银行商品房预售资金监管操作规程模版.doc

xx银行商品房预售资金监管操作规程
xx总发〔2010〕162号，2010年12月27日印发

第一条 为规范商品房预售资金监督管理，正确履行银行监管职责，努力做好房地产企业金融服务工作，根据《关于贯彻落实〈浙江省商品房预售资金监管暂行办法〉的通知》(绍市建设建〔2010〕307号)和《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》及我行有关规章等规定，结合我行实际，制定本操作规程。
第二条 各分支机构商品房预售资金专用账户的使用以及其预售资金的收缴、支出和监督管理工作，适用本规程。
第三条 本规程所称商品房预售资金是指房地产开发企业将其开发建设中的商品房建设项目（含经济适用房、限价商品房等）在竣工验收备案前预先出售给购房人，由购房人按合同约定支付的预购房款（包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等）。
第四条 本规程所称商品房预售资金专用账户是指房地产开发企业按照商品房预售许可规模或者建设项目全部作为独立的预售资金监管对象（下称“监管项目”），在各分支机构申请开立的商品房预售资金专用存款账户（下称“资金账户”）。一个监管项目只能开立一个资金账户，该账户不得支取现金。
第五条 房地产开发企业向各分支机构申请开设资金账户，开户承办行应与企业、监管项目的工程监理单位等三方共同就监管项目的基本情况、监管内容、监管时间、违约责任等内容，按照《浙江省商品房预售资金监管协议书（示范文本）》签订商品房预售资金监管协议。同时，向我行提供以下资料：
（一）监管项目的工程形象进度表;
（二）监管项目各阶段资金使用计划;
（三）监管项目工程预算清册;
（四）投标文件、中标通知书;
（五）我行要求的其它资料。
签订商品房预售资金监管协议后，开户承办行应向房地产开发企业预发放资金账户账号，用于企业申请办理监管项目的《商品房预售许可证》。
第六条 房地产开发企业申请正式开立资金账户，应向各分支机构提供以下资料：
（一）《商品房预售许可证》；
（二）《人民币银行结算账户管理办法》规定需提供的资料。
开户承办行查验资料按规办理开户手续，开立的资金账户账号应当与预发放资金账户账号一致。
开户承办行在账户开立后五个工作日内，应将房地产开发企业的开户申请书、《商品房预售许可证》、商品房预售资金监管协议书、监管项目的工程形象进度表、监管项目各阶段的资金使用计划等材料报当地人民银行备案。
第七条 房地产开发企业要求撤销资金账户的，应向开户承办行提供以下资料：
（一）房地产行政主管部门出具的同意撤销资金账户批准证明；
（二）《商品房预售资金监管协议书》书面终止协议；
（三）我行规定的账户撤销所需资料。
开户承办行查验资料按规办理账户撤销手续，并报当地人民银行备案。
第八条 商品房预售资金使用实行封闭式管理，各分支机构应建立商品房预售资金收缴、支出台账。企业申请使用监管项目预售资金，应向银行提出申请，其资金账户内的资金必须用于项目的工程建设，其中按项目工程预算清册总额的20％可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目房地产开发贷款及其他费。
第九条 各分支机构受理企业资金使用申请时，应要求企业提供以下材料：
（一）监管项目工程监理单位出具的工程实际进度或完成投资额证明；
（二）本次申请的资金支出证明材料；
（三）本次申请的银行汇划凭证。
开户承办行经办客户经理根据上述材料和本规程第五条规定企业提供的资料进行审查，并报业务分管负责人审批，符合支付条件的交会计部门办理付款手续，客户经理据此登录监管台账。
开户承办行会计部门对资金账户的资金汇划只办理票据提出汇划，对提入票据汇划一律拒付。会计部门应协助业务部门监督资金账户资金的收缴、支出，按月出具账户对账单，并协助业务部门将本行监管的商品房预售资金情况报人民银行当地分支行备案。
第十条 各分支机构办理商品房预售资金业务，应严格履行商品房预售资金监管协议和按本规程操作，监管不尽责的按我行相关规定追究责任人责任。
第十一条 本规程由总行负责解释。
第十二条 本规程自2010年11月1日起施行，施行之前已经批准预售的商品房项目不适用本规程。

