项目产品规划设计任务书样本.doc

XX项目产品计划设计任务书第一部分 项目定位分析1、项目定位和产品定位项目定位为：创新之城，节能生活，舒适朗雅，优越感受。 （1）创新之城：建造手段不一样。从建筑技术和建材角度上引进一部分新概念、新设计，达成创新目标，提升产品卖点。争取用最低成本做出创新产品，即符合南昌地产市场发展趋势，又符合南昌市消费水平，同时填补市场空白点，做到生态住宅高价格。（2）节能生活：设计理念不一样。通常住宅以适用、耐久、经济、安全为设计出发点，关键是为满足现行标准、规范，开发商关键考虑建筑立面丰富点、小区绿化景观漂亮点，但对住宅内涵重视不够。而本项目真正地出发点在于考虑怎样改善舒适性、声环境、室内空气质量、绿地生态效应等等，不仅重视“以人为本”，强调自然环境、物理环境等舒适性、健康性，而且更重视“人和自然友好共存”，真正打造一个可连续发展舒适人居空间。 （3） 舒适朗雅，优越感受：展现项目地块价值观，京东片区崛起指日可待。10分钟车程，恰到好处距离，离尘不离城地理位置，项目自有商业，办公楼.四处和现在CBD息息相映，北京东路作为连接项目跳动脉搏，把握着第一城和市中心互动关系，表现项目本质上舒适朗雅，展现项目居住生活非同通常优越感受。产品定位：温暖现代功效主义（1）。温暖：采取丰富多彩建筑材料，尤其是亲人材料如木、石、砖等，作为建筑立面组成关键部分进行装饰处理。（2）。现代：立面采取虚实对比，强调利用明快通透现代表现手法来处理建筑之间关系。（3）。功效主义：强调产品内在使用功效，实而不华，开大窗时进行遮阳处理，强调室内外空间融合，要求建筑材料、设计手法贯穿一致，做到建筑设计完美统一。（注：本项目定位是项目设计中指导标准，是项目计划设计中表示项目内涵关键。）2、项目分析1）项目SWOT分析优势（S）：A：地块升值前景大B：毗邻城市东大门，地理位置优越，交通便利C：项目文化底蕴丰厚D：相对同板块大多数楼盘而言，更含有开发规模优势E：小区周围生活配套设施和医疗设施极尽完善，周围教育资源丰富，文化气氛浓厚F：优越休闲度假场所G： 项目地块平整，内部绿化好H：项目用地临街长，商业开发前景大I、项目“创新”理念形成市场新鲜感劣势（W）： A：项目所处板块房地产开发滞后，区域不成熟。B：区域工业型特征显著，易于形成消费抗性。 C：地块邻近安居小区将对本项目标形象产生一定负面影响。D：现在周围街区配套等设施落后，缺乏前期计划。E：我企业首次涉猎房地产项目，在房地产领域缺和消费者意识中乏品牌形象。机会（O）：A：后推出产品更为优异，可领先竞争对手。B：京东做为最临近市区板块，开发用地日趋紧俏。C：生活水平提升，大大增强了房地产消费能力。D：城市建设步伐加紧，拓宽了购房人群。E：项目周围居住形态落后，为本项目标优质项目开发提供了机会。F：项目二分之一被团购，易于造市，同时可形成口碑。G：因为现在宏观政策实施，造成需求积压。H：商业气氛烘托，为项目带来了良好预期。威胁（T）：A：国家加强对房地产宏观调控，提升按揭贷款利率，在一定程度上增加了消费者购房后期成本。B：国家七部委出台相关做好稳定住房价格工作意见及南昌出台8项方法稳定房价，及契税等提升，造成市场处于磨合期。C：消费者购房中仍有“羊群效应”存在。此为造成房市波动原因之一，大部分消费者缺乏对宏观政策理性分析，仅仅臆断现在形式不好而保持观望状态，至于消费者何时能对政策了解度加深。