金科细化执行专项方案.doc

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蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节 金科香水湾幸福港湾项目整合营销传播细化方案耀阳房产营销香水湾项目小组01月16日内容提纲项目历经两年推广，香水湾已经在绍兴楼市赢得了较高知名度和美誉度，树立起大盘形象。同步，项目在开发及营销上所创造骄人成绩，更使香水湾在行业内影响力迅速扩展，成为众多开发商重点关注与征询楼盘之一！柯桥作为绍兴经济实力强劲县区，有着强大消费能力，但随着房地产整体市场低迷，房产市场是不容乐观，将制约柯桥住宅市场发展，区域型客源相对集中特点导致该区域内产品严重同质化现象。站在本案客户研判和周边竞争市场分析角度，咱们对项目产品进行了进一步浅出营销解读，并整顿出本案营销所面临两个严峻问题：其一：市场低迷，区域客户同质化且后市储备局限性问题。因市场低迷，遏制整体市场去化量，导致整体市场容量加剧，加上区域内新增上市项目不断挤压需求、分流有限客户资源，后市区域客户储备严重局限性，如果单纯依托区域客来支撑本案去化，显然将面临客户局限性窘迫困境；其二：竞争产品同质化问题。通过竟品比对，咱们发现本项目所在区域竞争产品同质化倾向严重，无论产品组合、建筑品质、景观质素、面积构成都非常近似，区域内竞争非常激烈、各竞争项目客户构成类型、分布区域和购买能力都非常近似；针对上述状况，咱们制定了“结合产品特性经济型与改进型为主客户群为导向，以差别化手段展开跨区域错位营销以及开展积极营销为主渗入式营销”全新营销方略。一方面依照产品特性分析，咱们锁定了以“中产型家庭客户”为主体客户构成，明确了以“生活改进本地客群”和“工作便捷新柯桥人”为重要特性决策要素。同步总结出本项目客户共性价值取向是：“适本地段+合情配套+合需产品+合理价值”。另一方面，结合本项目因地段条件而拥有跨区域导入客源机会，通过跨区域营销覆盖，引起柯桥城乡结合、周边乡镇客户关注，通过积极引导推动跨区域客户持续导入，丰富本案客户构成；同步，在营销过程中咱们将结合本案产品特色，针对主流客群多元化需求，引起同质客户“二次细分”，咱们针对“白领小资”型次高品位中产客户和“富裕三口”型高品位中产客户调性偏好分别形成了“柯桥改进型品质楼盘和新柯桥人高性价比楼盘”整合营销方案；咱们以为基于当前和后市市场背景和竞争环境，结合开发商规定及项目营销目的，必要走出一条“环绕客户定位、强调差别竞争、实行定向覆盖”营销道传播道路，以差别化产品品质为核心，以区域覆盖为手段，迅速形成项目在区域市场错位竞争力；以综合性价比为核心，以跨区域覆盖为手段，迅速形成内环内跨区域客户导入；针对客户反馈，强化竞争优势，纵深挖掘潜在需求，分层实现产品价值最大化；本次方案核心，将环绕下属三个主题而展开：1、基于市场背景和竞争环境，本项目必要采用差别化竞争高品质、高性价比喻略；2、基于当前区域市场客户储备，本项目必要实行跨区域客户导入；3、基于综合分析和开发商规定，本项目主打客群就是“生活改进”和“工作便捷”中产型群体，小面积偏重于“白领小资” 新柯桥人，中档面积偏重于“中产三口”以家庭型客户为主体本地人。目录纲要 第一某些：工作回顾总结 5 页 第二某些：市场分析研判 14 页 第三某些：项目整合营销传播思路 26页 第四某些：项目整合营销传播细化 33 页 尾章某些：后记 71 页第壹某些Part One工作回顾总结 通过对整合营销推广工作总结，及项目当前所处背景、市场分析，将使咱们理解本案整体构造。并以高屋建瓴态势俯视全局，进而获得最佳决策方略。一/工作回顾与总结一、阶段工作回顾与总结（1）n 三、四月份工作回顾：本阶段公司与香水湾高层达到共识，建立合伙意向，进行了项目二期筑品前期阶段形象树立。同步，耀阳成立香水湾专案项目小组。