开发报建业务手册模板.doc

恒大地产集团开发报建业务手册（二八年版）恒大地产集团开发中心编制二八年七月序言本手册是为集团企业在办理地产项目各项开发报建业务提供简明实用专业化参考资料。本手册包含两个部分内容。第一部分，房地产开发报建业务。详尽叙述地产项目各个阶段开发报建业务步骤及关键，经过本部分能反应各项业务衔接关系。第二部分，集团企业开发报建管理措施。依据措施以集团企业高度对地域企业开发报建工作进行统筹管理、协调监督。本手册是集团企业开发报建工作者多年以来积累经验总结，是专业性较强指导性手册。本手册是以广州市开发报建业务为范本。因为各地域企业分布全国，各地域政策法规、办事程序均存在差异，在应用本手册过程中，应结合当地相关法规、制度和步骤进行调整，必需时制订地域企业开发报建业务步骤，使开发报建业务标准化、规范化。集团企业布局全国格局已经形成，要实现恒大宏伟战略目标，作为开发建设一线工作者必需不停总结在开发报建业务上工作经验，在为企业发明效益同时，使开发报建工作迈向标准化、规范化、专业化。因为地域差异和水平有限，本手册在所难免存在错漏地方，在此，恳请集团企业和地域企业全部职员给批评指正。恒大地产集团开发中心7月于广州第一部分房地产开发报建业务第一章 概述一、 开发报建业务是房地产开发项目得以顺利开展关键步骤，在开发报建业务工作上做到“精心策划，狠抓落实，办事高效”，能有效降低开发成本，缩短开发周期，为企业发明更大经济效益。开发报建业务包含政府职能部门较多，包含有市发改委（区发改局）、市（区）计划局、市建委（区建设局）、市（区）国土房管局、市（区）质监站、市（区）安监站、市劳保办、建设工程交易中心、区余泥所、市自来水企业（区供水所）、市（区）供电局、煤气企业、热力企业、电视企业、民航机场、市政园林局、环卫局、电信局、邮政局、环境保护局、区公安分局、公安消防局、卫生防疫站、人防办、地名办等政府职能部门。二、 依据关键包含政府部门划分，开发报建体系划分为三大类：（一）计划建设工程类：关键负责房地产开发项目各项建设工程报建验收工作，计划报建关键包含：建设项目预审选址、申请计划设计关键点、申领总平面及修建性具体计划批复、办理综合管线计划和单体方案送审工作、取得环境保护、人防、消防、卫生学等专业审批意见、申领建设工程计划许可证。计划报建阶段完成后，办理建设工程施工手续，关键包含：申领建设工程施工监理邀请招标核准书、办理施工监理招标工作、缴交劳保金、申领余泥排放证、对施工图进行审查并办理节能立案及施工图审查立案、办理建设工程质量及安全监督手续，最终申领建筑工程施工许可证，完成建设工程施工手续。同时办理商品房销售面积估计和预售许可等手续建设工程完工后，要进行各项验收手续，包含计划验收，取得建设工程计划验收合格证，办理环境保护、人防、消防、卫生学等各专业验收，搜集建设工程各项验收资料报请完工验收立案。最终办理商品房实测和确权。（二）用地类：关键负责办理房地产开发项目用地手续办理，包含建设用地预审、报批手续，建设用地拆迁赔偿、有偿使用等手续，取得建设用地同意书及国有土地使用证等相关证照。（三）配套类：关键负责办理房地产开发项目配套设施报批工作，包含施工现场通水、通电、通路报批，各期工程管线施工报批和验收，小区命名和通邮申报，公建配套用房移交等。第二章 计划建设类计划、建设概况步骤图：一、计划建设项目标关键内容概述 （一）第一关键工作阶段：办理商住小区总平面计划设计方案（以下简称总规）及商住小区修建性具体计划设计方案（以下简称详规）建设单位领取到计划部门核发建设用地计划许可证后，分别向国土部门申领国有土地使用证，向计划部门申请设计关键点，向发改委申领立项批文，在取得上述批文后向市城市计划局申报商住小区总平面计划设计方案在取得总规批复后，建设单位对小区总体计划图进行深化设计（包含小区住宅总体计划、管线部署、道路绿化系统、地形竖向和各项经济指标说明），向计划部门申报详规。建设用地大于2万平方米需向计划部门申办商住小区综合管线计划，为下一步小区申报水电手续作为文件依据。