直接关系到政策和市场磨合期长短，和市场景气度回升，需求量释放。D：政府计划政策，将分流部分用户群。政府本着“东拓、南延、西进、北扩、中秀”标准，将南昌分三环逐层发展，上一阶段趋向于红谷滩开发，近期侧关键则放在朝阳板块、城南板块基础生活设施配套，将分流部分用户群。E：本项目周围竞争楼盘价格偏低，而土地出让价格走高。周遍较早开发楼盘所拿地价相对现在土地市场廉价，所以在价格方面本项目不占优势，竞争对手定价，直接威胁到本项目标利润最大化。2）项目综合评价 A：从地段分析，引领地段价值回归，充足表现区位优越性。B：从品牌分析，营造企业和项目标新品牌，确立项目全新市场形象。C：从产品分析，发明差异化产品形态、产品特色、服务体系。D：从开发节奏分析，开发节奏宜“短、平、快”，控制价位，高举高打。E：从销售时机分析，宜“以快制慢”。3、目标用户定位本项目面正确消费主体锁定在周围范围，结构为高校老师、医院医生、周围私营业主和企业职员、新婚夫妇、企业白领、其它片区计划在南昌置业但难以承受高价位消费者。以上消费群体全部有共同点：一、主体年纪层在2845周岁之间； 二、白天工作压力甚大，下班后迫切需要放松担心心情；三、期望改善居住环境，渴望购置到高性价比住宅。 住宅部分依据本项目所处环境，周围项目特点及南昌市区域消费特征，本项目住宅部分目标用户分以下类： （1） 周围范围私营企业主，个体工商户约占20%左右；（2） 大学老师、教授、医院医师约占25%左右；（3） 周围需要改善居住环境居民约占30%左右；（4） 迁入高新板块企业中层管理人员和职员约占15%；（5） 其它区域置业者和少许投资客约占10%。商业部分依据项目本身客观原因，商业部分存决定利润最大化关键，考虑到南昌市租赁市场行情并结合南昌市政经环境，商铺部分确定用户群以下：1、 在项目原址经营商铺业主约占19%；2、 周围范围个体工商户约占44%；3、 居住在项目周围居民约占11%；4、 伴随地块升温，来自其它区域商铺投资者约占12%；5、 伴随品牌形成，带来其它区域商铺投资者10%；6、 不排除团购群体中有商铺投资需求估量约4%。写字楼部分伴随京东板块升温，和政府计划背景做为依靠，同时很多企业和企业不停迁入，为写字楼市场逐步开辟销售渠道。能够预期写字楼需求关键在于：1、 伴随板块发展，外来驻昌私营企业，约占10%；2、 对京东预期提升，和本项目写字楼价格相对市中心写字楼实惠，将有部分当地私营业业主看好，约占40%；3 、本项目在价格方面升值空间大，吸引周围用户群体，约占19%；4 、写字楼在京东板块稀缺性，吸引本市其它区域投资者，约占25%；5 、团购群体中会有部分投资者，约占6%。主体目标用户细分1、个体和私企业老板（市区+周围）该阶层基础全部有住房，对生活质量要求比较高。且在长久经营过程中对“功效价格比”有着较清楚认识，文化方面全部有一定修养，对“居住+投资”概念了解高于其它行业人士。2、教育界人士、医生、银行职员、成功白领阶层该群族文化素质较高，追求自由浪漫工作和生活方法，生活空间不一定追求太奢华，但要有品位，并重视生活质量。对居住环境有着较高要求，该阶层收入虽并不太稳定，但决不是通常工薪层收入水平（有灰色收入）。该群族是本项目期望目标用户。第二部分 产品关键价值提升 我们预期关键卖点：舒适朗雅，优越感受，上品生活总体计划卖点动静分离，严谨而不刻板1、 沿街商业部分经过小区内车行干道和住宅分离，商业和居住互不干扰情况下，却又为业主生活带来了极大便利。