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物业管理有限公司会计核算细则第一章总则第一条为了规范物业服务公司会计核算工作，统一会计核算标准，保证会计信息准确、及时、完整，提高公司经济效益，依据会计法、企业会计准则和公司会计核算制度，结合物业服务公司的实际特点及其管理要求，制定本细则。第二条本细则适用于主营物业服务业务的各分（子）公司。第三条会计核算期间，年度的起止日期为公历1月1日至12月31日。财务部必须将每日发生的业务在当日处理完毕，并按照公司规定于每月25日结账（年底12月31日结账），及时为财务管理及经营决策提供准确、完整的会计信息。第四条公司在进行会计核算时，应遵循以下基本原则：（一）从管理要求出发，贯彻“算管结合、算为管用”的原则。（二）以实际发生的交易或事项及证明经济业务发生的合法凭证为依据，如实反映企业的财务状况、经营成果和现金流量及预算执行情况。（三）以交易或事项的经济实质进行会计核算，而不仅仅按照他们的法律形式作为会计核算的依据。（四）会计核算和编制的财务会计报告清晰明了，便于理解和利用。（五）会计核算以权责发生制为基础。凡是当期已经实现的收入和已经发生或应当负担的费用，不论款项是否收付、都应当作为当期的收入和费用。（六）在进行会计核算时，收入与其成本、费用应当相互配比，同一会计期间内的各项收入和与其相关的成本、费用，应当在该会计期间内确认。（七）在进行会计核算时，应当遵循谨慎性原则，充分预计需发生的成本支出。第五条 物业公司会计核算实行统一核算模式，分级独立核算的原则；为了保证核算口径一致，要求会计科目统一使用（附表一）。对于本细则科目表中未尽事项，可根据实际情况填写增加会计科目申请单，报廊坊xx物业服务公司财务部批准后,可开设新科目（附表二）。第二章 资金核算第六条 现金 严格按照国家有关现金管理制度及公司财务管理制度规定收支现金。(一) 公司的现金收支和保管由出纳员专门负责办理。公司每笔现金收入、支出都必须有原始凭证作为收付款的书面证明。现金日记帐按现金业务发生的先后顺序序时逐笔登记。 出纳人员必须于每个工作日结束后，清查盘点现金，并将实际盘点的现金与现金日记账核对，保证账实相符，填制出纳日盘现金记录表（附表三），由会计人员监盘并签字确认。财务负责人每周抽盘一次现金，月末定期进行现金盘点，并根据情况进行不定期盘点，及时发现问题，保障公司资金安全。库存现金限额为3000元。不准坐支现金。（二）现金的使用范围:1、职工工资；2、个人劳动报酬；3、根据国家规定发放的奖金；4、各种劳保福利费；5、出差人员必须随身携带的差旅费；6、结算起点（现在规定为1000元）以下的零星支出；7、向个人收购的农副产品和其他物资的价款；8、日常费用报销；9、中国人民银行确定需要支付现金的其他支出。对于现金支出范围之外和结算起点（1000元）以上的业务一律使用转账方式支付，特殊情况需支付现金的，应有各物业公司负责人及财务负责人书面批准后方可支付，同时需遵守公司其他相关规定。 （三）现金明细科目按现金所在地点设二级明细科目，以准确反映物业公司账面现金余额的分布情况。（四）现金盘盈盘亏账务处理在盘点过程中，发生现金盘亏，以现金盘点表为原始单据进行账务处理，借：待处理财产损溢待处理流动资产损溢 贷：现金XX待上级领导审批处理意见后，以资金盘亏（盈）审批表（附表四）作为原始单据进行账务处理，借：其他应收款等科目 贷：待处理财产损溢待处理流动资产损溢盘点过程中，发生现金溢余时，以现金盘点表为原始单据进行账务处理，借：现金XX 贷：待处理财产损溢待处理流动资产损溢待上级领导审批处理意见后，以资金盘亏（盈）审批表作为原始单据进行账务处理，借：待处理财产损溢待处理流动资产损溢贷：其他应付款等科目（五）其它现金收支的账务处理企业内部相关部门周转使用的备用金，应由申请人提出申请，并填写借款单报公司领导审批。备用金的申请原则上只有各服务中心食堂及客服收费找零可以申请一定金额的备用金周转使用，其它部门不允许借备用金。