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银行城市棚户区改造贷款管理办法
（试行）

第一章 总 则

第一条 目的和依据
为支持城市棚户区改造建设，改善棚户区居民住房条件，有效支持民生工程，规范城市棚户区改造贷款管理，防范业务风险，根据《商业银行法》、《固定资产贷款管理暂行办法》、《国务院关于加快城市棚户区改造工作的意见》(国发〔2013〕25号)、《省人民政府办公厅关于进一步加强城镇保障性安居工程建设和管理工作的意见》（发【2013】39号）等国家法律法规和规定及我行的信贷政策规定，制定本办法。
第二条 城市棚户区改造释义
本办法所称城市棚户区改造是指实施主体根据城市规划和政府制定的相关配套政策，对城市中原有房宅、工矿、商贸、城中村等进行土地综合整治、安置房项目建设及相关配套设施建设。
第三条 城市棚户区改造贷款释义
本办法所称城市棚户区改造贷款是指我行向政府授权（批准）承担城市棚户区改造项目职能的企业法人（以下简称“借款人”）发放的，用于棚户区土地综合整治、安置房项目建设及相关配套设施建设的贷款，不得用于缴纳土地出让金和支持商业性项目开发建设。
第四条 管理要求
城市棚户区改造贷款业务实行名单准入制管理。经总行地产金融部准入后依据本办法开办城市棚户区改造贷款业务。
第五条 本办法适用于辖内开办地产金融业务的所有分支机构。

第二章 贷款条件

第六条 地区条件
我行支持城市棚户区改造贷款地区应符合以下条件：
（一）符合国家政策导向，地方政府城市棚户区改造配套政策优势突出；
（二）试点区域土地市场规范，房地产市场发展平稳，金融环境良好。
第七条 借款人条件
借款人申请城市棚户区改造贷款，应具备以下条件：
1．借款人为依法注册成立的企业法人，具有健全的组织架构，股权关系清晰，财务制度规范，已按规定办理年检合格手续；
2．借款人具有城市棚户区改造主体资格，符合政府有关部门关于承担“城市棚户区改造”主体资格的要求，能够出具政府有关部门赋予其城市棚户区改造职能的文件；
3. 行政主管部门对该借款人核定的经营期限或存续期限长于贷款期限；
4. 如贷款用于安置房建设项目，借款人应具有建设行政主管部门核准颁发的房地产开发企业资质证书（安置房采用委托代建方式的除外）；
5. 借款人经营管理和财务状况良好，具有较强的盈利能力和偿债能力，在我行开立基本结算账户或一般结算账户；
6. 借款人信用状况良好，无不良记录；如为新设项目法人，其控股股东应有良好的信用状况，无不良记录；
7. 借款人及其控股公司须承诺在规定期限内无法完成拆迁时，应我行要求无条件归还我行贷款；
8. 借款人为我行名单制客户，不属于政府融资平台客户；
9. 我行认为必须满足的其他条件。
第八条 项目条件
（一） 基本条件
城市棚户区改造项目是指实施主体根据城市规划和政府制定的相关政策，对城市原有房宅、工矿、商贸、城中村等进行土地综合整治、安置房项目建设和相关配套设施建设，以财政返还的专项资金（借款人改造土地成本费用）及借款人的其他合法收入作为我行的还款来源。
（二） 城市棚户区改造贷款的项目条件：
1．符合国家法律法规，符合国家的土地、环保、产业等相关政策；
2．符合国家、省、市关于城市棚户区改造等政策制度规定；
3．按规定履行了关于城市棚户区改造项目的合法管理程序并取得相应的批准（核准、备案）文件；
4．符合土地利用总体规划、城乡规划、土地利用年度计划等，已纳入当地政府年度改造实施计划；能够出具政府有权部门关于土地规划的文件或证明材料；涉及土地性质变更的能够出具有关政府部门关于用地性质变更的文件或证明材料；
5．安置补偿方案合法合规，能够出具合法有效的房屋拆迁许可文件；
6．项目资本金比例不低于项目总投资的30%，且先于我行贷款投入项目建设，并能够提供已投入项目资本金的相关证明材料；
7．具有明确、合法、有效、充足的还款来源，在贷款期内所产生的现金流及相应收入能够保证按时归还我行贷款本息。若借款人能取得后续商业性项目开发建设资格的，应以其他合法收入归还城市棚户区改造贷款，不得以后续我行可否提供房地产开发贷款支持作为办理城市棚户区改造贷款的主要依据；若借款人未能取得后续商业性项目开发建设资格，应及时以土地招拍挂后财政返还的专项资金（借款人改造土地成本费用）或其他合法收入归还我行贷款。
8．不得介入多个项目打捆、改造建设内容不清晰、存在拆迁纠纷的城市棚户区改造项目；
9．我行认为必须满足的其他条件。

第三章 贷款金额、期限、利率

第九条 贷款金额
贷款金额应综合考虑“城市棚户区改造”项目土地拆迁费、平整费、补偿费、安置房建设以及具备安置特性的集体物业以及公共服务设施等所需费用据实、合理确定，一般最高不得超过费用总额的70%。
第十条 贷款期限
贷款期限应根据项目拆迁改造期限、拆迁难度等因素综合考虑，原则上不得超过三年。
第十一条 贷款利率
贷款利率遵循人民银行相关利率政策根据实际市场情况和我行资金状况予以确定，原则上不低于基准利率、不使用固定利率。

