万科龙湖房地产开发有限公司预结算管理详细规定.doc

房地产开发
(河北分企业）预结算管理要求

第一章 总则

第1条 目标

为加强企业工程预结算规范化管理，结合工程造价形成特点，经过合理地确定工程造价及有效地控制工程造价而提升工程预结算工作效益，制订本管理措施。

第2条 适用范围

本管理要求适适用于邯郸恒嘉房地产开发全部工程预算及结算编制、审核工作；工程实施过程中发生变更、签证、索赔等需要确定费用审核工作。

第3条 职责

1、企业负责本管理要求制订、修改、解释、指导、监督检验；
2、预算部从事工程预结算计价、审批。由企业其它相关责任人员负责落实实施本管理要求。
3、预算部是工程预结算工作关键职能部门，对工程预结算编制审核工作负关键责任。负责组织工程预算编制和审核工作，负责工程预算和结算复审工作，确保其正确性。
4、材料部负责编制《甲供材料设备一览表》，供造价工程师、财务部门等使用。
5、质量管理工程师按月核实实际甲供材料设备供货情况费用，为进度拨款提供依据。
6、造价工程师帮助工程部副总完成施工方案优选工作。进度款拨付，由工程部副总汇总，决定支付。
7、预算部为工程招标、协议签署提供造价方面技术支持，包含工程量、协议价款、结算措施、变更计量等问题。
8、帮助设计部完成设计方案选优工作，为设计方案提供理论数据支持。
9、预算部依据结算完工程提出成本管理提议。

第4条 工程预结算工作应遵照标准

1、基础标准：预决算管理总体标准是“协议为本、事实为据、合理诚信”；
2、廉洁奉公标准：工程预结算工作中，应一直以企业利益为最高利益，遵遵法律法规，恪守职业道德，严禁主动索要或被动接收财物，如出现损公肥私性质不正当计价行为，将根据相关要求给处罚。
3、多级审核标准：工程预结算应建立起预结算人员之间、部门之间等编制及审核控制体系；工程预结算皆须经过多级审核，各级在审核过程中应认真仔细，相关手续资料签字、盖章等务必齐全、有效，不然不得办理预结算。
4、正确高效标准：工程预结算中各项计算应正确、清楚、合规，含有很高正确度，表现出较高专业水平；同时工程预结算工作应保持较高工作效率，做到立即帐清，以适应工程招标、成本核实、工期等多方面要求。
5、可复查性标准：工程预结算工作全过程应有具体、真实统计及完善资料管理制度，量价计算过程、审批统计等文件、资料应含有完全可复查性。
6、合理低价标准：工程预结算工作应以客观事实、工程合相同为依据，充足了解、灵活利用当地工程造价管理要求，并利用市场竞争、甲方品牌资源等原因，处理好质量、工期和成本关系，追求以合理较低价格确定工程造价。
7、方案优化标准：预算部在工程预结算工作中，应主动协同设计、工程管理等单位、部门充足应用价值工程理论，进行设计、施工方法、材料设备等方面方案优化工作。
8、信息通达标准：工程预结算在编制时应考虑适应成本核实、成本分析等多方面需要，对资料、信息应立即整理，并依据工作需要立即提供给总工办、材料部、工程部等部门；对于本企业财务部、总企业财务部，除还未公开标底情况外，其它情况，如其需要，均应真实、透明、系统地提供全部信息资料。
第5条 工程预结算工作通常要求

一、 预算部基础工作说明

1、工程预结算范围
（1）招标项目预算和结算。
（2）直接发包项目预算和结算。
（3）根据协议要求中间拨款工程量审核。
（4）材料设备采购预算和结算。
（5）零星施工项目预算和结算。
（6）零星用工和设备租赁审核和结算。
（7）其它。
2、预算部是工程预结算工作关键职能部门，对工程预结算工作负关键责任，工程部、财务管理部应主动配合、参与并负对应责任。
3、工程预结算工作应依据项目标总工期制订预结算编制计划，统筹安排，分清轻重缓急，做到早做、快审、正确。
4、施工图预算由企业自行编制，也能够委托造价咨询机构编审；委托机构必需已经过政府相关部门认可且含有乙级以上（含乙级）资质证书。
5、工程结算和实施总价包干工程预算编审应委托造价咨询机构进行，但如某工程预算已委托了造价咨询机构进行编审、并签署了总价包干协议，则该工程完工结算可不再进行外委编审。
6、委托造价咨询机构编制工程预结算，在造价咨询委托协议中应明确要求其提供计算底稿（包含工程量、钢筋实际含量具体计算书）及和承包单位查对后预结算资料，并同时提供和承包单位查对差异情况说明。
7、由预算部组织，工程部、财务部等主动配合，立即整理齐全工程预结算工作所需必备资料，资料必需完整、签章齐备、编号正确，并指定专员负责进行分类、装订、存档；工程预结算工作必备资料关键包含：
1）材料价格（政府指导价格、市场价格、甲供材料、限价材料通知书）；
2）招标、投标文件等确定协议价格文件（包含中标单位投标书、双方达成一致预算书等）；
3）工程协议（包含协议审批表）；
4）施工组织设计方案、施（竣）工图、图纸会审统计；
5）双方确定全部工程变更签证及对应预算书；
6）工程完工验收资料（工期或质量未达成协议要求项目应提供对应明确责任说明）；
7）其它和工程结算相关双方确定协议、备忘录等。
8、工程预结算分项应划分为：
1）建设项目标开发前期准备费
2）主体建筑工程费
3）主体安装工程费
4）小区管网工程费
5）园林环境工程费
6）配套设施费。

