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1、 第一篇：市场调查篇 一、 深圳市经济发展介绍 1. 深圳市“十五”期间发展总体目标 以高新技术产业、现代物流业、现代金融业为支柱，以传统优势产业为基础，实现三次产业协调发展和全方面升级。 大力发展高新技术产业 大力发展计算机、网络和通信、集成电路、软件、光电子、数字家电等信息产业。 抢占信息技术制高点，坚持利用跨国企业国际化分工体系，加大高新技术产品元器件和配套产品生产能力；利用较强产业配套优势，逐步形成含有民族品牌整机生产能力；强化关键技术开发能力和形成关键产品生产配套能力，全力发展集成电路等基
2、础元器件设计和制造，关键开发应用软件，加紧网络通信产品研发和制造，努力争取用五年或更长时间，建成全国乃至亚洲关键信息制造业基地。 加紧培育现代物流业 加紧建设集装箱主枢纽港和航空货运中心。以集装箱运输为关键，东西港区并举，加速盐田港区三期、蛇口港区二三期和赤湾港区凯丰集装箱码头工程和铜鼓航道建设；深入开拓国际航运市场，大力增辟新航线，形成干支结合航线网络；加紧建设华南国际集装箱多式联运中心，完善港口道路集疏运系统；主动开拓海铁联运业务，不停扩大港口腹地范围。，深圳港口货物吞吐量达成7000万吨，集装箱吞吐量达成650万标箱，集装箱国际航线达成100条。深圳机场航空货物吞吐量达成
3、50万吨，其中国际货物吞吐量达成20万吨。 着力发展现代金融业 加大金融创新力度，推进金融规范化、市场化、国际化再上新台阶，使深圳成为全国最安全、服务最优良、创新能力最强、市场化水平最高、开放度最大全国性金融中心之一。，金融业增加值占第三产业增加值比重达成30％。 努力培育新兴服务业 主动利用信息化技术改造第三产业，大力推行现代经营方法，提升生产服务、流通服务和消费服务效率和质量，加紧发展传统优势服务业和新兴服务业，努力建成现代服务业比较发达城市。 2. 深圳市总体经济发展情况 ，深圳市GDP突破亿元大关，达成2239.41亿元，在全国大中城市中继续稳居第
4、4位，按可比价格计算比上年增加15％，比预期目标高出3个百分点。人均GDP达46003元，折合5558美元。 深圳市还有多项经济指标排在全省、全国乃至世界前列：全市规模以上工业企业完成现价工业总产值3571.26亿元，增加24.2％，在全国大中城市中居第2位。整年外贸出口总额达465.57亿美元，比上年增加24.2％，连续十年位居全国大中城市榜首。至末，全市金融机构存款余额4952.73亿元，比年初增加21.1％，其中，居民储蓄存款余额1756.49亿元，增加27.9％，金融机构贷款余额3512.48亿元，比年初增加22.8％，存贷规模在全国大中城市中均居第4位。去年全国30强连锁企业中，深
5、圳占4家，其中华润万佳已经进入全国前10名。深圳港集装箱吞吐量762万标箱，增加近50％，已居世界第六位。 3. 1-6月份深圳市注册企业情况 ( 深圳市注册外资企业情况 据深圳市工商部门统计，截至今年6月，深圳市共有外商投资企业10942家，投资总额424．27亿美元，注册资本235．07亿美元。其中仅今年上六个月本市就新设置外资企业641家，这相当于平均每个月新产生逾百家外企。 据工商部门相关人士介绍，投资规模扩大，现有企业不停增资扩股是本市外企今年发展一大特点。在今年新设置外商投资企业中，注册资本超500万美元有37家，超1000万美元有28家，同比分别增加了17．8％和2
6、7．3％。其中新设置最大企业创雅房地产（深圳）投资额高达6亿港币。另外，今年有315家外资企业增资扩股，协议外方增资4．91亿美元。 ( 深圳市注册私营企业情况 深圳市私营经济继续保持稳步发展势头，1~6月份新登记注册私营企业已达7673户。到现在为止，深圳市私营企业总数已达57398户，占深圳市企业总数111590户51.4％，已占据深圳市企业半壁江山。 深圳市新注册私营企业展现出部分特点：私营企业发展规模越来越大。其中，注册资本500~1000万元企业有1759户；1000万元以上企业978户；注册资本过亿元企业有26户。 有越来越多私营企业从事高科技产业。深圳市自去
