地产项目开发合作协议-竞拍+开发.docx

地产项目开发合作协议下列各方均已认真阅读和充分讨论本合同，并在完全理解其含义的前提下签订本合同。本合同由以下各方在 共同签署。甲方： 法定代表人： 住所： 联系方式： 乙方： 法定代表人： 住所： 联系电话： 鉴于：甲方为：LD集团系上海市国有控股特大型企业集团，通过产业经营与资本经营并举发展，目前已形成 “房地产主业突出，能源、金融等相关产业并举发展”的产业布局。根据相关法律法规和政策，甲、乙双方现就 项目的具体开发事宜达成本协议书，并共同遵照执行。第一条 项目概况项目地块位于 。项目地块净建设用地面积约 亩，项目首期净建设用地面积约 亩，最终以经政府批准的项目规划用地范围为依据，并以国土部门实测为准。项目地块具体位置、四至及用地范围和项目分期情况详见附件一附图（下称“项目地块”）。项目地块内的水域面积、市政绿地、市政路网和市政配套设施用地等不包含在项目净建设用地面积内，不作为本协议项下的出让标的。项目用地现状有部分为农用地、村庄宅基地、集体建设用地、学校用地、道路等，需依法征收并转为国有建设用地。第二条 项目建设内容因项目较大，整个项目分期建设，如乙方按照本协议的约定竞得项目地块，则乙方承诺将建成集总部办公、商务服务及部分配套住宅的大型项目。本项目内办公、商业、居住等业态的最终占地面积、建筑面积等依据乙方规划设计方案确定。市政路网及市政配套设施由甲方投资建设，且不占用项目净建设用地面积及规划指标，市政路网及市政配套设施也可由乙方代建。第三条 项目规划条件和指标项目净建设用地面积约 亩，综合容积率不高于 ，具体项目地块规划条件和指标根据乙方提交的规划设计方案确定，甲方负责将乙方提交的规划设计方案在区域控制性详细规划中予以全面落实。乙方负责于 年 月 日前提交项目总平面规划方案和主要指标，上述方案和指标应事先向甲方汇报并充分征求甲方意见。甲方据此履行必要程序，在 年 月 日前完成区域控制性详细规划调整。为免疑义，双方共同确认：容积率：指地上计容建筑面积及地下用于经营的商业面积（不含车位等）除以项目地块净地建设用地面积的比值。项目建筑规划限高：指建筑物室外地坪起到其计算呢最高点的建筑物绝对标高，建筑物局部突出屋面的楼梯间、电梯机房、水箱间、烟囱等不计入建筑高度。项目部分地下建筑面积可用于商业和车库用途，具体以乙方的规划设计方案为准。项目地下建筑面积均不计入容积率（用于商业经营除外），且项目地块全部地下建筑面积（含商业经营部分）应缴纳的土地出让金等已包括在项目地块土地出让成交价款之内，乙方及项目公司无需另行缴纳。地下商业面积及地下车位可办理项目公司名下的所有权登记，且项目公司可将地下车位对外销售。项目自持物业是指：本项目中所有权登记在项目公司名下的建筑物、构筑物（包括酒店、商业中心等）。乙方负责完成项目详细的规划设计方案。甲方负责将乙方的项目规划设计方案（包括总平面图、项目地块内市政路网及相应规划指标等，下同）在乙方提交后15日内取得规划主管部门的预批准，预批准的乙方规划设计方案是本协议的有效附件之一。甲方负责促成项目地块的挂牌文件符合预批准的乙方规划设计方案并予以落实。乙方如需对规划设计方案进行调整的，经甲方确认调查方案后，甲方应负责将调整后的方案获得规划主管部门的批准。甲方承诺：项目中乙方无需建设限价房、廉租房、公租房及经济适用房等保障性住房，也无需就此缴纳任何代替或补偿费用。项目房屋的销售价格由乙方根据市场需求自行确定。如甲方超出区域控规和乙方项目规划设计方案增设城市道路、公共交通站点及地下公共交通出入口、地下人防及商业设施出入口等，则不得占用项目建设用地指标，且乙方不承担任何费用。项目各地块内的规划指标（包括但不限于绿地率、覆盖率、停车位、人防工程）可由乙方在项目中进行总体平衡，甲方承诺按此原则促成相关部门完成项目各地块规划指标的审批，并按本款约定为项目公司办理报批报建手续。