n 三、四月份工作任务：本阶段工作重点对项目状况进行进一步分析，对柯桥房地产市场调查研究，依照项目产品及市场环境制定金科香水湾营销推广方案，本案环绕项目二期筑品营销推广脉络，同步，依照产品特点及市场环境，布局延续三期上座整合营销推广思路。n 三、四月份工作内容：1、项目营销推广方案；2、月度市调专项报告（报告内容：项目周边态势、柯桥区域楼盘整体状况梳理和分析、重点竞争楼盘4P组合分析。）3、形象宣传方面，对户外广告牌（104高炮、公交站台、麦当劳楼顶）进行二期上市信息更换；4、制定4月份媒体发布筹划，对二期筑品形象进行报纸、软文、电台广告宣传；5、与香水湾网站公司沟通网站事宜，对网站设计风格提出建设性修改意见，并将二期所有户型上传到网站上；6、项目二期筑品鉴赏酒会活动方案。二、阶段工作回顾与总结（2）n 五、六月份工作回顾：项目进入内部认购阶段，本阶段工作以二期筑品开盘前预约为时间节点，总体工作环绕预约展开。项目二期筑品5月18日正式预约，二期共推出房源600多套（6幢多层、6幢小高层、1幢高层）。n 五、六月份工作总结：借助奥运圣火传递这一时机进行二期预约，使香水湾知名度迅速提高，保障了二期预约成功。同步，项目阶段鉴赏酒会活动没有得到有效地执行，最后搁浅。综合分析本次活动没有执行落地，也有各方面因素，一方面，沟通不够，另一方面，活动执行方案不详细。那么，新一年，活动该如何让落地？n 五、六月份工作内容：1、香水湾二期筑品营销沟通筹划方案2、项目核心利益点进行进一步提炼3、销售中心展板以二期项目简介为主设计更新，新折页设计完毕4、为奥运加油签名预约典礼方案及执行落地5、预约报广、DM、电台广告投放6、二期开盘/定价方略方案7、二期筑品营销细化建议，提出走“高品质，低总价”性价比路线8、5月份市场调查报告：着重对竞争楼盘进行详细解析9、6月份市场调查报告：对竞争楼盘销售动态跟踪分析三、阶段工作回顾与总结（3）n 七至九月份工作回顾：此阶段为二期开盘强销期，通过前期耀阳与香水湾共同努力，营销方案周密布置，视觉设计重新调节，按照项目预期定位，增强了项目品质感。同步，运顾客外广告、电台、软文、DM等宣传手段，使二期筑品整体形象得到进一步提高，项目高性价比特性凸显出来。但本阶段市场大环境不佳，楼市遇冷，贵方提出买香水湾送200500元/促销手段，销量得到一定提高。n 七至九月份工作总结：一、针对奥运为主题活动成功，咱们紧接着推出系列奥运主题活动，互动客户体验，呈现幸福、运动（奥运）、健康真谛，以形成市场影响力，达到品牌区隔。但由于决策层面并没有拍板决定，及双方在详细沟通中存在或多或少问题，推出活动方案没有得到执行。二、通过一系列营销推广思路，项目品牌形象得以提高，价格促销活动使二期销量在强销期得到顺延。自身降价也符合国家、地区、以及购房者对楼市降价呼声，但是，直白价格促销，市场客户对产品品质提出疑惑。针对价格促销，咱们与否可以换一种说法，以利于整体品质延续？n 促销活动反思：1、 缩短促销期限，提高促销价值，削弱品质疑惑。2、 对接品质元素，展示品质价值，呈现高度性价。3、 巧立时机名录，暗中减少价格，转移价格促销。n 七至九月份工作内容：1、二期开盘典礼方案2、整体户外广告更换开盘信息3、电台广告、短信、电视滚动字幕、报广、横幅、条幅4、项目现场售楼部规划设计方案5、香水湾8月推广方案6、金科房产第三季度客户活动及促销活动策划案7、金科香水湾品质形象再提高提案8、香水湾售楼部规划建议调节9、香水湾宝岛之旅活动方案10、金科香水湾有奖照相方案11、香水湾区域发展论坛报告12、香水湾教师节促销活动方案13、金科香水湾特价房与团购促销方案14、香水湾品质软文之开发理念、游泳池、物管、智能篇四、阶段工作回顾与总结（4）n 十至十二月份工作回顾：受大环境影响，对整体楼市前景缺少足够信心。该阶段重要有两个活动，一是“香水湾08金秋与健康同行”登山活动，另一种是一年一度房交会。