产权式酒店的市场及投资分析模板.doc

产权式酒店市场及投资分析产权式酒店(PropertyHotel)是继高级酒店式公寓、商铺投资热以后一个新型房产投资和消费模式，依据其用途，又可分为产权式商务酒店、产权式度假酒店等，产权式度假酒店关键分布在风光旖旎旅游胜地，而产权式商务酒店则关键分布在大城市CBD中心。 产权式酒店本质是开发商将酒店每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者通常不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理企业出租经营，并获取年度客房利润分红，同时取得酒店管理企业赠予一定时限无偿入住权。对于投资者来说，既能够直接取得收益，又能够到不一样国家，到世界各处名胜休闲度假。相关资料显示，最近，全世界产权式酒店平均每十二个月增加15.8。和银行储蓄相比，产权酒店投资性能更强。估计到，全球产权式酒店销售额将达成300亿美元。长久以来，银行储蓄一直是中国居民投资首选，但截至2月第8次降息，储蓄保值、增值功效开始弱化，理财观念发生转变。和投资股票债券相比，投资风险相对较小产权式酒店有望成为中产阶层投资首选。产权式酒店向大众推出既是消费又是存放，既是服务又是资产，既可自用又可赠予尤其商品，是房地产业和旅游酒店业有效综合。一、透视中国产权式酒店发展在中中国地，产权酒店从1995年开始流行，北京、上海、广州、深圳、海南、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等地均开始出现多种形式产权酒店，经过一段时期发展并展现出旺盛势头，新酒店接连开张，给人以市场大有可为感觉。产权式酒店这种新酒店经营业态在中国萌生以后几年时间里，经历了萌芽、发展、失败历程。发展条件产权式酒店起源于20世纪60年代法国阿尔卑斯地域，以后风行于世界部分著名旅游城市和地域。如美国夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那和澳大利亚黄金海岸等，此种模式经过数十年发展，已成为一个被世界广泛接收房产和旅游投资品种。酒店出租率较高，通常全部在以上。西方产权式酒店成熟发展基于以下条件：其一是西方国家中产阶级崛起，形成了庞大用户群。其二是产权式酒店所在地有足够观光、康乐等旅游资源，能够供客人休闲度假。国外产权式酒店多建在含有3S（阳光、海滩、海水）条件地域，或是自然风光独特、运动健身设施齐全地域。其三，一个关键原因就是国外分时度假消费配套。分时度假交换制度同产权式酒店相结合后，无疑使产权式酒店有了更大诱惑力，能够实现一地投资异地享受。现在世界上已经有超出100个国家5000余家酒店（度假村）加入了分时度假交换联盟。产权式酒店在中国发展和兴起中国最先引入产权式酒店模式是海南省三亚市，约于1995年。那是在房地产市场低迷时候为了摆脱楼盘滞销困境而“不得已”策略，没想到这“一不小心”就“撞”上了房产投资新浪潮“腰”。作为这一个旅游和房地产相结合物业开发模式从起开始风靡全国。伴随中国经济和旅游业快速发展，产权式酒店这种深受国外中产阶级青睐投资品种登陆中国。从海南岛到北京，从重庆到上海，产权式酒店在中国著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势。深圳大梅沙“雅兰酒店”、三九集团“丹枫白露”；北京“金色假日”、“愉快无穷大龙庆（假日）乡村俱乐部”；海南“博鳌南色海岸”、“南海传说”、“三亚海景温泉大酒店”、“黄金海岸花园”；上海“凤凰大厦”；秦皇岛“维多利亚海湾”、“碧海蓝天”；大连“海昌欣城”；杭州“黄龙月亮湾大酒店”等项目接踵而来。现实状况分析几年前，在中国以海南为代表产权式酒店遭遇败绩，究其原因有三：一是当初策划者关键是想把楼房尽早售出回笼资金，目标不在于发展旅游业；二是海南当初作为旅游度假地条件还没有成熟，中国旅游度假市场气候也没有形成；三是产权式酒店和分时度假概念还不为中国消费者了解和接收。回过头来分析时下中国产权式酒店发展条件，我们能够看到：首先，原来制约产权式酒店发展条件旅游度假地软、硬件环境已渐趋成熟，中国旅游度假市场气候已经形成；其次，多年来中国经济发展快速，白领阶层急剧扩大，成为城市消费主流群体，同时全新休闲消费观念为分时度假消费带来了商机；再次，旅游产业多年来发展快速，中国新兴旅游资源越来越丰富；最终，国际分时度假企业进入中国，使分时度假和产权式酒店概念得以在中国业界、消费圈中逐步得到认同。