物业经理工作流程标准.doc

一、物业经理职务说明书岗位名称物业经理直接上级总经理直属下级客服主管工程主管安保主管岗位职责：1. 在分管负责人的领导下，全面主持本部门工作，领导员工完成本部门工作；2. 明确本部门的工作性质，制定计划，组织和落实各项计划；3. 处理好与甲方、政府部门、客户的关系；处理好本部门与其他部门之间的关系；4. 对部门的设施设备进行综合管理,控制部门的成本费用； 5. 审阅本部门提交的各类请示、报告；6. 做好本项目楼宇的安全、消防工作负责；7. 每月至少参加一次本部门各专业工作例会；8. 制定工程设备的更新、维修、保养计划,并督导执行；9. 按照规定协助财务收取各项费用；10. 完成总经理交办的其他任务。11. 制定各专项规章制度,对本部门员工工作业绩予以评审12. 自我监督与质量体系有关的程序操作,发现不合格时,及时采取纠正措施及适当的预防措施13. 拟定培训计划组织本部门员工的专业技能培训14. 推广新的有效的管理方法,并总结分析,提出合理的建议。岗位权限：1. 所属员工监督管理权。 2. 客户投诉处理。3. 处理突发事件。4. 员工奖惩、晋升建议权。5. 相应工作处置权。承担责任：1. 经营管理目标完成的责任；2. 参与新接管项目的验收工作；3. 对各项值班及运行记录填写不完整，造成档案不全无法追溯负责。4. 大厦消防及设备设施的安全负责。5. 对客户综合满意度负责；工作内容标准：1. 在分管负责人的领导下，全面主持本部门工作，领导员工完成本部门工作；2. 明确本部门的工作性质，制定全年工作计划，组织和落实各项工作计划；3. 组织和主持本部门的会议，协调内部关系，增强部门内部的“团队精神”,同心同德、群策群力做好各项工作；4. 负责部门的培训工作,对所辖员工进行督导培训,不断提高其管理水平、服务意识、专业技能的工作能力；5. 对部门的设施设备进行综合管理,控制部门的成本费用；6. 审阅本部门提交的各类请示、报告；7. 做好本项目楼宇的安全、消防工作负责；8. 不断学习，掌握科学技术发展动态,征询各部门意见,不断改进,改造设备、设施,使其运转良好；9. 提出工程改造、设备更新预算报告,审核申购物资报告；10. 检查现场重要维修工程和增改工程进度和工程质量,发现问题及时采取措施；11. 审阅或制定工程设备的更新、维修、保养计划,并督导执行；每周对项目楼宇的卫生，消防及安全进行检查；12. 确保大厦所有设备、设施系统（供电、空调、给排水、电梯、电话、消防、计量等）的安全运行；13. 每月一次全面检查项目楼宇设备、设施有无损坏、运转状态是否正常,对重点设备进行重点检查,对发现的问题,及时组织设备主管和有关人员进行检修,排除故障；14. 及时处理客户对工程、卫生、保洁、安防及车场等方面的投诉；15. 每天对项目楼宇的卫生，消防及安全进行一次检查；16. 完成总经理交办的其他任务。工作目标：1大厦客户满意度不低于95%；2.客户有效投诉率控制在2%以内；3.无重大安全事故；4.设备设施运行正常；任职要求：1. 年龄在30-40岁；2. 大专以上学历；3. 物业管理2年以上工作经验；4. 具有物业管理上岗证。备 注：日常工作流程开 始制定本部门工作计划根据工作计划，对物业客服、工程、安保部门工作进行检查指导每 周每 月每 天按工作标准对各岗位值班情况及记录进行检查或抽查；组织召开物业各部门全体队员工作总结会1次；定期参加本部门各专业工作例会；按公司要求完成各部门的考勤及工作奖惩统计；组织召开领班级以上管理层人员工作小结会1次；对各种突发事件各相应投诉进行处理；对大厦各部位公用物品、设备和卫生状况进行检查或抽查；完成当月的工作月报统计和汇总；对各部门各岗位工作全面检查不少于2次；做好新进员工业务培训和督导工作；对本部门工作进行总结，并安排下周工作计划；配合好其他部门完成相应工作任务；结 束关键节点说明：1、 制定部门工作计划2、 工作监督指导和巡查3、 投诉、突发事件的处置4、 组织总结会，部署工作5、 考勤、考核的统计6、 新员工的培训装修管理流程开 始审核客户装修申请书及装修相关资料公司内部装修不合格合 