如确有需要需由申请人写出书面报告经公司领导审批同意后，方可办理备用金的借款手续。财务人员应在审核借款单及审批手续等单证后，按实际付款金额填制记账凭证。借：其它应收款公司内部备用金（XX食堂或个人） 贷：现金XX报销时，财务人员应在审核报销单，购货发票，结余现金交款等单证后，填制记账凭证。借：现金XX管理费用等贷：其他应收款内部应收款备用金（XX食堂或个人）第七条 银行存款 除可以采用现金结算的业务外，都必须通过银行进行转账结算。银行存款日记账分账号设置，逐日逐笔顺序登记，每日结出余额。银行存款的账面余额与银行对账单定期核对，至少每月核对一次。并由会计人员按月编制银行存款余额调节表调节相符。收取款项时，会计人员以银行收款单作为原始单据，填制记账凭证，借：银行存款明细账户贷：预收账款物业费本年日常收费等（XX小区）支付款项时，会计以材料付款审批单、材料发票、材料入库单等单证作为原始单据，填制记账凭证，借：原材料（部门辅助核算）贷：银行存款明细账户开立撤销银行帐户应经公司批准。(附表五)公司银行存款账户按使用性质分为：（一）基本账户与一般结算户：公司收取的各项收入与支付的成本费用以及缴纳的各项税金在对应的账户结算;（二）专门账户：维修基金应当按各小区在银行分别开立专户，按小区专户存储，专款专用。维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息。维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。 各物业服务公司不得擅自挪用维修基金。 第三章 往来款核算第八条 公司往来款核算设部门分类往来核算、个人分类往来核算及供应商分类往来核算。（一）部门分类原则：以公司内部不同服务中心和不同职能部室为部门设部门往来核算。（二）供应商分类原则：以施工单位或个人为供应商往来核算单位，对应收票据、应收账款、应付票据、预付账款、应付账款、其他应收款外部应收款、其他应付款其他进行辅助核算。一个往来单位只能建立一个供应商编码，供应商名称应为该单位营业执照全称。供应商编码例：供应商xx建设工程有限公司供应商编码为001。（三）个人往来分类原则：以公司内部人员、股东、被投资单位为个人往来核算单位，对其他应收款内部应收款、其他应付款内部应付款、实收资本、长期投资进行辅助核算。每一个往来对象只能有一个编码。个人往来分类编码例：公司内部人员王编码为01001，12位是分类内部人员、35位为个人名称；股东xx控股股份有限公司编码为02001，12位是分类股东、35位是股东名称。第九条 应收票据、应收账款 核算因销售商品、提供劳务等应向采购商品或按受劳务的单位（或个人）收取但尚未收取的款项。物业公司应收账款主要核算向单位或个人提供劳务服务应收而未收回的款项。各物业公司应收未收物业费因收回可能性不确定，故不记入应收帐款，在实际收到时计入预收帐款进行处理。为准确核算，对应收帐款、应收票据按业务发生部门设置部门辅助核算，按往来单位设置供应商往来辅助核算，具体帐务处理如下：（一）物业公司对外提供劳务部门在劳务结算完后存在应收未收款项的，以结算单为原始单据：借：应收账款（XX部门）（XX供应商） 贷：其它业务收入（二）收回款项时，以收据及银行回单为依据，借：现金或银行存款 贷：应收账款（XX部门）（XX供应商）第十条 预收账款 核算物业公司预收的的物业费及其它劳务款，设物业费和经营两个二级科目，物业费按不同收费类别设置明细账，公司收取的物业费无论是清欠费还是预收费一律通过预收帐款入帐，为准确反映各服务中心收费情况，物业费以服务中心为部门设置部门辅助核算；经营按不同部门设置部门辅助核算和供应商往来辅助核算（一）公司预收业主物业费时，根据收费性质不同，以收据或发票、银行存款回单为原始单据，分别计入预收帐款本年日常收费/本年入住收费/空置房管理费/地下车库管理费/下年日常收费/下年入住收费/清欠收费科目：借：银行存款贷：预收账款物业费本年日常收费等 (XX部门)（二）按月结转收入时，以各小区月度收入结转汇总表为原始单据：借：预收账款物业费本年日常收费等 (XX部门)贷：主营业务收入物业管理收入日常收入等（XX部门）（三）从事副业经营，对外提供劳务预收劳务款项后，按收据或银行进账单，借：银行存款 贷：预收账款经营（XX供应商）(XX部门)（四）劳务结算后，按结算金额开票，将预收账款余额结转收入，将尾款记入应收账款，借：预收账款（XX客户）经营(XX部门)借：应收账款（XX客户）(XX部门) 贷：其它业务收入（XX部门）本科目期末贷方余额，反映公司向有关单位（个人）预收的款项；期末如为借方余额，反映应向相关单位（个人）收取的款项。第十一条其他应收应付款其他应收款公司内部分为公司内部、公司外部、关联往来三个二级科目，公司内部下设个人房款、业务借款、备用金、其他四个三级科目进行往来核算。其他应收款公司内部设部门辅助核算和个人往来辅助核算；公司外部设部门辅助核算和供应商往来辅助核算；关联往来设个人往来辅助核算。其他应付款分为代管基金、代收款项、其他三个二级科目进行往来核算。代管基金和代收款项以服务中心为部门设置部门辅助核算。其他设以不同部门设部门往来辅助核算，按不同供应商设置供应商往来辅助核算。（一） 其他应收款会计处理在应收业务发生时，个人房款以借款单、房屋基本信息以及还款承诺为记账依据；业务借款和备用金以借款单为依据；其他以收据或证明款项支付的凭证为依据：借：其他应收款公司内部个人房款/业务借款等（XX部门）（XX个人）贷：现金、银行存款等应收款项实际收回时，以收款收据、报销单为依据借：现金等贷：其他应收款公司内部个人房款/业务借款等（XX部门）（XX个人）根据谨慎性原则，公司建立“坏账准备”科目核算可能发生的坏账损失，采用账龄分析法计提坏账准备，每季度末编制“坏账准备计提表”（附表十一），计提坏账准备。坏账计提比例为：一年以内5%，一至两年10%，二至三年30%，三至五年50%，五年以上100%。计提坏账准备时，以坏账准备计提表为原始单据，按应收账款与其它应收款分别计提。增加坏账准备时借：资产减值损失贷：坏账准备应收账款/其它应收款减少坏账准备时，借：坏账准备应收账款/其它应收款 贷：资产减值损失（二）其他应付款会计处理规定在应付业务发生时，以收款收据及进账单、转账单或计提单等作为其他应付款贷方依据；以报销单、退装修押金审批单等作为借方依据。 其他应付款具体核算如下：1、维修基金 办理业主入住时，按房款总价的一定比例收取维修基金，在实际收到时，以银行进帐单、收据等为原始单据：借：银行存款（明细账户） 贷：其它应付款代管基金基金（XX部门）维修基金账户产生的利息，借：银行存款（明细账户） 贷：其它应付款代管基金利息（XX部门）实际缴纳维修基金时，分本金及利息借：其他应付款代管基金基金/利息（XX部门） 贷：银行存款（明细账户） 各公司收取的维修基金应建立维修基金台帐，并每日与会计帐其他应付款代管基金基金科目贷方发生额核对相符。2、代收款项 本科目核算企业因代收代缴有关费用等应付给相关单位的款项，如代收的水电费、取暖费、垃圾处置费等，代收代缴费用按照种类设置明细账，并按部门进行辅助核算。) 企业收到代收的各种款项时：借：银行存款、现金贷：其他应付款代收款项水费/电费等（XX部门）) 交给有关单位时：借：其他应付款代收款项水费/电费等（XX部门）贷：银行存款、现金c) 退相关代收款项，作红字分录。各公司收取的代收费用应建立代收台帐，并每日与会计帐其他应付款代收费用科目贷方发生额核对相符。3、其他 本科目核算企业应付、暂收其他单位或个人的款项，如装修押金、服装押金、付保险公司赔偿给业主的赔偿金等，以收款收据及进账单或转账单为依据。借：现金等 贷：其他应付款其他（XX部门）（XX供应商）应付实际归还时，以收款人的收款证明为依据。借：其他应付款其他（XX部门）（XX供应商） 贷：现金等第十二条 预付账款 核算按照合同规定预先支付的工程、材料款，按不同部门设置部门辅助核算，以施工单位或个人为供应商进行供应商往来核算。支付时，以预付账款审批单（附表六）、发票或收据、收款单位营业执照、委托书为原始凭证。