2、小区内部配套十分健全，商铺、俱乐部、网球场、篮球场、游泳池。不用走出小区大门，即可拥有完整生活。3、根据人行为规律进行路网分布，最大程度上表现了以人为关键计划标准。4、小区内完全实现了人车分流，有序、环境保护、安全，同时降低了噪音污染。建筑设计卖点时尚而不浮躁 1、纯：纯板式楼体设计。不仅从整体上使立面产生优美连续韵律感，更让楼体本身建筑设计维持整体贯一清秀挺拔形象。2、薄：最直接居住利益来自10.8米12.8米进深。短进深，大面积使得室内空间设计展现方正规整形态，方正室内格局，不仅易于业主进行个性化家居设计，更充足发挥室内空间高使用率优势。3、短：每栋保持23个单元设计。其中18层为两梯三户，11层为一梯二户，确保了每个单元居民居住幽静和充足个人私密空间。短板式建筑，也为整个小区生态园林留出了更多呼吸空间，让冬季午后阳光洒落在每一个角落。4、宽：最直接居住和视觉感受起源于耸立窗前一刹那，4.2米4.5米大面宽客厅设计，给予业主对小区景观饱览绝对霸权。园林设计卖点陈而不旧 项目在原南方电动工具厂厂址上，有着丰富植被资源，几百棵香樟。这些，以开发商一贯开发思绪，全部是开发商施展“手脚”障碍，将被无情铲去。而我们对于该地块开发则是立足于延续历史角度，将其保留。部分园林风貌，并使其巧妙融入现代建筑中，经过对比、保留、迭加手法，穿越时空，展现在现代人面前。有意识地保留下来历史痕迹，用香樟自己身上那些岁月年轮诉说着工业时代古老小说，在周围崭新住宅街区和葱绿环境当中重放异彩，在强烈新旧对比中又焕发出了新生命力，成为了真正历史延续。建筑产品卖点品质而不奢华1、科技建材打造创新、生态、环境保护建筑产品,四处表现以人为本，以保护生态资源为己任生产理念。2、简约建筑外形，秉承建筑品质和精髓，再现完美建筑群落，远远望去，便能给人带来十强烈视觉冲击。3、建筑格调摒弃了全部造作修饰，而是用个性鲜明线条勾勒出楼宇感人魅力。4、高低错落天际线剔除了视觉误区，使全部落入眼中景致全部会因为天际线改变而改变。户型设计卖点品味而不做作屏弃大户型设计，提倡一个不以一味追求面积名义，浪费金钱消费趋向。真正打造出充足利用每一寸活动空间，功效分区显著实用精品户型。1、局部底层架空利用设计，提倡一楼居家新概念。2、顶楼花园设计，独有私人花园，身处自己部署空中花园，感受一览众山小。3、多种套型充足发挥空间感，大型功效主卧设计，四处彰显“主人生活”概念。4、设计转角大型景观凸窗和拐角落地景观窗，使业主足不出户亦能领会园林美景5、部分户型增设入户花园，将四季带回家中。6、南北通透户型设计，使空气流通和采光达成最好状态。7、大型观景阳台，为日常居家提供新活动和休闲领域。8、净高3米，立体空间效果发挥得淋漓尽致。9、大开间设计，空间用视觉测量。10、主卧、客厅部分房型落地凸窗设计。11、步入式衣帽间设计，降低家俱占用室内间和增加无须要突兀之感。12.、新型空调位处理，丰富立面，化繁为简处理。第三部分 项目计划设计要求一、项目开发规模整个计划总用地面积58162平方米，容积率不超出2.35，计划层数：地上11+1和18层。