个人办理二手房作业流程及注意项目.doc

假如你正准备买二手房而又有幸看到这个帖子，且含有了初汉字化，那恭喜你了，你将用最短时间并省下不小开支完成二手房交易。（本文是完全脱离中介二手房交易步骤，如需中介服务请勿阅读）。交易步骤：（1）准备材料：买房或卖方身份证原件、户口本、结婚证、房证、房屋买卖协议（以上全部证件均复印两份，在交易前一日就复印好，交易市场有复印但需要排队而且收费为0.5元一张，更关键是会浪费很多时间）（离婚需要提供离婚证，单身要开单身证实，第一次结婚需要开具初婚证实，在所在辖区婚姻登记处开具）准备好这些本本证证及复印件，几乎就完成了二分之一。（2）周一至周五早八点半到建行（交易所西侧一百米即是）办理银行资金托管，（三万起-全款）建行是无偿办理，有银行是需要缴纳托管金万分之五。（3）周一至周五早9点去交易市场四楼办理手续“表现在房证上人及配偶还有买房者全部需要亲自到场。”（4）办理完过户手续后在去旁边税务窗口办理纳税完税。整个办理步骤基础上就是一小时。假如你找一个代办费用是五百元，还会帮买卖双方签署一个买卖协议，包含很多细节（水电费物业费电话费结算、屋内陈设归属等等）。帮你做到了这些五百块钱还算是物有所值。代办，银行工作人员会推荐或自己去交易市场旁中介市场去找一家即可。（5）如贷款请咨询银行个人信贷（零售部），银行工作人员会具体告诉你该怎么做。办理贷款费用是460左右，至于哪家银行就不在这里公开了，自己多探询探询吧。（6）本文未尽事宜请咨询银行及代办企业。不办不知道，一办才知道有多么简单！准备好材料掌握好时间，一个小时时间就能办理好。友谊提醒及细节注意：1提前准备好全部需要材料及复印件这么会节省很多时间，假如你一个证件或证实不全，有可能会耽搁大家一天时间。2在办理过户时可把交易金额降低部分，这么会少交一部分税款，不过纳税光荣、逃税可耻！怎么办，你说算！3假如你认为自己办还是麻烦，那就找一个代办吧，好代办会帮你节省时间和金钱，差呢，那只会浪费你时间和金钱。这些，就需要和代办提前做沟通了。无房产证地房子该不该买?房产证没有房产证房子该不该买呢？是一个值得我们思索话题，因为这相关到大家生活居住问题。这个问题并不能用简单能或不能往返复，首先购置没有房产证房子肯定有风险，这是千真万确。不过不一样情况无房产证房子她们风险有大有小，毕竟我们在城市里生存，这么房子相对廉价，我们有时也不得以而选择这么有风险房子。当然了，我们要使有足够钱谁不去买有房产证房子呢？毕竟在城市里生存不轻易，尤其是大城市，挣钱也不轻易，我们为了生活住着舒适必需购置。请大家在购置这些没有房产证房子时一定要谨慎。 首先，从国家法律政策来讲，没有产权证房产是不许可交易。因为中国要求，房产买卖以办理权属转移登记（也就是所谓“过户”）为准，没有产权证房产是不能够办理过户，国家不保护不过户房产交易。 其次, 我也提议大家尽可能不要购置这类房子，因为没有产权证将不能贷款、不能过户、也不能办理公证，所签署协议也是无效。 第三, 没有产权证不能办理过户话，那么其中隐藏风险将会很大，不过户话房产全部权还是原业主。比如，假如原业主离异话房产将会被分割，假如她有债务被起诉话，那么这套房产将会被法院列入可实施财产。 现在存在好多企业打着公证旗号在进行操作，但这实际上对买方来说，存在风险尤其大。通常公证书方法关键是以委托公证出现。其实，这么公证书，业主(委托方)是能够单方面撤消！所以存在风险。 无房产证房子可分为这么以下四大类：集体全部二手房；个人全部二手房；集体开发居民楼；开发企业开发商品楼。 请看下面分析：现在中国大城市二手房交易市场很混乱，提议到部分大房地产企业，有名二手房交易市场去购置，二手房原来就存在一定风险，不是从事相关法律工作者最好不要私下去买部分不熟悉，不知低二手房，要到正规二手房交易市场购置。同时注意不管在哪买二手房全部要进行过户手续办理，只有过到你户上，法律才认可房子是你，房子全部权归你。下面我们讲一下无房产证二手房。通常来说集体开发居民楼这么无房产证相对安全部分，有很多教授学者支持这种无房产证房子，个人全部物房产证是最不安全一个。请买这么无房产证房子好友们考虑周到。 （1）集体全部二手房，没有房产证能不能买？集体全部居民楼通常全部是企业企业所，村集体承建。注意这些房子是能够在集体内部买卖转让，比如学校居民号楼，法律要求卖给或转让本校老师职员是正当。通常军队，学校，医院，研究机构，国家行政机关，国家特殊机构房子不管是二手还是新全部不许可向外部人员出售或转让。按道理说，企业企业，村集体她们全部有准建证，和产权证，相对这么二手房相对安全些，这么她个人居民把自己家分配房子转卖给你时不仅和买主签好协议，还要到企业或村委会办一下房屋转让手续，以免以后会出现什么麻烦，这么以后有什么问题直接找这个企业或村委会就能够了。假如以后企业企业有倒闭破产可能，那就不好了，最好调查一下这个企业怎么样，当然了假如是村委会那就好办了，只要办好转让手续就行了，警告大家就是不要购置有房产证而不给过户给你这么二手房，以免受骗。 不清楚，了解无房产证房屋最好不要买。因为出卖人在和你交易时，在法律上，她还不是房屋全部权人，无权进行处分。无房产证房屋有可能是违章建筑，而违章建筑是不受法律保护。碰到*要求拆除或强制拆除，*是能够不进行赔偿。 假如一定要买，就把钱款搞清楚。 还要看你是从什么渠道购置这所房屋. 假如是购置法院处理相关房屋话,应该保留好相关法律文书.并立即依据相关文书到管理部门办理相关证件. 先签署协议、公证后付款，剩下些尾款待对方拿到房产证后付清，如此操作存在一定风险，况且该房买卖是有限制，若业主拿到房产证后反悔，买房子所付钱能否收回要看具体情况，你这种情况不适用经过法院判决来进行正当房产转让。 