物业管理提案.doc

物业管理是随着住房制度改革和房地产市场的迅速发展而诞生和逐步发展起来的一个新兴行业，其服务涉及到千家万户的安居乐业，住宅小区作为社会的一个基本细胞，它的和谐是整个社会和谐的基础,而物业管理则是构建和谐社会的主要载体，它对改善居民的生活环境、维护社区稳定、促进社会和谐、提高城市整体管理水平发挥着重要的作用。
    一、我市住宅小区物业管理现状
    我市物业服务行业自1997年起步以来，经历了一个从无到有、从小到大、从不规范到有序发展的艰难过程，物业服务对象也从单一的住宅小区，发展到行政办公楼、工业区、厂矿、医院、学校、集贸市场等全方位的覆盖。截止2009年底，我市物业服务企业达到107家，管理人员达到700多人，从业人员有3600多人，管理服务项目200多个，新建小区的物业管理覆盖面达到100％，全市住宅小区物业管理的总面积累计达到2500多万平方米。其中规模较大、管理比较好的小区有：浑河花园、河畔花园、幸福城、水岸东城、大自然、碧海金阁、玫瑰城、蓝天水岸、银河湾、台南嘉苑、裕宝新城、阳光家园等十余家。
     二、我市住宅小区物业管理的突出问题
    近年来，我市的住宅小区物业管理总体水平得到了较大的提升，但物业服务行业仍呈现市场不规范、矛盾纠纷多、经济效益差、苦中有忧的状况。具体体现在：
    （一）住宅小区物业服务市场竞争机制不完善
    我市住宅小区前期物业管理招投标不规范，基本是谁开发谁管理，没有形成市场竞争机制，主要表现在：小区竣工售房阶段业主入住较少，前期物业管理大部分是开发商自行选聘物业服务企业，在业主入住率达到一定规模后，业主重新选聘物业服务企业的难度较大。
    （二）物业服务企业规模普遍较小，整体管理水平偏低
    我市住宅小区物业服务企业规模普遍较小，资质等级较低，在我市107家住宅小区物业服务企业中，均为三级资质的物业服务企业，企业管理队伍良莠不齐，鱼龙混杂，缺乏规模效应，物业服务企业的专业人才奇缺，管理水平较低，服务领域狭窄，服务理念滞后。
    （三）业主维权困难
    目前，我市大部分住宅小区未成立业主委员会，业主利益被侵犯时，维权困难。少数成立了业主委员会的住宅小区，在实际操作中由于业主委员会没有报酬、吃力不讨好等多种因素，使部分业主委员会维权意识差，工作人员的工作积极性不高，维权力度不大，监督和协调的作用没有充分体现，没有真正发挥业主与物业服务企业之间桥梁和纽带的作用。
    （四）前期物业费定价较低，多数物业服务企业生存困难，物业服务与交费矛盾纠纷多，影响社会和谐
    调查结果表明，我市107家物业服务企业中处于微盈利状态的不到企业总数的25%。其余大多处于盈亏平衡或亏损状态。主要原因是：
    1、开发商为便于销售，将前期物业费标准选的较低，待小区楼盘销售完后，前期物业服务结束、物业服务企业进驻后，较低的收费致使盈利水平极低、甚至入不敷出。前期物业费价格低，使我市部分住宅小区物业管理逐步进入恶性循环的怪圈：“物业服务企业为了生存→降低服务标准→导致业主不满→拒交物业服务费→物业收入进一步减少→物业服务质量再降低→业主更加不满→交费率进一步降低→物业服务企业亏损→弃管”。
    2、经营成本逐年增加。随着物价的上涨，人力成本、运行成本逐年提高，而物业收费指导标准未能根据市场行情适时调整，导致物业服务企业入不敷出，经营举步维艰。
    3、居民普遍存在物业有偿服务的消费意识淡薄。既希望得到更好的生活环境和服务享受，但又不太愿意支付物业服务费，导致物业服务企业收费难；
    （五）开发商遗留的问题累及物业服务企业收费，影响正常运营
     1、开发楼盘的质量问题累及竣工后的物业管理。一系列的房屋质量问题如墙体裂缝、水管漏水、外墙渗水等，开发商不能及时很好的为业主维修解决，业主把矛盾转嫁到住宅小区物业服务企业身上，拒交物业服务费；
    2、开发商擅自更改规划，小区公共配套设施不健全。如：绿地不达标、路面硬化不完善，健身器材不健全、未按合同承诺修建公共配套项目等，业主因此拒交物业服务费；
    3、开发商侵占业主利益，将公共设施挪作它用，谋取私利，业主因此拒交物业服务费；
    由于开发商遗留的问题导致交费率低，直接影响物业服务企业的正常运营，逐步使业主与物业公司矛盾激化。
    （六）部分物业服务企业服务意思不高，达不到约定的服务标准
    1、个别小区安全环境差。业主发生车辆损坏，财产被盗等民事案件，业主得不到赔偿，业主拒交住宅小区物业服务费；
    2、 物业服务企业经营不规范。个别物业服务企业巧立名目，以押金、罚款等不正当手段对业主进行强制管理，而服务确不到位，引起业主不满；
    （七）垄断企业服务不到位