n 十至十二月份工作总结：通过一种多月紧张有序筹办工作，11月1日与健康同行越王峥之旅如期举办，参加业主达三四百之多，获得了不错效果，加强了开发商与业主之间联系与和谐互动，呈现了香水湾倡导“健康、运动、幸福、和美”园区文化内涵。为期4天房交会让香水湾赚足了人气，前来参观征询客户络绎不绝，本届房交会共成交6套房源，纵观整个低迷房市大环境，及本次房交会总成交套数107套，香水湾成交量尚可。房交会现场，本案施工装修档次普通，与项目高品质形象背离，品质形象没有真正体现。n 十至十二月份工作内容： 1、香水湾品质软文之景观篇、幼儿园篇2、香水湾08金秋登山活动整体执行与维护3、登山活动有关宣传（前期宣传软文、黎总采访、通栏广告、电视字幕、短信、横幅、画板、后续软文报道）4、房交会有关宣传（报纸广告、展板设计、展会会刊）5、房交会装饰方案二/工作面对问题回顾将近一年合伙时间，甲乙双方从生疏到理解，从理解到熟识，双方工作中会因某些理解上偏差而浮现某些问题，对问题总结与思考，将能深刻反省前期工作局限性，以便在将来工作中配合更完善，利于项目工作更好执行。n 问题与思考1、市场调研局限性问题：作为策划公司在详细操盘过程中，应及时精确地理解项目有关竞争对手销售方略与动态，知己知彼才干百战不殆；2、方案前瞻性局限性问题：我方作为本项目策划顾问公司在详细工作中预见性与前瞻性不够；3、方案创意局限性问题：我方在项目策划方面作品缺少创新与亮点，需要在后来工作中加强；4、监管不到位问题：我方在工作流程监管方面不够严谨，团队协作能力弱，内部沟通不到位；5、双方沟通不够紧密问题：我方作为贵公司策划服务机构，应当对项目营销决策层面具备高度掌控性，但本案持续几次双方沟通好方案都中断搁浅或暂时调节，都是甲方单方面做出决定，而不是双方商量之后一致做出决策；6、月度筹划执行上问题：对于筹划执行没有切实得到实行，双方工作流程上不够严谨；7、审批程序上问题：贵方在决策层方面，高层领导层面决策意见不够统一，协调不明确，体当前对方案、设计等修改与反馈上，决策层意见经常暂时更改；8、机动调节性较大问题：如月度筹划、媒体筹划、平面设计等已拟定，暂时变动较多，同步，也延缓了工作效率。三/工作需要注意、改进事项新一年，咱们不但要面对众多竞争对手，同步，也将面临楼市整体市场低迷环境，因而，双方将互提局限性，以利于项目将来工作畅通执行。n 注意、改进事项1、继续加强筹划性工作贯彻执行力度，在我公司提出关于本案阶段性推广筹划并经甲方签字承认后，最佳不要容易更改，以免影响整体工作筹划流畅性，导致实际工作脱节；2、双方进一步简化审核工作流程，加快审核工作进程，提高工作效率；3、贵方应继续密切与新老业主之间关系，多举办类似上次登山之类活动，让业主有强烈归属感，提高美誉度，保持和加强良好口碑宣传；4、作为策划公司，我方应加强对项目全程工作预见性和周密性；在和甲方沟通中发挥积极性；5、我方应提高团队协作能力，在详细工作中协调好工作各环节流程，加大工作监管力度，提高工作效率；6、我方在操盘过程中，应积极积极跟近项目及其她竞争对手销售动态，发现和分析对手销售方略，做到知己知彼，出奇制胜；7、在策划和设计方面提高作品创新能力，不断制造亮点和创造新意；8、双方多多沟通，增强彼此信任，并互相体谅双方工作，共同为项目做最佳服务。四/工作总结虽然问题不少，但是，在通过了长时间沟通、协调之后，大多数问题都已经得到了良好解决，这也为获得成绩提供了良好保障。n 总结1、传播层面：度通过双方共同努力，二期开盘前为奥运加油签名预约典礼获得了消费者拥护和社会人士赞许，金秋登山活动让业主得到了强烈归属感和幸福感等等，这一系列营销宣传活动，扩大了香水湾知名度，提高了其美誉度，积累了大量意向客户，形成了良好口碑效应；2、销售层面：在销售上，因遭遇房地产市场全面低迷，销售状况远没有预期中如一期抱负销售状况，但相对其她楼盘及竞争对手而言，销售进展还算可观。当前二期604套房源，总计销售240套房源，销售率近40%（截止1月16日止）。