二、 工程预算管理

1、全部工程应编制施工图预算，并填写《企业工程预算审批表》。
2、企业主张在进行工程招标之前，编制好施工图预算，并作为工程招标之标底。全部工程必需是工程量清单报价(由咨询企业负责提供工程量清单，咨询企业依据本企业提供材料市场价格编制预算)。
3、依据审图、施工组织设计、现场情况和协议补充条款编制施工图预算。为确保预算计算正确，避免漏项、定额错套和计算错误等，也可采取委托中介、意向承包人、工程部造价工程师同时编制，相互保密，最终对照定案措施。预算最终定案由工程部组织，造价工程师亲自实施，三方签字，报总经理签字后生效。
3、项目主体工程确因工期担心需采取费率招标，应严格按《企业工程招标管理措施》（另附件）相关内容办理；当施工图齐备后，预算部应立即要求承包单位编制施工图预算，同时预算部应对施工图预算进行编审或委托造价咨询机构编审，以后，预算部应督促并一直参与施工图预算查对工作，按核定预算价签定补充工程协议。上述全部工作，应在施工图完备后60天内完成。
4、费率招标情况下，为预防承包商高估冒算而增加工程预算查对难度，协议中应约定控制措施。比如：若承包单位报送施工图预算造价超出最终核定预算造价10%时，发包单位将按预算高报部分一定百分比进行扣款（具体扣款措施可参考工程结算相关约定另定），乃至取消其以后对工程投标资格。
5、假如仅是委托造价咨询机构进行施工图预算编制，造价咨询酬金通常按总造价一定百分比计取；假如是委托编制预算并负责审核承包单位编制预算，造价咨询酬金可采取按总造价一定百分比并结合核减额一定百分比计价方法计取。
6、预算部在工程预算外委时还应作好以下工作：
1）对施工图等进行核查后，向造价咨询机构提供施工图、材料设备控制价格、工程预算分类要求等必备资料；
2）跟踪、了解造价咨询机构编制或审核情况，督促咨询机构推行造价咨询委托协议，仔细审查咨询机构编制结果；同时要求各相关部门作好必需保密工作：全部工程在招标工作完成之前，委托编制预算造价咨询机构必需对施工单位保密；在实施费率招标情况下，在编制预算阶段，编制预算造价咨询机构必需对施工单位保密，同时也不应向造价咨询机构通知施工单位具体名称等情况。
7、工程预算编制方法：
1）依据工程量计算规则，按具体施工图、确定施工方案并结合现场实际情况计算工程量；
2）分项工程子项如无适宜定额套用，且不能换算，则应编制补充定额单价；
3）造价工程师要主动发觉施工图中标注不清、前后矛盾、缺项、漏项等问题，并明确标注、落实调整，以降低或避免设计变更及签证，同时正确掌握工程动态成本。
8、工程预算确定后，立即对目标成本进行修改，以目标成本为上限，监督各相关部门，采取有效方法控制工程造价。

三、 工程签证管理

1、在施工期间全部发生设计变更均由设计、施工、监理三方签字，明确变更编号、提出单位和原因，并同时确定调整价款（临时不能确定价款除外），造价工程师审核后，工程部副总签字同意，调整额在五千元以上时，须经总经理同意。
2、材料部主管立即掌握市场材料价格信息，因市场材料价格变动发生调整，随时办理签证，签证实确市场价格信息情况、协议价格、数量和调整额，材料部主管负责报工程部副总签字同意，调整额在五千元以上时，须经总经理同意。同意件同时送造价工程师、财务部门

四、 工程结算管理

1、工程部在向预算部提交《工程结算工作交接单》中具体说明协议价款、设计变更现场 签证之外增减款事项、工程遗留、协议违约、施工现场清理、甲供材料、隐蔽工程等问题。
2、结算造价咨询酬金计取尽可能采取按造价核减额一定百分比方法计取，或采取固定金额加核减额一定百分比计价方法，并和造价咨询机构在委托协议中明确。
3、根据协议要求中间拨款项目，造价工程师负责对照协议和现场实际施工进度，提出次月拨款计划。根据协议需截算工程量，对照定案书和施工单位提报截算书，具体审核后提报拨款额度，报工程部经理、工程副总审核。
4、工程结算程序：