（二）第二关键工作阶段：办理送审建筑设计方案复函（以下简称单体）建设单位领取到详规及附图后，建设单位向相关单位及部门办理或申领单体方案，四至图、有效用地批文、建设用地计划许可证及附图后向计划部门申报单体。（三）第三关键工作阶段：办理建设工程计划许可证（以下简称计划证）建设单位领取到单体后，办取消防、人防、环境保护、卫生专业意见，并完成建设项目施工放线、完成扩大初步设计批复、完成建设工程程档案移交协议签署、完成市政设施配套费缴交后向计划部门申领计划证。（四）第四关键工作阶段：办理建筑工程施工许可证（以下简称施工证）建设单位领取到计划部门核发建设工程计划许可证后，向市建委分别办理施工图审查及节能审查、施工及监理邀请招标中标通知书、劳保金缴交证实、质量安全监督登记、余泥渣土排放证手续，在取得上述工作后向市建委申领施工证。（五）第五关键工作阶段：办理商品房预售许可证（以下简称预售证）在建设项目取得施工证及工程进度将达成楼层总高度三分之二前四十天向国土房管部门申办商品房面积估计，并在工程进度达成楼层总高度三分之二后向国土房管部门申领预售证。（六）第六关键工作阶段：办理建设工程计划验收合格证（以下简称合格证）建设项目全方面完工（含外墙装修），建设工程用地范围周围绿化环境、道路设施建设完成，相关临建围墙及其它构筑物全部拆除后，向市计划部门首先申办计划验线，并取得验线册方可申办合格证。(七)第七关键工作阶段：办理建设工程完工验收立案表（以下简称完工立案）建设项目完成计划、消防、环境保护、人防验收工作并取得建设工程完工验收档案认可书（建委办理）后，向建设部门申办完工立案表。二、计划报建工作程序及步骤（一）负责办理项目企业开发资质相关工作；房地产开发企业必需办理了开发资质才能进行房地产开发经营业务。房地产开发企业根据企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。新设置房地产开发企业定为暂定级。各个资质等级对应含有建设规模标准，一级资质建设规模不受限制，二级资质及二级资质以下建设规模为25万平方米以下，具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门确定。申请核定资质等级房地产开发企业，应该提交下列证实材料：1、企业资质等级申报表：2、房地产开发企业资质证书（正、副本）；3、企业资产负责表和验资汇报；4、企业法定代表人和经济、技术、财务责任人职称证件；5、已开发经营项目标相关证实材料；6、房地产开发项目手册及住宅质量确保书、住宅使用说明书实施情况汇报；7、其它相关文件、证实。房地产开发企业资质等级实施分级审批，一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批，二级资质及二级资质以下企业审批措施由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制订。（二）负责办理新增项目标项目手册；一）拍卖所得新增项目：1、拍卖交易后，取得拍卖确定书及地块相关用地资料，如：用地计划许可证、建设用地同意书等；2、在建设行政主管部门领取新空白项目手册（一式三份）；3、依据新增项目标计划设计关键点等计划批文填写项目建设计划概况；4、准备资料：单位申请公函、新增项目且未过期建设用地计划许可证、营业执照、资质证书；5、将上述资料报入建设行政主管部门；6、取得新增项目标项目手册二）挂牌交易取得新增项目： 1、在土地交易所挂牌完成后，取得新增项目标用地资料，如用地计划许可证、建设用地同意书等；2、在计划局及国土局办理用地资料及计划批复等更名手续；3、在建设行政主管部门领取新空白项目手册（一式三份）；4、依据新增项目标计划设计关键点等计划批文填写项目建设计划概况；5、准备资料：单位申请公函、新增项目且未过期建设用地计划许可证、营业执照、资质证书；6、将上述资料报入建设行政主管部门；7、取得新增项目标项目手册附件：步骤图挂牌交易所得新项目拍卖所得新项目建设用地计划许可证或不过期用地资料1、 