商业物业考核办法.doc

物业服务外包管理考核办法
为加强物业管理工作监督检查，落实管理责任，提高服务质量，搞好物业管理服务。XX公司决定对XX物业实施考核管理，考核实行月度考评和日常考核制度。
日常考核由XX公司保安保洁负责人根据物业考核细则通过日常巡查发现问题，及时处理。根据保安、保洁质量检查项目及标准，针对巡查中发现的问题，经查证属实，给予责任人第一次罚款XX元；第二次罚款XXX元，并给予警告；第三次退回待岗，并对管理方罚款XXXX元。
月度考核按自然月进行，由XX公司相关部门负责人按保安、保洁月度考评量表对物业服务质量进行综合考评，作为物业管理月度绩效考评依据。
月度绩效考核结果得分在90以上，XX公司按物业服务外包合同向XX物业支付全额费用；得分在80-90之间，按物业服务外包合同金额的90%支付；得分在70-80之间，按物业服务外包合同金额的80%支付； 得分在60-70之间，按物业服务外包合同金额的70%支付；得分在60分以下，按物业服务外包合同金额的50%支付。
物业管理考核实施环节：
一、 日常考核由XX公司XXX部主管，其他部门协管，XX部负责对物业主管部门工作的检查监督。
二、 物业主管部门在日常工作中发现问题必须及时纠正，并就发现的问题出具处罚单，经责任人签字确认后，交XX备案；其他部门在日常工作中如发现问题应及时通知物业主管部门，由物业主管部门当场出具处罚单，经责任人签字确认后，交XX备案。
三、 月度考核在每月底之前完成，由物业主管部门联合XX部门，根据当月物业服务综合质量，结合日常考核结果，对保安、保洁进行分项统计和评分，月度考核结果报公司董事长审批后，发送XX物业。
四、 日常考核中如发生检查人与责任人意见相左，检查人可先通过书面记录和拍照等方式记录下当时情况，再报由XX公司及XX物业相关分管领导审议确定；月度考核中如物业公司对考核结果存在异议，可在次月初3日内向XX公司提出申诉，经双方相关分管领导审议确定后，报公司董事长审批。
物业管理考核细则：
一、保安质量检查项目及标准
1. 保安人员熟悉区域环境，文明执勤，实行24小时值班，每小时至少两次巡逻，严禁脱岗；
2. 制订安全防范措施，对可疑人员进行例行的询问、检查，建立日常安保记录制度；
3. 对各种车辆管理有序，有专人指挥、疏导率100%，无堵塞交通现象，不影响行人及车辆正常通行；
4、严禁车辆非特殊情况进入项目内非规定停车场地；
5、全面负责项目区域内的财产和设备的安全保卫工作，对项目的重要设施，落实好相应的安全防范工作；
6、负责维护管辖区域内治安秩序，预防和查处安全事故，认真做好上岗执勤纪律，严格执行交接班制度，做好书面交接记录；
7、负责制定各类突发事件的处理程序，处理当班突发事件，如火灾、偷盗等立即报警，并迅速与消防、治安部门联系；
8、严格检查项目各区域进出的货物，防止危险品进入项目区域内；
9、配合XX公司在项目区域内开展的各项活动，确保活动期间安保工作无任何意外发生；
10、上班时间着装整齐，门岗姿态规范，手势标准，无穿便装上班的现象；
11、上班时间不做与工作无关的事，严禁打瞌睡，脱岗。
二、保洁质量检查项目及标准
一、 公共卫生间
1、每天早班、中班必须全面清洁洗手间、座厕、尿槽、洗手盆；地面应定期清洗，随时冲洗，注意循环保洁；
2、洗手间内发现烟头、纸屑及其它杂物、污渍时，要及时进行清洁，更换垃圾袋；
3、地面无积水，座厕、洗手盆、尿槽无积尘、无污渍，天花板无蜘蛛网、无积尘；
4、镜面、墙面、金属等无水渍、污渍、光亮并干燥；
5、注意维修事项及时处理，以确保设备、设施的完好。
二、 各类地面
1、项目区域内循环清扫，要保持地面无烟头、杂物、纸屑，对汽车轮带入项目区域内的泥沙等要及时清理干净，各门前地面要定期清洁，各停车场地每天随时清扫，保持整洁；
2、商业楼体内部各区域注意日常除尘，每天保持整洁，无污渍，定期清洗地面；
3、公共场所的走廊、过道、楼梯的日常保洁；
4、大理石、瓷砖等硬质地面，要求表面及其接缝清洁干净，水泥地面干净无损坏，墙角线、地角线及客人易发现的地方无积尘、杂物、污渍等。
三、 玻璃金属类
1、每班各岗位必须对自管区域内的玻璃进行擦拭或用清洁器进行擦拭，要求无水渍污渍、尘渍，达到玻璃光洁明亮；
2、对铜、不锈钢及其它金属材料制成的装饰、栏杆、指示牌、台架、灯座等用专业清洁剂擦亮，要求无锈痕、污渍、手印等；
3、各类金属擦拭时，必须按纹理进行，切勿用硬物刮铲，以防人为性的损坏；
4、玻璃门、窗、幕墙、镜面等要求洁净无暇，玻璃趟槽、窗门趟槽干净，无积尘、无沙粒。
四、 综合类
1、墙面、墙底干净，无污渍、无破损、无脱胶，大理石瓷片、瓷砖、塑料板墙等干净明亮、整洁，木板墙、胶合板墙、各种雕饰、金属装饰的墙、门窗、挂篓等洁净无积尘，无脱漆等；
2、花槽、花盆内无杂物、烟头、纸屑、香口胶等，摆花周围保持洁净，叶片无积尘等；
3、各种悬挂指示牌、天灯筒灯、射灯、装饰灯及装饰物要求干净、整洁、无积尘、无污渍， 天花板无蜘蛛网。

