有关产品企划方案样本.doc

产品篇壹、产品立地条件分析一、项目位置本案在静安区境内北部偏东位置，具体四至为：基地西面东安公寓；东为20米宽西康路；和南京路相连，北侧为40米宽昌平路，是该区域关键商业街。正德地块呈不规则扇形。和昌平路隔街相望是已建成现在还未入住静安鼎鑫佳园，西康路另一侧分别是早期商住物业华通大厦和已开始施工建设商住楼东海园二期。二、区域商业、生活机能情况基地周围生活设施比较完善，有较多便利店和超市，比如联华、可、快客等便利店星罗棋布，为在当地域居住住户提供了一个良好购物环境。基地正对面有中国银行储蓄网点，区域周围道路上有各式小吃饮食店、金鱼岛鱼翅馆、上海石库门等中型酒店应该说，此区域内生活便利设施全部较为完善。三、区域交通情况 项目周围公共交通优势尤为突出，就周围500米范围内就设有十几条公交线路，如136、206、24、148等，分别通往全市其它区域。但周围道路情况不容乐观，围绕项目周围多条道路均只有20米左右宽度，在上下班高峰期，人流、自行车等极易引发道路堵塞。而除了完善地面交通网络外，现代化地下交通也将成为以后业主出行关键依靠。距离地铁二号线静安寺站和石门一路站约1.52公里。距离基地500米西侧常德路上计划M7线昌平路站，将于建成通车，为小区业主出行更是提供了有力保障。四、区域医疗、教育情况而就医疗保健方面，静安中心医院、儿童医院、地段医院等医疗保障体系让小区居民拥有良好就医环境。就教育学校方面，紧邻项目标有东安公寓内大松幼稚园，其它中、小学校虽有一定距离，但设施还是较为齐全。 五、区域休闲娱乐情况基地周围文化设施也较为完善，静安科技馆、静安区工人俱乐部等，全部为该地域增添了不少文化、休闲设施。而另外距离不远处“静安体育馆”和“静安体育中心”全部为居民提供了一个休闲运动良好场所。贰、项目SWOT分析S优势点分析：l 所属区域，历史人文底蕴悠久，是经典中心城区l 出行路况良好，动线清楚、流畅为以后私车业主外出打下了最关键基石。l 含有现代化交通网络支持，为项目以后业主出行提供了良好交通条件。M7线通车后将是交通条件如虎添翼。l 区域内大型住宅小区陆续建成入住，为区域营造了成熟居住气氛。l 静安寺商圈是上海著名商业总心，为业主休闲购物提供了有力保障。l 各类教育学校林立，充足保障了了业主儿女就学问题。l 市红十字会儿童医院、区中心医院、静安区眼病防治中心等众多医疗，保健场所l 静安科技馆、静安区工人俱乐部、静安体育中心等场所更为当地域增添了不少娱乐、休闲、健身设施。W劣势点分析：l 本案在开发中曾出现8年停滞,土地使用年限随之缩短,将给销售带来较大抗性.l 单身公寓产品和住宅产品有一定区分，造成客源层较杂,对物业整体形象略有影响.l 栋距较小，建筑物高度较高，中心庭院面积小，视觉压力大。 l 本案高总价定位会筛掉众多区域内购房者，使客源层面相对狭窄。l 本案位置邻近道路是该区域内较为繁忙交通干道，估量以后随之产生噪音和尾气污染问题会对住家产生一定影响。O机会点分析：l 世博会申办成功，整体提升上海房市稳定发展，楼市前景看好。l 静安区域房市全部正式处于上升期，供求关系维持较为平衡。l 静安区大规模旧区改造，大量拆迁户持币待购。l 项目南面“体育中心计划”增加了产品附加值，成为项目未来去化极其关键卖点之一。T威胁点分析：l 静安区近期推案量加大，且总体计划品质均高，促进本案竞争压力加大。l 在新闸路、西康路周围“静安枫景”，这一楼盘会在相当一段时期内将和本案争夺市场份额。