房地产公司限额设计管理规定(试行).docx

xx房地产（集团）股份有限公司
限额设计管理规定
（试行）

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限额设计
管理规定

xx-6
√

技术研发中心

说明：

目 录

第一章 总则
第二章 限额设计工作流程
第三章 限额设计管控
第四章 限额设计的执行情况的考核
第五章 附则

xx房地产（集团）股份有限公司
限额设计管理规定

第一章 总则
第一条 为加强公司项目前期及设计阶段的成本控制工作，推进设计阶段成本控制作业的标准化和专业化，特制定本指引。
第二条 本指引要求在设计阶段将影响成本的主要要素控制在合理范围，挖掘成本控制的重点，促进管理精细化。
第三条 限额指引的适用范围：
适用于公司所属独资或合资并由我司操盘项目。经公司领导审议确定的特殊项目，其限额指标可作个案处理，不受本规定限制。
第四条 限额指引的适用阶段：
在符合上述限额范围内的，自项目立项开始即适用本限额设计指标控制成本。

第二章 限额设计工作流程
第一条 立项成本制定
前期立项研究阶段，投管、技术、成本等部门应根据项目立项测算和项目定位要求，制定项目立项成本。
第二条 定位成本制定
项目定位报审/汇报阶段：项目定位阶段，投管、技术、成本部门应制定项目定位成本及初步建造标准，并应在项目定位报审/汇报中专项说明。
第三条 目标成本制定
各子公司投管、成本部门应根据项目定位报审/汇报意见完成项目目标成本调整并报送股份公司审查。
第四条 限额设计指标制定
1) 技术、成本部门应根据股份公司批复的目标成本分解出与委托设计内容相对应的各工程子项目标成本，调整项目建造标准，作为最终设计深化的依据，也作为成本控制的最终目标。
2) 技术、成本部门应根据各子项目标成本制定相应限额设计标准，并提交子公司总经理审批。经审批后的限额设计标准将作为项目考核指标。
第五条 项目建造过程
1) 技术部门应根据各类合同目标进行设计出图并符合相应建造标准及各子项目目标成本要求。
2) 技术、成本、工程等部门应根据各工程子项目标成本及合约规划等要求，监控各类合同的动态目标成本变化。
第六条 限额设计指标及目标成本调整
1) 在实际执行限额设计涉及到多部门工作的，应由子公司总经理负责整体协调。
2) 对于项目限额设计标准及目标成本的调整，如导致除地价外直接投资总额目标成本变动幅度在2%以内的，须详细列明增量成本细项，经公司总经理审批后通过。
3) 如导致除地价外直接投资总额目标成本变动幅度超出2%的，须要编制《成本超限分析报告及申请表》，提请股份公司审批。
第七条 后评估阶段
1) 项目总结应有限额设计执行情况专篇，说明各阶段限额设计执行情况；
2) 项目结算价格应与各阶段限额设计进行对比，逐步完善限额设计及目标成本数据库。

第三章 限额设计管控
第一条 规划、建筑方案设计阶段
1) 规划、建筑方案设计阶段，技术部应根据立项/定位成本要求，分别落实到设计任务书、技术招标文件、设计合同中，其中设计合同应对限额设计要求有相应考核条款，将设计费用支付与限额设计成果挂钩。
2) 设计过程中，技术部应进行多种技术方案比较，并根据技术方案计算工程量及成本，依据结果选择、优化技术方案。
3) 设计过程中，设计单位应就本阶段限额设计指标执行情况进行专项汇报。
4) 设计完成后，技术部、成本部应就设计成果进行复核，如不可售面积、地下室停车效率、外饰面用材、窗地比等关键指标，如未达到限额设计要求，应由技术部组织设计单位进行优化设计。
5) 设计合同中应加入相应对限额设计约束条例，如“本阶段设计成果不满足限额设计要求，方案设计单位必须无条件进行修改，直至满足限额设计指标要求”。

第二条 深化设计及施工图设计阶段：
1) 深化设计及施工图设计阶段，技术部应根据限额设计指标要求，分别落实到该阶段设计任务书、技术招标文件、设计合同中，其中设计合同应对限额设计要求有相应考核条款，将设计费用支付与限额设计成果挂钩。
2) 设计前，深化设计及施工图设计单位应对本阶段限额指标的执行及落地有初步判断，若由于方案原因导致限额无法达到要求，则应在设计工作开始前提出，要求方案设计单位应无条件优化建筑方案，直到满足限额设计要求为止。
3) 设计过程中，技术部应进行多种技术方案比较，并根据技术方案计算工程量及成本，依据结果选择、优化技术方案。
4) 深化设计过程中，设计单位应就本阶段限额设计指标执行情况进行专项汇报。
5) 设计合同中应加入相应对限额设计约束条例，如“本阶段设计成果不满足限额设计要求，方案设计单位必须无条件进行修改，直至满足限额设计指标要求”。

第三条 专项深化设计阶段（幕墙灯光、市政等专项设计）
专项深化设计主要包括基坑支护、市政工程、人防工程、燃气工程、幕墙、铝合金、钢结构、标识系统、智能化、室内灯光设计、灯光及泛光照明、变配电及专线、结构检测等。
1) 技术部应根据限额设计指标及目标成本要求，分别落实到设计任务书、技术招标文件、设计合同中，其中设计合同应对限额设计要求有相应考核条款，将设计费用支付与限额设计成果挂钩。
2) 设计过程中，技术部应进行多种技术方案比较，并根据技术方案计算工程量及成本，依据结果选择、优化技术方案。
3) 深化设计过程中，设计单位应就本阶段限额设计指标执行情况进行专项汇报。
4) 如本阶段设计成果不满足限额设计要求，设计单位必须无条件进行修改，直至满足限额设计指标要求。
第四条 招投标及实施阶段：
1) 内审施工图或专项深化设计招标图完成后，成本部应就设计成果进行初步复核，在规定时间内复核主要限额指标，如未达到限额设计要求，应由技术部组织设计单位进行优化设计，直至满足目标成本要求。如因工期原因不能优化的，需公司总经理同意方可进入实施阶段。
2) 在招投标阶段，应进行各子项动态目标成本比对，如由于设计原因导致不满足目标成本要求，设计单位必须无条件进行修改，直至满足目标成要求。
第五条 工程实施阶段
施工过程中，对于设计变更造成的成本变动应进行动态成本监控，保证各子项成本控制在目标成本范围内。设计变更具体参考《设计变更管理细则》。

第四章 限额设计的执行情况的考核
第一条 限额内容相关主责部门的考核
限额设计的执行情况作为绩效考核的内容，包括技术部、成本部、项目部等部门。
第二条 对设计供方的奖惩
限额设计的执行能力应作为设计供方重要考核指标。
1）选择设计供方时，设计供方承诺执行限额设计是供方入围的基本条件。
2）限额设计是考核设计成果重要标准，限额设计结果应与设计费用奖惩及设计供方出围制度挂钩。

第五章 附则
第一条 本制度自下发之日起执行。
第二条 本制度由股份公司技术中心负责解释和修订。
附件：1、《项目建造标准及设计限额表》（建筑专业）
2、《项目建造标准及设计限额表》（机电专业）
3、《项目建造标准及设计限额表》（市政园林专业）
4、限额设计管理流程图