房地产综合项目市调报告编写指引.doc

房地产项目
市场调研报告编写指引

XX公司
二○一 年 月

目录

一、项目概况及区域分析 3
1、项目概况 3
2、项目周边配套及规划分析 4
3、项目所在都市或区域概况 5
二、住宅市场分析 5
1、整体市场分析 5
2、供需状况分析 5
3、竞争项目分析 5
4、定位与建议 6
三、商业市场分析 6
1、整体市场分析 6
2、供需状况分析 6
3、竞争项目分析 6
4、定位与建议 7
四、写字楼/商业产权公寓市场分析 7
1、整体市场分析 7
2、供需状况分析 7
3、竞争项目分析 7
4、定位与建议 8
五、酒店市场分析 8
1、整体市场分析 8
2、供需状况分析 8
3、竞争项目分析 8
4、定位与建议 9
六、土地市场分析 9
七、政策分析 9

一、项目概况及区域分析
1、项目概况
地理位置：项目所处都市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）区域位置，四至范畴；
用地性质：住宅、商业、办公、酒店等；
规划条件：总占地面积XX平方米（折合XX亩），净用地面积XX平方米，容积率X.X，计容建筑面积XX平方米，限高XX米，公建配套，建筑密度，绿化率（%），90/70限制，其她规划条件限制；
权属状况：涉及项目权属，剩余土地使用年限、项目抵押状况等（重要针对非公开招拍挂项目）；
宗地现状：地形地貌特性（坡度、地势）、土地完整性（有无代征地、市政绿化带、市政道路、江河湖泊等分割土地）、拆迁量（拆迁对项目开发进度影响），地上附着物状况（高压线、垃圾解决厂、坟场、文物古迹等）。
附图：
项目地理位置示意图（标记出项目位置，与标志性市政设施或建筑物(如市中心商圈、政府、机场、火车站等)、我司在该区域既有项目位置关系）；
若项目在郊县还应另附上与重要都市相对位置图；
项目红线图（与四周道路关系）；
项目现状照片（反映项目地形地貌、附着物状况、重要影响因素等）。

2、项目周边配套及规划分析
自然资源分析：公园、河流、湖泊、山地、高尔夫球场等；
交通状况分析：公共交通、轨道交通、自驾车、距市区级商业中心距离等；
商业配套分析：购物中心、超市、菜场等；
教诲、医疗、文化、体育分析：学校、医院、名胜古迹、博物馆、图书馆、体育场等；
污染源分析：治安、噪声、空气、危险源等；
项目所在区域将来规划分析：区域整体规划前景及发展定位、近期或规划中周边环境重要变化（道路拓宽、工厂搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市建设等）。
附图：
交通状况示意图（标注公共交通、轨道交通站点等）；
生活设施分布图（标注商业及公建配套）；
区域规划图（如有）。

3、项目所在都市或区域概况
项目所在都市或区域地理位置、人口状况、经济发展状况（GDP、人均可支配收入等）

二、住宅市场分析
1、整体市场分析
对市场区域划分，历史发展，做概括性归纳分析。

2、供需状况分析
供应量走势分析（涉及将来潜在供应量）；
售价、成交量走势分析。

3、竞争项目分析
周边可供参照竞争性项目开发状况（供应量、成交量、售价、销售率等），项目品质特性（社区规划、园林景观、立面风格、楼高、层高、户型、装修原则、物业管理等），竞争性物业可供本项目参照借鉴之处。

4、定位与建议
对前述市场分析结合本项目特性进行总结归纳。阐述项目住宅某些客户定位（购房群体、价格承受能力）、产品定位（规模、档次）、价格定位（售价）及去化速度分析。

三、商业市场分析
1、整体市场分析
对市场区域划分，历史发展，做概括性归纳分析。

2、供需状况分析
供应量走势分析（涉及将来潜在供应量）；
售价、成交量、租金、出租率走势分析。

3、竞争项目分析
周边可供参照竞争性项目开发状况（供应量、成交量、售价、销售率、租金、出租率等），项目品质特性（业态布局、入驻品牌档次（如有）、楼高、层高、装修原则、物业管理等），竞争性物业可供本项目参照借鉴之处。

4、定位与建议
对前述市场分析结合本项目特性进行总结归纳。阐述项目商业某些客户定位（消费群体、投资群体、价格承受能力）、产品定位（规模、业态、档次价格定位（售价、租金、出租率）及去化速度分析。

四、写字楼/商业产权公寓市场分析
1、整体市场分析
对市场区域划分，历史发展，做概括性归纳分析。

2、供需状况分析
供应量走势分析（涉及将来潜在供应量）；
售价、成交量、租金、出租率走势分析。

3、竞争项目分析
周边可供参照竞争性项目开发状况（供应量、成交量、售价、销售率、租金、出租率等），项目品质特性（入驻客户档次（如有）、楼高、层高、装修原则、物业管理等），竞争性物业可供本项目参照借鉴之处。

4、定位与建议
对前述市场分析结合本项目特性进行总结归纳。阐述项目写字楼某些客户定位（租户、投资群体、价格承受能力）、产品定位（规模、档次）、价格定位（售价、租金、出租率）及去化速度分析。

五、酒店市场分析
1、整体市场分析
对市场区域划分，历史发展，做概括性归纳分析。

2、供需状况分析
全市四、五星级酒店市场客房供应量分析（涉及将来潜在供应量），酒店入住率分析。

3、竞争项目分析
全市可供参照竞争性项目开发状况（建设规模、客房供应量、真实房价、入住率），项目品质特性（楼高、层高、配套设施、装修原则、酒店管理公司等），竞争性物业可供本项目参照借鉴之处。

4、定位与建议
对前述市场分析结合本项目特性进行总结归纳。阐述项目酒店某些客户定位（房客）、产品定位（规模、房间数、配套、档次）及价格定位（房价、入住率）。

六、土地市场分析
对项目所在区域近年来土地市场成交状况进行分析，包括用地性质、成交面积（土地面积、规划地上建筑面积、容积率）、土地价格（总价（万元）、每亩单价（万元/亩）、楼板价（元/平方米））、溢价率、流标率等。

七、政策分析
结合国家及项目所在区域房地产、土地、信贷等方面政策对本项目影响进行阐述分析。