l 周围未拆除棚户建筑无形中将会降低本案周围整体环境。l 区域内产品类型相同，全部为高品质高总价物业。l 区域各物业目标市场大致相同l 区域内单身公寓产品案量过大，竞争压力大。l 高品质购房者选择有较大不确定性。全市高级次物业全部是项目标竞争对手。叁、项目产品定位提议本案地理位置在上海属于顶尖地段，不过快要6容积率，和1万多平方米占地面积，决定了本案在小区景观方面极难有大手笔，宜走精品景观路线。本案平均土地成本，对本项目标成本影响极大，也意味着目标用户肯定是高收入精英一族。本案能够作成全装修产品推出，一来提升产品品质，二来能够可和周围产品形成显著区隔。拥有在竞争中脱颖而出“实力”。将产品塑造成为具品质、品味和投资价值静安新小区。一、房型面积定位标准l 一房方便、舒适小户型全装修套房是针对现在市场上越来越多SOHO一族和外企白领人士单身居住需要而设计。从现在市场对这类小面积低总价装修套房供需情况来看，虽前期存在着显著需大于求情况，一批全装修公寓出现，引发了市场上轰动抢购效应，销售几近一空。但伴随近期推案不停增多，市场以足见趋于理性，良好产品计划优异营销手段才是致胜关键。从其客层来看，即可居住，又可作为投资一房，客源关键是区域内及周围区域年轻白领、企业主管人士、大量看好市场前景投资人士。其潜在客源广泛。项目一房在房型设计上，要更多考虑客源层需求方便、舒适性，住宅要成为住户生活空间，而不仅是睡觉场所，所以提议一房面积能够设计偏大，在50平方米左右较为适合。l 二房精简、实用经过对本案周围多年来新建同类型产品市场研究发觉，前期项目周围高级住宅产品面积计划普遍较大，二房面积在120130平方米，但近期上市产品两房面积有所下调，110平方米以下两房大量涌现，（如静安枫景，两房全部为105平方米，康宁雅苑，两房108平方米）。本案产品设计不宜盲目求大，精简型户型面积在区域住宅市场上存在极大发展空间。房型面积对应地缩小，首先有利于产品总价降低，这对于扩大潜在客源放大市场吸纳度有着显著利好作用，其次也符合中青年用户居住理念，最大程度扩展客源层面，立即完成销售。另外提议100110平方米以内两房作为主力户型。90110平方米两房作为补充。l 三房宽大、舒适区域内三房主力一直全部集中在130140平方米左右无太大改变，说明这一面积已得到购房者认可，更代表这一类房型供给量已达成一定程度。提议本项目三房面积能控制在120130平方米左右，迎合新一轮消费需求，使产品快速完成去化。l 小面积商铺为小业主提供更多生活空间项目临街商铺在十字路口，来往现阶段人流量不是很大。周围住宅项目陆续入住后这一情况将有大改观。商铺面积不宜过大，和本项目同处于昌平路德安大厦其13层裙房共3600平方米（一楼2200平方米，二、三楼各1800平方米）因面积过大，建成已经有相当长时间，至今还在空置。所以，本汇报提议沿昌平路地上商铺部分，可做自由分割，且结合昌平路（休闲娱乐一条街）整体计划，引进含有国际品牌商家，即借此完善小区生活配套，更为商业面积顺利销售，寻求合理赢利空间。二、1、2号楼房型面积配比提议方案一房 型面积范围户数百分比户 数建筑面积二 房100110M35%18219110110120M26%13515525三 房125130M29%15119253130135M210%526890合 计/100%52060778M2方案二房 型面积范围户数百分比户 数建筑面积二 房98M215%939114105M240%23224360三 房115M230%15918285136M215%689248合 计/100%55261007M2三、项目目标客源定位l 客层职业分析本案所处上海楼市高价位，高品质区域，以现在市场客层来说，多集中在中国外白领人士、著名国企得管理干部、律师等在行业内和社会上已含有地位和身份，且含有较为优越得经济条件得成功人士。