借：预付账款（XX部门）（XX供应商） 贷：银行存款等收回或按业务发生额结转时，以收款收据或付款审批单、发票为原始凭证。借：现金、主营业务成本等相关科目 贷：预付账款（XX部门）（XX供应商）第十三条 应付账款 核算公司已计入原材料或者相应成本但尚未支付的款项，按不同业务部门设部门辅助核算，以单位或个人为供应商进行供应商往来核算。（一） 月度挂账会计处理规定每月以材料入库单、收付存表或采购合同等为记账依据，经各项目主管领导审核，公司领导审批后，财务据以入账。借：原材料等 贷：应付账款（XX部门）（XX供应商）（二）付款业务会计处理规定实际支付时，以支票存根或汇款回单、付款审批单、收款单位开具的发票为原始凭证。借：应付账款（XX部门）（XX供应商） 贷：银行存款等（三）所有付款必须由收款单位开据相关合法发票。第四章 存货核算第十四条 公司存货按性质不同分为物业工程、原材料、低值易耗品等，购进计价采用实际成本法，存货的领用发出计价采用先进先出法核算。第一节物业工程核算第十五条 物业工程 本科目核算企业承接物业工程所发生的各项支出。企业对业主委员会或者物业产权人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出以及物业公司承接的外部工程，在本科目核算，按不同业务发生部门设部门辅助核算。企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新改造工程及其它工程项目发生的各项支出，以报销单或者出库单为原始凭证，借：物业工程XX工程（XX部门） 贷：原材料、银行存款等工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人或发包商签字认可后进行转账，借：其他应付款代管基金银行存款贷：主营业务收入物业大修收入 其它业务收入等结转已完工物业工程成本，以完工结算单为原始凭证借：主营业务成本物业大修成本 其它业务支出等贷：物业工程 XX工程（XX部门）第二节 原材料的核算第十六条 原材料的核算：原材料指购买的用于各服务中心日常维修，保洁、安防、绿化等耗用的物资;按原材料不同保管部门设部门辅助核算。材料台账根据入库单和出库单由仓库管理员序时逐笔登记，财务部会计对仓库登记的材料台账，必须定期稽核，以保证登记正确无误。（一）购买材料验收入库并结清货款:以付款审批单、入库单、发票、支票票根等为原始单据借：原材料贷：银行存款（或现金）（二）购买的材料已验收入库，但货款未付，1、入库时,以入库单为原始单据借：原材料 贷：应付账款（XX单位）2、付款时,以付款审批单、发票、支票票根等为原始单据借：应付账款（XX单位） 贷：银行存款（或现金）（三）材料的发出和退回1、部门领用的材料，以领料出库单及经服务中心经理签字的月度材料消耗表入账，借：主营业务成本（其它业务成本） 贷：原材料2、部门退回剩余的材料，开红字出库单冲减当月材料消耗成本，借：主营业务成本（其它业务成本）（红字）贷：原材料（红字）。（四）财务部应每月盘点原材料，当原材料出现盘盈时，以原材料盘点表（附表七）为原始单据， 借：原材料 贷：待处理财产损溢待处理流动资产损溢盘盈核销时，以材料/低值易耗品盘盈（亏）审批单（附表八）为原始单据： 借：待处理财务损溢待处理流动资产损溢 贷：管理费用等当原材料出现盘亏、毁损时，以原材料盘点表为原始单据， 借：待处理财产损溢待处理流动资产损溢 贷：原材料待查明原因并上级领导审批处理意见后进行核销， 借：其他应收款等贷：待处理财务产损溢待处理流动资产损溢核销盘亏，在查明情况经领导审批后，如果是过失人赔偿借记“其他应收款”，如果是非常损失借记“营业外支出”，贷记 “待处理财产损溢”科目。第三节 低值易耗品第十七条低值易耗品指不作为固定资产核算的各种用具物品，如办公桌椅、对讲机、维修工具、管理用具、玻璃器皿以及在经营过程中周转使用的包装容器等非消耗品。从其价值标准来看，指单位价值在200元以上、2000元以下，使用年限在一年以上，不作为固定资产的物品。