南京市住宅小区物业管理办法模板.doc

　　 南京市物业管理措施
第一章　总则
　　第一条为规范物业管理行为，维护当事人正当权益，推进物业管理行为健康发展，依据《江苏省物业管理条例》等相关法律法规，结合本市实际，制订本措施。
　　第二条本措施适适用于本市区范围内物业管理。
　　新建住宅区和配套设施齐全原有住宅区，应该实施物业管理。
　　配套设施不全原有住宅区，由各区人民政府组织整改，逐步发明条件，实施物业管理。
　　配套设施齐全大厦、工业区等其它物业，推行物业管理。
　　第三条南京房产管理局是本市物业管理行政主管部门，负责组织实施本措施。各区房产管理部门根据要求职责负责本辖区物业管理行政管理工作。
　　建设、计划、市政公用、市容、环境保护、园林、工商行政、价格、公安、民政等相关部门和街道办事处及小区居民委员会应该在各自职责范围内协同做好物业管理工作。
　　第四条物业管理行业应该逐步建立专业化、社会化、市场化物业管理机制，提升物业管理水平。
　　物业管理行政主管部门应该加强对物业管理市场监督检验，依法建立物业管理各项制度。
　　物业管理企业应该遵照有偿服务、自负盈亏标准自主经营，根据相关要求享受第三产业优惠政策。
　　第二章　业主自治管理
　　第五条业主经过业主大会或业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数少于五人，物业管理组织形式上能够由业主决定；业主人数多于一百人，能够按幢或单元推选代表组成业主代表大会（以下统称业主大会）。
　　物业管理区域范围，由各区物业管理行政主管部门根据物业和共用设备设施相关情况划定，标准上以封闭住宅小区、大厦、工业区给予确定。
　　第六条业主享受下列权利：
　　（一）参与业主大会，对相关业主利益重大事项进行表决；
　　（二）业主委员会委员选举权和被选举权；
　　（三）监督业主委员会工作；
　　（四）选择物业管理企业；
　　（五）和所交纳物业管理费用相符服务；
　　（六）监督物业管理企业管理服务活动；
　　（七）法律、法规要求其它权利。
业主负担下列义务：
　　（一）遵守物业管理法律、法规和规章；
　　（二）遵守业主条约；
　　（三）遵守业主大会和业主委员会相关决定；
　　（四）根据协议约定交纳物业管理服务费；
　　（五）根据相关要求交纳维修基金；
　　（六）法律、法规要求其它义务。
　　第七条业主大会行使下列职权：
　　（一）审议、修改、经过业主条约和业主委员会章程；
　　（二）选举、撤换业主委员会组成人员；
　　（三）审议业主委员会工作汇报；
　　（四）监督业主委员会工作，改变或撤消业主委员会不合适决定；
　　（五）审议同意业主委员会选聘或解聘物业管理企业汇报；
　　（六）决定相关业主共同利益重大事项。
　　第八条业主大会由业主委员会负责召集，每十二个月最少召开一次。经拥有物业管理区域内百分之三十以上投票权数业主提议，能够临时召开业主大会，业主委员会在接到提议后十五日内应该就所提议题召开业主大会。
　　业主投票权数，住宅实施一户一票；非住宅按其总建筑面积除以对应业主总数得出平均数为一票，每增加一平均数增加一票；业主拥有物业建筑面积不足平均数计一票。
　　召开业主大会应该有过半数以上投票权业主出席。业主大会决定事项，应该由参与会议业主进行投票，超出投票权总数二分之一以上，视为经过。
　　第九条物业管理区域区，已交付使用物业建筑面积达成百分之十，或已交付使用物业建筑面积达成百分之三十不足百分之五十，但使用已超出十二个月，应该由所在物业管理行政主管部门指导召开首次业主大会，选举产生业主委员会。物业所辖区街道办事处、小区居民委员会应该指导和监督业主委员会开展工作。
　　第十条业主委员会是在物业管理活动中代表和维护全体业主正当权益组织，对业主大会负责。业主委员会推行下列职责：
　　（一）召集和主持业主大会；
　　（二）确定业主条约草案、业主委员会章程草案及其修订草案并报业主大会经过；
　　（三）经业主大会同意，选聘或解聘物业管理企业，并经业主大会对协议条款审查同意后，负责和物业管理企业签订、变更或解除物业管理协议；
　　（四）经业主大会同意，负责维修基金管理，使用和续筹；