l 客层年纪分析目标客层年纪以3555岁为主。这个年纪段时代精英购置力最强劲，因为这正是她们事业黄金时期。l 客层区域分析本案应该是一个外延极广个案，单靠静安区区内用户无法支撑起本案。所以我们将客层50%左右目标锁定在香港、新加坡等地外籍人士或温州厦门等外区域消费群，她们购置动机通常较为显著，大多以投资或置业为主。另外，落户本市各地精英一族和外企高级职员也是本案不可缺乏客源。四、价格策略提议本案，所处于中心城区中心地段，属上海传统意义上高级住宅，区域地产市场含有较强升值空间。所以，结合本案整体区域行情，推案时机、物业品质、管理服务、行销推广策略等各方面原因综合考虑，提议本产品为全装修类产品（装修标准为1500/M2），具体价格提议以下：产品形态开盘价格平均价格(全装修房)单身公寓10000/M21/M2住 宅950010000元/M211000/M2企划篇壹、企划背景分析产品基础面分析基础面是企划发想和产品调整包装关键。关键包含产品基础面、市场基础面两部分。其中蕴含着关键优势和关键机会，和产品和市场制约。总体来看，本案产品基础面是好：首先，产品区位地段和前景基础能支撑本案价格走高定位和策略。其次，产品含有比邻市政运动场馆这一独特优势，能为产品向特色楼盘前进提供关键支撑和呼应。但产品均好不足，面临销售风险和周围其它楼盘含有一定不可比性，需对产品特色和品质元素足够重视，才能做到未雨绸缪，完成高价行销目标。具体产品均好不足及应对方向分析以下：均好不足 风险倍增 产权是物业价值当然组成部分。本案开发中曾出现8年停滞，70年产权愈10分之一转眼飘散，对投资客源较多本案来说影响之显著，不言自明；而且，停滞项目再开发事实势必给竞争个案提供了攻击口实，也给用户心理上造成一定负面影响。该点不管对投资客还是通常见户均非无足轻重，应对方法首先来自销售技巧，首先来自产品整体价值形象塑造。 单身公寓对小区品质提升形成巨大压力。高级物业中，住户纯洁性不可小觑，即便是住户收入差异过大全部会严重影响高级物业品质提升，更不管住户愈加混杂、愈加不稳定单身公寓。该点在高价物业中亦是较为不利一点，应对措施首先能够来自销控、销售技巧、宣传倾向，更为关键是应成功区隔人流，强化特色卖点，从而使该点得到弱化。 容积率高，绿化率低，栋距窄，庭园小本案基地小，本身已经丧失了大小区很多优势，基础经济指标却又普遍弱于其它竞争个案，企划压力急剧攀升。该点无疑也是本点相对于周围很多楼盘弱势，但该点相对比较轻易应对，大了能够是大家闺秀，但小了一样能够是小家碧玉，大了反而往往因为太自信或成本太高做不精。但因为庭园在产品形象中占有相当大比重，该点是一定要应正确。市场基础面分析 投机是这类个案高价销售关键通路。市场空缺、特殊销售资源或重大市政利好等是地产物业“凭空升值”绝佳渠道。然而静安区高价盘开发已渐成规模，发觉一个为本案所独有重大机会，基础没有可能。 外区域利好深入蚕食静安市场机会。同时世博会申请成功对浦东、滨江高级住宅建设拉动，和徐家汇商圈不停上升也对静安高价市场环境形成一定不利影响。 区域企划力量平平，存在一定包装空间。静安新推个案企划力量通常，这首先说明了静安区本身地段优势，其次也说明了开发商对产品建设相对愈加重视，更有信心。