朔州市物业服务收费管理实施细则.doc

朔州市物业服务收费管理实施细则第一条：为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据中华人民共和国价格法国务院物业管理条例、国家发展改革委员会、建设部物业服务收费管理办法和山西省物价局、建设厅山西省物业服务收费管理实施办法制定本实施细则。第二条 本细则适用于本行政区域内经工商行政管理机关登记注册、符合国家物业管理资质要求的物业管理企业，对各类物业实施管理、提供服务的收费行为。 第三条 本细则所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场所进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。 第五条本市物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的，由市价格主管部门会同市房管部门制定相应的基准价格及浮动幅度（定期公布），并负责本行政区域内物业服务收费监督管理工作，审核确定物业服务等级。确定物业服务等级时，由物业管理企业提供以下资料：1、企业法人资格、企业营业执照原件及其复印件；2、物业管理服务资质证书及其复印件3、物业管理服务委托合同副本或者复印件4、物业服务内容，逐项量化指标以及收费标准5、业主委员会成立的文件或证明材料具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价格及浮动幅度，在物业服务合同中约定；实行市场调节价的，物业服务收费标准主要通过房屋买卖合同、物业服务合同双方协商确定。第六条 住宅（普通住宅小区、经济适用住房小区、按房改政策已出售的住宅、集资建房、廉租住房、以及经批准建设的公寓、别墅等）的物业收费实行政府指导价，采用包干制的方式，可在市、县价格主管部门会同市、县房管部门制定的物业服务等级收费基准价格（见附表一）基础上上下浮动20%。物业服务等级收费标准调整或向上浮动时，需经业主大会同意；未成立业主大会的物业管理企业执行政府发布的基准价格标准。第七条 非住宅（办公、厂房、商业用房和公益性用房地产等）的物业服务收费实行市场调节价，可采用包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由业主大会与物业管理企业协商确定，并由业主与建设单位、物业管理企业在房屋买卖合同或物业服务合同中约定。物业服务收费标准需要调整的由物业管理企业与业主大会协商确定。（一）协商确定服务价格：凡通过招投标或选聘方式的物业管理的企业，按规定已成立了业主委员会的住宅、非住宅，其服务标准可由物业管理企业与业主委员会或招标单位、根据“指导价格”协商确定，报当地价格主管部门和房地产行政主管部门备案。 （二）提前告示服务价格：凡开发商按规定可以预售、租赁的房屋都应由选聘的物业管理企业根据“指导价格”自行确定综合服务价格和细化服务内容，并报价格主管部门和房地产行政主管部门备案。在签订房屋销售合同时，必须签订前期物业管理服务协议。业主入住后至该业主委员会成立之前，按服务协议约定执行，服务价格不得提高，服务承诺不得降低。 第八条 对实行政府指导价管理的物业服务收费，物业管理企业在实施收费以前必须到当地价格主管部门办理收费许可证。第九条对实行市场调节价管理的物业服务收费，收费单位应将有关资料报市价格主管部门进行登记、备案以利于为政府主管部门制定和调整物业服务收费基准价及其浮动幅度提供必要资料和依据。第十条建设单位与物业买受人签订买卖合同时，受委托的物业管理企业与物业买受人应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。第十一条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、经业主同意的其他费用。 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 第十二条 实行物业服务酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。第十三条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。 第十四条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不缴纳服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴。 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。 第十五条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。第十六条 纳入物业管理范围的物业服务收费以房屋所有权登记的建筑面积计算，未办证的，暂以房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算，按月收取，也可按年收取，按年收取时，服务费标准应优惠10%。第十七条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受上述单位委托代收费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。 第十八条物业管理企业利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 第十九条物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。第二十条物业管理企业根据业主的委托提供物业合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。第二十一条物业服务收费实行明码标价，物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准进行公示。第二十二条 电梯、水泵等设施运行维护费用，物业管理企业应单独建帐，公开、合理、按实分摊。具体分摊办法由业主大会与物业管理企业协商确定，业主大会尚未成立的，由业主与物业管理企业协商确定。