7、年10月份开始实施《相关促进高新技术企业发展若干注册问题暂行要求》后，越来越多私营高科技企业诞生。深圳市科技部门统计，现在，经科技部门认定私营高科技企业就已经超出一千家。到现在为止，私营科技型、外向型企业比去年增加了近6成。 4. 发展计划和近期情况 今年深圳经济增加预期目标确定为12％，整年中国生产总值预期目标为2520亿元，人均GDP4.9万元。而规模以上工业企业总产值（1990年价）要实现4940亿元，预期增加17％。1月深圳市已经取得GDP同比增加14．5％良好开端。 二、 深圳市写字楼市场情况分析 1.深圳市以往写字楼发展简况（1987年
8、——） 深圳市写字楼发展（1987年—）能够划分为三个阶段： 第一阶段发展早期（1987年—1992年） 指20世纪80年代末期至90年代早期，该阶段深圳市开发写字楼相当少，1987年至1992年5年间，深圳市共出让写字楼用地22.13万平方米,考虑到当初深圳尚处于起步阶段,其中大部分写字楼用地为行政办公用用地,当初商品写字楼用地就更少。此阶段深圳市开发写字楼集中分布在罗湖区火车站周围。 第二阶段快速发展期（1993年—1996年） 1993年至1996年是深圳市写字楼开发快速发展期，1995年全市共出让写字楼用地44.37万平方米，为深圳市成立以来写字楼出让最多十
9、二个月。当今深圳市场上关键写字楼多为该时期开始动工兴建，包含罗湖嘉里中心、佳宁娜友谊广场、地王大厦、发展银行大厦、电子科技大厦、特区报业大厦、联合广场等等。 第三阶段市场淡静期 1997年，亚洲金融风暴爆发，全球经济均受到严重影响，而中国经济在经过1995年和1996年“软着陆”，也进入一个平稳发展期，深圳写字楼市场首先受宏观经济环境影响，同时更因为前期开发过热，存量压力大，快速进入一个淡静期，房地产开发商对进入写字楼市场很谨慎。 深圳市历年中国生产总值和写字楼市场数据 （金额单位：万元，面积单位：万平方米）
10、 年份 中国生产总值 用地出让面积 施工面积 完工面积 销售面积 1987 559015 0.16 33.77 10.96 2.82 1988 869807 4.42 45.28 5.19 6.44 1989 1156656 3.38 55 9.01 1.82 1990 1716665 6.59 31.07 8.67 2.31 1991 2366630 1.68 47.72 7.93 2.1 1992 3173194 5.59 101.9
11、1 9.2 9 1993 4492889 23.45 152.43 11.51 5.85 1994 6151933 33.54 132.75 10.01 13.29 1995 7956950 44.37 214.51 34.24 17.37 1996 9500446 31.92 238.93 42.5 32.33 1997 11300100 10.89 181.76 34.22 28.88 1998 12892800 22.29 130.58 24
12、86 22.06 1999 14365100 23.16 140.44 20.03 15.02 16652400 18.24 111.56 13.54 12.19 深圳市历年办公楼土地出让情况 年度 面积(万平方米) 特区内 特区内所占百分比 1987-1992 22.13 22.13 100% 1993 23.45 15.58 66.44% 1994 33.54 26.4 78.71% 1995 44.37 24.53 55.29% 1996 31.92 13