但不管怎样，这么区域背景全部为本案提供了很好企划包装机遇。应对方向分析KEY ONE: 整合优势 打造门槛 从独特优势出发，一招制胜。有一个思绪对本案最适宜。那就是树立门槛，一招制胜。像全部商品一样，假如某种特色或功效做到淋漓尽致，以至于其它产品无法替换，消费者对其价格便会相对不敏感，也就是说，便发明了更大价值空间，并在猛烈竞争中静享一片相对安逸净土。 审阅静安体育馆，想到优势整合，扬长避短。一墙之隔静安体育馆，即使是本案独有优势，但却并非想象中足够有力。因为，体育馆面向大众开放，消费者品位、收入参差不齐，反而显得杂乱，并不适合在高级盘销售中作为宣传关键。但它却为本案提供了一个运动、动感专题，将该专题加以发挥，并充足整合产品力其它组成部分，势必产生一定程度门槛效应，为产品高级定位提供巨大支撑。KEY TWO:国际概念 豪宅旗帜 国际概念仍然是品质和高级代言国际概念在中国地产市场能够说已靠近泛滥，但国际化全球经济前景，中国相对落后经济和城市建设，建材质量，相关品牌，却又使房地产高端产品不可不提国际概念，国际概念依旧是高价楼盘表现整体品质不可或缺部分。 独辟蹊径 言简意赅即使国际概念靠近泛滥，但倘若不走声嘶力竭、虚幻一个国际概念老路子，而是塑造一个扎扎实实做国际品质产品形象，却是迎合日趋成熟消费者一条蹊径！实实在在概念，扎扎实实产品，言之有物却又言简意赅，可大大拉近销售人员和用户之间距离，拉近相关消费者梦想和现实距离。KEY THREE:精益求精 激动受众细节是精品必需。细节是专业表现。细节是认真代言。细节是品质确保。细节是概念第一层检验。细节往往取得超乎想象回报。贰、关键產品力建設建議特色是产品灵魂 产品是制胜根本壹、五大身心动力系统贰、五大活力视觉系统叁、产品力均衡之国际概念肆、细节之精品概念 五大身心动力系统、静安晶彩体育会馆-市政身心动力系统。静安体育馆可更名静安晶彩运动会馆，以充足展示其和本案紧密关系，并拉近其和本案主精神距离；同时，以相距不远静安体育中心深入支撑。、亚历山大金卡联盟-国际身心动力系统。和亚洲最好俱乐部亚历山大俱乐部接洽，并达成某种终生制金卡联盟协议，为本案用户提供优惠和健身咨询。将市政身心动力系统大众运动升级为顶级俱乐部级。、私家高尔夫五星会馆-贵族身心动力系统。深入将健康运动专题升级至贵族级。可考虑在会所内设置高尔夫推杆训练场馆，甚至高尔夫模拟训练室，以满足用户常常接触高尔夫心理需要，适应高尔夫日趋广泛趋势。、家庭健身计划全程服务-自主身心动力系统。和健身器材大型销售机构接洽，让其派专员向本案住户长久提供家庭健身计划咨询，并给本案用户添置其器材上一定优惠。适应本案客层普遍存在健身需求，并以咨询、优惠表现其尊荣。、上海首创身心双轨-视觉身心动力系统。 邀请心理教授对小区景观系统从推进大家身心健康角度提供提议。一来，推广包装所以含有了一个独特有力有话题买点，二来，使整个运动健康专题可愈加饱满，以至其它个案一时无法跟进，形成门槛产品力。 庭园总体计划思绪庭园原本是本案弱势，但小庭园亦有小庭园优势，便是能够做精，能够更艺术化，甚至能够做成件艺术品，成为上海一景，成为被传送被议论话题。而艺术是财富关键表现方法，是贵族品位不可或却组成部分。这么庭园不仅要有丰富绿植，一定花团，有所起伏，更应该有大量塑钢玻璃、不锈钢管等后现代建材，而这类建材质感充足表示需要水、光，和现代设计。这么产品在上海尚属新产品，首先大小区统一设计费用会很高，而且大小区轻易做景无须走太多创意；其次，市场情况一直很好，小小区庭园无须大动干戈，仅凭找寻市场空隙或偏低于市场价入市便可处理，极少考虑附加值和较大市场风险问题。