格提出装修要求协助进行消防报审进行工程立项退回重新进行设计；核实消防审核确认书按规定进行招标或者询价安排人员办理相关装修手续，签字确认；制定装修合同，报总经理批准，并签订合同；违反规定，出具违约处理单安排物业相关部门，按照公司规定做好装修期间的安全管理；动用明火，出具动火证，做好监管工程完毕，提出验收申请组织物业各相关部门验收验收不合格验收合格提出意见进行整改签字确认结 束2、协助办理消防报验关键节点说明：1、 工程立项或者招标；2、 装修工程的消防主管部门的审批、验收；3、 装修手续的办理；4、 违约的处理；5、 动火证的办理；6、 过程的监管；7、 工程验收；设备维护、采购流程开 始制定相关计划设备的保养设备的更新物品的采购检查库存立项、招标申请制定保养制度签订购买维保协议办理采购申请落实责任接管/购买定期检查保养情况联系供应商设备安装定期申请全面维修筛选比较制定安全管理制度做好停用设备的准备和财务一起确认价格监督维修检查试运行合格采 购验收入库记录检查、运行档案总结改进记录存档结 束关键节点说明：1、 申请立项。2、 检查保养3、 询价采购4、 维保确认记录表格1-1物业经理日检巡查记录表日期： 检查人：序号检查内容第一次第二次扣分记录合格不合格建议合格不合格建议1大厦外围卫生2大厦外围及大堂风水池3外围及大堂绿植情况4楼内公区、卫生间卫生及绿植5安保各岗位执勤情况6公区设备设施情况7工程配电室值班情况8中控室值班情况9车库及外车场车辆停放情况10楼顶卫生情况11员工宿舍卫生12员工着装、工牌佩戴13施工现场情况14工程维修记录15各部门主管巡视记录情况16空置房间的管理记事栏注检查结果选项，合格“”，不合格“ ”，建议“ ”，扣分项记事栏说明情况。1-2物业经理周检巡查记录表日期： 巡查人：序号检查内容合格不合格建议扣分记录1各岗位值班记录填写情况2设备运行记录填写情况3绿植维护情况4水泵房检查维护情况5工程物品领用及库存情况6物业库房卫生及物品情况7楼层配电及水管井情况8电梯机房情况9各专业部门周工作落实情况10客户报纸信件收发情况11保洁服装配备数量、状态检查12安保人员进出及电梯使用记录情况13车场收费情况14风水池清洁情况15大厦夜间值班录像检查16各部门主管周巡视记录记事栏注检查结果选项，合格“”，不合格“ ”，建议“ ”，扣分项记事栏说明情况。1-3物业经理月检巡查记录表日期： 巡查人：序号检查内容合格不合格建议扣分记录1客户档案资料情况2物业采购计划的制定3水电费的统计情况4各部门培训记录5集团楼宇管理中心检查整改情况6物业库房物品领用及库存情况7工程设备设施的检查维护情况8安防设备设施的检查维护情况9消防设备设施的检查维护情况10电梯的维护情况11物业各项费用的使用情况12员工的考勤及奖惩情况13各部门主管月巡视记录情况14停车场月卡的办理及收费情况15客户维修记录的统计情况记事栏注检查结果选项，合格“”，不合格“ ”，建议“ ”，扣分项记事栏说明情况。物业经理工作标准及考核细则岗位名称：物业部经理职责要求描述：一、保安类30%标准分 总部打分1、检查大厦出入口值岗情况，各类登记表、交接班记录表（2次/周）52、消防中控室值班记录表（2次/周）73、公共区域消防设备、设施各类检查表（1次/月）54、车辆出入登记表、停车场巡视记录表（1次/周）35、公共区域巡逻岗巡视记录表（1次/周）10二、保洁类15%1、保洁工作检查记录表（3次/周）15三、工程类25%1、变配电室、空调机房、消防泵房、生活泵房运行记录表（2次/周）102、大厦装修管理过程审查记录（1次/周）53、设备设施维护保养记录（1次/周）74、大厦维修单统计表（1次/1月）3四、客服类10%1、客服接待记录表（1次/周）72、客户满意度调查表（1次/季）3五、综合类20%1、和总部信息沟通（1次/1周）82、培训记录（客服保安保洁工程1次/月）52、工作月报73、重大及突发事情处理(手册规范)物业部经理意见:楼管中心意见:备注:物业部经理总得分=主管得分*权重*80%+总部打分*20% 报项目公司总经理作为考核参考依据.物业部经理: 年 月 日 楼宇管理中心： 年 月 日