13、73 43.01% 1997 10.89 3.88 35.63% 1998 22.29 7.23 32.44% 1999 23.16 6.76 29.19% 18.24 4.38 24.01% 上六个月 3.59 0.92 25.6% 2.深圳三大片区写字楼特征分布（-） 深圳写字楼市场经过1999年十二个月观望和预热，从开始有了显著回暖，并在继续保持平稳增加态势，而到了，市场则有点热得烫手了。 依据专题调查显示，深圳写字楼大多分布于罗湖、福田两区，罗湖集中了金融证券、投资贸易、顾问咨询、高科技及船运物流业等企业，关键
14、以外资为主，其次为港澳台资和中外合资企业，绝大部分用户是租赁为主，购置关键为银行用户。福田区写字楼市场吸引力有所增强，因为计划更换写字楼用户基础倾向再次选择原所在区（即福田区）写字楼。南山区因为集中了深圳高科技企业，也有一定后劲。 ¯ 罗湖区 罗湖是深圳开发最早和香港联络最紧密片区，经过20年发展，形成以国贸为中心和以地王为中心，辐射周围地域商务办公区。 以国贸为中心商务办公区，因为其写字楼基础全部是深圳上个世纪80年代建筑，所以大多立面陈旧、内部设施落后。不过，该地带离罗湖口岸近，出入关方便，仍是很多香港企业首选办公地。伴随深圳整个城市发展西移，这一带写字楼物业租售逐步
15、降低，在“眷恋罗湖”扼腕疾呼中，总让人感受到“夕阳无限好，只是近黄昏”无奈。 地王大厦是深圳上个世纪90年代建筑代表，至今仍是深圳标志性建筑之一。以地王大厦为中心，深圳证券交易所、发展银行大厦、商业银行大厦、金丰城等项目，共同组成了蔡屋围商务办公区。该区域是深圳现在商务办公环境最成熟，设施配套最完善高级商务办公区。在深圳设置分支机构跨国企业、当地大型实力企业，大全部集中在本区域内，如美国友邦、深圳太太药业。本区域内写字楼物业，随多年整体经济复苏，现在租售情况很好。 ¯ 福田区 在这场深圳写字楼大战当中，市场热点也开始从过去罗湖往福田转移，其它区域只有零星供给。依据调查结果
16、显示，福田区几乎囊括了今年上六个月全部新写字楼供给，关键集中在华强北一上海宾馆、中心区、车公庙三个地带。 华强北一上海宾馆片区，集中了赛格广场、现代之窗、群星广场、电子科技大厦等一批高素质写字楼。因为该区域内拥有深圳最大电子、通讯市场，如爱华电脑市场、赛格电子市场、远望数码城等，所以，写字楼租售用户中，电子、通讯类企业占有相当百分比。 福田中心区，是深圳高起点计划、最具发展潜力一个区域。尤其是南片区CBD商务中心区，更将是未来深圳高级写字楼集中地带。在市政六大工程建设带动下，中心区已成为整个市场关注热点。 即使，现在中心区内配套设施还很不完善，区域内正在发售写字楼项目，却
17、因为大力炒作中心区概念、CBD概念，全部取得不错销售业绩。国际商会大厦、江苏大厦即是如此。不过，中心区未来写字楼总供给量将超出50万平方米，这必将使中心区成为深圳写字楼鏖战战场。 中国最庞大资料库下载 ¯ 南山区 南山区远离罗湖区、福田区，该片区写字楼含有相正确独立性，关键集中在科技园片区和南山商业文化中心区两个地带。 深圳南山区在发展早期基础以工业为主，区内有蛇口工业区、南油工业区和西丽工业区等大型工业区，所以区内写字楼市场一直不甚发达。从1996年至，南山区每十二个月全部有少许写字楼推向市场，其中较具著名度写字楼有海王大厦、深圳发展银行南头大厦、新绿岛大厦、新时代
18、广场等。 新建跨海大桥估计年底建成，通车。尤其是以蛇口信息化小区为代表，南山区有望成为深圳市信息化水平最高一个区。国家建设部公布科学技术项目计划棗信息技术研究开发和示范项目中，蛇口工业区被列为信息智能化示范小区。这是现在全国唯一国家级信息智能化示范小区。蛇口工业区计划在三年内建成一个信息岛。蛇口信息化水平对提升南山区写字楼租售水平有一定推进作用。 南山区是深圳市高新技术企业创业环境最好一个区。深圳市在南山区创建了多个创业中心，有留学生创业园、创业服务中心、在蛇口区成立了多个孵化器。南山科技园区，是深圳产、学、研基地，集中了深圳大量实力雄厚科技型实业企业和研究中心。该片区写字
