二手房购买综合流程及注意重点事项.doc

二手房购置步骤及注意事项步骤（有贷款步骤，一次性付清到第五步就结束了）：首先是（步骤一）上网或去中介查看房源信息（步骤二）实地考察看房，确定购房意向（步骤三）产权调查、和房主商议协议细节（步骤四）签署买卖协议（步骤五）办理贷款手续、支付首款（步骤六）产权（房产、地产）过户，房屋交割（步骤七）领房产证（卖方收到银行贷款）、交易完成每个月还贷一、去正规网站和中介（步骤一要注意）：假如买二手房有中介参与，要找相对大、著名中介。中介收费、服务情况要先问清。还要和中介谈好，中介费付款时间，通常来说是签完协议付一部分，过户后付一部分，省太早付完钱，中介就不管事了。付完记得要发票。中介假如提供贷款服务，让她玩去。贷款之类问题，别怕麻烦，自己去找银行。二、实地考察房屋情况（步骤二要注意）：1、房屋本身建筑情况如房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送家俱等，其中比较轻易被忽略是下水道堵塞和墙面渗水等问题。2、房屋周围情况如周围交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。三、看房子产权是否清楚（步骤三要注意）：1、看房产证（房产证薄薄几页纸有什么好看？可好看了）。看以下几点：（1）有没有房产证。没有直接PASS没有房产证房屋，通常是房主将其抵押或转卖。有房主会说，你给她钱，她就能把房产证赎回，再给你。让她滚！让她借钱把证赎回，再找你。（我会告诉你，我们这80年代有个骗子，用没证房子同时卖给3个傻瓜小说吗？）除非很很很很很中意，不买就会死房子，不然只选择有房产证房屋进行交易。（2）看房主是谁 卖方必需是房主，对她房产证和身份证，看身份证号是否一致（当然先要看看是不是假，多半不会）。有些房屋有好多个共有些人，如夫妻共有、继承人共有，那你就要和全部共有些人签署买卖协议。只和其中一个或是多个签无效。（3）看房屋有没正在贷款有房子贷款买，房产证并没被银行收走，但房产证上应该全部有注明，看清楚。2、看土地证我们这郊区房子土地使用性质，有一个情况是划拨地，划拨地政府可无偿收回，这种情况就要注意，土地证上有注明“出让”，就是出让地，就对房屋享受较完整权利。划拨地房，能无限期使用(政府不收回话)，但不能出售。要出售就要缴纳土地出让金，变为出让地，使用年限70年，这时就和商品房差不多了。通常土地出让金由卖家交，但卖家通常会把这块算到房价里，由买家负担。还有国人全部懂70年年限，假如运气好，碰到个40、50甚至60年老房子（70年运气不是愈加好？滚蛋！祖国母亲大人全部还没70岁），要搞清楚怎么搞.怎么搞？我也没碰过这种情况，我也不知道怎么搞。问去.3、去房管局核实以上情况卖家手上东西能够隐瞒做手脚，怎么办？去房管局看看吧。顺便搞清楚你看上二手房是不是房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋。这些住房，在转让时有一定限制，要避免买卖协议和政策、法律冲突。再顺便问问70岁房子怎么搞。4、看房子是否在租原房主A，1月把房子租给一个哥们B，租期2年，就是租到12月。弟兄你今天4月30日，和原房主A房屋交易成功，你给了她几十、百来万，高快乐兴拿到房产证。然后想迁居.等下，B哥不让你进，她且住着呢。反了她了！她有权利吗？有！因为中国认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖协议不能对抗在先成立租赁协议。怎么办？买之前，让A哥先把B哥，搞定整走了，再来和你谈！