能够说，产权式酒店发展大环境已经基础成熟。产权式酒店有旅游业和房地产业双重属性，作为面向消费者酒店，它是旅游业配套产品，提供住宿、餐饮、娱乐、商务等服务项目；而作为面向投资者产权开发商，又含有房地产商众多个性，提供产权服务、物业管理、委托经营等。所以，从产权式酒店开发商角度分析，必需沿着旅游产业和房地产业两条思绪运作。而这种模式正契合了产权式酒店本质，又迎合了消费者投资利益。用户分析产权式酒店作为一个纯粹投资方法，这类酒店用户60是中产家庭投资，40左右是企业集团购置。对产权式酒店用户群体进行分析，现在购置者一样也兼具消费者、投资者两重个性。作为消费者，用户享受旅游度假服务，享受餐饮、娱乐、健身等配套优惠；而作为投资者，用户享受所购置房间、度假屋经营利益。具体分析，产权式酒店用户无外乎三类消费群体：其一是有一定经济实力家庭或个人，她们角色介于投资者和消费者之间，她们投资关键是为了增值和分红，顺带度假；其二是部分企业或事业机构，其购置动机是用于职员福利或会议，以往部分单位在风景区设有招待所、疗养院等福利设施，而这些设施日常管理逐步成为单位负担，购置产权式酒店就能够卸掉这些包袱；其三是分时度假企业，其购置动机纯粹是业务需要。这三类群体所关注利益各不相同，分时度假企业最关注是产权式酒店可供休闲度假利益点，侧重于酒店消费功效表现；个人消费者关注关键在于前期投入比重、投资升值保障、酒店经营能力、附加优惠和功效、和居住地域风光差异、可交换性等；而机构投资者关注酒店服务和管理能力、财务监控透明度、企业文化契合和业务需要等。不管是哪一类用户，酒店可消费性（包含可交换性）、可投资性（升值能力）和投资安全性指标是决定性影响原因，而且中国现在有能力投资购置产权式酒店消费者多是含有较高素质白领人士，这些人通常全部含有良好教育背景，有成功经营管理经验，有良好分析能力和投资眼光，所以，追求短期利益而忽略对消费者长久回报开发商极难取得她们信任。发展出路要使中国产权式酒店走得更稳、更远，需要开发商、用户和市场环境三方面共同努力。因为这一市场是靠卖方推进而非市场需求拉动，所以首要一点是切忌一哄而上，不能只看中产权式酒店项目资金回笼快、收益稳定好处，更要认清这一项目存在需求有待引导、消费观念有待激发问题。开发商要下大力气培育市场、培育消费者，要利用好促销手段、示范方法，经过有切身体会消费先行者口碑传输吸引大批跟进消费者。第二，酒店首先要主动加入分时度假交换体系，其次应和同业进行广泛横向联合，以增强产权式酒店连锁优势。第三，开发商应建立良好企业形象、完善企业管理制度，加强企业经营赢利能力，同时增强企业运作透明度，为投资者提供安全、可靠投资保障，增强其投资信心。第四，开发商在代理商辅助下应综合本身和社会多种资源优势，为消费者提供额外利益和优惠。如海航集团康乐园大酒店推出其产权概念时，实施规模化经营，结合空中优势（飞机航线）和地面优势（海南景点、酒店），并在其中国通航城市建立全国性连锁酒店，形成整合优势，为用户提供机票5折、连锁店使用权交换、康乐设施优惠等多个附加价值，加之海航强势品牌、康乐园大酒店10余年良好经营业绩、“旅游度假投资”概念和上市企业透明操作模式，使投资者对其产生了很高信任度。第五，开发商和代理商应主动利用房地产业部分运作模式，为消费者提供银行按揭投资计划。消费者只需支付较低首付款，余款分期偿还，这么消费者经过委托酒店经营，每十二个月在偿还银行贷款之外还可取得一定收益。部分开发商还推出了保底回报政策，这些对消费者投资购置行为能够起到很大促进作用。产权式酒店成功不仅仅是将酒店卖完了事，更应重视后期经营业绩可连续发展。1、产权式酒店档次定位很关键。档次太低，吸引不到客源；而档次太高，高级客源太少，酒店管理成本过高，得不偿失。通常旅游休闲客人最喜爱34星级酒店。2、降低劳动力成本。通常地处风景旅游区产权式酒店，淡旺季很显著，所以酒店管理人员除了应该是当地化外，还不妨采取“季节工”。当然，加强企业凝聚力和人员素质培训也很关键。3、多多增添开放式娱乐设施。产权式酒店公建配套设施不仅仅是为酒店投资业主服务，更应该面向整个旅游市场、面向公众开放，这么才能挽留人气、调感人气。4、开展多元化经营，尽一切可能满足客人需要。和商务型酒店相比，面向旅游休闲业产权式酒店，除了在价格和服务上有自己鲜明定位外，还应该围绕旅游业，展开多个服务或经营。