19、楼多为工业厂房改建，素质不高。不过，部分大企业开发、以自用为主写字楼物业，如联想大厦，含有较高档次。 南山商业文化中心区是南山商贸中心，因为该片区缺乏整体计划，片区形象差，影响了该片区写字楼市场形象。不过，因为在南山中心地带，交通便利、配套完善，所以写字楼租售情况很好。 3.福田区未来深圳商务中心 ¯ 中心区市场背景 ( 中心区： 在深圳市特区内福田区，用地由滨河大道、莲花路、彩田路及新洲路四条城市干道围合而成，市中心区总占地面积607公顷。其中：南片区233公顷，是城市商务中心（CBD）；北片区180公顷，是行政、文化中心；莲花山公园194公顷，是开放性城市公园。总建筑面积
20、750万M2，计划就业人口26万人，居住人口7.7万人。作为深圳市“二次创业”关键功效区，中心区建成，将使深圳城市整体功效更为协调，未来建成中心区建筑群，将成为深圳二十一世纪标志性建筑。 ( 中心商务区（CBD）： 作为深圳市中心商务区（CBD），中心区建设将促进深圳城市商务功效由关键服务于本市向“区域性”和“国际性”转化，满足二十一世纪区域及国际交流功效要求，为深圳实现区域性乃至国际性金融、商贸、信息中心及旅游胜地战略目标提供优良城市活动空间。中心商务区集中在南片区中央绿化带两侧，将为国际性跨国企业商务活动提供便捷、高效和优美工作环境。 ( 购物公园： 小区购物公园意在建成一
21、个尺度亲切、环境优美公共活动场所。包含商业步行街小区邻里活动，文化娱乐健身等内容。既成为市民假日休闲理想去处，同时成为游客了解地方文化风俗、采购特色商品旅游观光景点。 小区购物公园含有商业、文化活动、游乐、健身活动等设施和场所；同时表现公园特点，有足够绿化面积和绿化覆盖率，表现一定文化内涵。尺度、体量、造型亲切宜人，以低层、含有亚热带地域特色建、构筑组织空间。 地铁一号线购物公园站对于以后整个中心CBD区交通起到了极其关键作用。 依据我企业调查结果表明福田区写字楼能有如此出色表现，原因不外乎以下几点： 一是福田中心区全方面开启。据悉，市政府期望中心区能快点发展，故有意识地引导市
22、场，现在五大市政工程立即完工，地铁也将在通车，受此利好，发展商纷纷加紧了跟进步伐； 二是城市重心西移后，城市经济命脉也开始向西倾斜，带动企业西迁浪潮； 三是深圳写字楼经历了国贸大厦时代、地王大厦时代，二者转来转去全部没离开罗湖，但因为罗湖是个老城区，计划配套等市政设施落后，从而也给写字楼用户带来很多不便，如停车等，令企业萌生迁址考虑； 四是罗湖相当部分旧写字楼本身配置就逊色于福田新落成写字楼，尽管一些写字楼压低租金留用户，仍无济于事。深圳写字楼由罗湖独领风骚到福田唱主角也是不可逆转。 4.未来写字楼发展特点 特点一：写字楼呈多元化发展 地铁标志性写字楼、
23、智能化标志性写字楼、数字化标志性写字楼、新经济标志性写字楼、CBD标志性写字楼和区域标志性写字楼纷纷出现，成为真正市场主流。深圳写字楼多元化发展，是深圳经济多元化发展结果，同时也是为了满足多元化市场需求。 从另一个侧面而言，深圳写字楼多元化意味着多元化市场需求。政府、金融机构、大中小型企业等组织在这里找到了它们发展平台；外国资本、国有资本、民营资本在这里争相辉映，成为她们资本投资市场热土；跨国集团、三资企业、国有企业、民营企业、私营企业全部在这里找到了自己发展空间。 特点二：写字楼面向不一样行业 未来深圳将含有商务中心和行政文化中心功效，集金融、商贸、信息、文化、
24、会展及行政功效于一体，发展目标是：为国际性跨国企业商务活动提供便捷、高效最好工作环境；为深圳各阶层提供良好空间环境；为中心区居民提供舒适、优美生活环境。 为顺应中长久发展需要，确立深圳在环珠江口新经济带战略地位，现在深圳市提出了“实现产业布局战略重组，以优异工业为基础，以金融贸易为轴，发展方针以高新技术、现代物流、现代金融为产业支柱”深圳城市发展关键战略。在深圳市明确产业发展方向定位下，各区域产业结构决定了其写字楼用户组成特点。 在深圳未来发展中，现代金融业在福田有相当大成长空间，高新技术和物流行业在南山区面临着较大发展机遇，而罗湖区即使在金融、物流方面有很好发展基础，但后期发展势