做人要专一不是！5、近期是否会拆迁假如会，不要告诉她人，买吧！连邻居几栋全部买了吧，现在我们这有拆有赚。不知道武汉怎么样，假如武汉拆迁，房主会亏，就要先了解清楚。四、交易前要注意问题（也是步骤三要注意）：1、看二手房物管费用是否拖欠：有些房主在卖房子时，有些费用长久拖欠，甚至已经欠下数目不小费用。你假如不知情就买了，那你就等着全部负担这些费用吧。新房通常就没这些问题，哪些费用要注意？慢慢来：（1）水费。要问卖家是否已付清水费，能够向她要交房日上个月份已缴纳水费账单收据。（2）电费。不像水费那么简单。除了向她要交房日上个月份已缴纳电费账单收据，你最好亲自查一下电表有否移动、改装、走表是否正常等（有听中介人说过，原房主改装过电表，新房主被罚款小说），不过不是专业人士不是很轻易看懂，怎么办？带个看懂哥们一起看房。（3）煤气费。同上，这些全部要办好过户。北方仿佛还有暖气费，我们没有，就写一起了。（4）电话、宽带、有线电视等。通常让原房主迁走，把自己原来号码迁来。（5）物业相关费用。去物业企业问，有没欠啥钱，还有过户什么。2、注意迁移户口问题。有时候我们这买二手房，就是为了孩子就近读书问题，给孩子上户口很关键。假如卖家户口没有立即迁出，我们户口也迁不进来，就会发生纠纷。目标没达成，那房子全部等于白买（这种事，真还听过不少）。所以，买房前可到相关部门（街道、居委会、派出所之类）查阅卖家户口是否已经迁出。假如卖家户口要在交房后才能迁，就一定要和卖家就此问题在协议里讲清楚。五、签署协议时注意事项（步骤四要注意）：1、协议建立：房管局大多会提供二手房买卖协议范本并要求交易双方使用，能够直接拿来在范本基础上做改动，民间协议多由卖方提供。买房就要注意，卖方做了哪些改动，提出自己意见见解，以达成最终同一。2、约定付房款：通常有一次性付款或按揭付款两种方法。凭本身实力选择。作为一个理财者，强烈提议，就算有实力，也请选后者。为何？房贷利息低呗！知道民间借贷利息是房贷几倍？3、确定交房细节：（1）交房时间和条件。时间好办，条件能够提哪些？比如卖方要负责清空房间，整理洁净等（想想看：开门，一个堆满垃圾屋子）。（2）物业费、水电费等上面说过了，要她提供最终30天缴费证实。（3）过户：时间：确定到房管局办理买卖协议登记和过户时间。费用：过户所涉税收和费用谁出。这些要在协议里订好。二手房交易税费包含：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。其中比较大块是营业税、个人所得税、契税三项，（其它几项全部极少通常就是几百块钱）。“交易税费由乙方负担”是协议中常见陷阱，通常来说营业税、个人所得税由卖方负责，买方负责契税。前几年全部是卖方市场，不少买方为了抢房，全部主动负担了全部税费，现在房价没那么夸张了，才会开始注意具体谁负责。还有一个情况是，事先谈好，以房价让利为条件，乙方能够同意在协议里写交易税费由乙方负担，同时房价低了税费也能够少交几百块。上证人数：房产证上要写多个人名字？老婆、孩子假如要加，现在就一起写上，以后再加，麻烦很。户口迁出：上一大点最终一个问题，现在就订好卖方户口迁出时限。4、明确违约责任：这事真常有，假如协议签完，原房主A哥忽然发觉：我去，房价飙升了！要你退房了。咋办？买了个表，现在就先明确违约责任，注意以下几点：（1）协议上时间必需全部是正确日期，不要用什么“之前”、“以后”傻字眼。（2）每项关键义务全部要有一一对应违约责任，最好直接定下具体数额违约金（不过别定太高，太夸张仿佛法院也不认）（3）定下假如违约，卖方要负担买方装修、迁居之类损失。