房地产公司设计前期阶段作业指引.doc

设计前期阶段作业指引
1. 目的
为规范项目设计前期阶段的操作程序，加强对项目设计前期阶段的监控，达到确保质量、进度，控制成本的目的。
2. 适用范围
对于操作难度较大，内容较为复杂的项目，进行前期策划的阶段，即实施方案阶段之前的阶段。
3. 术语和定义
4. 职责
4.1 设计管理部：
4.1.1配合项目发展部完成《项目可行性研究报告——规划设计部分》的内容。
4.1.2项目资料收集和分析。
4.1.3参与编制《项目产品建议书》和确认。
4.1.4制定项目设计前期阶段《概念设计任务书》。
4.1.5完成《项目设计工作总体计划》。
4.1.6组织概念设计单位的筛选工作。
4.1.7完成详规设计文本。
4.2营销管理部
4.2.1提供《产品建议书》。
4.2.2主持编制《项目产品建议书》。
4.3 公司总经理
批准选择本阶段的设计单位。
5 工作程序
5.1 项目资料收集分析
5.1.1 根据项目收集相关技术数据，了解周边资源条件，整理设计参考资料，对项目环境状况做出评估。
5.1.2 与物业管理公司商讨并确定物业管理模式，并初步确定项目管理用房面积及其位置。
5.1.3 根据以上述资料，形成项目资料，项目资料包括但不限于以下内容：
a) 项目规划设计的可行性研究；
b) 项目规划设计草案总平图；
c) 项目综合经济技术指标
5.2配合项目发展部完成《项目可行性研究报告-规划设计部分》
5.3编制本阶段工作计划和项目设计工作总体计划
5.3.1项目负责人拟订本阶段工作计划和《项目设计工作总体计划》。
5.3.2《项目设计工作总体计划》完成初稿后，参与由项目发展部组织的《项目开发总体计划》讨论会，并依据会议纪要的决议修改完成《项目开发总体计划》的设计部份。
5.4概念设计准备
5.4.1以项目发展部提供的项目信息资料、市场部提供的《产品建议书》及投资分析阶段的项目的可行性分析为指导，编制《概念设计任务书》。
5.4.2考察和选择设计单位，填写《设计单位信息记录表》确定参加概念设计的设计单位、设计费用和设计进度，公司管理层批准。
5.5概念设计
5.5.1向设计单位发出《概念设计任务书》和相关项目资料。
5.5.2项目负责人与设计单位保持联系，掌握设计进度和设计方向。
5.5.3项目负责人收取各设计单位送交的设计文件和方案，审核设计文件深度和内容，包括各项规划指标是否符合《概念设计任务书》要求。并交设计单位进行修改。
5.6概念设计评审并形成概念设计研究结论
5.6.1项目负责人审核确定概念设计文件后，组织概念设计方案评审，验证所确定的项目开发模式的可行性、经济性、合理性。评审以公司内部评审的方式进行。
5.6.2公司内部评审：
a) 项目负责人组织召开公司内部概念设计评审会，评委由公司领导和相关部门负责人组成，进行概念设计方案评审。
b) 以概念设计方案为参照，论证项目规划指标分析表的可行性、经济性、合理性。
5.6.3本阶段工作相关部门：
部门
职责
相关工作
设计管理部
主导部门
组织概念设计评审会
营销管理部
协作部门
参加概念设计评审会
成本管理部
协作部门（可选）
参加概念设计评审会
工程管理部
协作部门（可选）
参加概念设计评审会
项目经理部
协作部门（可选）
参加概念设计评审会
5.7完成详规设计文本，并提交项目发展部。

6 支持性文件
（以下文件内容仅在项目操作需要前期研究阶段使用）
6.1 《设计合同》
6.2 《设计任务书》
6.3 《经营计划》

7 相关记录及表格
7.1 《项目合同（协议）审批表》
7.2 《付款审批表》
7.3 《月度计划》
7.3《会议纪要》
7.4《传真》