甲方所完成的地块周边的控规设计及市政、水利设计需满足乙方项目的需求，同时在设计阶段应征求乙方项目公司的意见。8、双方同意：为本项目配套的居委会、派出所、卫生站、消防站等公共服务设施，以及为区域配套的燃气站、垃圾站、开闭所等市政配套设施，如根据经批准的乙方规划设计方案需在乙方项目各地块红线内建设，由乙方负责建设并承担费用。如根据经批准的乙方规划设计方案需在乙方项目各地块红线范围外建设，由甲方负责并承担全部费用，乙方无需就此缴纳任何替代或补偿费用。甲方负责建设的公共服务设施、市政配套设施的建设进度应与乙方项目进度同步。根据国家和省市相关规范，本项目需配建的中小学校、幼儿园由甲方按本协议约定委托乙方代建，乙方无需在本项目中另行配建，也无需缴纳教育配套费。9、乙方在竞得项目地块后，项目公司有权将按相关规定建设的人防工程作为地下停车位对外长期出租并享有全部收益。在项目地块出让前，甲方负责促成主管部门出具有关本条上述内容的书面确认文件。第四条 项目运作模式和运作安排1.甲方负责项目内土地的一级开发，具体包括征地补偿、拆迁安置、场地平整等，并按以下时间安排促成项目地块公开上市交易：（1）甲方负责在 年 月 日前根据乙方提交的项目总平面规划方案和主要指标，完成区域控制性详细规划（包括交通影响分析）及本项目规划方案的审批，及促成市规划主管部门审批通过项目地块正式规划条件并提交国土部门。（2）甲方负责于 年 月 日前完成项目首期地块农用地转建设用地（“农转建”）手续、征收及补偿、拆迁安置、场地平整、收储及土地上市前的评估，并确保项目各地块以“净地挂牌、净地出让、净地交付”方式整体一次性挂牌上市。挂牌出让前项目用地符合本协议附件三中约定的“七通一平”标准，否则乙方有权不参加竞买且不承担任何责任。2.甲乙双方负责促成项目各地块挂牌出让时间、公开出让文件所载的挂牌条件、竞买条件、规划指标、挂牌出让起始价、付款方式、交地标准、交地时间等均符合本协议约定。3.为保障项目建设品质，甲方负责促成项目地块挂牌出让文件中对竞买人（含其股东、其控股股东的其他控股子公司、其他控股子公司、其直接或间接控股的子公司，下同）设定竞买条件，设定的竞买条件详见本协议附件二。4.乙方或乙方子公司按照本协议约定参与项目地块竞买。如乙方竞得项目地块，则由乙方或乙方子公司作为项目开发建设主体。甲方应促成国土部门在乙方竞得项目各地块后的10日内，与项目公司直接签订土地出让，并按土地出让合同规定办理相应的国有土地使用权证以及其他开发建设手续。以免疑义，双方确认：项目公司直接与国土部门签订项目地块的土地出让合同，不视为乙方将项目地块转让给项目公司，乙方和项目公司无需就此另行支付契税、交易手续费等任何费用。除乙方直接或间接控股的子公司外，如有其他新股东入股项目公司，须甲方同意。第五条 项目地块实际出让价格及挂牌出让起始价1.甲方承诺：项目地块实际出让价格为人民币 万/亩（包干单价），土地面积以最终出让面积为准。2.乙方按挂牌出让起始价进行报价，如竞价超过该挂牌出让起始价，则乙方有权选择提高报价或者放弃竞买且无需承担违约责任。若乙方最终以超出本协议约定的实际出让价格竞得项目地块，则土地溢价由甲乙双方按本协议第六条约定足额返还给乙方或项目公司。3.本协议第五条第1款约定的实际出让价格为甲方履行本协议约定相应义务和交付达到“七通一平”净地交底标准（“七通一平”净地交地标准详见附件三）的项目地块、乙方及项目公司取得项目地块使用权和符合本协议约定的“七通一平”净地交地标准的项目地块所涉及的全部包干费用，不因拆迁、征收、土地整理法规政策、实际拆迁量和期限变化等任何原因而作调整，具体包括：（1）项目地块的征地拆迁安置补偿费用，包括征地补偿费（土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费）、安置补助费