第二十三条物业管理企业应对小区内的车辆实施统一管理，对车辆停放明确专人负责，收取停车服务费，收费标准按市价格主管部门规定执行（见附件二）第二十四条 各县区可参照本细则制定适合本地区的实施细则第二十五条物业管理企业有下列行为的，由价格主管部门依法进行查处：1、 超出政府指导价标准制定价格的；2、 擅自设立强制性收费项目，乱收费用的；3、 只收费不服务或不按照规定提供服务而收取费用的；4、 其它违反细则规定的行为。第二十六条本实施细则由市价格主管部门会同市房管部门负责解释。 第二十七条本细则自2006年9 月1 日起执行，本市价格主管部门和房地产部门制定的相关条款，同时废止。 附件一：朔州市普通住宅小区物业管理服务收费基准价格表附件二：朔州市住宅小区车辆停放收费标准表附件一：朔州市普通住宅小区物业服务等级收费基准价格表一级服务项目服务内容基准价格（元/月）基本要求1、建立完善的物业管理制度和服务质量管理体系。2、负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施。3、履行物业服务合同并按规定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。4、管理人员80%持有物业管理上岗证书，特种作业人员100%持有专业部门颁发的有效证书上岗，全体工作人员统一着装，挂牌服务。5、设置客户服务中心和24小时服务热线，有效投诉处理率100%。白天有专职管理人员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，夜间有专人值班，处理紧急报修，水、电等紧急报修半小时内到达现场。6、应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理。7、小区设有智能化管理系统，实行24小时不间断运行，做好相应运行记录，并按规定期限进行保存，保证系统正常运行，发生故障及时排除。8、协助召开业主大会并配合其运作，每年至少2次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。 0.13 物业共用部分公共设施设备日常运行维护（不包括电梯、水泵、供暖）1、定期对房屋的共用部位进行日常管理和维护，检修记录和保养记录齐全。2、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。3、每季度对房屋及设施设备进行一次安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施。4、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。5、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元门和公共配套设施、场地标志完好无损。6、共用设施设备按照项目配套建设管理，责任分工运转正常，维护良好，有设备台帐、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录，对设备故障及重大事件有应急方案和现场处理记录。7、实行24小时值班值守服务。8、水、电监控等设备运行人员技术熟练，严格执行操作规程及保养规范。9、道路、停车场平整通畅，交通标志齐全规范。10、 消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。11、 公共照明设备完好率95%以上。12、 设备用房整洁，主要设施设备标识清楚齐全。043协助维护公共秩序1、相对封闭；做到区域出入口24小时岗位值勤，危及人身安全处有明显标志和防范措施。2、对重点区域、重点部位每小时重点巡查一次。安全监控设施24小时运行、监控资料保存期限不小于30天。3、对进出的车辆实施证、卡管理，车辆有序通行、停放。4、对进出小区的外来人员进行询问、联络、登记并征得业主同意后出入，对进出小区的家政装修等劳务人员实行登记管理。5、对各种突发事件有应急预案，发生安全事故时，在采取应急措施的同时，应当立即向有关部门报告并协助做好救助工作。0.17保洁服务1、有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围。2、高层楼层、多层按幢设置垃圾桶或果壳箱，每日清运2次，垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层公用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。4、保持共用雨、污水管道畅通，每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。5、每月不少于1次进行消毒和灭虫除害。6、卫生清洁设专人监督检查，发现问题及时处理。0.17绿化养护管理1、有完善的绿化养护措施，按要求配备专业人员实施绿化养护管理。2、绿化覆盖率达30%以上。3、草坪生长良好，缺损及时补栽补种，草坪内无杂草、杂物。4、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，无病虫害，无枯枝死叉，树坑整理有型，保持观赏效果。5、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。6、定期喷洒药物，预防病虫害。7、大型活动和重大节日要摆花盆装扮，美化环境，增加气氛。0.10合计1.00二级服务项目服务内容基准价格(元/月)基本要求1、建立完善的物业管理制度和服务质量管理体系。2、履行物业服务合同并按规定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务标准。3、管理人员75%持有物业管理上岗证书，特种作业人员100%持有专业部门颁发的有效证书上岗，全体工作人员统一着装，挂牌服务。4、设置客户服务中心和16小时服务热线，有效投诉处理率95%。白天有专职管理人员接待客户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询投诉；夜间有专人值班，处理紧急报修，水、电等紧急报修半小时内到达现场。