项目验收立案完成一月内组织完工结算
发出《工程结算通知书》
工程部、预算部、财务部统一意见后，由工程部发给承包单位《工程结算通知书》
发出《工程结算工作交接单》
确定完成完工结算条件后，由工程部向预算部递交《工程结算工作交接单》
承包单位报送结算资料
承包单位将整理齐全工程结算资料，报送工程部
工程结算全方面审核
监理企业审核并签字，造价工程师收到齐备结算资料后，全方面负责审核并签字，工程部须全力配合
部门内部复审
预算部内部进行复审，经理及其它复审工程师签字
工程结算外审
假如工程结算并非在施工图总价包干基础上进行，须选择确定造价咨询机构进行审核，尽可能按造价核减额计取咨询酬金
相关部门审核
企业领导审批
外审结果经预算部复查，财务部复核后，主管副总签署意见，报企业总经理指示
签署完工结算价款协议书
预算部组织甲乙双方依据工程协议签署完工结算价款协议书，并查对已付金额、应扣金额、保修款、余款等
5、全部工程结算须填写《工程结算审批表》。
6、工程量计量
1）造价工程师负责工程量计量。
2）预结算工程量由工程部经理负责审核。
3）项目委派零星工作，标准上均按预算方法结算，如确实无法按预算定额方法计算，实际用工不到10个工作日，依据工程部经理审核后《派工单》，分技术工人、一般工人按不一样点工单价计算；实际用工超出10个工作日，须由工程副总签发《派工单》，按点工结算。
4）租用施工机械和运输车辆等实际使用台班数量，由工程部经理负责审核。
5）纯劳务用工、班组部门考勤用工由工程部、现场零星派工由质量管理工程师分别负责审核。
6）其它对外委托工作，由协议指定部门单位负责审核。
7、中间结算
1）工程采购协议供方在项目中发生费用，在每个月底关键核实、清理以下三项费用。
①甲方供给预算内包含材料费用。
②质量管理工程师按月统计水、电费用等。
③其它代为支付应由承包单位负担费用。
④上述费用清单，经承包单位结算责任人签字确定后，分送造价工程师和财务部备用。
2）凡包含安全违章、质量事故、治安事件等罚款事项，在职能部门处理后，工程相关责任方应立即到财务部缴付现款。
3）依据工程承包协议需月度中间结算，按要求办理支付审批手续。
①工程部经理审核实际进度情况是否属实、是否满足计划要求。
②质量管理工程师审核完成工作是否符合质量要求。
③造价工程师汇总在项目发生时应扣费用。
④交工程副总审批。经审批后《中间结算会签审批表》，分送造价工程师和财务部。
4）劳务结算，通常经工程部经理和造价工程师审核后，经工程副总报企业总经理审批支付。
8、为预防承包单位高估结算，应和承包单位在工程协议中约定控制措施。比如：报送结算造价最终核减额在审核总价5％以内（含5％）造价咨询酬金由甲方支付，若结算造价最终核减额超出5％，则因造价超出部分而引发造价咨询酬金之增加部分由承包方支付；若承包单位报送结算金额超出最终审定结算金额10％（含10％）时，承包单位除造价咨询酬金外，发包单位可深入扣款（扣款百分比、金额各企业另定），直至取消以后对工程投标资格（应在《工程结算通知单》强调此内容）。
9、为方便用户入住，供电、自来水、煤气、电话等市政工程结算优先办理；主体工程结算在承包方提供全部完工结算资料后6个月内核定（包含多级审核）完成，其它工程结算在承包方提供全部完工结算资料后3个月内核定（包含多级审核）完成。
10、驻项目标成本管理工程师必需建立三方和甲供材料领用台帐及付款台帐，对领用单原件进行存档，便于结算扣减。
11、结算编制方法:
1）结算工程量以完工图为准，完工图不清之处，预算人员应到工地现场实地测算；
2）结算单价在协议中有要求，则按协议要求实施；结算单价在协议中未要求则参考定额和市场所理低价进行确定；
3）扣除甲供材料多用材料费（领用甲方材料数量减预算用量差量乘甲方订货单价）；
4）材料价差严格按材料限价调整；
5）按工程协议确定结算方法计算结算总价，在审核结算书、和承包方查对时参考协议进行甲供材料、工期奖罚、质量奖罚、安全奖罚、水电费、扣款项目、配合管理费、总包服务费、保修金等费用计算、扣除；
6）结算总价=预算造价+设计变更+现场签证+（人工补差+材料差价）+增加项目-降低项目。
12、工程结算分析：完工结算完成以后，应编制工程结算成本和目标成本对比分析，帮助考评相关部门责任成本，并总结项目目标成本控制经验和教训。