t) 是否已安装纱窗？
u) 卫生间是否有排风道？怎样通风？
(7+) 洗衣间
a) 是否做了避水试验？
管线
a) 是否外露
b) 是否有管线穿过
c) 过墙线是否有导管
d) 导管连接是否紧密
e) 线路安装是否平整、牢靠、顺直
f) 下水管道不可使用塑料软管
g) 电话线等等应先加套管，再埋进水泥；不能将电话线直接进水泥地
(9) 水表
a) 是否安装
b) 是否有水表空走
c) 阀门关闭不严
d) 阀门脱丝，连接件滴水
e) 截止阀生锈影响水质
(10) 电表
a) 是否安装
b) 使用数目
(11) 电话线
a) 用电话机检验电话线路是否有信号
(12) 电视天线
a) 用天线检验工具检验电视天线信号
(13) 室内污染
a) 从 7 月 1 日以后，凡新开工民用建筑工程，完工后必需由建设单位组织对室内环境进行验收，并委托经市建委等相关部门考评认可检测机构，对建筑工程室内环境进行检测，检测不合格，不得完工验收。
(14) 楼宇对讲
a) 在验收时要注意其音量功效、对讲功效、操作功效是否正常
(15) 层高
a) 测量楼宇层高方法很简单，把尺顺着其中两堵墙阴角测量（这是最方便放置长尺而不变弯最好措施），你应该测量户内多处地方。
(17) 地漏
a) 地漏位置是否合理
b) 地漏是否在地面最低点
c) 地漏是否排水通畅
(18) 隐密性及隔音效果怎样
(19) 日照是否达成国家要求
(20) 通风是否达成国家要求
(21) 天然气表和管道
天然气总阀门应该在公共部位，管道不能暴露在室外（尤其是顶层，可能会遭雷击）
(22) 窗磁、门磁系统
(2) 门
a) 贴脸是否完整
b) 贴脸是否有裂缝
c) 是否能锁上
d) 贴脸和楼顶板阴角线是否平行
e) 是否和墙在一个平面上
f) 直角接合部是否严密
g) 表面是否光洁，是否有划痕、锈迹
+) 门把手是否光洁，是否有磕痕
h) 不上锁是否会自动关上或打开
i) 四角是否呈直角
j) 门面上有没有钉眼、气泡或显著色差
k) 开启是否灵活
l) 关上门窗听听隔音效果
m) 密封程度；密封胶条是否有损坏
n) 门厚度、材质和规格
o) 门框和墙身有没有过大缝隙
p) 门和门框有没有过大缝隙
q) 零配件是否装配齐全，位置正确
r) 门和地缝隙，要预留出地面装饰缝隙（需要额外考虑地面不平整误差）
s) 门安全程度怎样？是否有四个支点？
(3) 外墙
a) 是否有较大面积空鼓
b) 是否开裂
c) 是否渗水
d) 是否有显著水印和霉点
e) 是否有排水设施
f) 空调是否能安装
g) 出水口
h) 外墙墙体是否有裂缝，若有裂缝也属严重质量问题。
(4) 檐沟、落水管
a) 安装是否牢靠
b) 接口是否平密
c) 是否渗漏
d) 落水管，验收时，预先拿一个盛水器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。
(5) 消防系统
a) 住宅楼消防供水系统，必需经消防部门检验合格。
信报箱
a) 房屋是否按单元设置信报箱，其规格、位置必需符合相关要求
(7) 标识系统
a) 楼宇标识、门牌标识、层位标识、房屋标识是否和实际相符
小区环境
(9) 停车场
(10) 保安系统
4、小区内
(1) 凡完工工程，通常须做到“五通一平”即煤气、上水、电热、污水、路通，一平
即楼前 6 米、楼后 3
米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。要做到煤气表、电表（单元表）、水表三表到户。室内清扫洁净，水池、水盆、粪桶、垃圾道、门窗、玻璃、管道清理洁净，无污物，达成窗明地净，地漏、雨水等处无堵塞杂物。
(2) 检验是否有计划、设计变更或小区缩水等问题；
5、物 业
在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签署《物业管理条约》，做一个事先约定，避免以后起纠纷。您要清楚以后所要交纳物业管理费到底由哪些方面组成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下您小区物业管理企业资质，是否含有您要求管理标准。
三、后记
在房屋接管验收中发觉质量问题，可依据其对房屋不一样影响程度分别处理：
1) 影响房屋结构安全和设备使用安全质量问题，必需约定时限由建设单位负责进行加固补强维修，直至合格。影响相邻房屋安全问题，由建设单位负责处理。
2) 对于不影响房屋和设备使用安全质量问题，可约定时限由建设单位负责维修，也可采取费用赔偿措施，由接管单位处理。
3) 假如发觉问题最少要在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房情况未明”等字样。
四、参考资料
1) 空鼓：局部面层材料和基层没有胶合剂或胶合剂没有起作用，用小槌轻击有空壳声。如瓷砖和墙面间局部水泥砂浆不饱和，形成空鼓。
2) 《住宅质量确保书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出承诺。
3) 《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出相关说明。
五、收房签字时注意事项
1. 一定要加上以下几句：
“若房屋不符合相关国家强制标准或行业标准、且并未明确通知并得到本人书面确定，本人将保留退房或索赔权利，按未完成交房论处；由此而造成本人损失（包含装修），本人有权提出深入赔偿要求。”
2. 一定要加上以下几句（相关变更设计保留权利）：
“若房屋有变更设计，且并未明确通知并得到本人书面确定，本人将保留退房或索赔权利，按未完成交房论处；由此而造成本人损失（包含装修），本人有权提出深入赔偿要求。”