物业前期管理100问DOC.doc

物业前期管理100问：1、 物业管理前期，建设单位应当在物业管理区域内提供物业管理用房，此物业管理用房的权属是谁？ 答：全体业主。2、 前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房移交给管理？答：业主委员会或者建设单位3、 新建住宅物业，建设单位应当在取得商品房预售许可证之前完成前期物业服务企业选聘工作，并与中标或者协商选聘的物业服务企业签订什么合同？答：前期物业服务合同4、 在前期物业，物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，应当书面承诺遵守（ ）及同意公示的其他事项？ 答：遵守临时管理规约5、 物业服务企业承接物业时，应当与建设单位对物业共用部位、共用设施设备进行查验。经查验存在问题的，双方应当书面约定解决时限和方法？答：是6、 移交物业服务企业的前款资料归全体业主所有，前期物业服务合同终止时，应当全部移交给业主委员会或者建设单位？答：是7、 建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，物业服务企业可以向建设行政主管部门反映，由建设行政主管部门依法进行监管？答：是8、 保修期满或者保修范围以外的物业维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同的约定承担？答：是9、 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位按收费标准交纳？答：是10、 业主或者物业使用人装饰装修物业，应当事先书面告知物业服务企业？答：是11、 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途？答：是12、 车辆在物业管理区域内公共场地或者占用业主共有道路的停放、收费、管理和费用的使用办法等事项，由业主大会决定？答：是13、 “每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上”是三级服务内容吗答：是14、业主是否有权查看物业区域内的监控录像?答：依据保安服务管理条例的相关规定：物业服务企业在物业管理区域内开展门卫、巡逻、秩序维护等服务，使用监控设备不得侵犯他人合法权益或者个人隐私。保安服务中形成的监控影像资料、报警记录，应当至少留存30日备查，保安从业单位和客户单位不得删改或者扩散。因此，未经公安机关同意，业主无权查看物业区域内的监控录像。15、业主能否自行封闭阳台、安装防护栏、搭建阳光棚，或者随意更换自家窗户和防盗门？答：为了维护住宅小区公共安全和公共利益，保持住宅小区整体美观，业主应遵守小区（临时）管理规约上的规定，不可自行封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚，或者随意更换自家的窗户和防盗门。16、业主暂时没有入住，是否可以不缴物管费？答：不可以。物业的管理不仅是对人的管理，更重要的是对物业本身的管理。虽然业主没入住，但物业管理已经涉及物业本身，这不仅包括业主独有的部分，更重要的是对共用部分、共用设施的管理。2009年10月1日起实施的最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。因此，物业公共服务费的缴纳不应以入住为前提。17、一楼的业主是否可以不缴电梯运行维护费？答：不可以。所谓住宅电梯受益业主，是指在配有电梯的住宅楼内可以使用电梯的业主（也就是说业主进入家中可以使用电梯的是电梯受益业主）。具体来说，电梯从地下车库起乘在住宅一楼开始停靠的，从一楼业主开始就是电梯受益业主；电梯从住宅一楼起乘，以电梯首次停靠的最低层业主开始就是电梯受益业主（特殊情况例外）。电梯受益业主应当按照物业服务合同的约定向物业服务企业按时缴纳电梯运行维护费。18、业主拖欠物管费，物业服务企业是否有权停水停电?答：不可以。供水、供电是业主和自来水公司、供电公司之间形成的合同关系，与业主和物业服务企业之间的物业服务合同是两码事，水、电是由专业的供水、供电部门来管理并直接向最终用户收取费用的，因此物业服务企业无权擅自对业主实施停水、停电。物业服务企业以停水、停电等手段要挟业主，只会激化矛盾，物业服务企业可根据物业服务合同和相关法律法规的规定来解决业主拖欠物业公共服务费的问题。刘劲松19、物业服务一般包含哪些内容？答：物业服务的内容按照物业服务合同的约定实行。物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序活动；一般包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等。20、什么是公共性物业管理服务、特约性物业管理服务？答：公共性物业管理服务指物业管理企业在物业管理区域内提供的共用部位共用设施设备维修、养护、环境保洁和公共秩序等多种内容的综合服务。一般提到的物业管理服务主要为公共性物业管理服务。特约性服务指受个别业主的单独委托提供的服务。比如户内自用部位和设备的维修、室内保洁、代订机票、报纸等。