另外，定下违约方要负担守约方主诉讼费、律师费等等多种花费。六、步骤五以后全部是对公步骤，只要前面协议订好，基础没太大问题。稍微讲一点，有办贷款话，会包含到房屋评定。评定费通常是千分五开始算，过百万递减。假如是商贷，能够自己找评定企业，评定费还能够深入降低。产调问题是重中之重！为何要拉产调？买房子过程中谁也不敢确保不会碰到这么事：1，房子不在政策优惠下，契税营业税全部不能免，中介却没有告诉你。,2，房子有抵押贷款，不能过户3，有房子被法院查封，你却付了意向金4，你交了意向金，却发觉房东跟房产证上根本不是同一个人。5，最可怕是房子顺利过户后，偶然听到邻居议论，房子原来主人是非正常死亡。心理膈应却没地方申辩。所以产调必需做。下面具体说一下产调包含内容和操作方法。产调内容一共包含11项（有图），不仅仅只是房屋部分基础信息，还有部分隐藏信息。作者：Andy宋链接：起源：知乎著作权归作者全部，转载请联络作者取得授权。产调怎么拉？到交易中心领号处，拿一个查阅号码，工作人员会给你一张表格，填好（姓名、身份证号码、物业地址、查阅项、署名）；等候查阅窗口叫号，叫到时，把身份证、填好表格给工作人员，交了查阅费，工作人员会给你一份房地产登记薄。需要该房屋产权人配合你去。你自己不能够办理。中介假如没有提醒你去交易中心拉产调，这时候你就要当心房子是不是有抵押，有贷款，是凶宅，隐瞒了啥问题了。虽说现在很多中介企业甚至大企业称自己有五项保障承诺啥，也还是出现了很多抵押房、查封房交易事件，压也没压住！老传统中介们，改不了已经学会了快速成交快速挣钱门道，捡好听说，不好听不说。这是房地产行业老问题了，现在革命来了，答主更看好类似互助买房，房多多这种第三方平台，上下家怎么成交是她们事儿，她们自己直接联络沟通，像拉产调这类基础活儿，我知道房多多是最少全部要陪上下家做两次来确保。传统交易是中介想尽措施快快促成，新型交易是买卖家直接联络第三方平台比服务。话说远了，说回来。提议：一定要去交易中心再另行调查交易房屋产权信息，即使该项手续可能会花费几十元。因为，现在房屋全部权证上即使有房屋权利人、坐落地址、建筑面积等基础信息，不过却不包含该房屋是否有存在抵押、查封等权利限制情况。二手房交易每个过程每个步骤全部能好好琢磨写写干货，今儿，就先这么细说最关键产调问题，点赞破千再续。上面内容提到房多多在做产权调查时候，是最少做两次产权调查，做这么多是不是多此一举？数次产调有必需吗？答案是：很有必需。为何？我们知道“产调”能帮买家了解房子具体情况，通常是发生在买家在支付定金前。那么问题来了，假如你买房子在支付定金后到交易过户这段时间内，出现了其它问题，比如被卖家拿去抵押、或发生查封等权限情况，你是不是又得坐吃哑巴亏了？拉取产调时所出产调单全部明确统计着查询时间，即确定在打印产调单这个时间节点该房屋权属情况。但并不确保该套房屋相关信息在产调打印以后不会发生改变。买房是个长久活儿，从达成意向到实际签约、交易有很长时间间隔，尤其是还存在贷款问题，支付完定金后不能确保房屋没有任何变数发生。为保险起见，买方还应在签署买卖协议即支付首付款前对房屋产权情况再次进行调查，也就是二次产调。作者：链家链接：起源：知乎著作权归作者全部，转载请联络作者取得授权。三、签约定房1.签约前必需核实房屋产权（1）不一样房屋产权 交易条件不一样A.商品房：房产证下发以后才能上市交易。B.公房：部分公房需要单位开户放弃回购证实单据，才能进行交易。C.一类经济适用房：契税票填发日期或房产证登记日期不满五年是不能上市交易；满五年需要户籍地住房保障办公室开具放弃有限回购证实才能上市交易。D.