建设用地计划许可证；2、 营业执照；3、 资质证书资质证书营业执照 建设行政主管部门取得项目手册（三）负责办理项目立项手续；申报资料：1、项目立项申请汇报书；2、项目提议书或项目可行性研究汇报；3、建设用地权属文件或建设项目用地预审意见书；4、项目建设投资概算；5、银信部门出示资金证实；6、企业法人营业执照副本和资质证实；7、项目地形图8、相关职能部门意见（四）负责办理建设用地计划许可证；一）拍卖地块1、 取得拍卖确定书、土地出让协议2、 准备建设用地计划许可证附图1/地形图套图四套3、 将申请建设用地计划许可证资料报入市计划局4、 取得建设用地计划许可证；5、 所需资料：立案申请表、申请函、建设用地计划许可证附图（一式四份）、拍卖确定书、土地出让协议二）挂牌转让地块1、取得土地出让协议2、准备建设用地计划许可证附图1/地形图套图四套3、将申请建设用地计划许可证资料报入市计划局4、取得建设用地计划许可证；5、所需资料：立案申请表、申请函、建设用地计划许可证附图（一式四份）、土地出让协议（五）负责办理用地计划设计条件及申请调整事宜；一)办理用地计划设计条件:所需资料:1、立案申请表；2、申请函；3、原建设用地计划许可证及红线图（复印件）；4、已经取得国土部门建设用地通知书或建设用地同意书 二）办理申请调整设计条件所需材料：1、 立案申请表；2、 申请函；3、 原建设用地计划许可证及红线图（复印件）；4、 原设计条件；5、 历次批复相关用地同意文件；6、 历次相关计划批文及附图；7、 已经取得国土部门建设用地通知书或建设用地同意书；8、 属调整公建配套需提交主管部门意见。 （六）负责办理建设用地计划许可证更名手续；所需资料：1、 单位申请函；2、 申请表；3、 原建设用地计划许可证及附图；4、 因为企业本身更名、撤消、吞并、拍卖等不包含改变用地性质更名须提交相关主管部门批复或其它有效证实文件；5、 计划局历次批复相关用地同意文件；6、 计划局批复历次相关计划批文及附图；7、 已经取得国土部门建设用地通知书或建设用地同意书。（七）负责办理商住小区修建性具体计划设计方案批复事宜；所需资料：1、申请函；2、建设用地计划许可证及附图；3、计划设计条件（含历次调整计划设计条件）同意文件；4、计划设计条件或原计划批复文件中要求取得专业管理部门意见；5、绘制在平面坐标和高程系统现实状况地形图上总平面图（一式两份）；6、总平面图方案图（一式两份）；7、计划说明书（一式一份）；8、其它计划审批部门要求相关文件和证实。（八）负责办理商住小区综合管线具体计划批复事宜；所需资料：1、申请函；2、计划说明书；3、计划设计资质文件（图纸上盖资质章可认为已提交）；4、绘制在1：500-1：管线综合计划图（一式三份），包含工程管线综合计划图、电力电信工程计划图、给水燃气工程计划图、雨水污水工程计划图；5、绘有计划道路1/500-1/平面坐标和高程系统现况地形图；6、其它计划审批部门要求相关文件和证实； （九）人防设计报建一）人防总规报建准备资料：1、申请函；2、建设项目情况记录表；3、建设用地计划许可证及附图；4、设计单位资质证书（复印件）；5、计委立项投资批文；6、人防总规设计图；7、人防办要求其它相关文件。二）人防单体报建介入条件：取得人防总规批复后，和建筑单体（含地下室）方案报建同时。取得总工室单体方案报建图（平立剖）一份，先申报单体方案；总工室依据批复方案，完善设计提供人防工程施工图（建筑、结构、风水电）二套，连同计划部门单体方案批复，再申报单体人防工程审查意见。申报单体方案准备资料：1、申请函；2、建设项目情况记录表；3、建设用地计划许可证及附图；4、修建性详规批复及附图；5、计委立项投资批文；6、单体方案设计图（平立剖及总平面图）一份；7、人防总规批复。