5、应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理。6、小区设有智能管理系统，实行24小时不间断运行，做好相应运行记录，并按规定期限保存，保证系统正常运行，发生故障，及时排除。7、协助召开业主大会并配合其运作，每年至少1次征询业主服务的意见，满意率80%以上。0.10物业共用部位公共设施设备正常运行维护（不包括电梯、水泵、供暖）1、定期对房屋的共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、维修养护制度健全并在工作场所有明示，工作标准及岗位责任明确，执行良好。3、每半年对房屋及设施设备进行一次安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施。4、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。5、小区出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。6、共用设施设备按照项目配套建设管理，责任分工运转正常，维护良好，有设备台帐，运行记录、检查记录、维修记录、保养记录，对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和 处理记录。7、实行24小时职守服务。8、水、电、电梯、监控等设备运行人员技能熟练，严格执行操作规程和保养规范。9、道路、停车场平整通畅。10、 消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。11、 公共照明设备完好率90%以上。12、 设备用房整洁，主要设施设备标识清楚齐全。0.34协助维护公共秩序1、相对封闭；做到区域出入口24小时岗位值勤，危及人身安全处有明显标志和防范措施。2、对重点区域、重点部位每2小时重点巡查一次。安全监控设施24小时运行、监控资料保存期限不小于20天。3、对进出的车辆实施证、卡管理，车辆有序通行、停放。4、对进出小区的外来人员进行询问、联络、登记并征得业主同意后出入，对进出小区的家政装修等劳务人员实行登记管理。5、对各种突发事件有应急预案，发生安全事故时，在采取应急措施的同时，应当立即向有关部门报告并协助做好救助工作。6、休息时间维护小区相对安静，阻止高声叫买叫卖和各种有碍住户休息的人为操音。0.14保洁服务1、有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围。2、高层楼层、多层按幢设置垃圾桶或果壳箱，每日清运1次，垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每三日清扫1次，每半月拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季清洁1次。及时清除道路积水、积雪。4、保持共用雨、污水管道畅通，每年疏通1次；雨、污水井每季检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。5、每月不少于1次进行消毒和灭虫除害。6、卫生清洁设专人监督检查，发现问题及时处理0.14绿化养护管理1、完善的绿化养护措施，按要求配备专业人员实施绿化养护管理。2、绿化覆盖率达25%以上。3、草坪生长良好，缺损及时补栽补种，草坪内无杂草、杂物。4、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形。5、定期组织浇灌、施肥定期喷洒药物。6、大型活动和重大节日要摆花盆装扮，美化环境，增加气氛。0.08合计0.80三级服务项目服务内容基准价格(元/月)基本要求1、建立完善的物业管理制度和服务质量管理体系。2、履行物业服务合同并按规定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务标准。3、管理人员70%持有物业管理上岗证书，特种作业人员100%持有专业部门颁发的有效证书上岗，全体工作人员统一着装，有明显标志。4、设置客户服务中心和8小时服务热线，有效投诉处理率90%。白天有专职管理人员接待客户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询投诉；夜间有专人值班，处理紧急报修，水、电等紧急报修半小时内到达现场。5、应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理。6、小区重点区域、重点部位应设有智能管理系统，实行24小时不间断运行，做好相应运行记录，并按规定期限保存，保证系统正常运行，发生故障，及时排除。7、协助召开业主大会并配合其运作，每年至少1次征询业主服务的意见，满意率70%以上。0.08物业共用部位公共设施设备日常运行维护（不包括电梯、水泵、供暖）1、定期对房屋的共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、维修养护制度健全、岗位责任明确，设备用房整洁。3、每半年对房屋及设施设备进行一次安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施。4、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。5、小区出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。6、共用设施设备按照项目配套建设管理，责任分工运转正常，维护良好，有运行、检查、维修、保养记录，对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和处理记录。7、实行24小时职守服务。8、水、电、电梯、监控等设备运行人员技能熟练，严格执行操作规程和保养规范。9、道路、停车场平整通畅。10、 消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。11、 公共照明设备完好率85%以上。 0.26协助维护公共秩序1、相对封闭；做到区域出入口24小时岗位值勤，危及人身安全处有明显标志和防范措施。