二类经济适用房：包含回迁性质、康居和安居性质房屋，按经济适用房管理其它类型房屋，下发房产证即可上市交易；（2）有没有经过房屋核验？没有核验过房屋有查封、抵押风险，不能上市交易。（3）产权人身份证和房产证一致吗？假如不一致，能否提供公证委托书和产权人身份证原件。（4）房产证有共有些人吗？如夫妻共有、继承人共有，共有些人必需全部能到场签字，不能出席，必需提供公证委托书。（5）原房主已婚吗？已婚话，需要提供配偶本人签字同意出售证实。（6）房子有租客吗？假如出租，必需提供承租人本人签字同意出售证实和放弃购置证实。因为协议法要求，承租人有优先购置权。2.全部关键事项必需写进协议（1）定金数、首付、尾款等金额多少（2）税费负担者（北京全部是买家负担税费，哭）（3）采取什么付款方法（4）首付支付时间、条件（5）过户时间和条件（6）户口什么时间内、条件迁走（7）有没有学校名额、是否占用（8）房屋内设备怎样处理，哪些是赠予给买家，哪些是房主需要搬走等注意：签署协议需要房屋全部共有权人全部到场假如不能到场要提供经过公证授权委托书假如卖方已婚，签约时要提供配偶同意出售证实（哪怕媳妇一起到场，也得签，怕以后有纠纷）买房最关键一点是自己态度：这里我们只讲刚需性质。对于我们这类人来说，房子支出占你一生收入中很大一个百分比，而且这笔钱花怎么样直接决定了你接下去几十年生活质量。所以，你必需让自己花！时！间！，花大把时间去研究和看房。那些周末看了几趟房子就大喊太累，太花时间想法要不得。为何要花时间呢？买到一套称心二手房原来就不是一件轻易事情（无视价格请走开）。二手房，意味着不确定原因太多，大复杂，需要大量时间对比衡量，而很多关键信息又是不透明，还有中介在不停地干扰你，所以花多个月时间很正常（答主这次花费4个月时间，最终买到还只是相对满意房子）。接下来说关键：既然要花时间，怎么让时间利用更高效？1. 选好中介，并训练她们中介是你眼睛和耳朵，她们是否听话，是否给你提供有价值信息，决定了你买房过程体验。中介有她们自己利益驱动：在最短时间内成交。本质上是和你目标（买到最适宜房子）相悖。所以，不要听中介：”错过了就没了“，”房价要涨了“类似话，全部催促你成交话全部是为了她们自己利益考虑。应该怎么做？首先，找23家大中介，每家中介选2名员工。通常来说，直接找门店经理，让她推荐会比较靠谱。为何 每家中介要选两名？因为能够中介内部做横向比较，看给到你房源是否合理（当然这两名不要在一个门店里）。其次，把你条件明确告诉她们：包含预算。接下来就很关键了：过滤她们提供房源信息，依据质量给反馈。中介通常会先带你看几套不咋样房子，然后再带你看一两套条件稍好房子，然后就开始鼓动你出手。而你要做，就是SAY NO，而且要做出很挑剔姿态。假如你不挑剔，中介下限会越来越低，给你不好房源，浪费你时间。做好和中介打持久战准备，中介投入时间成本越多，越是会提供好房源给你2. 搜集信息你目标是把选定片区小区全部看遍，确定房型、采光、交通、基准价格等硬指标，在这个基础上建立候选清单。谈谈基准价格，基准价格用于衡量不一样二手房价格合理性。我自己是这么做：先看片区内房源大致均价，我看区域3.2W每平，然后给多种条件设定价值，房龄折旧：每差十二个月价格下降1%（越新折越快，越老折越慢）。地段：到地铁、菜场、超市等距离和价值关系，不一样购房者需求点不一样，权重各有高低，依据自己情况来。楼层：通常来说 多层：3452167 电梯房：中高层 顶层 底层，电梯房一个简单算法是：每高一层，加1W采光：采光分两个层次，1.是否全明，每个房间是否全部有窗。2.阳光照射时间，很多年轻人对这点可能不太重视而年长者会苦口婆心地劝说。