申报单体人防工程施工图审查：准备资料：1、申请函；2、人防工程施工图审查申请表；3、建设用地计划许可证及附图；4、修建性详规批复及附图；5、计委立项投资批文；6、人防单体设计方案和计划部门单体方案批复；7、人防工程施工图（建筑、结构、风水电）二套。（十）、建筑工程环境保护设计报建一）小区项目定址报批准备资料：1、建设用地计划许可证及附图；2、取得研发中心环评设计资料；3、环境影响汇报书（由受委托环评单位编制）；4、环境保护建设项目申建汇报表；5、申请函；6、环境保护审批部门要求其它相关文件和证实。二）单体环境保护设施报建准备资料：1、小区修建性详规批复及附图；2、单体方案批复；3、用地计划许可证及附图；4、单体方案批复小区环境影响汇报书及审批意见；5、填写单体环境影响汇报表；6、污染物治理设计方案（由环评设计单位提供）；7、建设项目申建汇报表；8、申请函。（十一）建筑消防设计审查（土建阶段）报建。准备资料：1、申请汇报；2、建筑消防设计防火审核申报表；3、建设用地计划许可证及附图；4、单体方案批复及附图或修建性详规及附图；5、施工报建图。（十二）建筑工程卫生学审查报建准备资料：1、申请汇报；2、卫生学审查申请表；3、建设用地计划许可证及附图；4、单体方案批复及附图或修建性详规批复及附图；5、施工报建图。（十三）负责办理扩大初步设计批复事宜；所需资料：1、建筑工程初步设计审查申请表；2、初步设计送审汇报；3、项目立项批文和固定资产投资计划；4、建设用地计划许可证及计划局核发设计关键点；5、市国土局建设用地同意书复印件；6、计划部门相关报审方案历次批复及审定方案图纸、设计说明及指标；7、公安消防、环境保护、人防、卫生防疫、民航部门审核意见或复函；（十四）负责取得施工、监理邀请招标中标通知书：准备资料：1、申请汇报；2、立项批文；3、资金证实；4、施工监理邀请招标核准书；5、自主邀请招标机构申请表；6、招标文件。（十五）负责建设工程施工图审查（含节能审查）；一） 办事程序1、 总工室提供施工图审查全套资料，包含建筑、结构、水、电、消防等专业图纸，并提供地质勘察汇报、结构计算书、计算软件授权书等资料；2、 全套资料送施工图审查机构审查；3、 取得施工图审查意见；4、 总工室回复施工图审查意见；5、 办理施工图节能立案手续；6、 取得施工图审查汇报，报入市建委立案；7、 取得已立案施工图审查合格书。二） 所需资料：1、施工图审查申请表；2、扩初批复；3、预备立项；4、建设用地计划许可证及设计关键点；5、建设用地同意书；6、报建审核书；7、消防、环境保护、人防、卫生防疫等专业意见；8、设计协议立案表；9建设工程计划许可证及附件。（十六）负责办理建设工程计划许可证；所需资料：1、申请函；2、建筑设计方案审定通知书及附图附件；3、建筑设计方案经数次调整应提交相关建筑设计方案调整同意文件及附图；4、建设用地同意书或建设用地同意书文件及红线图；5、建筑施工图（一式两份）；6、绘制在1：200或1：500平面坐标和高程系统现实状况地形图上总平面图（一式两份）；7、建设工程放线测量统计册（一式两份）；8、初步设计相关审查意见；9、建筑设计方案审定通知书中要求提交专业管理部门意见；（十七）调整建筑工程建设工程计划许可证及附图附件所需资料：1、申请函；2、申请调整情况说明（包含调整原因、调整要求及调整结果）；3、原建设工程报建审核书和建设工程计划许可证（复印件）；4、申请调整建筑施工图报建应提交原建筑施工图（原件）和调整建筑施工图（一式二份）。（十八）负责办理余泥渣土排放（受纳）手续；所需资料：1、 建筑物平立刨及承台大样图等图纸；2、 淤泥运输协议；3、 标高证实；4、 报建审核书；5、 建设用计划许可证及红线图；6、 建设单位及施工单位责任状。（十九）负责办理建设工程质量安全监督手续；一） 报监范围：凡新建、改建、扩建建筑工程、建筑设备安装工程、装修工程项目施工招投标工作完成后，建设单位在申请领取施工许可证之前，应按要求范围到建设工程质量监督站和安全监督站办理建筑工程质量监督登记和安全监督登记手续。