2、对重点区域、重点部位每3小时重点巡查一次。安全监控设施24小时运行、监控资料保存期限不小于15天。3、进出的车辆有序停放。4、对进出小区的可疑人员进行询问、盘查。5、对各种突发事件有应急预案，发生安全事故时，在采取应急措施的同时，应当立即向有关部门报告并协助做好救助工作。6、休息时间维护小区相对安静，阻止高声叫买叫卖和各种有碍住户休息的人为操音。0.10保洁服务1、健全保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围。2、高层楼层、多层按幢设置垃圾桶或果壳箱，每日清运1次，垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁。3、小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，每月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗1次；共用部位玻璃每季清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。及时清除道路积水、积雪。4、保持共用雨、污水管道畅通，每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每季检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。5、每季不少于1次进行消毒和灭虫除害。6、卫生清洁设专人监督检查，发现问题及时处理0.10绿化养护管理1、有完善的绿化养护措施，有专人实施绿化养护管理。2、绿化覆盖率达20%以上。3、草坪生长良好，及时补栽补种，无杂草、杂物。4、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形。5、定期组织浇灌、施肥定期喷洒药物。0.06合计0.60四级服务项目服务内容基准价格(元/月)基本要求1、建立物业管理制度。2、履行物业服务合同并按规定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务标准。3、管理人员65%持有物业管理上岗证书，特种作业人员100%持有专业部门颁发的有效证书上岗。4、公布服务电话及服务时限，及时受理投诉、报修及求助。物业管理档案资料齐全。5、协助召开业主大会并配合其运作。0.05物业共用部位公共设施设备日常运行维护（不包括电梯、水泵、供暖）1、定期对房屋的共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、维修养护制度健全、岗位责任明确。3、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。4、共用设施设备运转正常，维护良好，有维修保养记录。5、设施设备运行人员技能熟练，严格执行操作规程，保养规范。6、消防通道畅通。7、公共照明设备完好率80%以上。 0.17协助维护公共秩序1、门岗设值勤人员2、区域内定时巡查，维护正常生活秩序。3、对进入小区的可疑人员进行盘查、询问。4、协助有关部门作好治安防范工作，发现问题及时制止并报有关部门处理。5、休息时间维护小区相对安静，阻止高声叫买叫卖和各种有碍住户休息的人为操音0.07保洁服务1、区域内环境卫生专人管理，生活垃圾日产日清。2、公共场地、道路、每日清扫1次；楼道每三日清扫一次，楼梯、扶手每半月擦洗1次；共用部位玻璃每半年清洁1次。3、保证共用雨、污水管道畅通；雨、污水井、化粪池定期清掏。4、卫生保洁设专人监督检查，发现问题及时处理。0.07绿化养护管理1、有绿化养护设施，有专人管理。2、绿化覆盖率不低于15%。2、各种绿化适时修剪整理。4、适时浇水、施肥。0.04合计0.40五级服务项目服务内容基准价格(元/月)基本要求1、履行物业服务合同并按规定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务标准。2、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得管理资格证书或岗位证书。3、协助召开业主大会并配合其运作。0.04物业共用部位公共设施设备日常运行维护（不包括电梯、水泵、供暖）1、对房屋的共用部位进行日常管理和维修养护。2、维修养护制度健全、岗位责任明确。3、共用设施设备运转正常，维护良好。 4、消防通道畅通。0.13协助维护公共秩序1、设门房及护院人员。2、对进入小区的可疑人员进行盘查、询问，维护正常生活秩序。3、发现问题及时制止并报有关部门处理。4、休息时间维护小区相对安静，阻止高声叫买叫卖和各种有碍住户休息的人为操音0.05保洁服务1、区域内生活垃圾日产日清。2、区域内公共场地、道路、每日清扫1次。楼道每半月清扫一次。3、保证共用雨、污水管道畅通；雨、污水井、化粪池定期清掏。4、卫生保洁设专人监督检查，发现问题及时处理。0.05绿化养护管理1、有绿化养护设施。 2、绿化覆盖率不低于10%，保证小区环境绿化、美化。3、没有绿化或达不到规定绿化的不得收费。0.03合计0.30附件二朔州市住宅小区车辆停放收费标准表车位性质收费方式收费标准公共配套(共用)车库车位按车辆类型收取小车：室内120元/月辆室外50元/月辆大车：室内150元/月辆室外80元/月辆摩托车：12元/月辆助力（电动）自行车：8元/月辆自行车：5元/月辆机动车临时车位按停放时间收费白天：半小时以上1元4小时以上12小时以内3元晚上：（19：00-7：00）半小时以上2元，4小时以上12小时以内4元注：1、车辆停放服务费：是指在指定的场所（含室内车库）内，为维护保养场地设备设施、相关道路及管理所发生的人工、原辅材料费用等，不包括场地（车库）租金。2、室内车库必须配有专人看管，进出口有专人值守，按规定设有消防栓等设备3、产权属于业主所有的车位，按上述标准的50%收取，独立车库不得收费。4、车辆损坏、丢失赔偿金由车主与物业公司另行商定。5、 对进入小区执行公务、抢修检修、救护等特种车辆及业主搬家、送货车（不含商网、办公用车）不得收取车辆停放服务费。对临时进入小区接送客人的车辆，30分钟内不得收费。