物业管理公司房屋设施养护维修管理规程模版.docx

xxx：xxxGC-004 房屋设施养护维修管理规程1、工作目标定期对房屋进行养护和修缮，保持或恢复其使用功能。2、工作职责3、工作指引3.1 一般性的修缮3.1.1 更换水表a） 关上水表前第一个阀门，排空管内的残余水后拆下水表。检查水表的接头胶圈，如已经断裂或变形时应选同一型号、规格的具有合格证的水表安装上去；b） 安装时注意水表的水流方向与供水方向保持一致；c） 维修结束后，打开阀门检查有无渗漏，表针转动是否正常；d） 维修人员会同大厦事务部做好用户新启用水表底数记录。3.1.2 更换电表a） 断开电源拆下电表，确认电表已经失灵时，可选用具有检验合格证的同一型号电表进行安装，安装时注意进出线接法正确；b） 安装结束后合闸试电，保证用户用电设备使用正常，电表转动正常；c） 维修人员会同大厦事务部做好用户新启用电表底数记录。3.1.3 维修开关a） 分析造成低压开关跳闸或烧坏的原因；b） 如果是短路故障，首先将空气开关置于“OFF”位置，用万用表（兆欧表）检查线路，查出故障点后给予排除。c） 经试电后如确认需要更换空气开关或熔断器时，必须采用同一技术规格的合格配件进行调换安装。d） 如果是由于线路过载造成的开关跳闸或烧坏，在更换损坏元件后应将该线路负荷减少。3.1.4 灯管、白炽灯的维修a） 切断电源、取出白炽灯，如果灯丝已经烧坏断，可更换同一型号的卡口或螺旋头灯泡安装上去，试电查看是否正常；b） 灯管不亮可先检查启辉器，如损坏可更换新的；试电检查如不亮时，取出灯管并更换同规格、同型号的灯管，再次试电检查，如仍不亮时可检查接线和镇流器，查出故障立即排除， 恢复正常照明；c） 其他情况造成的灯不亮情况，可参见 3.1.3、3.1.5 进行处理。3.1.5 线路检测a） 线路停电检修应及时通知用户；b） 用户开关烧坏的处理根据 3.1.3 维修开关进行处理；c） 电表损坏的维修根据 3.1.2 更换电表进行处理；d） 进户接线端子接触不良可先切断电源，将接头紧固；e） 线路短路时可用万用表对线路逐一检查，找出故障原因并及时处理；f） 当确认故障排除后方可送电。3.1.6 门铃维修a） 无电情况时可更换新电池；b） 电极板腐蚀或接触不良可进行除锈、紧固处理；c） 因线路短路问题造成的故障，用万用表（兆欧表）检查线路找出故障点并及时处理。3.1.7 插座无电a） 由于市政停电或线路维修造成的停电应通知用户；b） 插座接线端子松动，可拆开插座板紧固接线头后重新安装，检查试电情况； c）线路短路造成的停电根据 3.1.6e）进行处理。3.1.8 水龙头漏水a） 关闭户内水阀门，拆卸下水龙头并检查出故障点；b） 根据用户需要，更换破损的胶圈部件或更换新水龙头；如因水龙头有砂眼漏水的，必须更换新的水龙头；c） 打开水阀门检查水龙头是否有渗漏，使用时切勿过度拧紧。3.1.9 马桶不通检查堵塞的原因，用马桶抽子或疏通机进行疏通，使其排水畅通。3.1.10 洗脸（菜）盆堵塞、漏水a） 检查存水弯管，取出杂物。如仍不通畅，可用竹篾，铁丝或疏通机对下水管道进行疏通， 排除故障后试验排水情况，使其排水畅通；b） 检查盆体与下水管接口，查出漏水处用玻璃胶封闭漏水处，待胶干后试水检查，保证无漏水现象。3.1.11 浴缸堵塞、漏水a） 如管道堵塞根据 3.1.10a）进行处理；b） 浴缸缸体漏水应建议用户更换，如检查是接口漏水应征得用户同意打开修理，待修理部位干燥后试水，检查有无再漏现象。3.1.12 部分楼层停水a） 查明停水的楼层后先关总阀，拆开支阀，并将滤网清洗后重新装上；b） 市政或其他维修造成的停水应通知用户，并作解释。3.1.13 疏通地漏同 3.1.9 处理办法。3.1.14 修门窗a） 检查门窗附件有无损坏、不全，进行更新或补装； b） 清除门角和窗轨道的杂物，对门合页和窗轨道注油； c） 更换破损玻璃时注意防止玻璃碎片跌下伤人。3.1.15 换锁拆下坏锁后先检查是何处坏，如能修理及时修理，无法修理好的可通知用户更换新锁。3.2 非一般性的维修委托专业维修公司进行。3.3 时间要求a） 接到维修单后立即安排人员进行处理，无特殊情况时不超过 25 分钟，一般性维修不超过 7 小时，较困难复杂的维修要求 72 小时完成（工艺技术要求特殊的除外）；同时应向用户解释原因；b） 能性维修，以恢复其原有功能为准，外观性维修要求与原有部位相比较表面应无色差， 高低不平现象；c） 维修时应尽量满足用户的合理要求。3.3 维修工作的检查a）机电主管每周将维修单整理一次，以检查服务的及时性和用户的反映，对服务过程中发现的不合格和发现的隐患应立即查找原因，并采取纠正措施。b)大厦事务部根据维修单对用户进行回访，收集用户对维修人员服务态度及维修工作的反馈信息，管理处经理对维修工作进行相应检查。4、质量记录4.1 回访工作规程4.2 房屋（设施）养护计划QR/GR0574.3 房屋（设施）养护记录表QR/GR0574.4 不合格/纠正预防措施报告QR/GR10114.5 维修单QR/GR0645、参阅文件、资料