二） 所需资料：1、建设工程施工中标通知书；2、建设工程质量监督记录表或安全监督记录表；3、地质勘察汇报；4、报建审核书；5、旁站监理方案及施工组织设计；6、淤泥渣土排放证；7、经审查施工图纸。（二十）负责办理签署劳动确保金协议事宜；所需资料：1、 中标通知书；2、 报建审核书。（二十一）负责办理建设工程施工许可证；所需资料：1、建设工程施工许可证申请表；2、施工中标通知书；3、承发包协议；4、监理协议；5、固定资产投资许可证；6、建设用地计划许可证；7、建设用地权属证实；8、建设工程计划许可证；9、开户银行存款证实；10质量监督记录表及安全监督记录表；11、建设工程开工安全文明施工情况表；12、监理单位总监注册证书、资格证，项目经理、施工员、质安员证书；13、施工图审查合格证实材料；14、建设行政主管部门要求提供其它相关文件和证实。（二十二）负责办理建设工程计划验收合格证事宜；准备资料：1、申请表；2、申请函（说明验收工程基础情况）；3、建设工程放线测量统计册、建设工程计划验收测量统计册各一册；4、工程完工图（一式两份）；5、建设工程计划许可证及附图附件；6、建设工程审核意见书及附图附件和建设工程审核意见书要求补充资料；（二十三）建设工程施工放线情况1：跨越单体方案报建项目：一）介入条件：取得修建性详规批复，并满足条件：a.非主干道（40米）一线；b.总建筑面积2万平方米以内；c.高度为18层以下；取得拟报建建筑施工图（平立剖）及四至图。工程项目现场场地平整。二）所需资料：1、用地红线图；2、修建性详规批复意见及图纸（总平面图、道路网图）；3、拟报建建筑施工图两套（平立剖）。情况2：需经建筑设计方案审定项目：一）介入条件：取得建筑设计方案复函，取得拟报建建筑施工图（平立剖）；工程项目现场场地平整。二）所需资料：1、用地红线图；2、建筑设计方案复函及其图纸（平立剖）一套；3、拟报建建筑施工图及四至图两套。（二十四）建设工程计划验线一） 介入条件：主体全方面完工（含外墙装修）；相关临建围墙及其它构筑物全部拆除，建设工程用地范围周围绿化环境、道路设施建设完成。二） 所需资料：1、 红线图（原件）；2、 报建图及四至图（原件一份）；3、 放线册（原件一份）；4、 建筑完工图（原件）平立剖两套；5、 报建审核书（复印件）。（二十五）人防、环境保护、卫生验收工作一）人防工程验收1、介入条件：主体工程完工后，完成工程部人防工程完工图盖章（一式两份）。2、准备资料：（1）申请函；（2）人防总规批复；（3）防空地下室施工图审查意见书（原件）；（4）人防工程完工图（一式两份）；（5）填写人防工程技术档案表（一式三份）。二）环境保护设施验收1、介入条件：工程全方面完工，并取得工程部完工图纸（一套），有发电机，则要办理建设项目污染沅排污口登记，委托市环境监测中心对发电机进行现场监测并取得“达标”汇报。（提议纳入发电机安装单位办理还可省钱省时）。2、准备资料：（1）市环境保护局审批汇报书（表）及相关批文；（2）污染源排污口申报表；（3）发电机所在楼层位置及声、气、污并标注平面图（一式四份）。三）卫生学建筑工程评价（验收）1、介入条件：工程全方面完工，取得工程部提供“室内环境及建筑装修材料检验”资料，并完成建设工程计划验收。2、准备资料：（1）填写卫生学评价申报表（一份）；（2）申请函；（3）本项目卫生学审查意见；（4）建设工程报建审核书；（5）建设工程计划验收合格证；（6）完工图资料（平立剖、通风空调、给排水）。（二十六）办理销售面积估计一）介入条件：三层会验后取得最新施工图二）准备资料：1、单位法人代表证实书及委托书原件；2、报建审核意见书、建筑功效指标明细表复印件；3、建筑工程计划许可证及其1：500总平面图复印件；4、建设工程放线测量统计册；5、报建图资料，包含房屋各层平面图、立面图、剖面图、大样图复印件或晒蓝图，及其对应电子图形（.dwg）文件；6、建设项目标名称、门牌地址证实（已经有应提供）、单元号编排表或示意图；7、预算项目说明原件，包含共有建筑面积使用情况、阳台封闭情况、飘窗情况、墙体结构厚度、幕墙结构、车位标准设计尺寸等情况作出说明；8、预算工作中需要其它相关说明、文件。