第贰某些Part Two市场分析研判 针对当前经济形势环境，结合上年度营销推广经验，对本案进行进一步研判。一/楼市回顾楼市展望n 主旋律，可谓是房地产行业“政策年”。上至国家，下至地方，大大小小针对房地产新政层出不穷。紧缩货币政策、反囤地政策、住房保障政策等等，对楼市供求、成本、购买力和预期已产生了重大影响。楼市三大核心词:降价|交易萎靡|救市新政。随着降价潮开始席卷全国楼市，在某些泡沫较大都市，断供现象初现端倪；而让开发商们压力更大，却是置业者们前所未有冷静观望。成交持续低迷，意味着房地产市场陷入了深度调节期。新浪网调查显示：81%公众以为房价还会降，对14493名公众调查显示，81.0%公众以为房价还会降，其中，41.7%人以为房价将“有所下降”，39.3%人以为会“大幅下降”，此外，8.3%人以为房价会“维持现状”。近期，政府9000亿元投入建设700万套保障房入市筹划，将会消化掉刚性需求中700万个购买力。浙江在线12月23日讯：浙江明后两年政府主导性重大建设项目筹划：将建设廉租住房50万平方米，租金补贴2万户，同步新开工经济合用住房900万平方米，新建农民工公寓100万平方米，并对农村困难家庭危旧房进行改造，总投资达212亿元。中华人民共和国楼市走出了一条非常曲线。据记录，截至11月，中央、部委及地方今年以来出台各种政策及文献已有近百项。其中，既有进一步加强调控“紧箍咒”，又有拉动需求和投资“强心针”。冰冻三尺非一日之寒，终结楼市调节也实属不易，对政策理解最能予以市场启迪，也值得咱们重复品味其中意味。政策、市场报道利弊不断，如何规避？n 预测楼市走过了不寻常一年，国家出台多项办法调控房价，楼市朝着健康方向发展，开发公司是经历了资金紧缺、销售并不乐观一年，购房者是持币观望者居多，即将到来，你以为楼市将会如何呢？在时空房产网一项调查显示：控调政策还会出台占20.15%；房价会上涨占11.72%；房价会见底占60.99%；持币观望状况会减少占7.14%。n 政策：近期，中华人民共和国社会科学院发布了经济蓝皮书。该蓝皮书指出，受全球经济大环境影响，国内经济增长速度有所放缓，GDP增长率预测为9.8%左右；预测中华人民共和国GDP增长率也许继续有所回落，但仍有望保持在9%左右。受宏观经济环境影响，楼市预测将继续调节，为刺激市场需求，政府将进一步勉励初次置业和改进性住房需求，二次房贷政策也有望放松。n 业界：走过了扑朔迷离、一波三折“拐点之年”，中华人民共和国楼市迎来了。在房贷减负、政策利好、供求关系这三重因素博弈下，楼市是继续调节，还是止跌回暖、由“熊”转“牛”？关于专家以为，与“倒形”走势相比，中华人民共和国楼市更也许呈现平稳“”形走势。 新华网报道随着政府“救市”政策出台，一系列对楼市利好也将逐渐显现出来，因而在经历了不寻常之后，动荡不安楼市在逐渐从“量变”走向“质变”，世界经济疲软、股市大跌、楼市观望氛围浓厚诸多因素影响下，楼市必然也会不寻常。各类预测混淆视听，如何引导？n 浙江楼市n 言论在经历过过热、过冷两种极端发展形势之后，应当是过热和过冷对冲，会达到正常偏冷而逐渐回暖状态。浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生底，上海、杭州等地楼市浮现了由政策引起回暖潮，但这都是建立在此前成交量过于惨淡基本之上，随着政策利好因素释放空间变小，短期内回暖持续动能也许会削弱。浙江大学江万龄与金融投资研究中心副主任景乃权 “5月份应当是真正分水岭，”整个房地产市场好不好，还取决于经济大势，核心是购买力能否复苏。市场是有起色还是继续低迷，5月份是个核心时间点。杭州欣盛房地产开发有限公司总经理朱健华25-35岁之间年轻人由于刚性需求，会停留在市场里不离开，但她们对价格耐受力却较差。万通地产董事长冯仑回暖如何延续？5月与否是真正分水岭？二/柯桥房地产市场分析n 柯桥房地产市场：绍兴县房地产销售额持续低迷。1-10月，全县房地产开发公