21、物业管理企业在公共秩序维护服务方面承担何种职责？是否应对业主人身和财产负责？答：物业管理企业在公共秩序维护的主要职责是公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：(1)相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值班，危及人身安全储有明显标志和防范措施；(2)维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停车位置进行管理，保持车辆行驶通畅；(3)看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；(4)夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；(5)有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。物业管理企业原策上不对业主人身和户内财产负有看护责任，但物业管理企业违反物业服务合同约定，导致业主人身和财产受到损失的，物业管理企业应依法承担赔偿责任。22、物业管理企业是否可以将物业管理的专项服务委托专业公司？答：可以，一个物业管理区域应由一家物业管理企业实施统一管理。物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务(比如保洁、绿化、电梯维护等)委托给保洁公司、绿化公司、电梯公司等专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理业务以并委托给他人。23、物业管理企业在履行合同义务时，是否有权对违反业主(临时)公约和物业管理规章制度的行为进行制止？答：是。物业管理企业按照业主(临时)公约的规定以及物业服务合同的授权，有权要求业主配合物业管理企业的管理服务，对业主违反业主(临时)公约和物业管理规章制度的行为进行劝阻、制止或按业主大会、业主委员会的授权采取其他处理措施。24、车辆停放时停车人享有什么权利？应遵守什么规定？答：车辆停放时停车人有权按照停车管理协议的约定向收停车管理服务。同时停车人应遵守停车管理制度，交纳停车管理服务费用，在指定的区域停放车辆，停放车辆不能占用、堵塞消防通道和消防设施等。25、出租房屋时，物业服务费用由谁来交纳？答：出租房屋时，物业服务费用的交费义务为业主，如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。26、开发企业已竣工但未出售的物业是否应交纳物业服务费用？答：开发企业已竣工但尚未出售的物业应全额交纳物业服务费用。27：电梯费用如何交纳？首层要交电梯费吗？答：电梯费用由楼内全体产权人按建筑面积比例分摊，首层住户也要交纳电梯费用，业主大会另有决议以及业主大会与物业管理企业另有约定的，从其约定。28、因开发遗留问题可以拒交物业服务费吗？答：不可以。开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆。业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位通过协商或诉讼解决纠纷。29、业主或业主大会是否可以聘请专业机构对物业费用进行审计？答：物业服务费用实行包干制的，业主大会主要对物业管理企业的服务质量进行考核，不对物业服务费用进行审计。物业服务费用实行酬金制的，业主大会与物业管理企业可以在合同中约定对物业服务支出或成本进行审计。审计机构由双方共同委托，审计费用由全体业主承担，审计结果对双方都有约束力。30、什么是物业管理？ 答：物业管理指业主选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。主要从三个角度理解：一业主选聘有合格资质等级证书的物业管理企业来实施物业管理；二物业管理活动中两个重要的主体是业主和物业管理企业，双方签订物业服务合同，明确双方的权利义务；三物业管理的内容是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序。31、为什么要实施物业管理？ 答：主要有三方面原因客观上要求实施物业管理： （1）房屋产权多元化。随着我国经济体制由计划经济向市场经济转变，90年代初以来我市住房制度改革逐步变化，房屋商品化，房屋产权多元化，个人拥有房屋产权的比例越来越高，原来的公房管理体制不能适应市场化和产权转移的形势。 （2）人们生活水平的提高，需求增强。房屋作为价值高的资产，是大多数家庭最主要财产以及财富积累的主要形式，人们对房屋财产的使用、维护、保值提出了较强的服务要求，一方面要求住得好，房屋状况保持的好，环境整洁优美，同时还要求房屋的保值增值，这些都需要高水平的专业物业管理服务。 （3）物业项目建设规模大，房屋及设施设备的维护管理要求专业性程度高。一个物业项目里往往有成百上千业主，众多业主由于房产毗邻，在使用管理物业、在物业的保值增值等方面，全体业主形成公共性物业管理服务需求，而且房屋建筑结构及设施设备较为复杂，对物业管理服务要求转业文化程度高。