从市场情况看，朝南房子基础上比朝北要高出35K每平。我把光照时长分成3档：从早晒到晚 4、5个小时左右 3个小时以下。基础条件就这些，假如还有部分自己比较在意，也折算成对应价值。在了解全部小区情况和制订基准价格后，对不一样房源开价就心中有数了：我看到最终，中介给我房源，我全部不用上门看，直接出价，节省了大量时间。提醒一点：假如这套房不是你最终一套，那么有些条件即使你自己需求不大，考虑到保值，方便以后出手，也要尽可能选好。这次买房很深刻一个体会是：各方面条件好二手房，抛出来很少，总是有部分硬伤，换句话说假如房子好，住很舒适，卖意愿就很小。3. 议价楼主不是这方面高手，只能采取中规中矩策略：1. 了解大环境是买方市场还是卖方市场。这点决定了在买卖时你应该持有姿态，上海这边基础上还是买方市场，意味着能够有充足时间能够做比较。2. 房东状态。a) 置换，价格适宜就卖，这是碰到最多情况。有时间约束和价格约束。b) 急卖，关键是时间约束。c) 卖个好价钱，房子通常全部不错，期望值很高，关键是价格约束。3. 出价。楼主最终使用全部是开门见山式，这么最直接省事，依据基准价格算出房子合理价格，然后再砍掉5%，看房东反应。通常来说，她这时要给出让步，但还不会是最低价。你能够不理她，假如她属于前面说a或b类，隔段时间还会找你。你要记得，这是买方市场。4. 时间1. 好房子通常极少抛出来，必需耐心等候。2. 房子刚出来时房东期望值通常全部比较高，必需耐心等候。4. 其它小TIPS1. 中介会试图让你交一笔所谓确保金，说这么好跟房东谈价格，不！要！理！睬！2. 和小区里门卫，大爷大妈聊聊，获取房子信息3. 中介费是能够打折扣作者：yifei huang链接：起源：知乎著作权归作者全部，转载请联络作者取得授权。1. 务必用小号联络中介，不然话等着各路中介来轮番轰炸吧。最不好是用iphone手机号码，又没有骚扰拦截。这方面链家最差，买好房之前没有些人来骚扰，买好以后连续不停。2. 不付诚意金、意向金，假如有中介要和你谈这个，叫她滚。想买好房子难找，骑着电瓶车中介满大街全部是。老娘字典里，就没有诚意金一说。老娘是诚意买家，房子看好了，价钱适宜，直接签协议付定金，要个屁诚意金。她要是收诚意金，就不是诚意卖家，老娘不伺候。不要在看房确定书之类署名，非要签话，就写一个假名字。比如你叫陈xx，你就在上面龙飞凤舞画一个 程字够了。你知道。3. 先看房子，中介费等到房子谈差不多了再谈。不然你一开始和中介狂砍中介费，不过房子本身没有谈拢，不是白费力气么。而且中介会没有多大动力帮你找房子。4. 中介能够欺骗我一次，不过绝对没有第二次。比如中介说好带你看这个房子，到了以后又说没有，推荐另外房子；房东跳价（不好判定是房东还是中介在背后捣鬼） 等等之类。必需要大发雷霆，严厉批评（当然不要用欺侮性词汇骂她，毕竟大家全部是人，有自尊）当然发怒归发怒，发完火以后中介还是回来找你，给你道歉，给你解释，你就听。你要咬定原先条件，让中介去谈，谈不下来别来见我。5. 在行动上对中介要防范，不过在语言上对中介还是客气一点，不要搞得针锋相对剑拔弩张，毕竟她们是服务行业，关系太差也不好。全部感性全部是战术技巧（发怒之类），最终下决定还是要理性。6. 中介费最多给一个点（不超出500万房子），超出500万最多给5万，具体数字看你和中介怎么谈。说实在，在和房东谈好了之以后谈中介费，不要认为你大钱已定小钱就不得不让步，其实中介比你还着急。你中介费大不了和卖家下次再谈，中介企业可是一分钱全部没有确定下来。利用 爱屋及乌、搜房网等1个点0.5个点来压价。