25、头受到部分原因限制。所以，关注这三大行业用户对写字楼具体需求特点，对于各区成功开发写字楼有着关键指导意义。 特点三：写字楼花样翻新 上个世纪90年代后期，因为新兴行业及创业企业大量崛起，小面积分割写字楼畅销一时，但分隔太小，难以控制档次，不能成为高级写字楼市场主流。现在开始出现分隔更灵活，适应不一样用户需求写字楼。从发展情况来看，无强制分隔大开间写字楼能从不一样层面满足不一样发展阶段各类企业。新建写字楼关键分布在中心区及其周围，同时深圳地铁也在抓紧建设，中心区和地铁概念成为目前深圳写字楼市场关键卖点。 特点四：不一样行业需求不一 现在，深圳写字楼开始重视不一
26、样行业用户需求，基础上将档次形象列为首要原因，尤其是投资贸易用户和咨询顾问用户对档次形象要求远高于其它原因。 依据调查显示，现在各行业用户在选择写字楼时除普遍重视档次形象以外，金融证券用户重视交通便利程度；投资贸易用户重视智能化；咨询顾问用户重视物业管理水平和周围商业配套；科技、物流用户较为关注物业管理水平和租金及售价；航运物流类用户强调周围区域企业集中。 三、 现在深圳写字楼市场情况 1.已使用写字楼租赁/销售情况 罗湖区 项目名称 销售价格（元/平方米） 租赁价格（元/平方米） 中信城市广场 9500 90 嘉里中心 100
27、00 95 地王大厦 13000 100 国贸大厦 55（全包）带装修 金丰城 45 发展银行大厦 100优装 福田区 项目名称 销售价格（元/平方米） 租赁价格（元/平方米） 群星广场 8000 55 嘉汇新城 8400 55 现代之窗 7500 45 赛格广场 8800 70 联合广场 4500 40 国际文化大厦 8400 60 中电信息大厦 8500 60 国际商会大厦A座 8500 65 国际商会大厦B座 8700 75 特区报业大厦 9000 80 江苏大厦 84
28、00 65 西部办公区 项目名称 销售价格（元/平方米） 租赁价格（元/平方米） 天安数码时代大厦 8500 70 天安国际大厦 5000 40 创展中心 8600 60 苍松大厦 5400 50 世贸广场 8800 65 2.深圳市写字楼推售情况 罗湖区 项目名称 写字楼建筑面积（平方米） 出租情况 剩下建筑面积 罗湖商务中心 39937 50%租出 19968.5 世界金融中心 64866 50%租出 32433 累计 104803 52401.5 52401.5 福田区 项
29、目名称 写字楼建筑面积（平方米） 销售情况 剩下建筑面积 中央商务大厦 53766.69 85% 8065 福建兴业银行 44508 65% 15577.8 时代金融中心 75430 70% 22629 累计 173704.69 127432.89 46271.8 西部办公区 项目名称 写字楼建筑面积（平方米） 销售情况 剩下建筑面积 喜年中心 60000 100% 0 财富广场 40325 70% 12097.5 有色大厦 25000 65% 16250 英龙创展中心 35000 15% 29750 累计 1
30、60325 102227.5 58097.5 总体情况：在深圳市推售写字楼项目 ： 总建筑面积达成：438832.69平方米， 已经消化建筑面积：282061.89平方米； 剩下建筑面积：156770.8平方米（在消化） 3.竞争性写字楼( 按礼顿中心7月份发售考虑) 福田中心区 项目名称 写字楼建筑面积（m2） 项目情况 特美思大厦 50000 结构立即封顶，估计下六个月发售 中国联通大厦 0 结构立即封顶，估计下六个月发售 大中华交易广场 100000 结构已经封顶，装饰工程，估计下六个月发售 国际商会中心 130000 施工到
31、结构16层，估计下六个月开始宣传攻势 累计 300000 西部办公区 项目名称 写字楼建筑面积（m2） 项目情况 银座国际 30000 结构已经封顶，内部装饰，开始内部认购期（售价8200元/平方米） 累计 30000 结论：推出写字楼总建筑面积达33万平方米。在7月份可能发售写字楼建筑面积可能达成20万平方米，加上剩下写字楼推售面积15万平方米，直接对礼顿中心项目形成竞争写字楼面积将达成35万平方米具大致量。 四、关键项目市场调研 1.周围市场调查及范围 为了正确对本项目进行定位，我们对项目周围在售、已售及已经开发动工未来会形成竞争项目进行了具体调