三、安保工作月度考核评分表
姓名： 总分： 考核日期： 年 月 日
序号
评比项目
评比标准
标准分
评分依据
得分
1
车辆管理
对各种车辆管理有序，有专人指挥、疏导率100%，无堵塞交通现象，不影响行人及车辆正常通行，严禁车辆非特殊情况进入项目内非规定停车场地
30
项目区域内存在交通拥堵或未在规定场地停放车辆现象，一次扣2分

2
治安管理
维护项目区域内治安秩序，预防和查处安全事故，认真做好上岗执勤纪律，严格执行交接班制度，做好书面交接记录值班交接班工作，负责制定各类突发事件的处理程序，处理当班突发事件，如火灾、偷盗等立即报警
30
因玩忽职守导致发生严重治安事件或消防事故扣30分

3
日检工作
每天不间断对项目区域进行巡查，检查要全面细致，按照工作内容全面检查，对发现的问题要及时处理，处理不了的及时向安保负责人汇报，并做好记录
40
一项未做到扣2分

4
劳动纪律
上岗须仪表端正大方、美观、礼貌待客、遵守劳动纪律，无缺岗、窜岗。

迟到、早退每人次扣2分，缺岗、窜岗每人次扣5分，旷工每人次扣20分

四、保洁工作月度考核评分表
姓名： 总分： 考核日期： 年 月 日
序号
评比项目
评比标准
标准分
评分依据
得分
1
绿植类管理
定期对项目区域内花草树木进行除草、浇水、松土、修剪等工作
20
未按要求进行除草、浇水、松土、修剪等，每次扣3分

2
特殊区域保洁工作
确保公共场所的走廊、过道、楼梯，洗手间及墙面、灯饰、户外广告的清洁
30
有积尘、杂物、污渍、水渍一处扣1分；对违反规定经管理人员指正未及时清理的，一次扣3分

3
日常保洁工作
及时清理各种杂物，随脏随扫，楼体外部无杂物堆放，保证区域干净整洁
50
道路、花坛、活动场所，不得有烟头、纸屑及任何垃圾，对发现后未及时处理的，一处扣2分

4
劳动纪律
上岗须仪表端正大方、美观、礼貌待客、遵守劳动纪律，无缺岗、窜岗。

迟到、早退每人次扣2分，缺岗、窜岗每人次扣5分，旷工每人次扣20分