二、建筑密度、绿化率及商铺层数、车位数1、建筑密度：35% 2、绿化率：35%3、北京东路商业层数：3层4、南池路商业层数：2层5、地上车位：150个6、地下车位：360个三、总体计划l 以保留项目地原有绿化为根本，合理利用空间布局；l 有效利用地形平坦利于计划特点，在保留原有树木、特色绿化基础上，营造建筑群和园林景观要统一协调，含有很好节奏感，层次感；l 总平面部署应合理地使用土地，建筑物总体布局应满足采光、日照、通风、视线要求，合理控制住宅间距；l 总平面设计应做到人车分流，交通路线明确、流畅且互不干扰，动、静交通组织合理；l 假如能满足结构、人防、停车等要求，标准上考虑做一层地下室降低施工量，作为人防、停车和设备用房；l 小区内能够设计一个更为丰富空间组合，充足利用项目每一寸土地、每一分可利用有价值空间。引出“架空层生活”分支理念，局部设计架空能够作为公共休闲场所，还能够作为附赠空间给一楼住户。四、配套设施项目游泳池、会所、网球场、篮球场五、成本控制低成本，高质量建筑标准，全新户型组合。六、方案深度1、总体计划：1）总图：1:5002）交通组织图：1:5003）绿化效果图：1: 2004）消防组织图：1:5005）日照分析图：1:5002、单体设计方案1）商铺平面图：1: 2002）标准层平面图：1: 2003）屋顶平面图：1: 2004）关键立面图：1: 2005）剖面图：1: 2003、透视图和模型1）模型：工作模型一套2）景观透视若干张，要求见后面景观设计要求（能够反应整个计划特色）4、计划具体说明（一份）七、经济指标总体计划指标：容积率/绿化率/住宅面积/建筑密度/商铺面积/地下室停车场面积及车位标准/总户数/每层平均面积/户均平均面积八、项目设计说明1、开发定位板式小高层和商铺结合综合建筑/板式小高层纯住宅建筑/点式高层建筑板式建筑以一梯两户或一梯三户相结合，点式建筑二梯三户结合。 2、建筑立面风格现代简约建筑风格，以明快线条为基调，立面装饰用材追求细腻，采取构筑架增加线条感，保持平整流畅。无需过于浮躁外部造型和顶楼装饰。用自然建筑高低分布和线条切割发挥出良好视觉效果。重视第五立面（屋顶）设计，使其在功效和景观上成为当地唯一性。强调色彩改变，要鲜艳典雅，富有跳跃感，创导时尚时尚。3、商业风格 1） 沿街商业建筑外立面要求现代、时尚、大气，表现出现代商业应有繁荣，沿街商业外立面含有很好可识别性，并和尚街住宅立面风格造型相协调统一，局部考虑进行遮阳和挡雨处理，同时考虑怎样愈加好吸引和流住商业人流。商业铺面内部应保持整体性，尽可能降低梁柱对商业使用影响。 2） 因小区人行主入口设在沿街商业中部，在一定程度影响和破坏了沿街商业连续性。在设计时应考虑进行合适景观或造型安排，方便愈加好照料沿街商业完整性。九、户型面积及百分比1、 户型配比房型二房一厅小三房二厅中三房二厅三房二厅四房二厅（小复式） 面积（）8590105-115120125130135165左右户型配比16%38%35%10%1%2、户型设计要求伴随大家住房消费意识增强，在位置、环境原因不可改变情况下，户型成为消费者关注焦点，同时也是项目创新亮点。户型不能少于7大功效，即起居、就餐、橱卫、就寝、工作和学习和观景。户型设计总体趋势将出现由外延扩张型向内涵挖掘型转化。基于项目标定位，在户型设计上除应表现均好性、多样性、经济性外，在布局上亦要表现社交、功效、私人空间合理分区及采取动态户型设计，使项目标房型在推出时一直保持时尚、合理、具张扬个性，使她人无法复制。依据市场定位和市场信息反馈，打造精品户型。同时经过市场调查户型设计上考虑以下几点：（1）缩短过道设计，入口出设计玄关，降低浪费空间。（2）大主卧设计。突出主卧功效和分区细化等。