这种公共性的物业管理服务不可能由单个业主或少数业主来完成，需要通过全体业主委托专业化的物业管理企业来提供这种服务。32、什么是业主？业主在物业管理活动中主要有什么权利和义务？ 答：房屋所有权人为业主。在成立业主大会及组建业主委员会过程中，除房屋权属证书上记载的权利人可以认定为“业主”外，购买预售商品房（含经济适用房），尚未取得房屋权属证书的，房屋买卖合同记载的“购房人”可以视为“业主”。 业主是物业管理活动中的重要主体，物业管理离不开业主的参与。业主的物业管理权利和义务是建立在对房屋拥有的财产权基础上，业主既拥有物业管理区域内的一份房产，也是物业管理区域的成员。业主在物业管理中享有权利，同时也要履行相应的义务。 业主在物业管理活动中享有的权力主要有：接受物业服务；提议召开业主大会，就物业管理的有关事项提出建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员，并享有被选举权等。同时负有遵守业主公约和业主大会议事规则，执行业主大会决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，交纳物业服务费用等义务。33、为什么购房时要关注物业管理事项？ 答：购房时就关注物业管理，才能为将来的物业管理打下好的基础。因为在业主大会成立之前的前期物业管理阶段，物业服务费用、服务内容和质量要求等有关物业管理事项按房屋买卖时的约定实行。如果购房时没有约定，房屋买卖关系已经形成，业主到入住时发现物业服务费用或者物业服务内容等不满意，就容易产生矛盾。因此在购房时要与开发单位书面约定好房屋入住后的有关物业管理事项，即使是预售房屋，购房时离入住还有一段时间，也应在购房时与开发单位约定好物业管理事项，才能有效避免入住后的物业管理纠纷。34、为什么购房时要关注物业管理事项？ 答：购房时就关注物业管理，才能为将来的物业管理打下好的基础。因为在业主大会成立之前的前期物业管理阶段，物业服务费用、服务内容和质量要求等有关物业管理事项按房屋买卖时的约定实行。如果购房时没有约定，房屋买卖关系已经形成，业主到入住时发现物业服务费用或者物业服务内容等不满意，就容易产生矛盾。因此在购房时要与开发单位书面约定好房屋入住后的有关物业管理事项，即使是预售房屋，购房时离入住还有一段时间，也应在购房时与开发单位约定好物业管理事项，才能有效避免入住后的物业管理纠纷。 35、业主、物业公司能否擅自占用物业共用部位、公用设施设备？ 答：物业共用部位、共用设施设备是全体业主共有，业主和物业公司都不能擅自占用。 如需占用物业共用部位、共用设施设备，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理公司同意后，按照规定办理有关手续。36、业主、物业管理企业能否利用物业共用部位、共用设施设备进行经营？ 答：业主、物业管理企业不得擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营。如需经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，按照规定办理有关手续。所得收益主要用于补充纳入住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用37、能否在房屋楼顶架设广告牌? 答：一幢楼内有多个产权人的，如无特殊约定，楼顶是共用部位，属于全体业主共有。如需在小区楼顶上架设广告牌，应征得业主大会、物业管理企业同意后，依法办理有关手续。所得收益主要用于补充住宅专用维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。38、业主能否不按规定或约定封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚？ 答：封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚等行为看似是业主自家的事，但是会影响小区的环境和整体外观。一个环境整洁优美的小区不仅使居住其中的业主感到舒适，而且能起到提升物业品质、使其保值增值的作用。为了维护公共安全和公众利益，业主封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚时，都应遵守业主（临时）公约和小区有关规章制度的规定。39、邻居占用了公共楼道怎么办？ 答：公共楼道属于共用部位，邻居占用了公共楼道就是侵犯了相邻业主的权益，业主、业主委员会、物业管理企业可以要求其停止占用；造成共用部位损坏的，还可以要求其承担赔偿责任。 40、业主不履行维修责任，造成损失的，是否需要赔偿？ 答：由于业主不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连设施安全及公共安全的，业主大会、业主委员会可授权物业管理公司进行修缮，其费用由业主承担。造成损失的，业主应当赔偿。41、小区内的共用设施损坏，维修费用该由谁承担？ 答：如果是人为造成小区公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。 