专项资产管理计划-不动产私募基金税务说明书.docx

关于XXXX股份有限公司
拟于2017年成立专项资产管理计划
之
税务说明书

2017年 月 日

敬启者：
根据与XXXX股份有限公司（“XXXX”或“贵公司”）于2017年X月XX日签订的业务约定书的约定，XXXX会计师事务所(特殊普通合伙)（“我们”或“本所”）接受委托，对贵公司拟于2017年在中华人民共和国设立XXXX专项资产管理计划的方案提供中国税务说明书。
XXXX拟于2017年成立5年期私募REITs基金——XXXX不动产私募基金（“不动产基金”或“基金”）。该基金为依照证券投资基金法设立的非公开募集基金，基金管理人为XXXX基金管理有限公司，基金的份额持有人为由XXXX根据《证券公司客户资产管理业务管理办法》（中国证券监督管理委员会公告[2012]87号）的相关规定所发起的专项资产管理计划（“专项计划”）。该专项计划的投资者均为机构投资者。
XXXX目前拥有的XXX两栋办公大楼将被注入基金全资控股的项目子公司。办公大楼日常出租产生的相关现金收益，以及未来通过上市或出售产生的增值收益将作为基金收益返还给基金投资人。该基金成立的资金来源将分为优先级和普通级两个部分，均向社会投资人募集。其中优先级投资人享有较为稳定的基础收益，普通级投资人享有剩余收益，具有不同的风险收益特征。
本说明旨在对上述XXXX专项计划方案各交易步骤涉及的各主体的中国税务处理进行分析。本说明不构成对投资者和其他主体的法律或税务建议。由于中国税法在部分问题的处理上仍具有不确定性，因此建议投资者应根据其具体情况向税务顾问征询正式意见。本税务说明书主要依据现行有效的企业所得税、营业税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、印花税等有关中国法律法规作出。
一、项计划设立投资结构的税务影响及税务处理
1. XXXX将目标资产装入项目公司的税务影响及处理
XXXX目前拥有北京、深圳两栋办公大楼。XXXX将先行在天津设立两家项目公司。随后，XXXX会将两栋办公大楼作为增资分别注入两家项目公司。

