房地产投资立项专题报告模板.docx

XX省XX市XX区/县XX亩地块项目立项汇报一、 项目投资总论：1.项目定位： “XX型”项目。 2.测算结论：项目总成本?亿元，总货值?亿元，期末现金利润?万元；持有地下车位？个，车位资产价值?万元；综合税费?万元，在项目清算前也是关键现金流。3.人口基数：XX市XX区户籍人口X万，城区X万人口，是否有较多购置人群。4.市场容量：当年或前十二个月 年去化X万平米，前十二个月年经典项目年去化X套，主导户型XXX-XXX户型为主。5.对外交通：高铁站、地铁、公交站等。6.板块区位分析：是否新区，市场认同度，周围现实状况及配套。7.预售条件： 8.住宅售价：。二、 地块信息地块位置地块类型居住用地（住宅用地）用地情况面积：？平方米，（计容面积：？平方米）净用地面积？平方米（包含配套设施：？），代征道路用地？平方米。实际无偿代内容？及面积？。地块指标容积率X，建筑密度X%；建筑高度X；绿地率不低于X。土地价格地块周围土地成交价地块基准地价政府意向地价或谈判地价范围供地时间土地款支付时间政府关注内容1、 地价：万元/亩2、 商业体量3、 商业自持量4、 其它优惠条件目标均价住宅(洋房、小高层、高层价格)商业均价计划计划产品及售价1、 城市概况（新老城区、工业区分布）2、 宗地所在区域计划（标明宗地位置，及宗地周围计划）3、 地块红线图4、 特殊情况说明（代建道路、待拆迁物位置、高压线位置等等） 5，地块现实状况：（高处俯拍整体地块现实状况图）周围道路及四至情况：地块周围配套地块本身概况结论地块城市区位：地块微观区位： 商业配套： 医疗配套：教育配套：其它生活配套：地块四至：周围道路： 地块附着物：三、 xx县域/区房地产市场相关数据（以上数据均需要说明数据起源）户籍总人口（万人）城区常住人口（万人）距离县/区政府（公里）周围道路路况收费情况户籍：常住：相关数据固话数及新增固话数及新增固话数及新增出租车数固话数及新增固话数及新增时间XX区/县近二年房地产成交供给面积（万方）去化量（万方）存量面积（万方）成交均价（元/）第一季度/XX县/区当年已住宅/商业用地情况供给面积（亩）可开发面积（万）成交均价（万/亩）楼面均价（元/）住：商：附：最近一次地块周围供地详情地块编号地块面积容积率起拍价成交价成交楼面均价（元/）竞得人四、 项目竞品调研类别竞品名称规模（亩）容积率建筑面（）产品类型均价（元/）最近开盘时间去化情况（月均）新房1二手房市场结论： 产品类型：（高层、小高层、洋房、别墅等；主力去化户型区间，单价、总价、去化速度等说明）车位及去化量： 市场容量： 市场开发水平： 五、 宗地情况报建总费用 元/其中：配套费 元/，人防异地建设费 元/预售条件预售款监管百分比车位配比地下车位比 车位下地道路通达程度 市政配套 土方量 河涌 地块特征山体（ ）河流穿过（）管线经过（ ）景观资源：湖泊（ ）高尔夫球场（ ）山林（ ）公园（ ）小学（ ）中学（ ）幼稚园（ ）高压线（ ）拆迁物（）特殊设施（ ）污染源（ ）坟墓（ ）六、投资提议是否推进 投资价值 投资风险 投资前提 投资思绪 工作初步计划七、投资概测算测算说明: 项目定位： 。 地块基础指标：。 地块物业测算售价：。 地块测算总投入X亿元，总销售额X亿元，总货值X亿元，期末现金利润X万元，持有地下车位X个，车位资产成本价值X万元，持有商业体量X万方，成本价值X亿元，留存资产成本价值X亿元。 另外，项目综合税费XX万元，在项目清算前也关键现金流。 