、包括所有被拆迁对象（含全部的国家机关、企事业单位、所有住宅、其他建筑物和构筑物、人防、地上/地下市政管线、树木及其他需拆迁安置的对象等）的拆迁补偿费（包括被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿以及拆迁期间其他经营损失补偿等）、拆迁劳务费、搬迁补助费/补偿费、临时安置补助费、安置房源费用、拆迁委托费、拆除清运费、附属物及装修补偿费、设施迁移费、拆迁奖励费、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占用税、征地管理费、被征地农民社保金、农民失地补偿费、土地勘测费等该地块达到“七通一平”净地交地标准所发生的全部费用。（2）项目地块规划地上建筑面积及地下建筑面积应缴纳的全部土地出让金（含政府土地出让收益）。（3）项目地块达到本协议约定“七通一平”净地交地标准及甲方履行本协议下相应义务所需的其他全部费用。4.双方明确，在项目地块挂牌出让时间、公开出让文件所载的挂牌条件、竞买条件、规划指标、挂牌出让起始价、付款方式、交地标准、交地时间等均符合本协议约定的前提下，乙方以双方约定的挂牌出让起始价参与项目的竞买。5.乙方如竞得项目地块，乙方及项目公司应按如下方式支付公开出让金成交价：（1）土地出让按国土部有关规定交纳出让底价20%的竞买保保证金。（2）项目公司签订土地出让合同后半年内，支付至成交价的50%（含竞买保证金）。（3）项目公司签订土地出让合同后一年内付清剩余土地款。6.如乙方竞得项目地块，乙方或项目公司有权提前支付公开出让成交款。甲方应促成政府有关主管部门予以接收，并根据本协议第七条约定促成项目公司办理国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等各项证照。第六条 土地溢价1.土地溢价是指本协议第五条第1款约定的挂牌价格与实际出让价格之间的差额。2.鉴于本项目建设对贵阳市临空经济区发展的重大影响和拉动作用，以及对地方财税贡献，且本项目投资大，建设周期长，为支持项目开发、建设及运营，在乙方或项目公司缴纳公开出让成交价款后，甲方同意在乙方或项目公司按土地挂牌价格支付土地款，土地溢价部分由甲乙双方自行解决，甲方应协调政府有关主管部门促成项目公司办理国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等各项证照。第七条 交地时间及证照办理1.甲方负责在项目地块挂牌出让公告发布之前，完成项目地块的地上及地下构筑物、建筑物拆除，树木、农作物砍伐、拆迁安置补偿等工作，使项目地块达到附件三约定的“七通一平”标准，完成上述工作所需的全部费用概由甲方承担。2.甲方确保其所完成的项目地块拆迁不存在因土地征收、拆迁、拆除、搬离、安置、补偿所可能发生的任何遗留问题。甲方确认任何有关项目地块的拆迁纠纷、所有权和使用权纠纷、经济财务纠纷、抵押权以及临建纠纷等其他任何纠纷均与乙方、项目公司无关，甲方应负责处理并承担全部责任，不能因此影响乙方、项目公司的施工或损害乙方、项目公司的合法权益，否则导致乙方、项目公司因施工迟延遭受的损失由甲方承担。3.乙方按本协议约定参与项目首期地块的竞买，如乙方竞得项目地块，则甲方负责乙方竞得地块后，最迟不晚于 年 月 日前向乙方及项目公司交付达到“七通一平”标准的该地块。4.甲方负责将项目用地内现有高压线于项目地块挂牌前，从项目用地上迁移至地红线外，与高压线迁改相关的所有费用均由甲方承担。5.在乙方、项目公司按照土地出让合同支付完毕项目各地块的地价款后7日内，甲方促成项目公司取得该地块的国有土地使用证，甲方促成规划及建设主管部门以项目地块成交确认书为依据受理项目公司规划报批申请文件，并促成项目公司在乙方竞得项目地块并提供相关资料后60日内依法取得全部项目地块的建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证。