不过就算你公证了也不一定就算数。只公证不过户对买房人来说存在巨大风险。因为在中国房地产法律、法规中，买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋全部权第一证据，购房协议属于次要证据。一旦卖房人将房屋抵押或转售，买方人利益将无法确保。 另外，公证机构应该依据房产证全部权而不是依据买卖协议来做公证，假如双方发生纠纷走诉讼程序，其公证效力也将受质疑。买房不是一件小事，动辄就是十几万，所以提醒消费者，对于没有房产证房子，一定要多加小心，现在还没有一个适宜措施处理这种交易，确保双方利益全部不受到损失。 （2）个人住房二手房出售，关键把房屋全部权过户到你那就行了，只要过了户，房子没有什么抵押就是你了，这么是安全，假如是平房那还要有土地证才行。 二手房交易整个过程大致分以下多个阶段： （2.1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整表现实状况及产权情况，要求卖方提供正当证件，包含房屋全部权证书、身份证件及其它证件。 （2.2）、如卖方提供房屋正当，能够上市交易，买方能够交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖必经程序），买卖双方签署房屋买卖协议（或称房屋买卖契约）。买卖双方经过协商，对房屋坐落位置、产权情况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签署最少一式三份房屋买卖协议。 （2.3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接收审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验相关证件，审查产权，对符合上市条件房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其它产权共有些人书面同意情况拒绝申请，严禁上市交易。 （2.4）、立契。房地产交易管理部门依据交易房屋产权情况和购置对象，按交易部门事先设定审批权限逐层申报审核同意后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中房地产卖契，即大家所俗称“白契”。 （2.5）缴纳税费。税费组成比较复杂，要依据交易房屋性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房和其它商品房税费组成是不一样。 （2.6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移交到发证部门，买方凭领取房屋全部权证通知单到发证部门申领新产权证。 （2.7）、对贷款买受人来说在和卖方签署完房屋买卖协议后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方资信，对双方欲交易房屋进行评定，以确定买方贷款额度，然后同意买方贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋全部权证后，银行将贷款一次性发放。 （2.8）、买方领取房屋全部权证、付清全部房款，卖方交付房屋并结清全部物业费后双方二手房屋买卖协议全部推行完成。 二手房交易十项注意 （2.9）房屋手续是否齐全 房产证是证实房主对房屋享受全部权惟一凭证，没有房产证房屋交易时对买受人来说有得不到房屋极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有未来办理取得后，房主还能够抵押和转卖。所以最好选择有房产证房屋进行交易。 （2.10）房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有些人，如有继承人共有、有家庭共有、还有夫妻共有，对此买受人应该和全部共有些人签署房屋买卖协议。假如只是部分共有些人私自处分共有财产，买受人和其签署买卖协议未在其它共有些人同意情况下通常是无效。 （2.11）交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被她人租赁。假如买受人只看房产证，只重视过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能立即入住或使用房产。因为中国包含大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖协议不能对抗在先成立租赁协议。这一点在实际中被很多买受人及中介企业忽略，也被很多出卖人利用从而引发较多纠纷。 （2.12）.土地情况是否清楚 二手房中买受人应注意土地使用性质，看是划拨还是出让，划拨土地通常是无偿使用，*可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享受较完整权利；还应注意土地使用年限，假如一个房屋土地使用权仅有40年，房主已使用十明年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房价格来衡量时，就有点不划算。 （2.13）市政计划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到左右要面临拆迁，或房屋周围要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政计划情况，才急于出售，作为买受人在购置时应全方面了解具体情况。 （2.14）.福利房屋是否正当 房改房、安居工程、经济适用房本身是一个福利性质政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋全部权范围上有一定国家要求，买受人购置时要避免买卖协议和国家法律冲突。 （2.15）单位房屋是否侵权 通常单位房屋有成本价职员住房，还有标准价职员住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价住房通常单位享受部分产权，职员在转让时，单位享受优先购置权。买受人假如没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位正当权益。 （2.16）物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费和三气（天然气、暖气、煤气）费用长久拖欠，且已欠下数目不小费用，买受人不知情购置了此房屋，全部费用买受人有可能要全部负担。 （2.17）.中介企业是否违规 有些中介企业违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付服务，即买受人所支付全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人认为自己占了廉价，岂不知假如被银行发觉，全部责任有可能自己全部要负担。 （2.18）协议约定是否明确 二手房买卖协议即使不需像商品房买卖协议那么全方面，但对于部分细节问题还应约定清楚，如：协议主体、权利确保、房屋价款、交易方法、违约责任、纠纷处理、签署日期等等问题均应全方面考虑 （2.19）北京：二手房买卖可找银行做付款中间人 首次做生意两个人因为相互之间不了解，对交钱付货安全没有十足把握，尤其是二手房交易更要防不良中介截留资金，或出现问题后卷款逃跑风险。假如这笔钱收和付全部由银行来做，似乎买卖双方全部能安下心来谈交易。浦发银行日前推出了这种专门为个人商品交易提供支付款服务业务，从房产、汽车，到邮币卡、工艺品及古董交易个人用户全部能够申请由银行来“管理”钱交割。 以二手房交易为例，买卖双方达成购置协议后，买房者可先到银行开通“保付通”账户存入资金，并约定早期付款、房屋产权过户和全部付款程序和时间。买房者能够依据需要将保付通账户内全部或部分资金设定委托银行监管，等到交易完成后，银行将依据双方交易凭证把资金直接划拨给卖方。 传统二手房交易 银行“监管”账户二二房交易 交易费用 步骤 交易费用 步骤 按房屋交易金融5至6收取、即买卖双主各收取2.5至3手续费 其它费用 经过中介企业办理，手续繁琐 按房屋交易金额2.5收取手续费 申请贷款所缴纳首付款免收手续费 双方达成买卖协议后直接银行办理 （3）集体开发居民楼，比如国有企业单位开发职员住宿楼，和靠近城市或旅游地域村庄集体开发居民楼。怎么说作为村民她们全部有一份房产证，作为职员她们房产证是属于国有企机关相对安全，由国有企业在作担保。另外就是村集体开发居民楼了，因为村里开发居民楼通常房子分给村民以后还有很多剩下，村委会就想措施把多出房子处理掉为大家谋利，集体经济吗。这么村集体全部能赢利，这么新房民楼是安全，况且价格也很低，因为她们集体居民楼不像商业楼盘一样以赢利为目标，况且这么房子是没有房产证，不过在买时让村委会办好手续，一样有居住权，由村委会再给你作担保，这种房子风险很小，也很实惠。国家对和这种集体开发居民楼没有太多要求，我想伴随国家政治改革深入开放，会许可集体开发房地产，不过现在还没有这么开明政策，只是一个发展趋势。有部分村委会为了把村集体开发居民楼销售掉还把购房者过户为自己村里村民，其实这么挺好，不仅为村民带来实惠，还给购房者以很大优惠。村集体利用宅基地投资开发房地产，（非耕地开发）国家也不是很重视这个，所以看似是不太正当，不过很合理，对购房者也不会有什么危险，假如房子因房产证带来什么麻烦？那也是村委会处理，担当责任，何况居民楼上还有很多户村民来呢。不过这种房子极难办到房产证，因为她是属于具体全部，也不能够作为银行抵押，只有居住权利。 （4）另外一个新房没有房产证就是开发商没有得到土地证，或准建证或二者全部没有情况下开发商业楼盘。这么房子和看似没有和正规楼盘没有什么区分，可是区分很大，通常购房者是极难知道楼盘是违法建设，假如购房者全部知道是违法建，国家相关部门早找到她们了。这点没什么关系，假如买了这种房子因开发商违法原因，办不了房产证，没关系消费者协会投诉要求退房。假如这么房子不错，价格还廉价话，你认为买这么廉价实惠房子有必需冒点风险买这么房子。那你就要注意一下这个楼盘是不是建在市计划所计划居民区范围中，或说不是碍事地方，假如楼盘违法了建设，只要楼房质量过关，不是碍事地方，国家只不过经过罚款房地产企业，办上相关证件就能够让全部居民办上房产证了。通常来说房子建设好了，不是很碍事，或影响城市容貌，国家是不会对这种房子进行拆除。 这种无房产证房子相正确以后能正当房子还是较安全。除非这种房子未来会被拆除，这么情况下就不安全了。这么临时没有房产证，未来将成为正当楼盘，能够办理房产证楼盘还是能够买，只是麻烦了一点，不会有什么太大危险。 在无房产房子该不该买呢？大家读过上面分析以后，知道了吧有些可买，有些是要冒很大风险，期望好友们在卖这么无房产证房子，和二手放一定要谨慎，毕竟挣钱不轻易呀，哈哈，上面仅供好友们作参考，期望能给你带来很大用处。