告诉她们搜房网小张什么也给推荐这套房子，一样条件，人家只要0.5个点，我是看着是因为你们最早给我推荐这个房子才和你先谈，这边谈不拢我找搜房网去。不停施加压力。当然现实中0.5是极难，1个点比较现实，不管是什么中介，不管她们有什么要求，她们最终全部能够接收1个点。中介费用要过户才付，她们会让你在签约就付掉，告诉她们门全部没有，再逼逼房子我们不买了。实在不行签约当日付个1000意思一下，其它过户再说。最好留一笔中介费到交房再付。这个看你自己谈能力。67 相关办贷款：不要认为自己没有银行门路就认为必需依靠中介，随便找一家银行，进去告诉她们要咨询住房贷款事情，自然有员工接待你。基础上同一家银行不一样信贷员给条件全部是一样，有没有些人认识全部差不多。银行就是靠贷款盈利，你就是她们用户，怕什么。一家银行做不了再换一家，打电话或直接走进去问。中介也有合作银行，问问她们，然后和你自己问道做个比较，哪家优惠选哪家。8， 相关看房子：基础上能够选中2片区域，然后花一整天时间去一片区域，把那里全部小区房子看个遍，了解了大约情况。一片区域看个2-3次看完10-20套房子以后基础上有概念了，自己想要房子在那个小区，什么价位，优点缺点之类。然后当价钱还算实惠房子出现时候，立即做决定，看完以后当日中介会联络你，你就说有意向，不过价钱上还要侃侃，不要告诉中介你底价，让中介去问这个房子能够让到多少。 认为适宜话当面去谈。坚信一点：好房子是会源源不停出现，不存在说某一时期市场上没有你想要房子了（除非你预算和实际市场情况严重偏离），只是价格在变动。当价格适宜房子出现时候，不要犹豫，抓住她。9 相关税费：让中介在你和房东直接面谈之前帮你算好，包含你购房资质、贷款情况等等。了解清楚了，和房东要谈就只是一个价格和付款方法。房东承若全部东西全部要在协议上写下来，包含是否满五唯一、是否附送车位等等，口说无凭相关你贷款申请资质、税费等情况，能够让不一样中介全部帮你算算，假如算下来全部差不多，那应该没有什么问题。10. 另外，不要买有硬伤房子。这些硬伤包含： 底楼（带花园除外）、顶楼、靠近大马路、靠近垃圾场、靠近高压线、房型巨差、位置过于偏远交通不便（未来计划也没有地铁线路）等。即使你可能无所谓这些，不过房子是含有投资属性，现在图廉价，未来也卖不上价钱，而且卖慢，急死人。在条件许可情况下，优先考虑：以后电梯房，1.5公里之内有地铁，房型合理。买房就是投资，不管你是不是买来自住，不要任性。签协议：(这是最让我这个完全没有经验菜鸟郁闷事情了，好在没出什么岔子，不然就麻烦了)1.中介费什么时间给问题：我是3天内就付了全部中介费，我们一个原来买过二手房同事意思是要房本办完以后再给中介费，不过这全部是我签完协议以后她跟我说啦，咳；假如中介实在不一样意，那就在跟中介三方协议里加上一条：如非买房人原因造成房屋无法继续交易，则中介要在确定无法交易后1天内退还全部中介费用。我认为这个挺关键，万一因为卖方人原因，整我们没买成，结果其它好房子也跑了，怎么办。中介再把中介费收了，说退给你，不定什么时候才退呢，咳，没措施，我就是没法相信她们说话，总是得画个问号。2.让中介将付款时间也明确在协议中，什么时间付定金多少钱，什么时间付首付多少钱，什么时间办理贷款，什么时间办理过户手续。3.物业等费用负担：物业、供暖、水、电、燃气、有线电视费用，要明确买房人只负担过户日期以后，过户日期之前要由卖房人负担。这一点，求说也应该留点尾款什么，不过卖我们房那家没同意，就给我写了个字据有她们负担，我也就算了。相关物业交割问题，能够跟小区里大妈聊聊，问问这个小区全部有什么费用，在网上查查通常怎么约定。