　　（五）审定物业管理企业提出年度工作计划和物业管理重大方法；
　　（六）听取业主、使用人意见和提议，监督物业管理企业服务活动，帮助物业管理企业落实各项管理服务方法；
　　（七）实施业主大会相关决定；
　　（八）接收业主、业主大会、物业管理行政主管部门监督；
　　（九）督促业主和使用人遵守业主条约和相关要求；
　　（十）业主大会给予其它职责。
　　第十一条业主委员会由业主大会选举产生。成立业主委员会能够根据下列程序办理：
　　（一）物业管理区域内业主代表委托开发建设单位或其选聘物业管理企业，也能够由业主代表直接向所在区物业管理行政主管部门提出申请；
　　（二）所在区物业管理行政主管部门审查该物业管理区域符合成立业主委员会条件后，应该指导业主成立业主大会筹备组，组织召开业主大会，投票选举产生业主委员会。
　　第十二条业主委员会委员人数应该是五至十五名单数，其组成人员不得在本物业管理区域内实施管理物业管理企业中兼职。业主委员会组员每届任期三年，能够连选连任。
　　业主委员会能够选举产生主任一名和副主任若干名，业主委员会会议由主任或主任委托副主任召集，召开会议必需有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。
　　第十三条首次业主大会选举产生业主委员会，应该自选举产生之日起三十日内，向所在区物业管理行政主管部门申请登记确定。登记确定日期为业主委员会成立日期。业主委员会申请登记确定应该提交下列材料：
　　（一）业主委员会登记确定表；
　　（二）业主委员会选举行法；
　　（三）业主大会会议纪要及选票。
　　业主委员会登记相关事项发生变更，应该办理变更登记。
　　业主委员会终止，应该办理注销登记。
　　第十四条业主委员会不得从事经营活动，业主委员会会务活动经费、活动场所由业主大会决定。
　　第十五条业主条约是业主共同签订相关物业使用、维护、管理及公共利益等方面行为守则，业主条约对全体业主和使用人含有约束力。
　　业主条约和业主委员会章程自业主大会审议经过之日起生效，并应该在生效之日起十五日内报所在区物业管理行政主管部门立案。
　　第十六条业主大会、业主委员会作出决定，应该在本物业管理区域内公告栏或其它显著位置给予公布，并对物业管理区域内全体业主和使用人含有约束办。
　　业主大会、业主委员会作出决定和法律、法规、规章相抵触，该决定无效。物业管理行政主管部门应该责令更正，并通告全体业主和使用人。
　　第十七条市、区物业管理行政主管部门应该建立投诉受理制度接收投诉。
　　区物业管理行政主管部门受理投诉后，应该在五日内作出是否受理回复。对决定受理，应该进行调查、核实、并自受理投诉之日起三十日内将处时意见回复投诉人。
投诉人对区物业管理行政主管部门处理意见有异议，能够向市物业管理行政主管门提出书面复核要求。市物业管理行政主管部门应该自收到书面复核要求之日起三十日内，将复核意见回复投诉人。
　　第三章　物业管理企业
　　第十八条物业管理企业应该自领取企业法人营业执照之日起三十日内，持相关材料到市物业管理行政主管部门立案，市物业管理行政主管部门根据要求对立案企业核定资质等级后，物业管理企业方可从事物业管理服务活动。
　　申请物业管理资质应该交验下列材料：
　　（一）物业管理企业资质申请书；
　　（二）物业管理企业资质申报表；
　　（三）营业执照；
　　（四）建设部颁发物业管理企业经理岗位证书、从业人员岗位证书和管理人员、工程技术人员专业技术职称资格证书。
　　已领取国家统一制发物业管理等级资质证书外地物业管理企业，在本市从事物业管理活动，应该到市物业管理行政主管部门立案。
　　第十九条物业管理企业权利：
　　（一）根据法律、法规、规章和协议约定，制订物业管理工作制度；
　　（二）收取物业管理服务费用；
　　（三）阻止违章搭建或其它侵害业主公共利益行为；
　　（四）选聘专业企业负担专题经营业务；
　　（五）拒绝任何形式摊派；
　　（六）法律、法规要求其它权利。
　　物业管理企业义务：
　　（一）实施物业管理行业规范、服务标准；
　　（二）推行物业管理协议，提供质价相符物业管理服务，维护业主利益；
　　（三）接收业主、业主委员会监督；
