上海上半年房地产估价师案例与分析星级酒店不同功能用房收益的测算考试试题.doc

上海2016年上半年房地产估价师《案例与分析》：星级酒店不同功能用房收益的测算考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、当计息周期小于1年时，名义利率r与实际利率i的关系是（）。

A．i＝r

B．i＞r

C．i＜r

D．i＝1+r
2、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡ ，分摊的共有建筑面积为25㎡。该套住宅每1㎡建筑面积的价格为元／㎡。

A：1 667

B：1 765

C：1 875

D：2 000

E：工业用地的监测点评估价格
3、一已知其临街深度30．48 m(即100英尺)，临街宽度15 m的矩形土地，总价为100万元．相邻有一临街深度45．72 m(即150英尺)，临街宽度15 m的矩形，根据“四三二一”法则，其总价为。

A：109万元

B：117万元

C：124万元

D：130万元

E：工业用地的监测点评估价格
4、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括（）资金。

A．政府政策性

B．资产变现

C．企业入股

D．个人入股范围
5、某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元／㎡；运营费用率为和金收入的25％；该类房地产的报酬率为10％。该商铺的价值为万元。

A：521

B：533

C：695

D：711

E：工业用地的监测点评估价格
6、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为元／㎡。

A：2385

B：2393

C：2955

D2964

E：工业用地的监测点评估价格
7、估价对象房地产2006年的纯收益为500万元，预计2007年到2011年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，该房地产剩余经济寿命45年，土地使用权于2042年到期，该类房地产的报酬率为8％，则用未来数据资本化法计算的该房地产2007年1月1日的收益价格为。

A：6825万元

B：6866万元

C：6203万元

D：6713万元

E：工业用地的监测点评估价格
8、可见光污染中，城市中五颜六色的广告和招贴等，属于。

A：灯光污染

B：其他可见光污染

C：视觉污染

D眩光污染

E：执行层的组织协调
9、注册结构工程师注册有效期届满需要继续注册的，应当在期满前日内办理注册手续。

A：20

B：30

C：60

D：90

E：房地产估价机构必须加盖公章
10、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（）。

A．谨慎原则

B．替代原则

C．合法原则

D．最高最佳利用原则
11、__是指外汇买卖活动的总称。

A．外汇市场

B．外汇总市场

C．汇兑买卖

D．汇兑市场
12、按照目前我国土地登记制度的规定，属于国有土地的核发。

A：《国有土地所有证》

B：《国有土地使用证》

C：《集体土地所有证》

D：《集体土地使用证》

E：房地产估价机构必须加盖公章
13、在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是__。

A．宏观区位

B．中观区位

C．微观区位

D．其他区位
14、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的。

A：最低价格

B：平均价格

C：出让地价

D：标定地价

E：工业用地的监测点评估价格
15、以出让等有偿方式取得建设用地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满年未动工开发的，可以无偿收回建设用地使用权。

A：1

B：2

C：3

D：4

E：房地产估价机构必须加盖公章
16、全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图是__。

A．宗地图

B．房产分幅图

C．房产分丘图

D．房产分户图
17、住房公积金月缴存额的计算公式为。

A：住房公积金月缴存额=(职工本人本年度月平均工资×职工住房公积金缴存比例)+(职工本人本年度月平均工资×单位住房公积金缴存比例)

B：住房公积金月缴存额=(职工本人上一年度月平均工资×职工住房公积金缴存比例)+(职工本人上一年度月平均工资×单位住房公积金缴存比例)

C：住房公积金月缴存额=(职工本人下一年度月平均工资×职工住房公积金缴存比例)+(职工本人下一年度月平均工资×单位住房公积金缴存比例)

D：住房公积金月缴存额=(职工本人上一年度年平均工资×职工住房公积金缴存比例)+(职工本人上一年度年平均工资×单位住房公积金缴存比例)

E：执行层的组织协调
18、房地产开发具有__的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。

A．投资量大

B．周期长

C．风险性大

D．开发费用投入时间变化大
19、某居民楼总建筑面积为5000m2，总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元，某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为__。

A．3%

B．3.5%

C．7%

D．4%
20、房地产估价师注册管理工作和继续教育培训工作分别由__负责。

A．建设部、国土资源部

B．建设部行政主管部门、土地行政主管部门

C．人事部、房地产行政主管部门

D．建设部、中国房地产估价师与房地产经纪人学会
21、一般来说，人口越多，收入越高，房地产市场需求量就__。

A．越大

B．越小

C．坚挺

D．疲软
22、房地产估价采用。

A：差额定率累进计费

B：足额定率累进计费

C：差额定率累退计费

D：足额定率累退计费

E：执行层的组织协调
23、I regret ______ harder at office.