（二十七）办理房屋面积实测一）介入条件：工程完工并取得建设工程计划验收合格证后。二）准备资料：1、单位法人代表证实书及委托书原件；2、报建审核意见书、建筑功效指标明细表复印件；3、建筑工程计划许可证及其1：500总平面图及报建图复印件；4、建设工程验线测量统计册；5、国有土地使用证；6、建设用地同意书及附图7、商品房预售证；8、门牌地址证实，门牌、单元房号编排示意图；9、建设工程验收合格证及附图；10、本层和非本层公用设施使用情况说明11、测绘工作中需要其它相关说明、文件。（二十八）办理预售证一）介入条件：七层以下已封顶，七层以上主体结构已完成三分之二。二）准备资料：1、商品房预售申请表和领取商品房预售许可证委托书；2、企业开发资质等级证书和营业执照（使用期内）；3、建设用地同意书；4、国有土地使用证；5、建设工程计划许可证、建设工程报建审核书及报建四至平面图、各单元平面图；6、楼盘明细表；7、国有土地使用权出让协议和已缴纳地价款发票；8、建设工程施工许可证；9、单体报建平面四至图（晒蓝）或小区计划报建平面四置图（晒蓝），42 29. 5 cm 2 10、小区或商业楼宇命名文件；11、各方合作分成百分比、面积数、分配部位协议或证实（属两方以上合作项目标）；12、回迁房安置情况表及市拆迁办结案证实（包含回迁安置）；13、监控协议书（未经完工验收项目）；14、监控帐号开户证实书（未经完工验收项目）。（二十九）办理确权一）介入条件：完成实测二）准备资料：1、房地产登记申请书；2、房屋面积测绘结果汇报书；3、用地起源文件（包含建设用地计划许可证、建设用地同意书、国有土地使用权证、国有土地使用权出让协议及发票）；4、房屋报建文件（包含建设工程计划许可证、报建审核意见书、报建图或完工图纸、建设工程计划验收合格证。有违章建筑须提供处理违章通知书及罚款收据。）；5、预售许可证；6、身份证实（法人和其它组织身份证实包含：工商登记营业执照或组织机构代码证。委托办理须提供法定代表人证实书、委托书原件及法定代表人和代理人身份证实。）；7、公安部门门牌证实；8、拆迁前原房屋房地产证（合作开发项目）；9、移交房屋证实（市政用房移交须提供市建委、市道路扩建办出具证实文件；教育配套用房移交须提供教育局、国资部门出具证实文件；其它小区或楼宇配套用房移交及直管公房移交须提供市国土资源和房屋管理局产权地籍处出具证实文件）；10、在建工程抵押登记证实书（实测面积和抵押登记证实书记载面积不相符须提供银行和开发企业确定抵押面积汇报）。三、计划建设项目标工作关键点及注意事项（一）申请设计关键点或调整设计关键点阶段1、 追求容积率所对应当初多种环境2、 办理所配套公建设施是否出于标准下限、可配可不配公建配套设施一定不配3、 提升容积率标准其理由要充足、高层沟通到位、小问题在基层处理。4、 正确了解容积率、建筑密度、限高、绿地率之间辨证关系。5、 注意事项： 计划设计条件作为建设用地计划许可证附件为要求了土地开发强度和开发要求设计关键点。对设计关键点各项指标必需结合企业发展要求，极努力争取取赢利最优化结果。首先必需明确设计关键点各项概念：总用地面积所征用用地全部面积。净用地面积扣除了市政道路、城市河涌、绿化等面积实际可建设用地面积。 总建筑面积该用地内可建设建筑面积总和。（包含地上、地下，多种功效）容积率一定地块内，计算容积率建筑面积和建筑用地面积比值。计算公式：毛容积率计算容积率建筑面积/总用地面积净容积率计算容积率建筑面积/净用地面积计算容积率建筑面积包含： a、地面以上建筑建筑面积，但架空层、避难层、屋顶梯间和电梯机房除外； b、地面以下建筑建筑面积，但机动车和非机动车库、设备用房除外。建筑密度一定地块内全部建筑物基底总面积占净建设用地面积百分比。 