新版贝儿多爸爸的泡芙工房选址手册模板.doc

贝儿多父亲泡芙工房
选址手册

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目录
一、贝儿多父亲泡芙工房目标消费群定位 3
二、贝儿多父亲泡芙工房选址标准 3
三、贝儿多父亲泡芙工房选址关键点 3
1．选址应该考虑原因 4
2．商圈选择 4
3．商圈调查内容 5
4．贝儿多父亲泡芙工房可考虑商圈类型 5
5．选址关键点和标准 7
四、检视店面交易合约注意点 9
1．签约内容 9
2．签约前调查 10
3．签约阶段注意点 10

一、贝儿多父亲泡芙工房目标消费群定位
n 关键消费群体
u 追求时尚年轻人
u 中青年女性
n 次要消费群体
u 小孩和老年群体
二、贝儿多父亲泡芙工房选址标准
n 店面使用面积最好在15～50平方米之间
n 独立一楼临街店铺或商场内独立商铺（店中店）
n 独立临街店铺要求有3.5米以上门面宽度（最好有内廊），门头可做店招
n 商场内独立商铺要求含有一定展示面（15平方米以上）
n 周围环境卫生、美观，尽可能避免和杂货店、食肆、机械修理店等业态为邻
n 含有（或可提供接入）三相电、生活用水、26千瓦电容量
三、贝儿多父亲泡芙工房选址关键点
n 店面选择是成功开店第一步。
n 贝儿多父亲泡芙工房是一间时尚美食店，售卖泡芙食品关键针对追求时尚年轻人和中青年女性，科学合理、经济实用地选择店铺是经营好贝儿多父亲泡芙工房首要原因，为此，进行商圈调查及分析是关键性一步。
1．选址应该考虑原因
n 本区域商圈分布
n 本区域消费特点和习惯
n 本区域营业房出租价格情况
2．商圈选择
n 商圈是指以店铺座落点为圆心向外延伸某一距离形成辐射范围，它由关键商业圈，次级商业圈和边缘商业圈组成。关键商业圈用户占到用户总数55%—70%，是离店铺最近、用户密度最高地方，占本店销售额70%左右。次级商业圈用户占到本店用户15%—25%，在关键商业圈外围，用户较为分散，占本店销售额25%左右。
n 商圈特点对其内部店铺经营成本和营业情况影响很大，城市中商圈大部分是自然形成，在开店之前进行商圈调查，并确定合适商圈是十分必需。
n 商圈调查后得悉消费者人口和社会经济特征后，可依据商圈特征调整商品结构和服务。
n 商圈调查后，可依据商圈大小对营运成本进行科学决议。
u 可充足反应贝儿多父亲泡芙工房地理位置优缺点；
u 了解竞争情况、金融服务、交通运输、劳动力是否轻易取得，法律限制等。
3．商圈调查内容
商圈调查内容由以下组成：
n 商圈特征研究
u 包含商圈范围：关键商圈、次级商圈、边缘商圈
u 区域属性和区域特征
u 人口数预估和消费者特征（如常常性年收入、支出，消费习惯等）
n 道路及停车情况
n 连锁店前交通流量（人流、自行车流、汽车车流）
n 调查竞争情况、现有竞争者商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风格、经营商品、服务对象。
n 相关法规、税收、执照、营业限制。
4．贝儿多父亲泡芙工房可考虑商圈类型
依据贝儿多父亲泡芙工房定位和特点，在商圈选择时可考虑以下地址：
n 交通枢纽商圈
u 优点：交通枢纽（机场、地铁、公交）周围人流量比较大，商业价值比较高。
u 缺点：有效人流相对不多，途经人大多行色急忙，停留时间比较短。

n 区域关键商业区
u 优点：区域商业区是消费者购物、娱乐、休闲理想场所，也是时尚时尚聚集传输地，人流很大，有效人流百分比也较高，人气很旺，商圈辐射范围很大，比较适合时尚饮食、个性独特贝儿多父亲泡芙工房建店经营，同时拥有良好发展前景。
u 缺点：因为费用较高，竞争性强，经营成本比较高，选址决议时需仔细斟酌。
n 大型商场、超市商圈
u 优点：大型商场、超市通常人流比较多，是周围居民周末、假期购物、休闲光顾频率最高场所，有效人流百分比较高，相对租金较低，商场、超市里面或周围形成商业区域全部能够关键考虑，是贝儿多父亲泡芙工房较为优良店面。
u 缺点：商圈范围以周围某一固定区域为主，辐射范围相对有限。