而本案立地条件和开发商定位决定了本案不宜以上两方面情况。庭园具体提议：l 建材、专题：钢管、不锈钢、玻璃，其它景面建材。水道，水景。l 架空、高空发展：架空部分水景、水道设施，并打造10米以上高度小区水晶水艺文化构件。l 缤纷水晶水房：区隔单身公寓和住宅部分，自成一景，自然分割。l 西高东低：深入区隔单身公寓和住宅，并经过起伏，丰富庭园。l 艺术品路线：将庭园全方面艺术化，突出整体性，多意性，兼顾功效性、生活性。由著名景观设计企业担纲统一设计，深度沟通，以期和建筑、小区概念高度统一。 五大水晶活力视觉系统、整体水晶活力视觉系统。小区建筑以现代和大面积玻璃窗、阳台为特色。提议将该特点深入发挥，在小区入口大门围墙等处全方面采取塑钢玻璃、不锈钢等建材，以使小区视觉特色更显著。而且玻璃、不锈钢等现代建材灵动光效也符合本案推广中动感活力专题。、小区雨水视觉系统。本案庭园面积小，计划余地对应较小，各大庭园风格在这里全部有力度不够计划难题，但庭园计划建设又不可忽略，是产品力关键组成部分，也是用户普遍关心专题。所以提议应有所突破，以使庭园不因其小而遭受指摘，尽可能能达成小而特色愈加彰显。水无疑是最讨用户喜爱庭园专题之一。而雨水景观处理则是现有楼盘景观炒作中空白点，含有一招制胜独特征。所以，我们提议聘用国际著名庭园设计企业，和贵企业、我方共同完成这项小区雨水景观系统。、小区缤纷水系系统。以我们结合动感活力主精神初步计划思绪，庭园雨水景观系统本身将表现为立体现代建材景观，关键建材将包含塑钢玻璃、不锈钢等通透或含有镜面效果现代材质。同时，整个系统将形成复杂而艺术三维多形态水道系统。我们提议为了充足利用这一系统，并提供更丰富庭园景观，应将这一系统同时兼顾晴天循环水系统效果和美感。从而形成上海独有全天候复杂水艺系统。、小区天光视觉系统。大量现代通透、镜面现代建材选择势必为光效果充足展示提供了绝佳舞台，所以我们提议，将光效果同时考虑进立体庭园设计计划之中，深入完善庭园艺术和精品特色。达成无懈可击、无人能比饱满境界，从而使本案形成稀缺品品质。同时，多彩、梦幻光效果可深入深化动感活力产品专题。、小区夜光视觉系统。夜光不管对于水还是上面提到现代建材，和我们刻意追求光效果全部是不可或缺，而且好夜光设计，无疑又填补了庭园设计中夜庭园空白，使庭园视觉和生活功效大大加强。 产品力均衡国际概念提议：国际，在现阶段，在上海是豪宅必不可少概念，合理利用会大大加强产品美誉度。我们提议除了在物业管理、庭园计划、建筑计划、小区景观建设指导等方面应考虑引入国际概念外，在建材上应尤其重视。提议在产品尽可能多地采取英文名称建材，并在浴缸或房门等全部或某方面选择顶级品牌，方便于包装上产品力均衡战略得以有效利用。 铸造精品概念精品往往经过细节加以表现，比如车库门，比如围墙拐角等等。就上海现有豪宅产品建设了说，还留有很大空间，建设好会给人很大冲击，结合产品其它部分建设还能有效地传达本案锐意创新，认真做产品概念。产品精品概念细节提议示意：l 小区入口1：大理石壁薄水水晶LOGO墙，水晶LOGO先做。l 小区入口2：钢管玻璃泼水造型，大致量艺术LOGO。l 围墙墙角：依势石底小跌水。l 围墙：透明玻璃围墙，带构件走廊。l 车库入口：钢管玻帆造型。l 庭园灯具：选择艺术外形灯具。