空间有足够采光、通风条件，能够有灵活部署空间，最大可能地为主人提供个性化室内设计。（3）设计转角大型景观凸窗、转角落地景观窗、和落地凸窗。（4）局部单位采取入户花园设计，增加生活趣味性。（5）户内以客厅为关键活动中心，餐厅均设计为临窗或临阳台。客厅均设于南向、并以大面积落地窗和南向景观阳台连通、将户外绿色和景观导入室内，做到室内外空间分层次渗透。现在大多数楼盘客厅开间在3.84.2米，可经过合适减小进深尺寸增大开间，达成方正实用效果，开间在4.24.5左右。客厅落地门设计在3.84.0米左右，使得阳光采集效果和景观导入达成最好。（6）全部户型全部有南北两向居室，达成使自然风入室良好效果，和进出家门方便程度。（7）部分空中花园户型，采取赠予空中私家庭院、花园形式，从户内便可直接通往楼顶花园。（8）住宅空间净高达成3M标准，增加空间感，提升居住舒适度。（9）因为南昌市北风较大，沿街住宅北侧单设计内嵌式封闭阳台。（10）部分户型设计步入式衣柜。设置隐型空调机位，样式可参万科城市风景或万科四季花城。（11）在户型设计时，可将赠予面积优越性发挥出来，不一样户型有不一样赠予方法。给卖家带来切实利益，同时树立起户型实惠形象，增加卖点。（12）全部户型入户门提议采取复合式防盗门，增加豪华气派觉。十、居住建筑标准和档次1、外立面：构筑架、阳台、窗结合设计，使外立面在整体造型基础上保持简练明快线条感，色彩在稳重耐看基础上，合适增加部分装饰性天然材料进行组合。2、室内：二表出户，管线安装就位，尽可能隐蔽处理。十一、住宅设计规范和要求依据南昌市房地产动态信息，结合项目产品定位标准思绪，住宅设计应在满足市场需求同时，尽可能按贵司多年专业设计经验，考虑以下设计内容要求（但切莫仅限于此）：1、套内空间（1）套型1）住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基础活动空间。2）住宅套型分为5类，其居住空间个数和使用面积不宜小于下列表格要求。套型居住空间数（个）建筑面积（M2）备注一类28590建筑面积（M2）含公摊部分二类3115三类3125四类3135五类4-5180-220（2）卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、单元入户门1）、平面设计基础标准：动静分开、干湿分开，充足考虑空调、热水设备、管线部署合理性及隐蔽性；房型种类适量多样化，可合适设置顶层空中花园式户型；2）、厨、卫设计应综合考虑现代生活用具设施分置，可考虑设置杂物间和工作阳台；3）、平面以客厅为活动中心，餐厅要自然采光、通风，和客厅分开，且避免餐厅和过道混合。4）、观阳台宽度要足够，主阳台设置在客厅，北面设置工作阳台；5）强调厅、厨面要足够，便于现代家庭之功效部署，全部客厅均靠南向设计；6）户内各功效区设计应全部为自然通风、采光，避免暗卫、暗厨存在；7）单元入口设门厅，提升居住品位；以上设计内容应满足最新强制规范设计要求，并能满足舒适生活需要。2、技术经济指标计算（住宅设计应计算下列技术经济指标）A、各功效空间使用面积；B、套内使用面积（平方米套）；C、住宅标准层总使用面积（平方米）；D、住宅标准层总建筑面积（平方米）；E、住宅标准层使用面积系数（）F、套型建筑面积（平方米套）；G、套型阳台面积（平方米套）；3、层高和室内净高、套内楼梯、门窗以上设计内容应满足最新强制规范设计要求，并能满足舒适生活需要。