绿地率一定地块内各类绿地总和和地块用地面积比率。（通常包含：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施隶属绿地，不包含：屋顶、天台和垂直绿化）人口密度每公顷用地上容纳计划人口数量。（人/公顷）退缩间距指临计划道路建筑工程建筑控制线至计划道路边线最短水平距离。（二）总规或详规阶段1、考虑原因：容积率、建筑密度、绿化率、楼体之间及道路退缩间距2、注意事项：（1）总规图纸上无须要说明不能要（2）总规文字说明和图纸上数字是否一致要依具体情况而定（3）在此间若想再提升容积率，要研究图面数字，每栋楼建筑面积，当地计划部门办事程序及经办人性格特点（三）单体及计划证阶段1、考虑原因：每一期楼宇规模建筑面积是否关联2、注意事项：（1）每期楼宇建筑面积是否关联（2）在什么条件下能够确定楼宇四至点不再变动（3）依据企业发展需要确保放线楼宇和计划证批复四至点是否一致（4）批复计划图若要调整经过一套程序批复方可改变（5）配套设施可申请减免市政配套费。（四）施工证阶段1、考虑原因：（1）施工现场是否已“三通一平”，是否含有开工条件；（2）施工现场安全维护设施是否已落实到位，施工设施、施工机械是否根据规范进行部署；（3）建设单位、施工单位、监理单位、设计单位等相关人员是否到位2、注意事项：（1）报送资料应加盖相关单位公章；（2）相关施工现场安全方法方案应经过监理单位审定盖章；（3）质监站、安监站现场检验和现场发证时，相关人员应在现场；（4）施工现场安全设施、相关安全管理制度要落实到位，施工用电要根据规范进行敷设。（五）面积估计阶段1、考虑原因：估计销售面积正确性影响销售额，且和以后实测面积偏差大小，影响退补款率高低。2、注意事项：（1）委托测绘所计算图纸应该是在三层会验后确定最新施工图，包含建筑图、能显示剪力墙和柱子改变结构图、平立剖，阳台窗台风道等大样图，研发中心需提供电子图及蓝图一套。（2）要确定现在施工图未来变更不会影响到房屋套内面积，同时要仔细对比报建图和施工图，如有不一样，要确定图纸变更部分能够经过计划验收，不然要求研发中心进行整改。（3）须熟悉房产测绘规范及最新要求，经过协调经办，争取有利于企业计算方法。（4）取得初测结果后开发中心提交预决算部审核，并将审核后数据交资金中心确定是否符合抵押要求。（六）预售证阶段1、考虑原因：是否能顺利立即地办出预售证直接影响企业销售计划。2、注意事项：（1）办理预售证前须认真填写网上项目概况，住宅估计面积、结构、户型、厨卫、阳台个数和层高等必需认真填写并经最少两人复核后方能提交上网。（2）假如申报预售面积累计超出土地出让协议可售面积，须提前调整土地出让协议面积，并在办理预售证前完成国有土地出让协议变更协议签署及土地出让金缴交。（3）当估计总面积超出报建面积，须由销售部确定不可售房屋。（4）申报预售证前须落实监控帐户及工程形象进度（七层以下封顶，七层以上达成框架结构三分之二）。（七）合格证阶段1、若发生设计变更需调整计划时，在施工前确定变更内容并经一套程序同意后方可调整。2、建设项目完工前30天进行完工图会验，参与部门：开发、设计、工程、销售、物业，研究确定出图措施，并以最有利于企业方案完成计划验收。（八）完工立案阶段注意事项：完工立案表是交楼条件之一，在房地产开发监管不停规范化形势下，应该做好完工立案工作。(九)房屋面积实测阶段1、考虑原因：房屋实测结果正确性直接影响紧后确实权办证工作及对业主售后工作。2、注意事项：（1）在现场带测中，要对经办主动引导，提升测绘效率，并得到有利于企业现场测量结果。（2）取得初测结果后，需仔细进行检验查对：和预售套内面积进行对比，如有偏差，须分析差异原因；检验实用率，并查对建筑物各成份分摊情况；查对地址门牌、层数、地号。（3）须熟悉房产测绘规范及最新要求，有利于企业计算方法要据理努力争取。（4）当碰到销售套内面积和实测套内面积存在偏差造成退款情况，须立即协调经办对面积进行一定范围调整。