　　（四）定时公布物业管理公共服务费和维修基金收支帐目，接收质询和审计；
　　（五）接收政府相关行政主管部门监督管理；
　　（六）法律、法规要求其它义务。
　　第二十条新建物业出售前，建设单位应该选聘物业管理企业，负担物业出售后至业主委员会正式签署物业管理协议前物业管理服务。
　　新建物业出售时，建设单位选聘物业管理企业应该和物业购置人签认前期物业管理协议。
　　业主委员会成立后应该立即续聘或重新选聘物业管理企业并签署物业管理协议。
　　第二十一条物业管理当事人应该就以下物业管理服务事项进行约定：
　　（一）物业共用部分和共用设施设备日常维护和管理；
　（二）物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；
　　（三）物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等帮助管理事项；
　　（四）物业装饰装修安全性能、垃圾清运等管理服务；
　　（五）应业关键求进行室内特约维修服务；
　　（六）物业档案资料管理。
　　第二十二条供水、供电、供气、邮政、电信等单位开展维修施工时，物业管理企业应该给予帮助。
　　任何单位不得强行要求物业管理企业代收代缴相关费用。确需委托，应该和物业管理企业签署委托协议，实施有偿服务。
　　第二十三条物业管理行业应该建立和完善市场竞争机制。激励建设单位或业主委员会经过招标方法选聘物业管理企业。
　　第二十四条物业管理服务费用是指物业管理企业提供公共服务费用及提供代办服务、特约服务费用。收取物业管理服务费，应该遵照合理、公开和和服务质量相适应标准。
　　一般住宅物业管理公共服务费实施政府指导价，其它物业公共服务费由当事人在前期物业管理协议或物业管理协议中协商确定。物业管理企业应业主要求，提供代办服务和特约服务费用，应该和业主协商确定。
　　物业管理服务实施等级评定，物业管理服务等级依据房屋共用部位、共用设施设备维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生、多个经营和小区文体活动、服务质量效果等内容综合评定。
　　第四章　物业使用和维护
　　第二十五条新建物业在计划建设时，应该建设物业管理服务用房等必需物业管理配套设施，制订物业管理实施方案，并报市物业管理行政主管部门立案。建成后，物业管理行政主管部门应该进行物业管理配套设施验收，未经物业管理配套设施验收　，不得实施物业管理。
　　新建物业物业管理配套设施验收根据下列程序进行：
　　（一）开发建设单位向市物业管理行政主管部门书面申请管理配套设施验收，并提交各专业主管部门专题验收认定文件；
　　（二）市物业管理行政主管部门应该在接到申请后三十日内进行验收，并经予书面回复。对验收合格，发给物业管理配套设施验收证实。
　　开发建设单位在移交住宅区时，应该根据住宅区总建筑面积千分之三至千分之四百分比，无偿提供物业管理服务用房，其产权属全体业主共有，并由受托管理物业管理企业使用。
　　配套使用隶属设施、隶属设备、共用部位属全体业主全部。
　　第二十六条物业管理企业接管物业时，应该和委托方根据市物业管理行政主管部门制订物业接管验收措施进行接管验收。物业接管验收措施关键包含接管验收程序、资料、内容及交接双方责任等内容。
　　第二十七条物业管理区域中严禁下列行为：
　　（一）损坏房屋承重结构，私自改变房屋用途；
（二）占用或损坏物业共用部位、共用设施设备；私自移动共用设施设备；
　　（三）私搭乱建；
　　（四）侵占绿地、毁坏绿化；
　　（五）随意倾倒或丢弃杂物、垃圾；
　　（六）堆放易燃易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物或发出超标准噪声和振动；
　　（七）未经同意摆摊设点；
　　（八无序停放车辆；
　　（九）在建筑物和构筑物上乱悬挂、乱涂写、乱刻画、乱张贴；
　　（十）利用物业从事危害公共利益或侵害她人正当权益活动；
　　（十一）在消防通道上设置路障，损坏或挪用消防设施；
　　（十二）违反要求喂养家禽、家畜或种植蔬菜；