4、共享部分-楼梯、出入口、垃圾搜集设施以上设计内容应满足最新强制规范设计要求，并能满足舒适生活需要。5、室内环境-日照、天然采光、自然通风，保温、隔热，隔声以上设计内容应满足最新强制规范设计要求，并能满足舒适生活需要。6、建筑设备-给水排水、燃气、通风和空调、电气以上各功效空间要求满足最新强制规范设计要求，并能满足舒适生活需要。7、综合设计1）住宅建筑设计，应满足建筑设备各系统功效有效、运行安全、维修方便等基础要求。2）建筑设备管线设计，应相对集中，部署紧凑，合理占用空间，宜为住户进行装修留有灵活性。3）厨房、卫生间和建筑设备及管线较多部位，应进行具体综合设计。电源插座、有线电视终端插座和电话终端出线口等，应和室内设施和家俱综合部署。4）公共功效管道，包含供水总水管、雨水立管、消防立管和电气立管等，不宜部署在住宅套内。公共功效管道阀门和需常常操作部位，应设在公共部位。5）应合理确定多种计量仪表设置位置，以满足能源计量和物业管理需要。8、各户型功效区设计标准功效分区清楚、布局紧凑、交通组织有序、管理维护方便。十二、智能化设计要求小区内信息网络应遵照技术优异。经济适用、合理标准，包含以下系统：1、综合布线系统；2、建筑安全系统（防灾、防火数据系统）；3、环境能源管理系统（电力照明、空调卫生系统）；4、物业管理系统小量系统、维护保养系统；5、小区内（包含商业街前广场等）背景音乐系统；6、写字楼智能化设计应和现行写字楼智能化实施标准相靠近，以提升写字楼市场竞争力；十三、特殊设计要求1、外墙进行节能设计处理 2、屋面进行节能设计处理3、考虑沿北京东路一侧临街窗户安装自动进风装置（会呼吸窗）4、沿北京东路一侧临街窗户玻璃全部设计为中空玻璃5、入户采取弱电集成器作交楼标准6、部分户型主阳台设计考虑错开设置，使阳台高度达成两层6米高度，可采取南北错或左右错7、每套住宅最少有一个卧室（主卧）设计为落地凸窗 以上设计要求为本项目标基础设计要求，在设计过程中应充足考虑居住舒适品质及居住安排空间合理性,并结合最新住宅设计规范要求进行对应调整或加以更新改善。十四、景观计划设计要求：1. 小区园林景观总体计划设计风格应和建筑风格相协调，做到园林风格和建筑立面效果相统一。2. 车行路及人行路景观设计要求：小区路网做到人车分离，车行道不宜太笔直，结合各组团景观实际情况，作出合适弯曲和缓坡处理，使道路通而不透，使车辆自然缓行，令其对小区综合环境之影响降至最低。3. 在小区适宜位置设计一座供小区业主户外运动休闲时使用公用厕所，男女分开使用，同时满足2男2女使用即可，厕所外立面造型可用假山雕塑小品样式装饰美化。4. 小区内2栋高层底下要求做架空处理，并在底层做景观装饰，安排部分健身设施，以备雨天运动休闲所用。5. 小区内水景观节点设计应综合考虑使用成本和维护成本，各水景节点打造要和周围景观环境节点相辉映，相统一。6. 尽可能考虑保留和利用厂区现有树种进行造景绿化处理，能不移植尽可能不移植（在不影响施工前提下），以加紧景观成熟。7. 景观计划方案要求提供景观鸟瞰效果图1份，入口广场景观效果图1份、中心组团休闲广场效果图2份，泳池景观透视效果图1份，中轴景观效果图1份，其它关键景观节点效果图3份。8. 提供详尽总平面景观计划设计图，提供园林景观关键设计理念文字说明，并附各景观节点文字说明，要求给各景观节点分别命名，所命案名应和园林总体计划风格及意境相吻合，为项目园林景观制造很好市场差异化卖点。