32、查，并对影响销售关键原因进行了分析、对比。调查范围关键是：深南路沿线物业，调查范围包含车公庙世贸大厦以东，上步路以西，滨河路以北，北环路以南。其中选择了中心区周围关键项目进行调查及分析。 关键项目： 已售完项目：国际商会大厦B座、喜年中心(3月30日办理入伙)、中电信息广场 在售项目：只租不卖项目—罗湖商务中心、世界金融中心 销售项目—中央商务大厦、福建兴业银行大厦、财富广场、时代金融中心、英龙大厦 未来竞争项目：、特美思大厦、中国联通大厦、国际商会中心等 礼顿 中心 航天大厦 兴业大厦 中央 商务 商会 一期 商会二期 投资大厦 华融大厦
33、 特美思大厦 联通大厦 免税大厦 时代金融中心 贵州国际大厦 项目 福田区委第三办公室丰立大厦 邮政枢纽大厦 城建购物公园 地铁一号线车站 深 南 大 道 民 田 路 福 华 路 新 洲 路 益 田 路 2.关键项目调查表 基础资料比较表 物业名称 物业 性质 总面积 平方米 写字楼面积 标准层面积 平方米 柱距 （m） 分隔面积 进宽比 总体分布 商业层数 实用率 % 层高米 国际商会大厦B座 写字楼 2.4万 1122 8 80-100平方米 1.3：1
34、 3—23F 70% 3.4 时代金融中心 写字楼 75430.08 28780 销售面积 11-24F1632~1681 25-28F1346~1355 9 地上28层 地下3层 11-28F 1-5F 70 采取框架和宽扁大跨度梁实际 喜年中心 写字楼 60000 30864 1286 8.5 60-120平方米 60平方米居多 实际销售时最小售卖要两个组合 1.16：1 地下2层 4F为商务设施 5-28F 1-3F 70 3.45 罗湖商务中心 写字楼 86346 39937.04 1343.96(1
35、7-29F) 1728.12(31-43) 8 100-200平方米以100-130居多 1.75：1 地下3层 6-15F公寓 17-29F小开间 31-43大开间 45、46多功效会议室 1-5F 70 3.45 世界金融中心 写字楼 69，133.61 64866 1707.97 8.3 6-19F 118.9和304.5平方米 21-43F 431.5平方米 地下2层 A：6-54F办公楼 B：6-23F酒店 C：6-23酒店式公寓 1-3F 74 2.42（实际层高） 中电信息广场 写字楼 约4万多 27797.15
36、 767.64（西座5-8F） 1027.87 （东座5-27F） 1085.58（28-30F） 4 41.27-78.75平方米 以40和50平方米居多 2.5：1 地下2层 西座5-8F和东座5-30F为写字楼 1-4F 70 3.4 中央商务大厦 写字楼 53766.69 32695 1730/五-九 1554/十-十八 1437/十九-二十五 8.1 74.66~198.36 1：1~1．89：1 25 20 73 3.69 兴业银行大厦 写字楼 44508 2 销售面积 1128/4-10F 1098/11-22F
37、 902/23-27F 9 -1~-3F停车场 3F为空中平台花园 4-10F小开间写字楼 11-16F兴业自用 17-27F可自由分隔 1F兴业银行、商场 2F商场、办公 70 3.4 财富广场 写字楼 84502.24 40325 1613 42.44~95.13按柱距进行分隔 4-28F为写字楼 6.6m首层架空层、屋顶花园、二楼观景台、庭院洽谈区、悠然吧 70 3.4 销售资料表 物业名称 均价 元/平方米 最高单价 元/平方米 最低单价 元/平方米 租金范围 元/月平方米 现行折扣 % 按揭 %/年 销售