第四章 贷款的担保

第十二条 还款要求
严格落实还款来源，确保项目现金流和其他合法收入全额覆盖贷款本息。
第十三条 贷款担保
“城市棚户区改造贷款”应采取合法有效的担保措施，优先采取抵（质）押担保方式，对抵（质）押担保不足的，可采取保证方式。未经银行总行行书面同意，不得转让城市棚户区改造项目或在该项目上设定任何其他担保事项。
采取抵质押担保方式的，优先选择土地使用权及在建工程作为抵押，不得接受空置三年（含）以上的商品房及闲置两年（含）以上的土地作为抵押物，原则上抵质押率不超过50%。
借款人须向我行书面承诺：城市棚户区改造贷款项目取得土地使用权证后，应及时抵押给我行，如有在建工程的，应一并抵押；并按照《银行地产金融业务项目监管操作规程》规定办理保险。
贷款存续期间，未经银行总行书面同意不得以该城市棚户区改造项目资产向任何第三方设定抵押和质押、不得以该项目向第三方融资、不得对外新增担保、不得发生股权转让或变更。

第五章 贷款流程
第十四条 客户准入
按照《银行地产金融业务名单制管理办法》执行
第十五条 贷款受理
借款人向我行经办机构提出申请，提供城市棚户区改造贷款借款人及项目条件，提供相应的证明材料。我行经办机构对借款人提供的资料进行审核，满足条件的予以受理。
第十六条 贷款调查评价
我行受理借款人的申请后，开展贷前调查，除对借款人的财务状况、贷款用途、还款来源资金可靠性、申报材料的真实性、完整性、合法合规性和有效性等进行审查外，还应对以下方面进行重点调查、审查和分析：
（一）借款人是否提交政府的有效证明文件，明确其承担城市棚户区改造项目的主体资格；
（二）项目是否取得土地、规划、环保等部门的批准文件；
（三）项目是否取得政府有权部门的批准（核准、备案）， 借款人综合实力与项目要求是否相符；
（四）项目是否符合城市总体规划，是否纳入政府年度改造实施计划；
（五）拆迁项目应提供有关政府（部门）批准的拆迁方案（包括拆迁范围、拆迁补偿标准、安置费用测算依据、安置措施等内容）；贷款发放前应提供与95%（含）以上拆迁户签订的拆迁补偿安置协议（其他证明材料），且提供已签订拆迁补偿安置协议的建筑面积达到总拆迁建筑面积95%以上的证明材料；
（六）项目资本金比例是否达到我行要求，是否先期到位；
（七）贷款用于安置房建设的项目，借款人是否具备开发资质及相应的开发能力（安置房采用委托代建方式的除外）；
（八）借款人的经营状况、管理水平和营运能力；
（九）担保方式是否符合要求，担保能力是否充足；
（十）贷款利率、期限是否符合我行规定。
第十七条 项目审批
在调查、审查的基础上，我行有权审批人根据借款人、贷款项目、贷款担保及贷款金额、期限、利率、收益等情况，结合贷款风险因素、风险规避措施和综合收益水平，做出贷款决策。
第十八条 贷款发放
放款前应提供地方财政出具的按期拨付城市棚户区改造成本费用的承诺函（或相关文件材料）或借款人、银行及有关政府部门签订的合作协议，还应提供与95%（含）以上拆迁户签订的拆迁补偿安置协议（相关证明材料），且已签订拆迁补偿安置协议的建筑面积达到总拆迁面积的95%以上。
项目进度落后于贷款资金使用进度，或项目拆迁遇到重大纠纷时，经办行有权依据审批结论，停止后续贷款发放和支付。

第六章 贷后管理

第十九条 封闭管理
城市棚户区改造贷款应执行封闭管理，经办行在贷款发放前，应与借款人签订《项目监管协议》，作为城市棚户区改造贷款主合同的补充；并建立资金监管专户，将项目资本金、其他自筹资金及银行借款等相关资金归集到专户管理。未经我行同意，借款人不得在其他银行开立任何涉及本项目资金的存款账户。
经办行要强化贷款用途管理和风险要点的控制，逐笔对贷款资金进行支用审核，密切关注资金流向，确保专款专用，用款进度与项目实际进度匹配。
第二十条 贷后管理
城市棚户区改造贷款发放后，应按照我行信贷业务管理要求进行贷后管理，应重点关注项目进展、资金使用、还款来源资金到位等情况：
（一）发现借款人未按约定使用资金，违反我行封闭管理规定，借款人或项目出现经营风险，借款人拖欠业主城市棚户区改造补偿安置费，城市棚户区改造拆迁纠纷影响拆迁进度等异常情况时，经办行应及时采取风险防范措施；
（二）经办行重点关注借款人还款来源资金的落实情况。对于借款人后续承担商业性项目，以其他合法收入作为城市棚户区改造贷款还款来源的，要密切借款人经营情况和现金流情况，分析判断还款来源资金与贷款的匹配情况，及时做出贷款风险分析报告，提出风险控制措施；
（三）借款人获得项目土地国有土地使用权证或项目土地具备办理土地使用权抵押条件的，经办行应及时要求借款人办理抵押登记手续；
（四）其他贷后管理依据《银行地产金融业务监管规程》执行。

第七章 附 则

第二十一条 本办法由银行总行负责解释和修订。
第二十二条 本办法自发布之日起开始试行，试行期一年。

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