如果责任不明确的，维修费用应该由全体业主按所拥有的建筑面积比例分担42：业主与开发商有纠纷而拒绝交纳物业管理费，物业公司怎么办？答：商品房买卖与物业管理属于不同的法律关系。业主与开发商之间的任何纠纷应由开发商与业主解决，业主不能以此为由不交物业管理费。业主拒交物业管理费的行为构成对物业管理公约的违反，是一种违约行为，物业管理公司有权要求业主履行业务，交纳物业管理费；如业主继续违约的，物业公司可以采取法律手段，起诉业主或提出仲裁，要求业主履行物业管理公约的义务43、房屋买卖合同中约定的物业服务费用、服务内容和质量等在什么阶段实行?答：在业主大会成立前的前期物业管理阶段实行。业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，物业服务价格、服务内容和质量等按新合同执行。44、业主是否可以到办理入住手续时再看“临时管理规约”？ 答：买房人在购房时就要注意查看“临时管理规约”，在签订房屋买卖合同的同时要书面承诺遵守“临时管理规约”。因为“临时管理规约”关系到买房人合法权益是否能够得到保护，在订立正式的管理规约前，开发商、业主和物业使用人都受“临时管理规约”的约束，违反规约的应当负违约责任。建设单位则应当在销售房屋前，制定好“临时管理规约”，在房屋销售时，将“临时管理规约”向买房人明示，并予以说明；不能到办理入住手续时再将“临时管理规约”出示给买房人看。45、业主大会委托业主委员会与物业管理企业签定物业服务合同后，单个业主能否以未与物业管理企业签订合同为由拒绝交费?答：不能。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主必须履行业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同的约定，交纳物业服务费用。46、如何划分物业管理区域?答：物业所在地区、县、物业办(局)会同街道办事处负责协调物业管理区域划分工作。划分住宅物业管理区域应当考虑建筑规模、自然形成、设施设备共用程度及社区建设等因素：作住宅区域划分主要考虑建设立项、规划等因素：住宅与非住宅结构相连的区域，应本着有利于物业管理的原则划定。47、新建住宅是否必须进行招投标选聘物业管理企业?答：的。按照规定，国家提倡通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；新建住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。48、物业管理条例自何时起实施？答：2003年9月1日。49、什么成为衡量物业管理企业是否正确履行义务的检验标准？答：物业服务合同。50、物业服务收费形式包括？答:包干制收费形式和酬金制收费形式。51、条例为保护业主与物业管理企业的合法权益，维护市场交易原则和企业经营规则，对物业管理企业代收代交各项公用事业费用，作出明确规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向谁收取有关费用。物业管理企业接受委托代收钱款费用的，不得向谁收取手续费等额外费用。” 答、最终用户业主 52、物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处多少 罚款？答、1万元以上3万元以下53（）对合同订立、履行、解除以及违约责任，作出了系统的规定。答、合同法54物业服务计划应当将合同规定的（），作为物业管理企业工作的出发点 答、服务内容55业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开多少日前以书面形式在物业管理区域内公告。 答、1556业主大会作出的一般决定，实行简单多数表决原则，必须经与会业主所持投票权（B）以上通过答、2/3 57、经业主委员会或者（）以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出变更决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。答、20 58订立业主公约是业主之间的共同行为，通常情况下，业主公约由业主大会筹备组草拟，经首次业主大会会议审议通过，公约的修改权也属于谁。 答、业主大会59、物业管理招标投标是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业管理企业，物业管理企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为什么。 答、前期物业管理招标投标60物业管理一级服务标准规定：对重点区域、重点部位每多少小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。 答、261、我国开展物业管理以来，政府价格主管部门和房地产主管部门，对高档公寓、别墅和非住宅的物业服务收费管理，一般都实行什么？ 答、市场调节价 62已经出售并交付给业主的物业，物业服务费用由谁缴纳？答、业主 63我国对房地产实行什么管理方式。 答、权证 64、业主大会由谁组成。 