商品房预售资金监管实施新版细则.doc

商品房预售资金监管实施细则

第一章 总则
第一条 为加强本市商品房预售资金监督管理，确保商品房预售资金专款专用，依据《中国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理措施》（建设部令第131号）、《相关深入加强房地产市场监管完善商品住房预售制度相关问题通知》（建房[]53号），结合本市实际情况，制订本措施。
第二条 本市行政区域内申请预售许可商品房、经济适用住房项目，其预售资金存入、支出、使用及监督管理，适用本措施。
第三条 本市商品房预售资金监督管理遵照政府指导、银行监管、多方监督、专款专用标准。
第四条  本细则所称商品房预售资金，是指预售人将其开发建设商品房在取得预售许能够后，完工立案之前预售给购房人，由购房人按协议约定支付预购房款（包含首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款）。
本细则所称监管银行，是指和预售人签署商品房预售资金监管协议、设置资金监管账户银行。
本细则所称预售人，是指预售商品房房地产开发经营企业。
本细则所称购房人，是指购置预售商品房单位和个人。

第二章  监管协议签署和账户设置
第五条　商品房预售资金实施监管制度。房地产行政主管部门负责监督管理商品房预售资金收存和使用。
第六条 开发企业在办理《商品房预售许可证》时，应该和预售款开户银行、房地产行政主管部门签署预售款监管协议，并在银行设置预售款监管账户，商品房预售款必需根据监管部门要求存入监管账户。
第七条 预售资金专用账户应以栋为基础单位设置，一个企业有多个预售项目标，专用账户应分别设置。预售资金专用账户名称必需为基础账户+项目名称+相关楼幢号，而且预留签章要和专用账户名称一致。
未设置专用账户监管项目，房地产主管部门不予发放《商品房预售许可证》，不予办理《商品房预售协议》网上签约立案、预告登记等相关事宜。
第八条 项目预售过程中，监管银行标准上不得变更。
第九条  有贷款商品房预售项目，专用账户标准上应该开立在提供贷款商业银行；设定土地使用权抵押或在建工程抵押项目，预售人应该确保商品房预售资金监管银行是该项目标抵押权人。
第十条 市房地产主管部门在公告《商品房预售许可证》时，应该将监管账户一并公布。
开发企业在取得《商品房预售许可证》后，应该将监管账户在商品房销售场所给予公告。

第三章  监管资金总额确实定
第十一条 项目工程建设费用包含（项目所需建筑、配套设备、小区绿化和市政公用基础设施、公共服务设施达成同时交付使用条件所需建设费用）。房地产主管部门应经过项目工程预算清册结合投标、中标通知书和各类设备定购合相同资料，确定监管项目所需监管资金总额。
第十二条  监管项目标建设资金总额指监管项目从申请预售许可时工程进度到房屋完工交付使用时要完成各分项工程所需投入建设资金总和。为预防不可预见事件发生，确保扫尾工程资金，监管资金总额度应由监管项目标建设资金总额加上该建设资金总额乘以20%不可预见费组成。
第十三条  建设过程中发生工程设计、计划变更或设备更型等情形，包含建设资金变动，预售人可提交设计、计划部门变更核定单、建设费用调整预算书及设备订购单，向房地产主管部门申请变更监管资金总额和商品预售方案。
第四章 预售款入账
第十四条  预售人应在《商品房预售协议》中明确购房人缴款方法及具体时间、金额和监管银行名称、账号，购房人持预售人开具专用账户缴款单直接到监管银行缴款，预售人不得自行收存预售款。
第十五条  购房人按揭贷款购置商品房，其按揭贷款（含公积金贷款）由贷款银行负责在发放贷款后五个工作日内划入监管银行预售资金专用账户。
第十六条  预售人凭购房人在监管银行缴款凭证为购房人开具售房收款收据。预售人申请办理《商品房预售协议》立案时，应该提供购房人将购房款存入监管银行资金专用账户缴款凭证。

第五章 预售款使用
第十七条  在监管项目完工立案、办理房地产初始登记前，预售资金监管账户中商品房预售款只能用于支付本项目标工程、建筑材料、配套设施、设备等款项和相关工程建设费用。
第十八条 进入专用账户预售资金数额超出房地产行政主管部门设定额度后，房地产开发企业能够向房地产行政主管部门申请提取超出部分资金，优先用于工程建设。
开发贷款或其它款项已用于支付了对应期间工程建设费用，满足建设要求，已支付款项可折抵预售监管账户中对应监管金额，并根据资金使用计划给予对应调用。
第十九条 开发企业应该根据该商品房项目标工程建设进度，分期申请使用商品房预售资金：
（一）达成主体结构封顶，可使用存入商品房预售资金总额百分之XXX；
（二）达成工程质量完工验收，可使用存入商品房预售资金总额百分之XXX；
（三）预售商品房完成初始登记后，可使用剩下商品房预售资金和商品房预售资金全部利息。
第二十条 开发企业申请使用商品房预售资金时，应该向管理机构提交下列证实材料：
（一）商品房预售资金使用申请；
（二）经核验《房地产开发项目手册》；
（三）监理单位出具工程建设进度施工完成证实。
完成商品房工程质量完工验收及初始登记，应该提交其证实材料。
第二十一条 买受人和开发企业达成退房协议并已办理相关退房手续，开发企业应该在二个工作日内向管理机构申请解除退房房款部分监管。
管理机构应该自收到解除退房房款申请之日起三个工作日内核实，并通知监管银行解除对该退房房款部分监管。
第二十二条 有下列情形之一，房地产管理部门应书面通知监管银行暂停拨付专用账户内全部商品房预售资金，并开启应急方法，协调相关部门监督专用账户内资金使用：
1、房地产开发企业存在违法违规行为造成工程停工；
2、预售项目存在严重质量问题；
3、预售项目未按期交付使用；
4房地产管理部门认定应该暂停拨付其它情形；
5、其它违反商品房预售资金监管行为。

第六章 监管账户注销
第二十三条 预售项目完成初始登记并达成购房人可单方办理转移登记条件，房地产开发企业可向房产管理部门出具相关证实文件申请解除资金监管。

第七章 法律责任
第二十四条 房地产开发企业有下列行为之一，由本市房地产管理部门责令限期更正，暂停该房地产开发企业在本市全部开发项目标商品房预售。
1、违反本措施要求直接收存商品房预售资金；
2、未依据本措施要求立即将贷款转入专用账户；
3、未依据本措施要求使用商品房预售资金；
4、以收取其它款项为名变相逃避商品房预售资金监管。
第二十五条 施工单位、监理单位提供虚假证实或采取其它方法帮助房地产开发企业违规使用商品房预售资金，由房地产管理部门依法对相关责任单位和责任人给予处理。
勘察单位、设计单位违反上述要求，房地产管理部门移交相关管理部门给予处理。
第二十六条 对违反本措施要求私自拨付商品房预售资金监管银行，由房地产管理部门会同相关部门按相关要求处理。
第二十七条 房地产管理部门和银行工作人员在商品房预售资金监管工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为，依法给处分；组成犯罪，依法追究刑事责任。
第八章 附则
第二十八条 自201X年X月X日起申请商品房预售许可项目，依据本措施实施。