叁、廣告總精神南京西路 静安首席 独拥1.9万m2体育公园全球成功人士动力官邸 让成功者愈加成功n 专业检验：分层传达 定位正确n 广告目标在于传达，广告总精神作为广告关键口号，一则应清楚传达项目标中心优势、产品定位，更应对产品特色精神有一个诱惑性表述。本案经过让身心因不一样居住环境而达成更大健康，取得更多活力，从而从成功走向愈加成功，经过将庭园、小区艺术化、高端化来感受拥有财富乐趣，并从活力四射、动感十足庭园、小区设计及汲取活力、动力，即直接强化了成功应该取得更大成功概念，又深化了豪宅功效。n 而“让成功愈加成功，让豪宅不再缄默”完全能引出并总结产品关键优势，便于阐释产品特色所在。n 企划检验：市场空缺 大有可为n 现有市场，在豪宅包装中，清一色四平八稳、尊贵典雅、欧风洋气，沉闷而缺乏活力，仿佛豪宅就应是静宅、城堡，仿佛买豪宅人就应该三缄其口、四体不勤，非也。n 即使时有以高尔夫或豪华会所为专题个案产生，但真正全方面导入运动活力专题豪宅概念却基础空缺。所以，从企划角度讲活力运动专题是成功，可用。n 用户检验：用户心声 必受追捧n 现代社会，年纪概念已经越来越模糊，代之以越是成功人士心态越是年轻，越是前途黯淡，收入不好大家越是淡漠运动，缺乏活力。n 而且，本案总价控制合理，并非顶级住宅，大部分用户事业正处于快速成长久，年纪相对不会太高，活力和对运动重视是其居家、心理经典特征。n 所以，从客层、用户心理角度讲运动活力专题亦是不可多得之选。n 产品检验：极其契合 需做产品文章n 本案小量体，小基地，适合做运动活力专题精品项目。首先，它无须像大案体楼盘一样有太多顾忌，只是对应特色客源、精品客源用户便可形成大量去化；其次小量体，会使本案特色精品定位更显珍贵难得。n 本案比邻静安体育馆，静安体育中心，设有近3000平米会所，运动专题较为鲜明，支撑有力，但仍需在豪宅客源这一前提下加以专门计划包装。n 本案活力专题部分，可经过庭园风格等强化包装。肆、案名建議静安动力国际JINGAN INTERNATIONAL南京西路 静安首席 独拥1.9万m2体育公园全球成功人士动力官邸 让成功者愈加成功Its the successful men power mansions in the whole world.It makes the success to the more success n 案名LOGO及应用提议（示意附后）n 案名一步到位 规避转换风险本案含有很多鲜明劣势，案名不宜采取含有复杂意向词汇，加以专门注解再传达诉求；对于均好性显著楼盘，上述方法能够增强回味空间，但对本案会产生意义转换、具像化中风险，即因需要太多注解和注解时间而造成劣势过早暴露。n 双slogan强力传达 成功还需更成功本案用户并非顶级用户，对财富心理多还处于再积聚状态；甚至还有部分用户为年轻高级白领，其事业和财富全部还处于快速上升阶段阶段，而在社会地位方面则处于成长久，首先成功还需更成功，首先期望将本身置于无庸置疑成功人士阶层。成功人士在汉语里边是严厉而有分量一个词汇，很多有钱人全部无法轻言成功，而即便是自我奋斗白手起家人往往也慎用此词。n 地段优先 静安优先从总体角度考量，本案地段占有相当价值比重和号召力，含有经典表述优先条件。所以我们果断地将静安在案名加以突出。n 国际优先 品质优先国际一词是本案产品力均衡策略战略着眼点，理应在案名中强化、辉映，将产品整体品质和定位诉求直接加以有力传达；国际一词本身含有现代、高级、领先等意向，适合传达本案特色。