答、物业管理区域内的全体业主 65、物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向谁收取有关费用 ？答、最终用户 66、物业管理企业应()做好的物业管理区域内的安全防范工作。 答.全力 67、物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得()。 答.侵害公民合法权利 68、物业使用人在物业管理活动中的权利义务由()约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。 答.业主和物业使用人 69、物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关()应当承担连带责任。 答、业主70、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主，业主委员会、物业使用人和物业管理企业在() 答：.物业管理活动中的投拆 71、物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得() 答、改变用途72、业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知() 答、物业管理企业 73、物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请()讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。 答、.业主大会 74物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由()依法办理有关手续。 答业主 75物业管理的主要内容包括()。 答.房屋的维护与修缮 ；房屋装修监督管理 ；.房屋附属设备设施的管理及维修养护 ；.综合经营服务 。76物业管理区域内安全保卫的重点是()。 答.防火、防盗 ；防交通事故 ；防意外伤害 。77物业管理人员必须具有的专业知识和专业技能包括()。 答.现代管理知识 ；.现代管理手段 ；.物业管理专业技能。78、物业管理人员必须具有现代管理知识，是指从事管理工作必须()。 79管理公司管理部的业务范围包括()。 答.环保，绿化管理；.报案，消防管理 ；车辆管理。 80业主委员会的义务有()。 答.召集，主持业主大会或业主代表大会 ；.向业主大会或业主代表大会汇报工作 ；.支持，配合和监督物业管理企业的工作 ；.积极创建文明物业小区 81、物业管理企业应当与居委会共同做好()工作。 答.综合治理 ；.老龄 ；.妇女 ；.计划生育 82、物业管理起源于19世纪60年代的()。 答.英国 83什么是指房屋从开发、营销到使用管理的全过程。 答房地产 84、因为物业具有()，所以在建造之前必须依照政府有关部门的规划进行设计，要考虑与周围环境的协调一致。 答.固定性 85物业管理是围绕着创造()这一中心开展各项工作的企业行为。 答安居乐业 86物业管理企业的根本任务和基本属性是()。 答.服务 87、物业管理的主要内容不包括()。 答财务管理 88、房屋装修规划、设计由()进行。 答.业主和使用人 89物业管理企业在接受业主或业主委员会的委托以后，成为物业的具体管理者，这体现了物业管理的()原则。 答、.产权“经营权分离 90物业管理企业可以根据需要通过()的办法，将一些专业性较强的项目分包给其他具有实力的专业公司。 答.签订合同 91、物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础，管理企业所收的费用要让业主和使用人感到()。 答、.质价相符 92住宅质量保证书当中包括各部位保修内容和保修期，其中屋面防水() 答. 3年 93 、房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，应在住宅交付用户的同时提供给用户() 答.住宅质量保证书和住宅使用说明书 94、建设部根据建筑法对房地产开发项目提出()制度 答.工程报建和施工许可 95、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院() 答.予以撤销 96、物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务() 答.社会平均成本 97、召开业主大会会议，应当于会议召开()以前通知全体业主。答：15日98、 住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的()。 答、.居民委员会 99、业主大会做出决定，必须经与会业主所持投票权()以上通过。大会作出制定和修改公约，议事规则：选聘和解聘物业管理企业，专项维修基金使用和续筹方案的决定，必须经管理区内全体业主所持投票权()以上通过。 答.1/2;2/3 100、物业服务费用和维修费用有哪些组成？ 答：服务费用是业主为获取物业管理企业提供的服务而支付的费用，包括管理、房屋设备运行、保安、日常维修以及提供物业服务的其他公共性服务收费。