XXXX以办公大楼对项目公司进行增资，从而将目标资产装入项目公司，无需缴纳营业税。
XXXX会将两栋办公大楼作为增资分别注入两家项目公司，因双方均非房地产开发企业，暂不需要缴纳土地增值税。对项目公司将房地产再转让的，应征收土地增值税。
XXXX以房屋权属作价投资其全资持有的项目公司，项目公司承受房产，经税务机关审核，可按同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，免征契税。
XXXX以办公大楼对项目公司进行增资，从而将目标资产装入项目公司，应该分解为以公允价值出售办公大楼和投资两项经济业务进行所得税处理。 XXXX应对项目公司进行资产评估，以公允价值为基础确定出售办公大楼的销售收入，计算确认资产转让所得或损失，计算缴纳企业所得税。
项目公司在新设立时，需要对记载资金的账簿计税贴花，按实收资本和资本公积的合计金额万分之五贴花。其他账簿按件贴花五元。
XXXX和项目公司需就书立的将房地产过户给项目公司的产权转移书据分别缴纳所载金额的万分之五的印花税。
在XXXX以办公大楼完成对项目公司的增资后，项目公司需要对记载资金账簿，就实收资本与资本公积增加的部分按规定贴花。
2. 专项计划作为基金份额持有人投资于基金的税务影响及处理
专项计划为根据《证券公司客户资产管理业务管理办法》的相关规定设立，不属于印花税规定列举的征税范围，不需要缴纳印花税。
基金设立时需就资金账簿贴花，按认缴资金的万分之五贴花。
3. 基金设立SPV的税务影响及处理
SPV拟于天津设立，设立时需要对记载资金的账簿计税贴花，按实收资本和资本公积的合计金额万分之五贴花。其他帐簿按件贴花五元。
SPV的股东借款将以委托贷款的形式实现。SPV作为借款方与银行签订借款协议需按借款合同缴纳借款金额万分之零点五的印花税。
4. 原始权益人将项目公司股权转让给SPV的税务影响及处理
基金发起设立两家SPV，作为收购项目公司的载体，向XXXX现金收购两家项目公司100%的股权。
XXXX转让项目公司股权，不应缴纳土地增值税及营业税。
XXXX将项目公司股权转让给SPV办公大楼的权属未发生转移，仍属于项目公司，SPV无需缴纳契税。
XXXX将项目公司股权转让给SPV，并取得现金收入。 XXXX应对项目公司进行资产评估，以判断取得的现金对价是否公允。股权转让收入扣除为取得该股权所发生的成本，确认股权转让所得，按规定缴纳25%企业所得税。
项目公司股权转让过程中，SPV与XXXX作为签署股权转让协议的双方，需要按照股权转让协议所载金额的万分之五贴花。
5. SPV与项目公司合并，项目公司存续的税务影响及处理
项目公司吸收合并SPV，SPV注销，项目公司存续，成为基金的全资子公司。
项目公司吸收合并SPV，SPV将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给项目公司的行为，不属于营业税征收范围，不征收营业税。
项目公司吸收合并SPV，项目公司名下的办公大楼权属未改变，无需缴纳土地增值税。
吸收合并过程中，项目公司名下的办公大楼权属未发生改变，无需缴纳契税。
作为被合并企业，SPV需要按照清算进行所得税处理，其全部资产需要按照可变现价值或交易价格，减除资产的计税基础、清算费用、相关税费，加上债务清偿损益等后的余额，计算清算所得，缴纳25%企业所得税。
同时，SPV的亏损不得在存续公司结转弥补。
项目公司吸收合并SPV后，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。合并前签订但尚未履行完的各类应税合同，合并后需要变更执行主体的，对仅改变执行主体、其余条款未作变动且合并前已贴花的，不再贴花。
二、专项计划在基金存续期间的税务影响及处理
本交易步骤中，项目公司从两栋办公大楼取得的日常租金收入将以利息的形式偿还股东贷款，或以分派股息的方式分配给股东，即均直接偿还给基金。项目公司发生的成本费用除物业的管理运营维护成本外，主要是偿还股东贷款的利息费用支出。基金在收到项目公司偿还的利息后，会以投资收益的形式派发给基金份额持有人。
1. 项目公司的税务影响及处理
项目公司从办公大楼取得的租金收入属于营业税应税收入，应该按照“服务业”税目缴纳5%的营业税，以及相关附加税费。
项目公司拥有办公大楼权属，需要依照房产原值一次减除30%后的余值，即房产原值的70%，计算缴纳房产税，税率为1.2%。
项目公司从办公大楼取得的租金收入，应与公司其他所得合并后按照25%的税率缴纳企业所得税。
项目公司的主要收入是从办公大楼获得的日常租金收入，发生的成本费用除物业的管理运营维护成本外，主要是偿还股东贷款的利息费用支出。
根据《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税[2008]121号）的规定，在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。
企业实际支付给关联方的利息支出，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：