6.甲方促成项目公司在项目地块的多层和高层建筑物（项目地块挂牌出让文件中要求不得分割销售的部分除外）的工程形象进度分别达到正负零（多层建筑物）及地上二层（高层建筑物）时，取得该建筑物的预售许可证。第八条 项目所享受的优惠政策鉴于项目投资巨大、开发周期长、甲方为支持项目开发、建设、经营，同意给予乙方、项目公司如下优惠政策：1.对项目公司持有物业部分，包括酒店、商业街及其承租商户等在经营过程中缴纳的房产税、物业税（如征）、营业税、所得税、增值税等税收的市、区两级全部留成，在项目开业后的前三年内甲方于每年度的 月 日前以财政奖励或扶持基金等方式奖励给项目公司；在项目开业后的第四年和第五年，甲方将上述税收市、区两级留成的50%于每年度 月 日前以财政奖励或扶持基金等方式奖励给项目公司。2.对项目公司自持物业项目所需缴纳的城市基础设施配套费予以全部免缴。3.对项目公司自持物业项目所涉报批报建的费用和行政事业性收费，包括墙改基金、散装水泥费、绿化异地建设费、教育配套建设费、水增容费、燃气增容费、劳保统筹等费用，甲乙双方同意项目公司全部免缴。4.省、市、区各级政府给予投资者的其他优惠政策。5.若因甲方未按如上约定办理各项优惠政策正式批准手续或未能就优惠政策给予完全落实等原因，致使乙方、项目公司等未如约享受到优惠政策所遭受的损失，全部由甲方另行足额补偿或以其他方式解决。第九条 项目市政设施条件及相关工程1.为保障项目设施，甲乙双方应于 年 月 日前完成项目建设临时用电、用水容量安排，确保 年 月 日前将临电、临水延伸至项目各地块红线边乙方指定位置，由此发生的费用由甲方承担。2.甲方负责建设容量满足项目正常运营所需的给水、排水、供电、供气、电信等市政设施，以保障项目后续开工、运营容量需求（详见附件三交地标准中所述的市政设施条件），所需建设费用全部由甲方承担，乙方、项目公司不承担任何建设费用。3.甲方负责促成乙方在 年 月 日前取得电力、供水部门有关上述内容的书面确认文件。第十条 甲方主要义务及责任1.本协议签署后，甲方不与第三方进行任何有关项目范围内地块的洽谈、签署任何有关的类似协议或意向书。2.甲方负责将项目地块按照本协议约定时间、条件挂牌出让，并履行本协议中约定的与项目有关的各项规划条件、挂牌条件、市政配套设施和相关工程的建设。3.甲方积极协调,只要本项目建筑日照、间距符合国家规范标准，任何与本项目有关的建筑日照、间距纠纷，均由甲乙双方负责出面解决，避免乙方或项目公司因此而承担任何责任及费用。4.甲方应促成在乙方、项目公司支付公开出让成交价款同时，政府部门影响项目公司开具可计入项目地块开发成本的全额合法票据。5.甲方及时促成协调促成项目涉及的水、电等市政能源供应部门，按照乙方设计方案，实现项目的特殊客户（如酒店等大用户）的能源费单独计量，由市政能源供应部门直接与项目特殊客户签订供应合同，并向项目特殊客户提供能用于抵扣增值税的合法发票。6.甲方协调按照乙方确定的名称办理项目公司的工商名称预批准和工商登记。7.甲方负责协调项目周边区域和其他项目的规划、功能与本项目相互融合，以保持区域规划和功能的整体协调性，并且甲方应积极协调周边其他项目的开发进度，以使得区域整体开发进度保持同步。8.在项目地块挂牌出让公告发布前，甲方应提供项目地块及周边邻近地块的地质勘探资料供乙方参考。如乙方发现有重点地质灾害风险的，则乙方及其项目公司有权放弃项目地块竞买，且无需承担任何违约责任。地质勘探资料可采取由乙方先行选择专业机构进行地质勘探。若竞买成功，则该费用由乙方或其项目公司承担；如未能成功竞买，则该费用由甲方承担。第十一条 乙方的主要义务及责任1.乙方负责筹措本项目开发建设所需的全部资金。2.乙方负责聘请国内外著名的设计单位，对项目进行专题设计。