尤其说明： 静态测算：经济技术指标总用地面积51715.8平方米总建筑面积119407.0平方米地下建筑面积33434.0平方米车位下地率80%其中人防车库及其它14480.43 平方米地上建筑面积119407.00 平方米可售物业其中商业接（含底商）0.00 平方米可售物业商业MALL0.00 平方米可售物业住宅116707.00 平方米可售物业可售面积建筑占地面积42645.19平方米容积率2.8建筑密度0.28%绿化率25%总停车位1194个1比100机动车位（可售）358 辆出售30%留存车位（个）836拿地成本（元）1,705.12一次竞价最高限价人民币1.99亿元成本估算 地块总收入及成本估算序号总收入估算项目平方数售价(元/平方米）金额（万元）规范车位1住宅116,707.007,300.0085,196.111194 2底商0.000.000.0003商业街0.000.000.000 4家居mall0.000.000.0005地下停车场（个）34,19080,000.003,821.02977 6累计116,707.0089,017.13总成本估算项目单价金额（万元）备注每亩总价(万)地块总价土地成本(含税)1,705.1219900.00 按计容面积311 19900 土地款六个月利息1094.50 根据年利率12%计算六个月土地款利息前期费用125.001886 根据总建面报规报建，人防异地，设计，监理，勘察建安工程费1,900.0028670.42 总建面：土方桩基降水基炕护臂地上地下总包安装环境景观工程费 50.00754.48 先算景观面积，为净用地70%，每平米300左右，最少也得260.含地下室顶板滤水层，覆土等等总建面基础配套设施费，和大市政配套费用160.002414.35 水电气信数字电视光彩信箱雨停划线垃圾点岗亭等幼稚园基建19001900.00 361.00 3500元每平方X1900代建项目道路23225400.00 929.00 二级公路，依据其行车荷载和轴次计算，通常设计标准为20+20水泥稳定基层7+5+3公分厚沥青混凝土，那每平米造价应在230左右，路基部170元，累计400元每平方米)代建南侧计划道路50米*370米，东侧15米*315米营销费用178.292690.39 销售额3%3.0%管理费用119.291800.00 销售额2%，总建面2年卖完财务费用777.629075.34 土地费用+前期费用资金使用2.5年11%为年利率税费估算89,210.839813.19 销售额11%总建面开发成本累计56009.97 序号8-16期间成本累计1161.17 13545.85序号17-19销管财累计79369.02投资利润表单位：万元项 目本年累计一、营业收入（总货值）89017.13 二、营业成本(直接成本)56009.97 三、综合税费额（清算后）9813.19 四、销售费用2670.51 五、 管理费用1800.00 六、财务费用9075.34 合作伙伴费用七、营业利润（亏损以“-”号填列）9648.12 八、利润总额（净利润，亏损总额以“-”号填列）9648.12 九、留存车位（个）836 十、自持持商业（万）0.00 十一、公允价值（万）6686.79 总收入估算序号项目金额（万元）1销售收入89,017.13总成本估算序号项目金额（万元）1土地成本(含税)19900.00 2土地款六个月利息1094.50 3前期工程费1886.21 4建安工程费28670.42 6环境景观工程费 754.48 7配套设施费2414.35 8幼稚园、道路建设1290.00 累计56009.97 税费估算序号项目金额（万元）1税、费23,359.046 （含税费及管销财费用）利润投资评价序号项目金额（万元）1销售净利润9,648.12 （含财务费用）2销售净利率10.84%注：增值税、所得税在测算中按清算后国家相关税法计算。项目金额（万元）现金流入（.2-.8）借款流入15250 自筹6536 项目销售89017 累计110803 现金流出（.2-.8）支付开发成本56010 归还借款15250 税费9813 期间费用13546 累计94619 净现金流16184 需求21786.212融资76%70%自筹30%