商业与公积金贷款政策.ppt

商商业与公与公积金金贷款政策款政策住房按揭住房按揭（公积金）（公积金）贷款概念贷款概念是指贷款人向借款人发放的用于购买自用住房的贷款，贷款人在发放该项贷款时，借款人必须已交付规定比例的首期购房款，并以所购住房作抵押，在所购住房房地产权证未颁发且办妥住房抵押登记之前，由开发商提供连带责任保证，并承担回购义务的一种贷款方式。开发商、银行（公积金）、购房者三者关系开发商、银行（公积金）、购房者三者关系在办理期房按揭贷款过程中，存在着以下三种法律关系：一、购房人与开发商之间的商品房买卖关系。二、购房人与银行之间的借贷及抵押关系，即；购房人向银行申请借款，将所购房屋在取得产权证以后抵押给银行；如果购房人未按借款合同约定偿还银行借款时，银行可以实现抵押权，将购房人抵押的房屋折价、变卖或申请法院拍卖并以所得款项优先受偿。三、开发商与银行、购房人之间的担保关系。在按揭过程中，虽然购房人将所购房产抵押给银行，但由于房屋为期房，银行发放贷款后，只能先行办理抵押预登记，等房屋竣工交付、办理房产证后，才可办理正式抵押登记手续。在此期间，由开发商为购房人提供阶段性的担保，即在购房人所购房屋办理正式抵押登记之前，开发商为购房人所欠银行债务承担担保责任，购房人若不还款，开发商应当承担保证责任，也就是我们通常说的阶段性连带保证责任。也正因为开发商对购房人的贷款承担担保责任，开发商对房屋的如期竣工、顺利正常交付使用负有必要的担保责任。因此，开发商与银行、购房人存在担保关系，这对于银行和购房人来说都是必须的也是必要的。其中，银行是债权人，购房人为债务人（又称被保证人），开发商为保证人。大容纲CONTENTS内公积金贷款政策公积金贷款政策商业贷款政策一、湖州公积金个人住房贷款申请条件一、湖州公积金个人住房贷款申请条件 1、申请前连续足额6个月缴存住房公积金（新就业大学生或引进人才为2个月）；4、购买住房的，需签订有效的购房合同，用自有资金已支付占总房款规定比例的首期款；3、个人信用良好，符合公积金贷款对个人信用的有关要求；2、具有稳定的经济收入，具备偿还贷款本息的能力；5、同意提供贷款委托人认可的贷款担保；6、以共有房产申请贷款的，其房屋共有权人须为借款人配偶或直系血亲；二、公积金个人住房贷款必备材料二、公积金个人住房贷款必备材料（一）借款人及其房屋共有权人的身份证明、婚姻证明、户籍证明；（二）借款人及其房屋共有权人缴存住房公积金凭证；（三）购买商品房的，提供经房地产管理部门备案登记的购房合同和已支付不低于购房款总额规定比例的付款凭证；（四）购买拆迁安置房屋的，提供房屋拆迁协议和支付不低于房屋调换补差价规定比例的付款凭证；（五）购买二手房的，提供购房合同、契税证、房屋所有权证和土地使用权证；三、湖州公积金最高贷款额度三、湖州公积金最高贷款额度（一）湖州单职工缴存家庭最高贷款额度为40万元，双职工缴存家庭最高贷款额度为50万元；（四）低收入缴存职工家庭首次购买经济适用房或首套普通自住住房享受贷款额度上浮30%优惠政策的，单职工缴存家庭最高贷款额度不超过15万元，双职工缴存家庭最高贷款额度不超过30万元。（三）单职工缴存家庭累计可贷款额度不超过55万元，双职工缴存家庭累计可贷款额度不超过70万元；（二）新就业大学生和引进人才首次购买普通自住住房享受贷款额度上浮30%优惠政策的，单职工缴存家庭最高贷款额度不超过48万元，双职工缴存家庭最高贷款额度不超过60万元；四、湖州公积金最高贷款额度计算四、湖州公积金最高贷款额度计算借款人和配偶月缴存住房公积金之和规定系数贷款期月数（夫妻一方在本市、另一方在外地缴存住房公积金的，可以共同计算住房公积金贷款的额度）其中“规定系数”由公积金管委会确定并公布（现系数为2）不得高于按以上公式计算的可贷款额度备注：备注：公积金贷款额度是指个人在使用公积金贷款时所能申请的最大贷款金公积金贷款额度是指个人在使用公积金贷款时所能申请的最大贷款金额。