    对于多层和高层建筑，供水、供热均需要二次加压方可将氺和热等民生必需商品送到最终用户，按照国务院《物业管理条例》第四十五条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”，供热企业应将其商品直接送到最终用户，二次加压设备及其运行费、维修费应当由供热企业承担，但目前我市上述费用大多由物业服务企业承担，是影响物业服务企业效益的直接原因。
     三、完善我市住宅小区物业管理的对策及建议
    （一）加强房地产市场监管，规范住宅小区物业服务行为
    一是政府相关职能部门要严查开发企业及施工建设单位偷工减料、“短斤缺两”以及擅自改变规划等违法违规行为，从源头上杜绝房屋质量等一系列遗留问题，给后续的住宅小区物业管理打下一个良好的基础。二是加大住宅小区物业服务市场的整顿和规范，对无资质或无证经营的住宅小区物业服务企业，坚决予以取缔，并严查管理不规范、制度不健全、“质价不符”等违法、违规企业，净化市场环境。三是建立和启动物业服务企业信用档案系统，规范物业服务企业行为，如实记录企业在物业服务活动中的不良行为，并通过各种媒体向外界公示，使物业服务企业接受社会公众监督，大力推广诚信服务、诚心服务、称心服务，培养以质取胜、以质盈利的行业风气。
    （二）大力推行招投标，加快住宅小区物业服务市场化进程
    政府有关部门要依照《国务院物业管理条例》的规定，监督开发商做好前期住宅小区物业管理的招投标工作，选择具备相应资质、企业信誉好、管理水平高的企业实施住宅小区物业管理，彻底打破不利于物业服务行业发展的“谁开发谁管理”的格局，同时鼓励开发企业积极引进域外优秀物业服务品牌企业，使我市住宅小区物业服务向市场化、规模化、品牌化的方向发展。
    （三）政府应加大协调力度，给物业服务企业创造一个宽松的发展环境
    住宅小区物业管理由于行业特点，涉及范围广，管理机构多。市场问题亟需政府及各职能部门的协调、解决。如：供水、供电、供气、供热等单位应当按照国务院《物业管理条例》第五十二条的规定维修到户，并向最终用户收取有关费用，不应当让物业服务企业承担额外费用，以减轻物业服务企业的负担。
    （四）尽快出台“抚顺市物业管理办法”、“抚顺市住宅物业服务收费指导标准”
    1、根据国务院《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》，结合我市住宅小区实际情况，尽快出台“抚顺市物业管理办法”，以促进我市物业服务行业健康发展。
    2、政府相关部门应根据我市住宅小区物业服务市场实际情况， 尽快制定“抚顺市住宅小区前期物业服务收费指导标准”。
    近十年来随着我市经济发展，职工平均工资较十年前有很大提高，氺、电、热及人工费等价格涨幅较大，物业服务企业经营成本不断增加，而前期物业收费指导标准是十年前的，未能根据市场行情及时调整，国家也没有相对减免税收政策，导致物业服务企业经营困难。建议相关部门加强对房地产市场的整体调控，按照经济规律、物业管理成本情况、市场变化等因素并参照国内其他城市前期物业服务收费指导标准，合理制定我市“住宅小区前期物业收费指导标准”。
    （五）政府相关部门应加强指导住宅小区成立业主委员会
    目前，我市大部分住宅小区未成立业主委员会，业主与物业服务企业沟通缺乏桥梁和纽带，缕缕发生“不和谐事件”。建议物业所在地的区、县房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府切实按照《物业管理条例》的规定，指导住宅小区业主委员会的组建工作，并适时参加业主大会和业主委员会召开的有关会议，加强指导业主委员会工作；监督，规范物业服务企业运作，充分调动、发挥物业服务企业的积极性，维护社区稳定、促进社会和谐，为提高城市整体管理水平、建设宜居城市做贡献。
    （六）加强对物业服务企业从业人员的培训，提高整体管理水平
    企业要勤练内功，加强从业人员的培训，通过岗前培训、在岗培训、脱产培训，不断提高从业人员的整体素质，造就一批住宅小区物业管理人才，使住宅小区物业管理上档次、上水平，以适应行业竞争和企业不断发展的需要。
    （七）建议成立住宅小区物业服务行业协会，增加解决住宅小区物业管理问题的渠道
    住宅小区物业管理成立行业协会有助于提高本行业整体业务管理水平，协调好业主或业主委员会与物业服务企业之间的矛盾和分歧，鼓励物业服务企业之间的合作和经验分享，以及向政府部门提供专业意见，同时制定行业解决住宅小区物业管理问题的制度，通过行业协会及时处理住宅小区业主同物业服务企业纠纷问题。
    （八）加强宣传，转变观念
    住宅小区物业管理与广大人民群众的生活息息相关，相关部门要采取多种形式，多措并举，加大宣传力度，使住宅小区物业服务深入人心，让广大业主了解、支持住宅小区物业管理，积极配合物业服务企业，自觉履行业主职责和义务。