n 生活区域商圈
u 优点：生活区域商圈以家庭日常见具、家庭食品消费为主，用户群体大多为家庭年轻夫妇、家庭主妇，和贝儿多父亲泡芙工房提供泡芙食品很重合而且相对租金低廉，也是能够考虑商圈。
u 缺点：商圈范围很有限，以固定用户消费为主，用户人流不均衡，基础集中在黄昏和节假日。

n 大型娱乐场所商圈（电影院、游乐场周围）
u 优点：大型娱乐场所商圈是年轻男女聚集地点，她们追求时尚、休闲、情趣性消费体验。这正符合贝儿多父亲泡芙工房追求经营理念，同时正准贝儿多父亲泡芙工房关键消费群。
u 缺点：店面租金较高，造成营业成本高；用户人流不均匀，基础集中在周末和节假日。
n 中高级写字楼商圈
u 优点：此商圈是白领阶层聚集地，文化层次较高，以重视品位、档次、时尚、情感体验性消费为主。贝儿多父亲泡芙工房作为时尚美食店，关键消费群也正准白领阶层，泡芙食品定会受到她们青睐，同时在本区域内易于培养较为忠诚用户。
u 缺点：店铺租金较贵，造成经营成本偏高，同时人流量不高。

5．选址关键点和标准
n 关键点
u 拐角位置
拐角位置往往是比较理想，它在两条街道连接处，是人流停滞点；两条街道人流聚集于此，会带来较多用户光顾。
u 三岔路口
三岔路口正面位置店面十分抢眼，是开店理想位置，人流、车流量全部很大，处于这么有利位置，要用店招、广告、展示橱窗等吸引行人进入。
u 坡路、台阶尽可能避免
坡路上开店面往往让人感到进入有障碍，所以应该尽可能避免。假如店面不得不选择坡路话，必需考虑合适位置设置入口，减低用户进入困难。
有台阶门面也是选址要尽可能避免，过多和过高台阶全部会阻碍用户进入。
u 考虑开店方位
开店方位指店面正门朝向，这和当地气候相关，并会受到风向、日照程度、日照时间等原因影响。
在南方城市面向西店面日晒会比较厉害，即使安装空调也要考虑增加开支，所以在选择这么店面时候必需考虑在店外设置遮阳蓬位置。而在北方城市面向西北店面则比较轻易受到寒风侵袭，也不利于用户进入店内购物。
n 选址遵照之标准
u 和其选择现在被商家看好店面，不如选择有发展前途，未来会由冷变热店面。这么店面费用较低，潜在商业价值大。所以应该尤其留心城市建设发展带来改变。
u 选择靠近高级写字楼、大店铺街道一边。首先这些高级写字楼、大店铺出入者全部可能成为用户；其次高级写字楼、大店铺职员在处理每日三餐面全部存在问题，只要店面档次高、环境雅静、食品美味时尚定会使她们成为贝儿多父亲泡芙工房忠诚用户；同时也便于来过用户向其它人推荐、介绍，比较轻易指导她人光顾。
u 选择人口会增加地方。住宅区发展，新机构设置，全部会给店铺增加用户，使以后发展更有潜力。
u 选择经营方向相辅相成店面作邻居。如麦当劳、肯德基、星巴克等时尚快捷饮食店等，这么周围店铺用户就很轻易成为贝儿多父亲泡芙工房用户。
u 选择门面时还要注意门面所在建筑提供销售、展示、储存、运输等是否符合贝儿多父亲泡芙工房要求，营运中是否适合促销活动开展也需要考虑。