A．not to have worked

B．not having worked

C．not have worked

D．having not worked
24、甲公司在某建制镇的营业用房以200万元的价格出售，其应缴纳的城市维护建设税为元。(2009年试题)

A：1000

B：5000

C：7000

D：10000

E：执行层的组织协调
25、我国第一部物业管理行政法规是__，它确立了一系列重要的物业管理制度。

A．《前期物业管理服务协议》

B．《物业服务收费办法》

C．《城市新建住宅小区管理办法》

D．《物业管理条例》
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、收集一手资料的方法有。

A：观察

B：专题讨论

C：问卷调查

D：电话

E：实验
2、《土地使用权出让合同》规定：土地使用者在签约时应缴纳地价款的一定比例作为定金，并应在__日内支付全部价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权并不退定金。

A．15

B．30

C．60

D．90
3、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为__元/m2。

A．2593

B．2619

C．2727

D．2862
4、某宗房地产2006年2月的价格为4000元/m2，现需要将其调整到2006年6月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年1月至6月的价格指数分别为85.5，86.7，112，115，116，117（均以上个月为100）。则该宗房地产2006年6月的价格为（）元/m2。

A．6992

B．5183

C．6062

D．5398
5、拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，裁决的内容包括等事项。

A：补偿方式和补偿金额

B：安置用房面积和安置地点

C：搬迁期限

D：搬迁协议

E：搬迁过渡方式和过渡期限
6、新设项目法人资本金筹措渠道不包括（）。

A．政府政策性资金

B．国内外企业入股的资金

C．个人入股的资金

D．资产变现的资金
7、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75％和80％，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的风险．(2005年试题)

A：市场

B：财务

C：政策

D：经营

E：借款合同
8、廉租住房保障资金的来源有等。(2009年试题)

A：地方财政预算安排

B：中央财政专项补助

C：住房公积金增值收益

D：土地出让净收益

E：住宅专项维修资金
9、廉租住房的租金实行政府定价，租金标准由构成。

A：维修费

B：折旧费

C：税金

D：投资利息

E：管理费
10、2010年某房地产开发企业销售收入等于经济成本时，该开发企业。

A：获得了正常利润

B：获得了经济利润

C：获得了超额利润

D：年净利润为零

E：执行层的组织协调
11、不能为金融机构提供建设贷款担保的是__。

A．用其它房地产做抵押

B．提供质押

C．物资抵押

D．第三方担保
12、作为体现保险行为内在功能的表现形式，是保险经济活动的外部功能。

A：分散风险

B：组织经济补偿

C：融通资金

D：防灾防损

E：执行层的组织协调
13、房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有。

A：社会养老保险

B：健康保险

C：劳动工伤保险

D：意外伤害保险

E：失业保险
14、在我国下列属于限制民事行为能力人的有。

A：18周岁以上的成年人

B：10周岁以上的未成年人

C：不满10周岁的未成年人

D：不能完全辨认自己行为的精神病人

E：不能辨认自己行为的精神病人
15、政府对房地产的限制一般是通过管制权、__来实现的。

A．征税权

B．征收权

C．征用权

D．充公权

E．规章制度
16、盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下研究投资项目产品成本、产销量与__的平衡关系的方法。

A．固定成本

B．变动成本

C．盈利

D．机会成本
17、对今年参加全国房地产估价师执业资格考试的人员进行统计，则__。

A．全部参加考试人员为总体单位

B．全部参加考试人员为统计总体

C．你作为考生是总体单位

D．你作为考生是个体

E．你的年龄是一个品质标志
18、个人住房抵押贷款的还本付息方式包括。

A：按月等额还本付息

B：按月递增还本付息

C：按月递减还本付息

D：期间按月还本期末付息

E：期间按月付息期末还本
19、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的。

A：权责发生制原则

B：收付实现制原则

C：配比原则

D：划分收益性支出与资本性支出原则

E：执行层的组织协调
20、房地产业与建筑业既有区别又有联系，它们之间的主要区别是房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于__。

A．第一产业

B．第二产业

C．第三产业

D．新兴产业
21、下列表述不符合房地产广告要求的是__。

A．房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有权或者使用权的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间

B．房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当

C．房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明

D．房地产广告中可以利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果
22、城市总体规划的期限一般为__年。

A．10

B．15

C．20

D．25
23、在进行市场调查时，第一个原则是要采用的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。

A：科学

B：客观

C：准确

D：全面

E：借款合同
24、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是__年。

A．37

B．40

C．60

D．63
25、目前，我国已基本建立了以国有金融机构为主体、其他各类金融机构并存的金融体系，逐步形成了的金融体制。

A：银行、证券、保险业分业经营

B：银行、证券、保险业分业监管

C：银行、证券、保险业共同经营

D：银行、证券、保险业合作经营

E：银行、证券、保险业共同监管