物业工作总结和工作计划.doc

2011年度物业部工作总结
时光过的好快，转眼间2011年以离我们远去，新的一年即将开始，回顾2011年的工作，首先感谢公司各位领导和兄弟部门对物业部的帮助和支持，在大家的共同努力下，我部才得以圆满的完成了公司下达的各项工作任务。
在此我代表物业部对2011年的各项工作进行以下总结：
一、 建章立制
六月份我部开始对建章立制的初步整理工作，按照我们项目的实际情况结合苏南的服务理念和淮安物业的现状经过三个月的准备整理，在董事长的要求和孙总的指导下初稿完成；采取顾问公司“深圳福田”的先进模式结合我们的实际情况而定；经顾问公司三次修改最终定稿，在完成建章立制的工作之后我部又对制度的配套部分 “岗位制度”、“行为规范”、“应急预案”、“员工手册”、“各类表格”、“LOGO”等一系列加以完善。
二、 配合销售的物业服务工作
在建章立制的同时我部就我项目的概况对营销人员进行了多次培训，培训内容：物业公司的架构、日常维修、投诉建议、环境卫生、物业日常工作流程、以及空调开启、关闭的时间以及在销售中业主感到疑惑的一些问题，并用书面方式让营销人员牢记。
三、 前期介入的主要工作
1、 前期物业早期介入的工作是对进场设备、设施进行登记安装跟进提出物业日后在正常使用中可能会产生的若干问题提出合理化建议。
2、 室内装饰、装修进行跟踪对进场装饰材料进行监管，对不合格产品及时上报工程部。
3、 对以及安装好的设备、设施进行保护、巡查
4、 对易碎物品的保护工作；如“玻璃”、“洁具”、“陶瓷”等。
5、 做好“防火”、“防盗”、“防污染”、“防破坏”。
四、存在的问题
通过物业全体人员的努力，虽然取得了些许成绩，但是在整个工作的环节中还存在着许多的不足：
1、员工的自身综合素质和技术水平有待于进一步提高；
2、设备设施的保养、遗留问题及的跟踪处理力度有待于进一步加强，从而提高工作效率；
3、为杜绝浪费，对部分公共部位、设备房的照明进行了整改。
4、巡查区域责任到人，分工明确；严禁出现完全问题。
五、改进措施：
针对以上问题，我部将从四个方面进行整改：
1在工作责任心、岗位技能、专业知识、日常管理等方面加大培训力度。根据实际情况，制定一系列有针对性的培训计划并组织实施；
2、建立和健全人人工作督导机制，实行人人负责，加强员工的工作责任心，使问题能够预控在发生之前或是问题出现了能够及时得到处理；
3、加强人员的思想教育工作，增强员工的团队合作意识，让他们了解个人在团队的重要性，只有团结和集体才具有战斗力，从而提高他们的责任心、工作的积极性和主动性；
4、加强内部管理和沟通，定期召开内部沟通协调会，进行沟通技巧、经验等方面的加以完善相互交流学习，以提高员工的综合素质。

物业部
2011年12月

述职报告
物业部陈龙
尊敬的祝董事长、孙总你们好！
首先非常感谢你们给我在丰惠集团就业的机会，进公司已有半年了，在这半年中我在孙总的指导下，同事的关怀下，学习到很多特别的集团的企业文化，下面我就物业部的工作和存在不足的地方向公司做汇报：
2011.6.1我正式到丰惠集团上班，在前半月中由一个陌生人到一个对整个丰惠广场的了解，中间都是各位同仁的支持特别是工程部的两位领导。
物业部先期按照公司的要求做好建章立制工作，在董事长的主题思路下，在孙总的要求下物业部做好初步服务方案，后经多次修改，由顾问公司三次改稿最终定稿。采取“福田”公司的先去模式并结合淮安的现状作出一套完整的服务方案，为丰惠广场物业服务奠定了完美的基础。
7月份根据工作需要招聘了工程部主管。主要是对进场设备设施以及装饰工作在以后物业服务当中会产生的隐患做排除工作，在设备安装进程中所存在的问题都及时的向工程部提出做整改避免给公司带来经济上、名誉的损坏，期中有冷水机组、风机盘管等在安装中就出现质量问题的分包方做出跟换的事情
建章立制首先要明确公司服务的定位以及我们服务的项目等级来制定，淮安目前还没有纯写字楼在苏北地区也没有超过我们丰惠广场的楼盘，如果按照江南的标准和要求，我们制定的物业费标准过低了，怎么样做好服务方案，一直都是孙总和我在考虑的事情，经多次修改并由顾问公司安装标书原稿做了3次修改确定的物业的最终方案。首先做公司的LOGO以及公司的服务理念还有员工手册（在集团公司原有的手册中做修改）。在确定的服务方案之后及时的做好各类配套文件例如各部门的相关表格、制度、各类应急预案等
前期进入的主要工作是配合工程部做好“防火”、“防盗”“防破坏”、“防污染”；在设备进场之前工程部招聘了2名保安由物业部进行学习、培训、管理。物业部依据工程部的要求和施工现场的实际情况进行了系统的培训，礼仪、着装、进场设备的保护流程，如进场前的整箱包装、安装前的开箱记录、已安装的设备巡查。玻璃进楼层以后的保护及地砖陶瓷类的保护措施等。经过培训综合考试以后上岗。上岗以后依据施工方施工的区域不断的轮换保安的巡查的岗位彻底的杜绝各类隐患。
在设备进场过程中安装一块是物业部最为主要的部分，牵涉到我们以后工作的质量和服务效率，为此工程主管对进场设备进行进场登记、编号、拍照、每个型号安装的位置都做好记录，进场的产品存在问题的都及时做好记录报工程部，在安装过程中及时跟踪以保万无一失。像装饰过程中的检修口、卫生间防水等都及时的向工程部领导汇报，以便物业在日后工作中减少负面影响。
物业部按照房管局的要求每季度都做工作汇报、就淮安的物业行情结合本服务区域可能会产生的问题提交综合论文，协助物管中心做好淮安的物业质量。
在工作中物业部也存在许多问题还有待于日后改善，前期的人员素质要求和工作责任心将影响今后的整体，为此物业部还要加强对员工的培训和制度的落实，避免向上次电焊焊锡着火不知道、电线被盗不知情的问题，作为领导我又很大的责任。
在下一年度的工作中物业部要对队伍整体建设特别是的部门主管的要求和细节的强化。