公积金贷款额度的计算，要根据还贷能力、房价成数、住房公积金账户额。公积金贷款额度的计算，要根据还贷能力、房价成数、住房公积金账户余额和贷款最高限额四个条件来确定，四个条件算出的最小值就是借款人最余额和贷款最高限额四个条件来确定，四个条件算出的最小值就是借款人最高可贷数额。高可贷数额。五、公积金贷款期限和利率五、公积金贷款期限和利率（一）由贷款期限确定的借款人最终还贷时间，女性不得超出60周岁，男性不得超出65周岁；（二）购买二手房，位于中心城区和县区首位城镇的，房龄与贷款期限之和不得超出40年；位于其他城镇的，房龄与贷款期限之和不得超出30年；期期 限：限：利利 率：率：(5年及以下：年及以下：3.00%，5年及以上年及以上3.50%)贷款利率按中国人民银行公布的利率标准执行。贷款期间如遇法定利率调整时，合同期限在1年（含1年）以内的，实行合同利率，不分段计息；合同期限在1年以上的，从调整利率的下一年初开始，按相应利率档次执行新的利率标准。国家法定利率调整时，贷款委托人与受托银行必须执行中国人民银行有关规定。六、湖州公积金贷款办理流程六、湖州公积金贷款办理流程（一）、购买现房贷款（一）、购买现房贷款 1、贷款申请：借款人及共有人持规定资料向公积金中心提出申请，购买二手房的，买卖双方需在申请贷款前到公积金中心签订买卖双方付款约定书；2、贷款受理：中心审查贷款资料，与借款人面谈，并在5个工作日内确认贷款；3、贷款确认：借款人及共有权人到中心签订借款合同,中心出具贷款承诺书及划款通知单；4、办理权证：借款人持贷款承诺书与售房单位结清房款、办理房屋所有权证、设定房屋抵押登记，将抵押权证取件单交公积金中心；5、办理划款：借款人在划款通知单规定的时间内到中心及银行办理贷款划款手续。6、办理入住：借款人持银行划款凭证到售房单位办理入住手续。（二）、购买期房贷款二）、购买期房贷款 1、贷款申请：借款人及共有人持规定资料向公积金中心提出申请；2、贷款受理：中心审查贷款资料，与借款人面谈，并在5个工作日内确认贷款；3、贷款确认：借款人及共有权人到中心签订借款合同，中心出具划款通知单；4、抵押预登记：借款人委托中心办理房屋抵押预登记；5、贷款担保：借款人与售房单位签定借款保证合同；6、办理划款：借款人在划款通知书规定的时间内到中心及银行办理贷款划款手续；7、抵押变更：借款人须在购房合同约定的住房交付之日起的3个月之内，办理房屋所有权证及抵押变更登记，将房屋他项权证交售房单位，由售房单位转交公积金中心三）、购买二手房贷款三）、购买二手房贷款 1、贷款申请：借款人及共有人持规定资料向公积金中心提出申请；2、贷款受理：中心审查贷款资料，与借款人面谈，并在5个工作日内确认贷款；3、贷款确认：借款人及共有权人到中心签订借款合同，中心出具划款通知单；4、办理权证：借款人持相关资料到房地产管理部门办理房屋所有权证、设定房屋抵押登记，将抵押权证取件单交公积金中心；5、贷款发放：借款人持房屋他项权证在划款通知书规定的时间内到中心及银行办理贷款划款手续；6、贷款偿还：借款人自贷款发放次月起，每月20日前按时将贷款本息存入借款人在受托银行开设的还款账户内。