　　（十三）法律、法规和业主条约严禁其它行为。
　　第二十八条业主或使用人装修房屋，应该事先通知物业管理企业。物业管理企业应该将不得私自变动房屋建筑主体及承重结构和私自移动煤气管道等装饰装修相关要求和注意事项书面通知业主或使用人。物业管理企业发觉业主或使用人有违规行为，应该立即劝阻，并向相关部门汇报。
　　第二十九条业主应该根据设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业使用性质，应该符合城市计划和物业安全要求，并报计划、房管等相关主管部门同意。
　　第三十条利用物业设置广告等经营性设施　，应该在取得相关业主、业主委员会书面同意后，由物业管理企业向相关部门办理报批手续。经同意设置经营性设施收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应该将收益百分之三十用于补助物业管理公共服务费，收益百分之七十纳入维修基金。协议另有约定除外。
　　第三十一条维修共用部位、共用设施设备时，相关业主、物业使用人应该配合。因阻挠修缮造成物业损坏或财产损失，责任人应该负责修复或赔偿。
　　因修缮、装修及使用不妥造成相关业主自用部位、设施设备损坏和财产损失，责任人应修复或赔偿。
　　第三十二条物业管理区域内市政、供水、供电、供气、市容、环卫、电信、绿化、消防、交通、有线电视、邮政等共用设施设备，根据要求应该由相关部门维修养护，原有职责和养护渠道不变。相关部门委托物业管理企业代为维修养护，应该支付维修养护费用。
　　第三十三条房屋维修责任根据下列要求划分：
　　（一）房屋室内部分（不含共用部位、共用设施设备），由业主自行维修；
　　（二）房屋外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水道道、公用水箱、水泵、机电设备（不含电梯）、共用天线、消防设施等共用部位和共用设施设备，由物业管理企业依据协议约定定时维修养护。
　　电梯维修更新管理措施另行制订。
　　第三十四条一个物业管理区域内有两个以上业主，应该建立物业管理共用部位、共用设施设备维修基金（简称维修基金），专题用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满中修、大修、更新。
　　维修基金归业主全部，管理实施专户储存、政府监管、规范使用标准。
　　第五章　罚则
　　第三十五条物业管理企业和业主未根据本措施要求和物业管理协议约定推行义务，当事人一方能够向业主委员会或物业管理行政主管部门投诉，也能够依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
　　第三十六条业主、使用人未根据物业管理协议约定交纳物业管理服务费，物业管理企业能够催交，逾期仍不交纳，物业管理企业能够按每日万分之五加收滞纳金。收缴率达不到百分之五十，连续三个月以上，物业管理企业能够向业主委员会提出解除协议。假如两个月内仍收缴不到百分之五十，物业管理企业能够自行退出。
　　第三十七条违反本措施第二十五条要求，新建物业建成后，未经物业管理配套设施验收私自实施物业管理，由物业管理行政主管部门责令限期更正，处以一万元以下罚款。
　　第三十八条违反本措施其它要求，由物业管理行政主管部门根据《江苏省物业管理条例》相关要求处罚。
　　违反本措施要求，依法应该由工商行政、价格、市容、计划、财政、公安等部门处罚，依据相关法律、法规、规章要求实施。
　　第三十九条物业管理行政主管部门和其它部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，由其所在单位或上级机关给行政处分。组成犯罪，依法追究刑事责任。
　　第四十条当事人对行政管理部门具体行政行为不服，能够依法申请行政复议或提起行政诉讼。
　　第六章　附则
　　第四十一条本市各县物业管理参考本措施实施。
　　第四十二条南京市房产管理局能够依据本措施会同相关部门制订具体实施措施。
　　第四十三条本措施自二○○二年四月一日起施行。南京市人民政府一九九六年十二月二十三日公布《南京市物业管理暂行措施》同时废止。