（一）金融企业，为5:1；
（二）其他企业，为2:1；
但是，企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。
经与XXXX确认，所有专项计划投资者均为机构投资者。在机构投资者与项目公司实际税负一致的情况下，项目公司支付给基金的利息费用支出可以税前扣除。
项目公司及承租人作为租赁双方，应当分别就租赁合同中规定的租金按照0.1%缴纳印花税。
项目公司需要就其名下的北京、深圳两处办公大楼土地使用权，向土地所在地的税务机关缴纳城镇土地使用税。项目公司需要以办公大楼实际占用的土地面积，依照规定的每平方米年税额计算城镇土地使用税。 北京、深圳两地按不同土地纳税等级，每平方米年税额由1.5元至30元不等。
2. 基金从项目公司取得利息及分红收入的税务影响及处理
根据证券投资基金法，基金财产投资的相关税收，由基金份额持有人承担，基金管理人或者其他扣缴义务人按照国家有关税收征收的规定代扣代缴。
由于基金份额持有人是专项计划，专项计划面临不能办理税务登记的实际情况，因此相关的税收最终将会由专项计划投资者缴纳。
3. 专项计划作为基金份额持有人的税务影响及处理
专项计划为根据《证券公司客户资产管理业务管理办法》的相关规定设立。现行税收法规尚无针对专项计划的明确税收政策。实践中，由于专项计划面临不能办理税务登记的情况，其相关税收可由专项计划投资者缴纳。
4. 专项计划投资者从专项计划取得所得的税务影响及处理
专项计划投资者从专项计划取得投资收益分配（主要是利息），机构投资者应将投资收益与其其他所得合并后按照25%的税率缴纳企业所得税。利息属于营业税应税收入，应该按照“金融业”税目征收5%的营业税，以及相关附加税费。
三、专项计划在基金终止时的税务影响及处理
1. 偿还股东借款的税务影响及处理
基金退出时点，项目公司会安排先行偿还基金股东借款本金，该过程不涉及中国税收问题，无需缴税。
2. 基金转让项目公司股权的收入的税务影响及处理
根据证券投资基金法，基金财产投资的相关税收，由基金份额持有人承担，基金管理人或者其他扣缴义务人按照国家有关税收征收的规定代扣代缴。
由于基金份额持有人是专项计划，专项计划面临不能办理税务登记的实际情况，因此相关的税收最终将会由专项计划投资者缴纳。
股权转让过程中，股权转让双方，需要按照股权转让协议所载金额的万分之五贴花。
3. 专项计划作为基金份额持有人的税务影响及处理
专项计划为根据《证券公司客户资产管理业务管理办法》的相关规定设立。现行税收法规尚无针对专项计划的明确税收政策。实践中，由于专项计划面临不能办理税务登记的情况，其相关税收可由专项计划投资者缴纳。
4. 专项计划投资者从专项计划取得所得的税务影响及处理。
专项计划的机构投资者从基金层面分得的股权转让收益应与其其他所得合并后按照25%的税率缴纳企业所得税。
在以REITs 退出的情况下，专项计划的普通级投资者将分得REITs单位。在REITs单位锁定期结束后出售时，如果REITs产品没有取得营业税免税的优惠政策，其买卖差价需要缴纳营业税及附加税费。
四、专项计划投资者转让专项计划投资份额的税务影响及处理
由于专项计划是根据证监会的相关规定设立的，专项计划投资份额如果被认定为金融商品，则专项计划投资者转让专项计划投资份额时，其买卖差价需要缴纳营业税及附加税费。
专项计划投资者转让专项计划投资份额所取得的转让收益，应与其其他所得合并后按照25%的税率缴纳企业所得税。
五、其他需要注意的税务事项
A. 以上是我们基于中国现行税收法律法规为XXXX专项计划项目出具的中国税务说明，仅供参考。
B. 我们在本说明中的陈述是基于XXXX提供的相关信息。XXXX应确保提供给我们的信息是准确和完整的，并且没有误导性陈述。我们将依赖这些信息提供服务；
C. 本税务说明书仅从中国税收的角度提出了意见，所包含的意见是基于目前已颁布出台并有效的税收法律法规而提出的。请注意现行的税收法律法规可能由于新法规的颁布施行而改变，从而对说明书中的意见产生重要的影响。我们没有义务对于这种税收法律法规的可能变更进行追踪，并对税务说明书进行更新；
D. 本税务说明书中涉及营业税的部分均基于现行税收法规作出。鉴于中国目前正在推进营业税改征增值税的工作，因此请各方密切关注未来可能出台的对XXXX专项计划项目有所影响的增值税法规。
本税务说明书的使用
本税务说明书仅针对XXXX专项计划方案而出具。本税务说明书的目的仅是为了协助贵公司申请设立XXXX专项计划，向中国证券业监督管理委员会和深圳证券交易所提交申报文件, 而非用于其它用途。
我们特此声明，对其他任何第三方（包括但不限于中国证券监督管理委员会等监管机构）不承担任何义务和责任（包括但不限于因疏忽引起的）。在编制任何涉及本所或本报告内容的营销文件时，贵公司应事先征得本所对于有关内容的同意，本所保留拒绝的权利。 若本报告被用于分发、公布、复制或其他违反本条款规定的用途，我们不对贵公司、第三方或其他各方因此受到的损失承担任何责任。

XXXX会计师事务所(特殊普通合伙)