七、湖州商转公条件七、湖州商转公条件具有完全民事行为能力的职工，在本市市域内购买、建造、翻建或大修具有自有产权的自住住房时，已办理了商业性个人住房贷款的，符合住房公积金个人住房贷款申请条件的，同时具备下列条件时，可申请转为住房公积金贷款：1、申请商转公贷款的住房须取得房屋所有权证、土地使用权证和房屋契税证，期房须取得房屋预告登记证明；2、商业性个人住房贷款所购住房为期房的，该期房楼盘须为公积金中心签约楼盘；3、已办理的商业性个人住房贷款须符合中国人民银行有关个人住房贷款规定，且正常归还贷款一个月以上，个人信用良好，符合住房公积金贷款对个人信用的有关要求；4、商转公贷款申请人须为原商业性个人住房贷款的借款人或房屋共有产权人，以共有产权作为抵押的其房屋共有产权人须为商转公贷款申请人配偶或商转公贷款申请人直系血亲；5、申请商业性个人住房贷款时的时间，须符合住房公积金贷款申请时间的规定；6、公积金管委会规定的其他条件。八、湖州商转公所需材料八、湖州商转公所需材料（1）商转公贷款申请人及其产权共有人的有效身份证明、婚姻证明、户籍证明（或暂住证明），如产权共有人中有直系血亲的，提供直系血亲证明；（2）商转公贷款申请人和配偶的住房公积金卡；（3）用原商业性个人住房贷款所购买、建造、翻建或大修住房的房屋所有权证、土地使用权证和房屋契税证，或者所购住房为未交付使用的期房，须提供房屋预告登记证明及备案后的商品房买卖合同、首付款发票；（4）与原商业性个人住房贷款银行签订的个人住房借款合同（含借款抵押合同）；（5）原商业性个人住房贷款银行盖章确认的贷款余额证明、贷款明细记录证明；（6）公积金中心要求提供的其他资料。九、湖州商转公流程九、湖州商转公流程1、贷款申请：借款人及共有人持规定资料向公积金中心提出申请；2、贷款受理：中心审查贷款资料，与借款人面谈，并在5个工作日内确认贷款；3、贷款确认：借款人及共有权人到中心签订借款合同，中心出具划款通知单；4、办理权证：转贷借款人筹资提前还清银行个人住房贷款，并到房地产管理部门撤销原银行贷款的住房抵押登记，并重新办理住房公积金贷款的房屋抵押登记，将抵押权证取件单交公积金中心；5、贷款发放：借款人持房屋他项权证在划款通知书规定的时间内到中心及银行办理贷款划款手续；6、贷款偿还：借款人自贷款发放次月起，每月20日前按时将贷款本息存入借款人在受托银行开设的还款账户内。十、公积金十、公积金“按月冲还贷按月冲还贷”住房公积金贷款人(含借款人及作为共同还款人的配偶)与公积金中心签订湖州市委托按月提取住房公积金还贷协议书，委托公积金中心按月从其个人住房公积金缴存账户中提取公积金转入其还贷储蓄账户用于归还公积金贷款的一种委托提取还贷业务。申请申请“按月冲还贷按月冲还贷”的对象的对象申请“按月冲还贷”的对象为在本市按月正常缴存公积金且已办理公积金贷款（不含个人住房商业性贷款和组合贷款中的商业性贷款部分），贷款本息尚未还清的借款人。申请申请“按月冲还贷按月冲还贷”应符合应符合的的规定条件规定条件1、缴存账户中的存储余额不少于12个月应还贷本息总额，其中符合公积金贷款贴息条件的，可按2个月还贷本息总额计算保留额度；2、信用良好，申请时前6个月没有贷款逾期;3、单位按月正常缴存公积金6个月（含）以上；4、申请时已正常还贷6个月（含）以上，并在还贷储蓄账户中至少应保留1个月以上的还贷资金，其中符合公积金贷款贴息条件的，可按2个月还贷本息总额计算保留额度；5、办理“按月冲还贷”手续，夫妻双方应当同时委托，不得单方委托。每月可以提取多少额度冲还贷款每月可以提取多少额度冲还贷款1、月缴存额大于月还贷额的，每月按还贷额等额抵冲；2、月缴存额小于月还贷额的，每月缴存多少抵冲多少，不足部分自行补足。