38、率 % 开盘时间 年月 开盘形象 销售期 （月） 入伙 年月 国际商会大厦B座 70-80 4月初 世界金融中心 95~130 有楼层差 3月30日 罗湖商务中心 65 3月30日 喜年中心 8700 11000 8500 一次性94折 七成98折 六成97折 7成20年 6成 100% 5月10日 结构封顶 8 3月30日 中电信息 广场 9200 1 8700 一次性95折 三成95折 7
39、成20年 7成30年 70% 结构封顶 15 10月18日 中央商务 大厦 11000 13000 9800 一次性94折 七成98折 六成97折 7成20年 6成 68-75% 6月 结构封顶 8 年底 兴业银行 大厦 11000 13000 9800 一次性94折 6成97折 6成 15-20% 12月 结构封顶 4 年底 财富广场 8900 10000 8700 一次性94折 8成98折 7成97折 8成30年 7成30年 55-65% 4月 结构封顶 9 年底 时代金融 时
40、代金融中心采取是整层销售方法，所以没有均价资料，但估量均价为1元/平方米，提供8成20年按揭。 2月 结构封顶 配套功效比较表 物业名称 会所 商务中心 会议中心 车位个 物管 物管收费 元/月平方米 后期问题 周围设施 国际商会大厦B座 商务中心、网吧 书吧-经理人文库 健身中心 1000平方米会议中心 戴德梁行顾问 荣超物管 10元/平方米 现在仍然没有入伙无中央空调 交通设施：很好 服务性设施：差 商业、办公气氛：通常 喜年中心 设置职员餐厅 打印、翻译、速递、律师、工商咨询
41、 戴德梁行顾问 交通设施：好 服务性设施：很好 商业、办公气氛：通常 罗湖商务中心 无会所 代办工商登记、银行融资服务、商务秘书服务、终端网络服务、酒店保洁服务、设备集中采购 平方米会议中心 280 金地物业 大开间：25 小开间：15 交通设施：好 服务性设施：好 商业、办公气氛：好 世界金融中心 尊尚会所： 健身室、恒温泳池、桑拿按摩、美容院、壁球室、特色西餐厅、高级酒吧、绿色园林 层高：6m 企业注册登记程序咨询、法律、税务、人事、招聘登记、视像会议、即时翻译服务、投资顾问、会计事物、二十四小时数据/伺服器维修 数码商务中心，
42、 4646平方米 500 第一太平戴维斯 28 交通设施：好 服务性设施：很好 商业、办公气氛：好 中央商务 大厦 多功效数码会议、新闻展示、翻译、秘书服务、健身休闲、咖啡吧、儿童托管 商务秘书、代定车、船、飞机票、报纸、杂志、代办邮政、特快专递 1500 228 其中179为机械停车为位 戴德梁行顾问 10元/平方米 交通设施：很好 服务性设施：差 商业、办公气氛：通常 中电信息 广场 无会所 会务服务、秘书服务 计划有30人和10人中、小型会议厅 200 在10月入伙，但办公气氛不好 交通设施：通常 服务性设施：通常
43、商业、办公气氛：通常 兴业银行 大厦 无会所 商务秘书、代定多种票务、报纸、杂志、 邮政快递 无会议中心 215 戴德梁行顾问 10元/平方米 包含空调管理费 交通设施：很好 服务性设施：差 商业、办公气氛：通常 财富广场 架空层会所 翻译、速递、律师咨询、票务 前沿show场配置会议、展览、影视系统 230 未定 交通设施：通常 服务性设施：通常 商业、办公气氛：较差 时代金融 平方米，职员餐厅、纽约人俱乐部 翻译、速递、律师咨询、票务 800平方米数码展示大庭 372 戴德梁行顾问 不多于15元/平方米 交通设施：
44、较差 服务性设施：较差 商业、办公气氛：通常 硬件设备调查表 物业名称 空调 卫生间 位置 电梯 布线 备用 电源 方法 小时 设备 速度 米/秒 数量 控制 设备 智能 网络 背景音乐 国际商会大厦B座 分体空调 随楼赠予 办公用房内设独立卫生间、无集中卫生间 2.0 客梯4台、消防梯1台 分高低区 三菱电梯 走廊、电梯厅电梯轿箱装有闭路电视监视系统 结构化综合布线、宽带上网 公共走廊内装有背景音乐 康明斯 400KW 喜年中心 二十四小时办公 美国麦克维尔中央空调 在角部相对大面积