述职人：陈龙
2011.12.6

2012年度工作计划
新的一年即将开始我们物业部也将步入正常运行轨道，我将物业部的物业部的年度工作计划做汇报；
一、 人员配置；
1、 新年上班以后就部门主管通过各种渠道发布信息招聘人员，4月份上岗试用。
2、 一线员工在5月初招聘，6月份上班，部分保安将在年后招聘到位（根据现场需要人员待定）。
3、 保洁人员在5月中旬招聘，交房前20天上岗（开荒保洁）。
二、 人员招聘及要求：
管理层人员要求：大专以上学历，男；身高175以上，女；身高165以上；2年工作经验以上，无纹身、无不良记录，要有一定的组织协调能力、语言表达能力强，了解物业法律法规，能灵活运用电脑。
一线员工：
（保安）初中以上学历，无纹身、无不良记录，有工作责任心。退伍军人优先。
（客服）中专以上学历，男；身高175以上，女：（165）以上；五官端正，形象较佳。语言表达能力强，善于沟通的人员优先。
（维修）50周岁以下，要求必须有相关岗位技术证书方可录用。
（保洁）45周岁以下，能吃亏耐劳的，说话语音不大的优先录用。
三、 岗位培训制度、督促、落实：
岗位培训：根据入职的时间段分批培训，各部门按照规定的时间组织人员参加（福田公司专业培训师讲课）。
先上岗的员工对公司制度的执行情况由部门负责人进行督查，其他部门互相督促，客服主管及经理进行检查。
四、 组织骨干异地学习：
每年组织2批骨干到异地进行学习，时间3—5天，组织对象为每部门工作表现突出人员，同时也是公司储备人才。
五、 交房工作统筹：
1、 办公用品的采购。
2、 印刷品的定制。
3、 交房通知书的发放“报纸公告”、“挂号信发放”、“电话通知”。
4、 每户业主交房时应付物业公司费用明细表。
5、 交房前最后一次统一验房。
6、 交房现场布置（也可以由销售部布置）。
7、 交房人员接待流程表。
8、 礼品购置及发放规定。
六、 对外交流：
1、 积极配合相关部门做好物业检查、指导工作；
2、 请消防支队来项目培训消防技能；
3、 组织消防演练（请相关部门参加）；
4、 请专家（同行）讲课；
5、 组织业主参加社区活动 （象棋、台球乒乓球）；
七、 企业文化开展；
每年组织2次员工活动，分为5.1和元旦两个时间段；目的体现公司的人文关怀，调动员工工作的积极性。每部门评选一名优先人选，年终作评比。
八、 业主回访；
交房以后每月定期进行月回访，个别单位要经常访，根据反馈信息及时调整服务方式，并制度专人服务区域，实现岗位责任制（对客服专员）主要体现在费用收缴率上。要求服务费收缴是100%，完不成任务的按《绩效考核》的规定执行。
九、 公共部分空间的利用计划；
1、 避难层；在不违反国家相关规定的情况下利用19层作为对外营业的场所；具体分为：台球区和乒乓球区。收费标准按照淮安同类行业标准做。
2、 顶层部分地方改装做会议室；装修要求按照4星级标准，收费按照时段；具体方案代考察、调研以后做。
3、 裙楼顶部夏天开消夏茶座；根据裙楼商场招商而定。
4、 地下自行车库上方开设员工食堂，名义内部用实质对外营业。
5、 地下室部分空置房间对有需要做库房的单位出租。
十、 年终检查、部门评审：
每年12月中旬对各部门的服务质量、节能情况、投诉意见、业主满意率调查表等做依据对各主管进行考核，评选年度优先部门，颁发流动红旗和奖金，年度优先员工在会议室宣传栏张贴照片宣传优先工作成果鼓励其他员工。
十一、 附表：2012年各部门配置物资及企业文化奖励计划表；
附表一《丰惠广场人员入职时间表》；
附表二《各部门物资配备明细表》；
附表三《企业文化奖励明细表》；