n 动力官邸 独拥1.9万体育公园 在推广整体战略上，本案将努力传达一个“动起来，更出色”概念，传达一个五大身心动力系统让成功更成功概念，所以我们将动力一词直接归入案名，方便整体协调推广传达思绪，给用户以尽可能深刻印象，对产品以次切入有耳目一新了解，以达成做豪宅更做特色豪宅目标。n 反复强化 静安国际本案形成差异化优势并非静安，亦非国际，然而这两点亦不是本案最突出产品对比优势，所以更适合感性影响，不适合严格注解。所以借助案名等强力表述手段先给用户留下深刻印象，然后将说服用户责任交给含有强烈对比优势“运动活力”专题下产品力去实施是一个更聪慧选择。为此，我们使用了英文案名而且只传达，静安和国际两个信息：JINGAN INTERNATIONAL。伍、廣告包裝策略一、 中英文对照 一举多得 中英文对照直接明了传达了外籍用户诉求，并侧面传达了产品国际化诉求和高品质事实，可谓一举两得；英文引入还能够提升平面品质感，丰富平面元素，让人联想到国际小区，联想到和国际人士为邻。u 楼书海报，文案全部采取中英文双语书写。u 全部平面，优先考虑英文底纹，英文装饰字。u 售楼现场中英文对照。二、 国际专题产品力均衡战略产品力均衡策略是指在有突出卖点前提下，为了拉升整体品质，充足发挥突出卖点说服功效而采取策略。首先，因为突出卖点本身往往说服力强，用户不轻易攻击，比较轻易形成用户购置欲望。所以在用户做决定之前往往转而从其它产品力来佐证自己选择，并由此衡量产品整体品质，此时，产品力包装假如出现严重不均衡，往往会较大损害突出卖点含有强大说服力。u 建材部分产品力均衡战略。u 物业管理部分产品力均衡战略。u 建筑立面部分产品力均衡战略。u 其它产品力均衡策略。u 提议以国际和品牌概念结合文案着重修饰作为产品力均衡技巧。u 开发商重视程度亦是产品力均衡战略成败关键原因之一。三、 动力概念导入u 动力豪宅，让成功者愈加成功豪宅。u 动力豪宅，健康豪宅。u 动力豪宅，运动豪宅。u 动力豪宅，光动、水动、心动！四、 高总价主力户型优先策略高总价主力户型客源往往为高品质客源，对楼盘整体销售含有拉动作用，并可提升小区品质。同时，高总价客源往往有排斥底总价客源心理。所以高总价客源优先，具体实施提议以下：u 单身公寓，销售早期不做宣传，甚至考虑不做公开。u 前期广告宣传，倾向高总价用户。u 针对高总价房型举行优惠活动。u 经过销控完善以上策略。u 单身公寓考虑使用潜销技巧。陆、廣告切入點第一梯队：地段、国际篇一、 百年静安 高尚之选 静安高尚居住区定位：人文厚积 繁荣日盛 贵族传统 豪宅领地 南京西路高尚生活事业功效诉求：城市脊梁 盛世见证 城市巅峰 名流汇聚二、 国际品质 豪宅经典 团体之越洋打造诉求：越洋打造卓越 联袂惊艳静安国际静安 静安成功 建材之全球采购：全球采购 铺陈静安晶彩盛世豪门 理应坐拥国际第二梯队：创新优势篇三、 概念诉求 全球成功人士动力官邸 动力豪宅原创动力豪宅，成功者愈加成功首选光动、水动、身动、心动，尽在动力国际 不缄默豪宅豪宅不应缄默 动力源于卓越改写上海豪宅 财富不再缄默四、 五大身心动力系统 静安晶彩体育会馆-市政身心动力系统。 亚历山大金卡联盟-国际身心动力系统。 私家高尔夫五星会馆-贵族身心动力系统。 家庭健身计划全程服务-自主身心动力系统。 上海首创身心双轨-视觉身心动力系统。五、 五大水晶活力视觉系统 整体水晶活力视觉系统。 小区雨水视觉系统。 小区缤纷水系系统。 小区天光视觉系统。 小区夜光视觉系统。第三梯队：常规优势篇六、 独拥1.9万体育公园七、 交通便利，地铁昌平站八、 成熟生活区，一应俱全九、 物业服务、智能化等柒、广告表现示意（附后）