乙方负责完成并提供项目总体规划方并根据政府审批后的控规方案陆续完成项目修建性规划方案等工作，乙方对前述各方案保留调整、修改的权利。3.乙方负责组建项目公司，选定有丰富开发经验和开发能力的经营管理团队，并通过项目公司完成本协议约定的项目开发任务。第十二条 违约责任1.如甲方违反本协议规定，与第三方就项目地块的开发进行洽谈、签订相关协议或意向书的，甲方应向乙方支付人民币5000万元的违约金。2.如项目地块挂牌出让文件所载的挂牌条件、竞买条件、规划指标、挂牌出让起始价、付款方式、交地标准、交地时间等内容与本协议约定不符，视为甲方违约，乙方有权不参与竞买，且无需承担违约责任，甲方应在收到乙方书面通知后30日内退还乙方所有前期投入。3.如乙方竞得项目地块，甲方应严格按照本协议约定向乙方交付达到“七通一平”交地标准的项目地块。如甲方未如期交付达到“七通一平”交地标准的项目地块，则每逾期一日，甲方应向乙方支付已付款项的1的违约金；逾期达90日的，乙方有权解除本协议及对应的土地出让合同，甲方应返还乙方及其项目公司已付款项，并向乙方支付款项的10%的违约金；乙方也有权选择不解除本协议，甲方应继续按上述约定支付违约金。4、如乙方竞得项目地块，乙方及项目公司应严格按照本协议约定支付项目地块的公开出让成交价款。否则，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付款项的1的违约金；逾期达90日的，甲方有权解除本协议，届时，甲方应返还乙方已付款项，乙方应向甲方支付已付款项的10%违约金；甲方也有权选择不解除本协议，乙方应继续按上述约定支付违约金。5、除上述违约金外，如一方违约行为给相对方造成实际损失，则违约方还应赔偿相对方因此遭受的损失。第十三条 争议解决方式 因履行本协议或与本协议有关的任何协议，三方应友好协商解决。协商不成的，任何一方均有权将争议提交中国国际经济贸易仲裁委员会，按当时有效的仲裁规则在北京裁决，仲裁裁决是终局的，对双方均有最终约束力。第十四条 其他约定1.在本协定签订后3日内，甲方负责组织由主管城建副市长或以上级别的市领导牵头召开的、政府各相关职能部门负责人参加的综合协调会，对本协议有关项目开发证照办理、以及所述优惠政策等以会议纪要形式（抄送乙方）予以明确，并确保相关职能部门于项目公司竞得项目地块后30日内向乙方或项目公司提供相关优惠政策的正式批准文件。 2.双方特别明确：甲方应确保项目地块挂牌出让公告文件和土地出让合同中没有与本协议相冲突的内容。如项目地块公开出让公告文件中存在与本协议约定相冲突的内容但乙方仍参与竞买或竞得项目地块，或者如国土部门要求乙方、项目公司签署的土地出让合同中存在与本协议约定相冲突的内容，则甲方应向乙方及其项目公司出具加盖公章的承诺函，承诺如下内容：因挂牌出让公告文件（或土地出让合同）内容与本协议相冲突导致乙方或项目公司履行义务期限变短或所需支付的费用增加或所需承担的责任加重的，甲方同意乙方和项目公司仍按本协议约定执行，如因乙方和项目公司执行本协议约定而被追究任何法律责任，均由甲方负责协调并及时依法解决，否则甲方应赔偿乙方和项目公司所受全部损失。3.双方对本协议内容均负有保密义务。双方同意在本协议签署后，未经对方书面同意，不得向本协议之外的任何第三方披露部分或全部协议内容。4.如下附件为本协议的重要组成部分，与本协议正文具同等法律效力：附件一：项目位置及用地范围图附加二：项目地块挂牌出让竞买条件附件三：项目地块“七通一平”净地交地标准5.本协议未尽事宜，可由三方另行协商并签订补充协议。6.本协议自甲乙双方法定代表人或授权代表签字并盖章之日起生效。本协议一式陆份，甲方执三份，乙方执三份，各份均具有同等法律效力。