夫妻双方都正常缴存公积金的如何确定提取账户夫妻双方都正常缴存公积金的如何确定提取账户委托人夫妻双方的缴存账户在“按月冲还贷”协议期间只能确定一方为提取方，提取顺序按以下方法确定：原则上确定借款人缴存账户为第一顺序提取方，配偶作为第二顺序，当第一顺序提取方缴存账户余额不足当月可提取额度时，公积金中心将自动转为第二顺序提取方缴存账户提取，以此循环类推。申请委托申请委托“按月冲还贷按月冲还贷”需准备证明材料需准备证明材料1、身份证、住房公积金存折或住房公积金联名卡；2、借款合同；3、还贷储蓄账户存折（卡）；4、公积金中心要求提供的其他材料。如何申请办理委托如何申请办理委托“按月冲还贷按月冲还贷”1、单位审核同意，并出具湖州市委托按月提取住房公积金还贷单位审核确认书；2、委托人携带规定的材料向公积金中心提出“按月冲还贷”申请；3、公积金中心根据委托人提供的材料对“按月冲还贷”申请进行审核；4、符合条件的，公积金中心与委托人签订按月冲还贷协议书，公积金中心按协议约定操作“按月冲还贷”业务。大容纲CONTENTS内公积金贷款政策商业贷款政策商业贷款政策一、贷款申请条件一、贷款申请条件3、已付清首付购房款；2、具有稳定职业收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；1、年满18周岁，具有完全民事行为能力二、贷款所需材料二、贷款所需材料1、合同权利人及配偶有效身份证件（如未成年人为产权人之一，需提供户口本）2、合同权利人及配偶户口簿；3、有效收入证明原件（每月还款额小于等于家庭总收入的50%）；4、合同权利人婚姻状况证明（已婚者提供结婚证、未婚者提供单身证明）；6、首付款收据复印件；5、预告登记证；7、商品房买卖合同原件；8、房屋登记查询信息；9、贷款银行要求的其他材料；房屋预告登记房屋预告登记房屋预告登记指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。房屋预告登记房屋预告登记房买在商品卖合同登记备案后，购房者可以和开发商在预售合同中合同约定预告登记。约定后，购房者到房地产管理部门进行申请，经过受理审核后，由房产管理部门记载于登记簿，购房者交费后领取登记证明。办理登记预告需要提交的材料有：预告登记申请书；申请人的身份证明；已登记备案的商品房买卖合同，以及当事人关于预告登记的约定；买受人单方申请预购商品房预告登记，出卖人与买受人在商品房买卖合同中对预告登记附有条件和期限的，买受人应当提交相应的证明材料；三、按揭贷款办理流程三、按揭贷款办理流程1、与购房人签订商品房买卖合同，根据合同要求，买受人付清所需首付房款；2、按照合同约定日期，商品房买卖合同在约定时间内向房地产主管部门申请备案登记；3、办理商品房预告登记证（期房）4、购房人提供贷款所需全部资料，向开发商合作贷款银行提出贷款申请；5、贷款银行对购房者各方面情况、手续及资料审查，与符合基本条件的购房人（购房人夫妻、担保人等）办理初步手续，具体包括借款申请书、共同还款申明、承诺、谈话笔录、担保合同、借款合同、借据等。购房人在贷款银行开设存款账户或银行卡，报上级行进行审批；6、审批通过后，银行与开发商签定阶段性担保手续；7、贷款行批准购房人借款后，贷款款项入开发商资金监管账户；8、项目竣工初始登记后，进入抵押登记程序；四、关于首套、二套及以上认定标准四、关于首套、二套及以上认定标准五、商业贷款期限和利率五、商业贷款期限和利率由贷款期限确定的借款人最终还贷时间，女性不得超出60周岁，男性不得超出65周岁；期期 限：限：利利 率：率：(一年以内：一年以内：4.85%；一年至五年：；一年至五年：5.25%；五年以上：；五年以上：5.4%)贷款利率按中国人民银行公布的利率标准执行。