附件：1.浙江省商品房预售资金监管协议书
2．绍市建设建〔2010〕307号文件

附件1：
浙房 市预监（ ） 号

浙江省商品房预售资金监管协议书

浙 江 省 住 房 和 城 乡 建 设 厅
中 国 人 民 银 行 杭 州 中 心 支 行 监制
中国银行业监督管理委员会浙江监管局
（示范文本）

甲方： （银行机构）
乙方： （房地产开发商） 丙方： （工程监理单位）

为加强商品房预售资金监督管理，确保商品房建设顺利进行，保护交易双方的合法权益，维护房地产交易市场秩序，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》以及其他有关法律法规之规定，经甲、乙、丙三方充分协商，在平等、自愿的基础上，就乙方开发建设并拟进行预售商品房项目的预售资金监管事宜取得一致意见，特订立本协议。
一、乙方开发建设的 项目，坐落位置： ，土 地 证 证号： ，土地面积： 平方米，总建筑面积： 平方米，总套数： ，工程预算清册总额： 万元，预计售楼款约为： 万元，其中 作为本协议项下的监管项目，甲方作为监管项目商品房预售资金的监管银行，丙方为监管项目的工程监理单位。
二、监管项目预售资金专用存款账户开户银行 ，预设资金账户账号 。
三、甲方依照《城市商品房预售管理办法》、《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》等规定负责实施对本协议确定的上述监管项目预售资金的收存和使用的日常监督管理工作。
四、甲方应当做好金融服务工作，方便乙方和购房人办理预售资金存转业务和按揭贷款、结算等手续。
五、乙方在甲方开立资金账户，作为监管项目商品房预售资金的唯一专用存款账户。商品房预售的购房款（包括首付款、分期付款、一次性付款等）由购房人直接存入该资金账户，房地产开发企业不得擅自收存；各银行机构发放的按揭贷款、住房公积金贷款必须直接划入上述资金账户内，不得直接支付给乙方或者转作他用。
六、乙方必须根据有关规定，接受对商品房预售资金的监督管理，保障购房人的合法权益，并按照《商品房买卖合同》约定的时间和要求，将竣工验收合格的商品房交付给购房人。
七、乙方与购房人签订《商品房买卖合同》后 天内，应当为购房人办理商品房预售合同备案登记手续，并向房地产行政主管部门提交该商品房预售资金存入资金账户的证明。
八、乙方根据规定程序向购房人退还预售资金的，应当按照本协议的约定由甲方进行审核、确认。如《商品房买卖合同》已经办理预售备案登记的，甲方应当凭乙方提交的撤销预售备案登记资料办理退款手续；如《商品房买卖合同》未办理预售备案登记的，甲方应当凭原签订的《商品房买卖合同》、预售资金存入资金账户证明以及乙方与购房人签订的终止合同办理退款手续。
九、丙方应在每月月末出具工程实际进度或者已完成投资额证明。如乙方提出申请，丙方应在三个工作日内为乙方出具工程实际进度或者完成投资额证明。
十、甲方应当根据丙方出具的工程实际进度或者完成投资额证明，以及乙方提供的监管项目其他有效资金支出证明材料，按监管项目实际支出需要拨付资金。
十一、乙方经甲方核准使用的预售资金，只能用于支付监管项目开发建设需要。资金账户中累计商品房预售资金不低于监管项目工程预算清册总额的130%部分纳入本协议监管。其中，监管项目工程预算清册总额的20%可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目房地产开发贷款及其他费用。
十二、违约责任
（一）因丙方未按照本协议约定履行职责造成监管资金未能使用于项目建设，致使本协议项下的项目建设不能按期竣工，给购房人造成损害的，丙方与乙方承担连带赔偿责任。
（二）丙方无正当理由逾期审查乙方提出的用款申请材料，造成项目建设延误的，由丙方按照乙方所受经济损失的 %承担赔偿责任。
（三）因甲方未尽责履行监管义务，致使本协议项下的项目无法正常建设，给购房人造成损失的，甲方与乙方应当承担连带赔偿责任。
（四）因甲方无正当理由克扣或者迟延支付乙方所需工程款项，给乙方造成损失的，甲方应当承担赔偿责任。
（五）因丙方未认真审核或者甲方未提供监管资金余额的准确情况，造成本协议项下的项目建设不能按期竣工，给购房人造成损失的甲、乙、丙三方应当承担连带赔偿责任，但有证据证明甲、丙两方无过错的除外。
十三、争议解决方式
本协议在履行过程中发生争议的，由三方当事人协商解决，协商不成的，可以要求监管项目所在地房地产行政主管部门和金融管理部门共同调解，协商或者调解不成，或者当事人不愿调解的，按照下列第 项处理：
（一）向有管辖权的人民法院起诉。
（二）向 仲裁委员会申请仲裁。
十四、协议的终止
本协议项下监管项目竣工验收备案后，根据房地产行政主管部门出具的相关证明和乙方提出的资金账户撤销申请，经协议三方一致书面同意，资金账户内的商品房预售资金方可解除监管，同时本协议终止。乙方应当及时将预售资金监管撤销情况报当地房地产行政主管部门备案。
如本协议在履行期满前确需提前终止的，必须由乙方向监管项目所在地房地产行政主管部门申请，经批准并签订新的商品预售资金监管协议、完成监管资金交割并报当地房地产行政主管部门和人民银行备案后，本协议方可终止履行。
十五、本协议未尽事宜，协议三方可以签订补充协议。补充协议与本协议具有同等效力。
十六、本协议在执行过程中，当事人三方的商品房预售资金监管和收缴、使用等行为应当接受和服从当地房地产行政主管部门和金融管理部门的指导、监督和管理。
十七、本协议共计 页，一式六份，甲、乙、丙三方各一份，另外三份分别报监管项目所在地房地产行政主管部门和人民银行、银监部门备案。
十八、本协议自三方签字盖章之日起生效。

甲方：（公章） 乙方：（公章） 丙方：（公章）
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