甲方： 乙方：授权代表： 授权代表：年 月 日 年 月 日附件一：项目位置及用地范围图附件二：项目地块挂牌出让竞买条件为保障项目建设品质，甲乙双方同意在项目地块挂牌出让文件中对竞买人（含其控股股东、其控股股东的其他控股子公司、其直接或间接控股的子公司，下同）设定如下条件：竞买人必须为具备房地产开发一级资质的法人；注册资本金不低于10亿元；具备开发单个项目建筑面积不低于20万平方米的城市综合体的开发经验（须提供竣工证明）；具备开发绿色节能低碳建筑的能力与经验（能提供经国家住建部认证的三星级绿色建筑证书）；项目规划方案应满足XX区的整体规划要求，并已取得政府部门认可（需出具相关批准文件）；竞买人应提交相关资质文件并经甲方同意后方可报名参加竞买。附件三：项目地块“七通一平“净地交地标准（一）交地时项目各地块应达到的“三通一平”标准1.甲方负责将项目各地块用地范围内的地上、地下建筑物、构筑物（含人防、高压线、架空强弱电杆等），以及地上、地下所有管线等全部拆除并断管，垃圾全部清运出场。2.乙方将根据项目规划设计方案明确予以保留的树木，由乙方和项目公司处置，且乙方和项目公司无需就保留的树木向政府支付费用。项目地块中乙方未予保留的树木，由甲方砍伐或移出项目地块，费用已经包含在项目地块实际出让价格中。3.甲方根据批准的规划要求、手续及时间将道施工用电、用水接通至项目各地块用地红线乙方指定位置。4.项目地块土地使用权已全部收归国有，权属清晰；原土地及房屋权属证书全部注销灭籍，无任何权属纠纷。（二）甲方需使项目地块在 年 月 日前达到“七通”标准（有关市政管网配套容量，是指项目整体所需容量）达到如下要求的市政“七通”工程接口道项目各地块红线上的全部费用（含全部水、电、气增容费用）已包含在项目地块实际出让价格内（各项增容量必须满足乙方的项目需要），如实际有超过费用由甲方承担，并且甲方同意为项目公司办理相关手续。1.雨水：甲方根据批准的项目公司报批手续及时间，按所批准的市政府配套施工图，负责完成雨水市政干线及配套雨水提升泵站到项目及各地块红线上接口点的建设并承担全部费用。2.污水：.甲方根据批准的项目公司报装手续及时间，按所批准的市政配套施工图，负责完成满足本项目市政污水设计容量排放（项目污水总排放量日平均不低于万/m3/d）所需的污水市政干线及配套污水提升泵站到项目各地块红线上接口点的建设并承担全部费用。甲方需提供满足项目规划要求、建设时序及项目环保（环评）要求的污水收集和处理能力。若甲方需要建设新的污水处理厂、站，则应在 年 月 日前建成通水，并承担全部费用。3.自来水：甲方根据批准的项目公司报批手续及时间，按所批准的市政配套施工图，负责完成满足本项目市政供水量需求（项目高日总用水量不低于万m3/d）的自来水干线及配套加压泵站到项目各地块红线上接口点的建设并承担全部费用，并同时落实市政双水源供给。甲方需提供满足项目建设时序及项目规划设计要求的管径、用水量、水压（项目红线处各点市政给水压力不低于28米）。4.电力：本项目供电电源为多路10KW双重电源供电。甲方根据批准的项目公司包装手续及时间，协调供电部门按所批准的供电施工图，将优先满足供本项目使用容量的多路10KW供电线路（含电缆及电缆沟排管）由上级变电站引项目公司制定的项目各地块红线处，并由甲方承担全部费用。本项目总负荷约为 万KVA。甲方负责在X年X月X日前取得电力部门有关上述内容的书面确认文件，否则乙方有权放弃竞买且无需承担违约责任5.电信：甲方需负责落实本项目电信的建设（项目电信交换机总容量不低于万门），满足项目物业使用的需要。甲方根据批准的项目公司报装需求计划及时间，负责完成干路的管线工程并通到项目各地块红线上指定借口并承担全部费用。6.燃气：甲方根据批准的项目公司报装手续时间，按所批准的市政配套施工图，负责完成满足设计燃气用量（本项目总计燃气容量为NM3/H，按8500大卡/NM3计算）的燃气市政干线到项目各地块红线处接口点的建设并承担全部费用（指项目各地块红线外部分）