我们当初协议里全部没写这个，呵呵。4.有租约：房屋是出租，能够协商，卖房人将自过户之日起房租，交和买房人，原租房协议甲方已变更为买房人，且原租房协议到期后，房客需立即腾房，并和房客结清水电燃气等费用。5.约定交房时间：通常是办理过户当日就付清全部房款并交房。我们那个卖房人就怕自己负担责任，写了个10天内腾房，我和我老公竟然同意了，咳，看看自己有多傻。6.约定户口迁出时间：假如认为房主比较戈，最好约定留一点尾款，比如1-2万，这个数是我瞎说哦，约定户口迁出再给尾款。7.传说中阴阳协议：一个正式协议，一个补充协议。中介全部有现成，能够写成装修款之类。就是帮助大家规避政府收高昂税费。ps：待会我再写上咱要交除房款以外多种税费哦。最终总结一下买二手房多种费用：1.中介费。2.契税：首套房90平米以下是1%，以上是1.5%；二套不管几平全部是3%，真黑呀，咳，木措施。3.个税：卖房人名下不止1套房，还有个1%。这个我得说一下，尤其是像卖我们这个大叔她自己全部不知道单位分另一套算不算，我们也就稀里糊涂了，最终又多交了1万多米米。其实这个也是能够谈，假如她也不知道自己到底是一套还是两套，那我们在谈房价时候就商议清楚了，假如您真是有这个费用谁来出，她要然咱出，那房价您是不是得降1万，或一家二分之一，或.4.忘了叫什么了，土地出让金？：平米数*15.6元，这个跟房本性质相关，成本价购房已购公房全部交，商品房仿佛没有。5.营业税：房本不满5年，有5.6%营业税，ps：假如房本不满五年，不管是否是原房主唯一住房，1%个税全部要交！ 假如满五年，且是原房主唯一住房，1%个税不用交！伴随城市建设加紧，高层住宅拔地而起，随之而来便是高层供水问题。有小区楼顶水箱处于开放状态，飞禽鸟兽排泄物全部有可能污染自来水，再者，水箱不经过消毒清洗，二次污染愈加严重。为此，为了加大程度降低自来水二次污染危害，无负压供水设备使用成为必趋之势。因为以前建筑材料标准较低，小区内进户“小管网”年久老化后，就造成自来水浑浊度、色度和铁等指标时有超标，存在着一定程度供水“二次污染”现象。据相关教授介绍，改造二次供水设施，“重头戏”是更换老化给水管道。同时，水箱、水泵等设施也要一同改造，全部更换成“食品级”耐腐蚀材料产品。无负压供水设备是以市政管网为水源，摒弃了破旧沉重二次供水水箱，充足利用了市政管网原有压力，形成密闭连续接力增压供水方法，节能效果好，没有水质二次污染，是变频恒压供水设备发展和延伸。 通常我们所说无负压供水设备，通常指是无负压变频供水设备，也叫变频无负压供水设备，是直接连接到供水管网上增压设备。传统供水方法离不开蓄水池，蓄水池中水通常自来水管供给，这么有压力水进入水池后压力变成零，造成大量能源白白浪费。而无负压供水设备是一个理想节能供水设备，它是一个能直接和自来水管网连接，对自来水管网不会产生任何副作用二次给水设备，在市政管网压力基础上直接叠压供水，节省能源，而且还含有全封闭、无污染、占地量小、安装快捷、运行可靠、维护方便等很多优点。也正所以，无负压供水已经成为中国最为常见二次加压供水方法。二次供水设施工作原理依据用户用水量改变自动调整运行水泵台数和一台水泵转速,使水泵出口压力保持恒定,当用户用水量小于一台水泵出水量时,控制依据用水量改变有一台水泵变频调整运行,当用水量增加时管道内压力下降,这时压力传感器把检测到信号传送给微机控制单元，经过微机运行判定,发出指令到变频器，控制水泵电机,使转速加紧以确保压力恒定,反之当用水量降低时,使水泵转速减慢,以保持恒压,当用水量大于一台泵出水时,第一台泵切换到工频运行,第二台泵开始变频调整运行,当用水量大于两台泵出水量时,将自动停止一台或二台泵运行,在整个运行过程中,一直保持恒压不变,使水泵一直工作在高效区，既确保用户恒压供水,又节省电能.