(十)确权阶段1、考虑原因：确保立即取得权属证实书，确保房产证办理。2、注意事项：（1）申报确权前须到集团档案中心办理原件上缴手续，并留复印件。（2）假如申请确权面积累计超出土地出让协议面积，须提前调整土地出让协议面积，并在申报确权前完成国有土地出让协议变更协议签署及土地出让金缴交。第三章 用地类一、阶段性程序简述以协议出让方法取得国有土地使用权（一）建设项目用地预审阶段1、办理建设项目选址意见书2、办理土地勘测定界3、办理建设项目用地预审汇报书4、办理建设用地计划许可证及设计关键点（二）建设项目用地报批审查阶段A、不包含征用集体用地1、办理权属套图2、申报建设用地同意书B、包含征用集体用地1、办理征用土地通知书2、办理征用土地公告3、签署征用土地赔偿协议4、办理征用土地赔偿计算表5、办理征地赔偿结案及核减耕地通知书6、办理权属套图7、申报建设用地同意书（三）建设项目用地办理有偿使用手续阶段A、不包含征用集体用地1、办理国有土地使用权出让金评定2、签署国有土地出让协议，缴清土地出让金3、办理建设用地同意书4、办理房屋拆迁许可证5、办理拆迁公告6，签署拆迁赔偿协议7、办理拆迁结案8、办理国有土地使用证B、包含征用集体用地1、办理国有土地使用权出让金评定2、签署国有土地出让协议，缴清土地出让金3、办理建设用地同意书4、办理国有土地使用证以招标拍卖挂牌方法取得国有土地使用权1、办理国有土地使用权出让金评定2、签署国有土地出让协议，缴清土地出让金3、办理建设用地计划许可证4、办理建设用地同意书5、办理国有土地使用证市计划局发建设项目选址意见书市国土房管局发建设项目用地预审汇报书用地预审阶段市用地会审批办理建设用地计划许可证计划设计条件使用原国有建设用地使用集体用地、农用地或水利用地用地报批审查阶段办理征地赔偿手续征地结案（区国土局）向市国土房管局申请用地审批（用地处）用地有偿使用手续办理阶段领取估价通知单（用地处）办理地价评定手续（估价所）签署国有土地使用权出让协议，缴纳土地出让金领取建设用地同意书（用地处）办理拆迁赔偿、安置手续（市、区拆迁办）申请土地登记，领取国有土地使用证（产权地籍处）二、工作关键事项（一）办理建设项目选址意见书一）关键性：选址意见书是城市计划行政主管部门依法核发建设项目标选址和布局法律凭证。选址优劣直接影响楼盘以后盈利。二）注意事项：1、如建设项目选址和城市总体计划不一致，需提供建设项目计划选址论证汇报。2、建设用地需符合国家产业政策，符合行业用地定额标准和投资强度，符合国家供地政策、用地标准和总规模相关要求（二）办理建设项目用地预审汇报书一）关键性：是办理建设用地计划许可证前提条件。二）注意事项：1、占用耕地，需补充耕地初步方案是否可行，资金是否有保障；2、不需要进行地质灾难危险性评定，建设单位凭市国土房管局发出确实定回复意见申请用地预审；需要进行地质灾难危险性评定，由建设单位委托含有地质灾难防治工程勘查甲级资质单位开展评定工作后，持评定汇报和审查认定意见申请用地预审。3、相关内容经审查符合要求并在建设项目可行性研究汇报（或项目申请汇报）中给予落实后，方可经过建设项目用地预审和报投资行政主管部门同意（核准、立案）。4、建设项目用地预审会审中，建设项目选址不合理和不符合建设用地控制指标、达不到土地投资强度等要求建设项目，必需分别要求其调整选址、重新上报选址方案和对应核减其用地规模、重新确定用地四至范围。（三）办理建设用地计划许可证一）关键性：建设用地计划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市计划行政主管部门确定建设项目位置和范围符合城市计划法定凭证，是建设单位用地法律凭证。没有此证用地属非法用地，用地上一切建设、售房行为也属非法。二）注意事项：1、建设用地计划许可证附图为1：500平面坐标系统和高程系统现实状况地形图（一式四份，无1：500地形图或用地面积超出10公顷时可用1：替换。图中内