45、办公设独立卫生间、在西侧有集中卫生间 2.5 9部电梯、4部扶梯 A座高区3部、低区两部、消防梯1部、B座3部 OTIS、电梯内有液晶显示器 非接触式IC卡停车系统 每户预置100M宽频光纤接口 600KW 罗湖商务中心 小开间分体空调 大开间中央空调 中央空调使用时间固定 麦克维尔中央空调 小开间为室内独立卫生间、大开间为集中式卫生间 中区2.5 高区4 塔楼9部电梯 高区3部 中区4部 消防2部 原装进口三菱 进口1000KW康明斯柴油发动机组 世界金融中心 8：30-6：30 顿汉布什地下送风中央空调 集中式卫生间 低区
46、 2.5 高区4 8部电梯 分高低区 日本原厂三菱电梯，电梯内带有液晶显示器（播放电视、经济信息） 大厦内设置资料点8000个，语音点1个，平均每3平方米一个数据点、每5平方米一个语音点；物业管理提供一卡通多功效管理及消费系统 密集式分布CAT5宽频西那路和宽频端子，极速宽频覆盖、卫星设施、内联网络等。 公共走廊内装有背景音乐 德国奔驰发电机 中电信息广场 米黄云石墙面、地面 开利中央空调系统 户内卫生间和集中卫生间结合 2.5 共14部 分东、西座 三菱电梯 5A智能化 中国电信1000M主干，10~100M到桌面 公共走廊内装有背景音乐 500KW康
47、明斯 中央商务大厦 二十四小时分户计量 开利中央空调系统 局部位置有独立卫生间，设有集中卫生间和董事盥洗间 2.5 8部电梯 分高低区 进口奥迪斯电梯电梯内带有液晶显示器（播放电视、经济信息） 专线接驳证券交易所、一卡通管理自动化系统、非接触IC卡门禁管制系统 1000M极速光纤计划、提供100M宽频互动网络、设置GPRS系统 全方位背景音乐 兴业银行大厦 4-9F小开间可二十四小时 中央空调系统 4-10F小开间带独立卫生间 2.0~2.5 裙楼2部扶梯 塔楼6部电梯 分高低区 日立电梯 水电自动抄表 停车场出入口遥感识别自动管理、车库遥感动态
48、监控 综合布线、有线电视接收系统、预留通信卫星天线系统、电话配置1800门，5.5/100平方米 全方位背景音乐 580KW 财富广场 公共部分为吸顶式中央空调、办公区域为分体空调 公共部分为吸顶式中央空调、办公区域为分体空调 每个分隔带有独立卫生间、无集中卫生间 2.0~2.5 5部电梯、1部消防梯、1部观光梯 分高低区 德国蒂森 大堂电子公告牌、自动抄表、 电梯内电子信息显示器、内设信息中转站、提供高速上网、远程教育、医疗、VOD视频点播服务 公共走廊内装有背景音乐 时代金融 二十四小时分户计量中央空调 4台共2550冷吨冷水特灵中央空调 集中式卫生
49、间 低区2.5 高区4 配置13台 载客电梯8部 翻译、速递、律师咨询、票务 瑞士迅达 Miconic-10电梯控制系统 5A智能化系统 公共走廊内装有背景音乐 装修标准比较表 项目 外墙 户内 地面 门 窗 大堂 电梯间 走道 洗手间 会所 会议室 国际商会大厦B座 裙楼外墙为抛光花岗岩、塔楼外墙为高级仿石面砖 地面、墙面为水泥砂浆抹面 一般木门 彩色铝合金窗、银灰色镀膜钢化玻璃 抛光花岗岩地面、为抛光大理石墙面 大堂电梯厅地面为抛光花岗岩地面、墙面为抛光大理石墙面 地面为高级仿大理石抛光地砖、墙面为乳胶漆 洗手间管道预留到位 通常性装修 通常性装修 喜年中心 关键玻璃幕墙、实墙面为高级涂料 水泥砂浆地面、墙面 通明玻璃 地面、墙面为石材贴面、吊顶 磨光花岗岩地面、仿石面砖墙面 耐磨地砖地面、石膏板吊顶 高级卫生洁具、防滑地砖、瓷砖墙面、铝合金扣板吊顶 罗湖商务中心 美国进口24K金中空玻璃幕墙 水泥砂浆地面、墙面 玻璃幕墙 地面、墙面为石材贴面、吊顶 地面为抛光花岗岩地面、墙面铝条加装饰板 仿大理石地面 高级卫生洁具、防滑
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