n 其它注意事宜
u 选址应从长远、发展角度着眼，具体了解该区街道、治安、卫生、交通、市政、绿化、公共设施、住宅及其它建设和改造项目计划。
四、检视店面交易合约注意点
1．签约内容
贝儿多父亲泡芙工房要求签署正当租房合约期限为十二个月以上。在签署租房合约时，合约需记载以下事项，仔细阅读、充足了解以后才能盖章。
n 当事人姓名、交屋时间、登记时间。
n 建筑所在地及面积。
n 交易款及货款额、付款时间和方法。
n 凡相关手续费、确保金收授约定，要载明金额、收受时间、付款目标等。
n 可解约情况、解约条件。
n 有预设损害赔偿额或违约金情况下，要载明其方法。
n 要求相关税负条款。
2．签约前调查
在签约之前必需进行比较详尽调查，关键包含以下两点：
n 房主是不是真含有租赁权利。
n 目标物有什么附带权益。
对于第一项检验关键点，能够到当地房地产登记机构查询，确定建筑物所在地、全部权及其它事项。假如你知道实质全部权人，也需要查证是否省略了以房主名义登记，或其它名义登记人。
对于第二项检验关键点，要查看土地全部权状及建物全部权状，还需调查有没有租借人，若有租借人，则应确定是否立即能够使用。若为转租，可借契约书、营业许可证等证实资料，确定营业名义人和租借名义人是否相同，另外，还得到税务机关和其它相关机构，查明有没有怠缴税款、欠款等，以免受到牵连等等。
3．签约阶段注意点
签约阶段有几下几点必需注意：
n 房屋面积是否确实，还应该注明全部租用，还是只租用部份，并清楚记载租用面积及区域。
n 金额总数，什么时候付款：租屋时，要明白统计租金以外多种费用。定下来未来若有续租、转租时，怎样处理。押金又该在什么条件下被归还。另外，房租方面，要具体注明款额、起算日、租期、续租时涨价计算基准及程度、管理费和公共设施费及其它项目标支付等等，全部需要注明具体金额。
n 物品交接要确实：要注意电力情况、煤气情况、给排水设备情况，和以后可能发生问题，具体记载于契约书中。
n 何时申请出租许可登记：租借时，要清楚注明租房和约起始期间。
n 何时解除合约：必需具体要求解除合约时，要进行哪些手续、及会造成何种结果等事项。
n 须载明天灾及其它不可抗力损害该由谁负责，怎样负责等。
n 注明店铺装修时须办理手续。
n 注明是否有装修期。
附：
贝儿多父亲泡芙工房
商圈调查表

加 盟 者： 日 期：
准加盟业主： 时 间：
地 址： 调 查 员：

一、商圈特征
1、 商圈范围（商圈图）

说明：
图示
区域属性
区域特征
人口数预估
消费者特征

2、 具体地址位置详图

3、 具体位置特征：
住商混合 □ 住辨混合 □ 商辨混合 □ 住宅区 □
商业区 □ 办公区 □ 工业区 □ 娱乐区 □
文教区 □ 其它 □
4、 第一商圈人口数：
5、 商圈内人口数：
6、 商圈范围之人口密度
7、 家庭常常性年收入：
8、 家庭常常性年支出：

二、道路及停车情况
1、 店铺前道路宽度： 公尺
2、 店铺前道路为几线道： 道； 前面： 道； 对面： 道
3、 面对道路数目：
4、 面对关键道路为 生活道路 □ 副生活道路 □
商流道路 □ 旧市街道路 □
物流道路 □ 过境道路 □
5、 面对市镇为 进入 □ 离开 □
二者皆非 □ 外环道路 □
6、 公共汽车站牌 25m以内 □ 25—50m □
50—100m □ 100m以上 □
7、 大众运输车站 50m以内 □ 50—100m □
100—200m □ 200m以上 □
8、 红绿灯 50m以内 □ 50—100m □
100—200m □ 200m以上 □
9、 斑马线或天桥 50m以内 □ 50—100m □
或地下道 100—200m □ 200m以上 □
10、 是否有弯道？ 无 □ 有 □
11、 是否有上下坡？ 无 □ 有 □ 位（上、下）坡
12、 是否有分隔岛？ 无 □ 有 □
13、 是否为单行道？ 否 □ 是 □
14、 对面车道车辆来店之方便性怎样？
15、 是否有公车停车场？ 无 □ 有 □
16、 是否自有停车场？ 无 □ 有 □ 停车位数目：
17、 整体停车方便性怎样？
18、 自行车停车方便性怎样？

三、店铺前交流流量
1、 人流概况
时段
通行量
行人特色
09：00—12：00（10M）

12：00—13：00（10M）

14：00—17：00（10M）

18：00—19：00（10M）

2、 自行车车流概况
时段
通行量（店前/对面）
骑车者特色
09：00—12：00（10M）

12：00—13：00（10M）

14：00—17：00（10M）

18：00—19：00（10M）

3、 汽车车流概况
时段
通行量（店前/对面）
汽车特色
09：00—12：00（10M）

12：00—13：00（10M）

14：00—17：00（10M）

18：00—19：00（10M）

四、视觉效果表
1、招牌可设置面积：

直式招牌： 横式招牌：

2、招牌能见度？

3、前后店铺招牌颜色是否会混淆？ 否 □ 是 □

五、互补店、集客设施及竞争店情况
1、位置图

集客设施位置 公共设施

互补店 竞争店

同类店

六、竞争对手情况
竞争对手店名
位置
店面积
经营商品
大致营业额

七、总结