贷款期间如遇法定利率调整时，合同期限在1年（含1年）以内的，实行合同利率，不分段计息；合同期限在1年以上的，从调整利率的下一年初开始，按相应利率档次执行新的利率标准。国家法定利率调整时，贷款委托人与受托银行必须执行中国人民银行有关规定。六、还款方式六、还款方式 1 1、等额本金还款方式、等额本金还款方式 等额本金还款方式比较简单。顾名思义，这种方式下，每次还款的本金还款数是一样的。顾名思义，每个月本金不变，利息逐月减少，每个月的月供相应的顾名思义，每个月本金不变，利息逐月减少，每个月的月供相应的减少，但初期还款压力较大减少，但初期还款压力较大2 2、等额本息还款方式、等额本息还款方式 即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。顾名思义，每个月的本金顾名思义，每个月的本金+利息总额不变，利息越来越少，本金越来越多利息总额不变，利息越来越少，本金越来越多1、等额本金还款方式、等额本金还款方式每月应还本金每月应还本金=贷款本金贷款本金还款月数还款月数每月应还利息每月应还利息=剩余本金剩余本金月利率月利率=(=(贷款本金贷款本金-已归还本金累计额已归还本金累计额)月利率月利率每月月供递减额每月月供递减额=每月应还本金每月应还本金月利率月利率=贷款本金贷款本金还款月数还款月数月利率月利率总利息总利息=还款月数还款月数(总贷款额总贷款额月利率月利率-月利率月利率(总贷款额总贷款额还款月数还款月数)*()*(还款月数还款月数-1)2+-1)2+总总贷款额贷款额还款月数还款月数)月利率月利率=年利率年利率12 12 每月月供额每月月供额=(=(贷款本金贷款本金还款月数还款月数)+()+(贷款本金贷款本金-已归还本金累计额已归还本金累计额)月利率月利率等额本金还款的计算公式（熟记）等额本金还款的计算公式（熟记）月还款金额月还款金额ANAN（A Aa a）RR A：总贷款额 N：总还款期数（10年就是120期）a：已还本金R：贷款月利率2、等额本息还款法：、等额本息还款法：每月月供额=贷款本金月利率(1月利率)还款月数(1月利率)还款月数-1每月应还利息=贷款本金月利率(1+月利率)还款月数-(1+月利率)(还款月序号-1)(1+月利率)还款月数-1每月应还本金=贷款本金月利率(1+月利率)(还款月序号-1)(1+月利率)还款月数-1总利息总利息=还款月数还款月数每月月供额每月月供额-贷款本金贷款本金七、提前还贷方式七、提前还贷方式提前还贷一般有两大类方式：1、将所剩贷款一次性全部提前还清；、将所剩贷款一次性全部提前还清；2、提前部分还贷；、提前部分还贷；其中提前部分还贷还大致可分4种还法：a)、提前还款一部分，选择月供不变，但缩短还款期限b)、部分提前还款，减少月供，但还款期限不变c)、部分提前还款，减少月供，同时缩短还款期限d)、部分提前还款，增加月供，缩短还款期限注：注：提前还贷方式中，只有缩短打款期限才是节省利息的关键因素。因此，购房人提前还贷时，要根据自己的情况尽量缩短还款年限。另外，目前部分银行对提前还贷有限制性规定，有的设置了提前还贷的最低额度，有的还收取违约金。为此，如有客户欲提前还款，最好先行与银行沟通，确定是否需要提前预约，以避免不必要的利息支出。THE END