二次供水设施造型说明：二次供水设施造型是依据用户自来水管线，压力和流量，用户实际用水量，用户实际用水量，建筑物高度等数据来确定，设备表用调整器容积是根据自来水流量满足要求情况下估算，假如自来水管路很细，流量不能满足用水高峰期用水要求，需要重新计算调整器容积，推荐公式以下：V容积=（Q出-Q进）tQ进=一天最高用水高峰期自来水进水量Q出=一天最高用水高峰期用户用水量t=最大用水高峰期连续时间二次供水设施产品特点：1、安装简单、节省占地面积小二次供水设施既可配置卧式稳流罐，亦可配置立式稳流罐。两种稳流罐含有不一样特点：卧式稳流罐占据空间小 ：立式稳流罐占据面积小。稳流罐制造，检测均符合GB150钢制压力容器要求，但因罐内不储存压缩气体，所以不须列入压力容器德管路范围。罐内壁采取了优异“841环氧聚酰胺食品容器内壁涂料”、防腐，产品符合国家食品卫生标准。2、无需建水池、节能、节资给水设备经济卫生、节能效果显著、实践证实：使用无塔稳流给水设备可节能50%以上兴建水池费用，和其它给水设备相比，可节省20%40%。3、变频给水设备产品优异、质量可靠 二次供水设施使用配件，经过了很多生产厂家筛选，含有可靠质量确保，产品中关键零部件，如：电机、水泵轴承、变频器、断路器、接触器、继电器等采取了国际、中国优质名牌产品。4、变频给水设备功效全、智能化程度高 二次供水设施采取了优异变频控制技术，含有软开启，有过载、短路、过压、欠压、缺相、过热和失速保护等功效。在异常情况下进行信号报警，自检、故障判定等、还依据用水量高低自动调整给水流量。5、变频给水设备个性化设计、独树一帜二次供水设施可依据自来水压力稳定情况，配置小型气压罐，避免水泵频繁开启，以延长设备使用寿命，其蓄能、稳压性能愈加显著。6、变频给水设备用途广泛、适应性强二次供水设施可作生活给水，也可作生活供水、可配置任意型号水泵，当设备用于生活时，宜配置生活专用水泵。新建小区采取无负压叠压设备 “因为现在本市没有出台二次供水管理措施，所以对于二次供水管理相对较为松散。”市供水总企业副总经理沈建国告诉记者，现在，阜阳城区高层楼房二次供水基础上是从5楼开始算起，5楼以上（包含5楼）用户均是二次供水，1至4层用户为直供水。 据了解，自以来，阜阳高层建筑和高层住户逐年增多。以前直供水方法已不再适用，高层用户必需经过二次供水方法才能使用到自来水。现在，二次供水加压方法关键有两种，一个是增压泵（变频泵）加蓄水池（箱）方法；一个使用无负压叠压供水设施且无蓄水池方法。 “采取前一个方法，难免会对水质造成二次污染；使用后一个方法，因为没有水箱，只是加压，不会对水质造成污染，安全性更高。”市供水总企业副总经理沈建国告诉记者，现在，阜城多数高层小区采取均是无负压叠压供水设施且无蓄水池方法，水质安全通常能够得到保障。 5月20日，记者来到易景国际小区在地下车库二次供水室。物业管理企业设备班班长储斌正率领工作人员打扫卫生，整个供水室内，地下墙上一尘不染，各项仪表运转正常。 “你看，这是供水管网输送来压力，是0.24MPA，这个只能确保1至4层直供水。为了保障高层用户用水需求，我们将6至11层用户水压调高到0.6MPA、12至17层用户水压调高到0.7MPA。”储斌告诉记者，调高水压目标，是为了确保高层用户用水需求。 因为采取了无负压叠压二次供水设备，该小区并不需要单独配建蓄水池。该设备和自来水管道直接连接，充足利用供水管网原有压力，形成密闭连续接力增压供水方法，避免了水质二次污染。