低值易耗品按使用部门和服务中心设部门辅助核算，科目借方登记购入和其他原因增加的低值易耗品，贷方登记摊销、售出、废弃或其他原因减少的低值易耗品，余额表示低值易耗品的未摊销数。低值易耗品实行账、实分管的原则，公司财务部门为低值易耗品账务管理部门，建立低值易耗品台账（附表九）。各职能部室及各服务中心为本部门低值易耗品实物监管部门，建立低值易耗品备查簿。低值易耗品采用五五摊销法，购入时摊销50%，报废减少时摊销50%。（一）购入低值易耗品时，会计以材料付款审批单、发票、办公室签字确认的报销单等单证填制记账凭证借：低值易耗品 原值*50% 主营业务成本/管理费用等 原值*50% 贷：银行存款等 （二）低值易耗品报废时，以低值易耗品报废审批单为原始单据，借：主营业务成本等 原值*50% 贷：低值易耗品/管理费用等 原值*50%低值易耗品的日常管理按照原材料管理，财务部会同各使用单位定期盘点，并对盘点结果按原材料进行账务处理。第五章 固定资产核算第十八条 公司的固定资产，按以下标准判定：固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的资产。一般应满足价值在2000元以上，使用年限在1年以上的条件。固定资产实行帐实分管的原则，公司财务部为固定资产的帐务管理部门，建立固定资产明细帐和累计折旧计提表（附件十），公司办公室为固定资产监督部门，建立固定资产明细备查簿，购买固定资产须先审批，经办公室确认，财务部门审核后方可报销。财务部门定期对固定资产进行稽核。第十九条 固定资产计价：（一）购入的固定资产，按照买价加上支付的运输费、保险费、包装费、安装成本和缴纳的税金等计价。（二） 自行建造的固定资产，按照建造过程中的实际发生的全部支出计价。投资者投入的按照评估确认或者合同、协议约定的价值计价。（三）在原有固定资产基础上进行改扩建的,按照固定资产的原价,加上改扩建发生的支出,减去全部改扩建过程中发生的固定资产变价收入后的金额计算。购入固定资产时，以经批准的固定资产申购单、发票等单据办理报销， 借：固定资产办公设备等 贷：银行存款等第二十条 固定资产折旧计提方法：固定资产折旧采用平均年限法核算，固定资产的预计使用年限、净残值率及年折旧率列示如下：类 别 预计使用年限 预计净残值率 年折旧率房屋及建筑物 20年 5% 4.75% 运输设备 5年 5% 19% 专用设备 5年 5% 19% 其他设备 5年 5% 19%固定资产按资产种类设明细核算，同时按使用部门辅助核算。当月开始使用的固定资产,当月不计提折旧,从下月起计提;月内减少或停用的固定资产,当月仍计提折旧;提前报废的固定资产,其净损失计入企业营业外支出,不补提折旧。按规定提取的固定资产折旧,计入相应成本费用。每月计提折旧时，以成本计提表为原始单据 借：主营业务成本等 贷：累计折旧 第二十一条 固定资产管理部门应制定季（或年）的固定资产维修计划。坚持“维护与检修并重，以防为主”的方针。发生的固定资产维修支出，计入相关成本费用，数额较大的，采用待摊法逐月记入。第二十二条 公司固定资产因调出、出售、报废和毁损等原因减少时，按减少的净值借记“固定资产清理”科目，按已提折旧借记“累计折旧”科目，按固定资产原值，贷记“固定资产”科目。 第六章 无形资产的核算第二十三条 企业的无形资产包括商标权、专利权、土地使用权等。无形资产按取得时实际成本计价。投资者作为资本金及合作条件投入的，按照评估确认或合同、协议约定的金额计价。购入无形资产，依发票及相关付款单据，借：无形资产商标权等 贷：银行存款等无形资产按直线法摊销无残值，从取得时当期按预计使用年限分期平均摊销，记入损益，无形资产摊销年限按公司对外披露会计政策执行，每期摊销时编制无形资产摊销计算单为原始单据， 借：管理费用 贷：累计摊销商标权等摊销企业处置无形资产应同时结转累计摊销。第七章 职工薪酬核算第二十四条 应付职工薪酬核算（一）职工薪酬，是指企业为获得职工提供的服务而给予各种形式的报酬以及其他相关支出。职工薪酬包括：1、职工工资、奖金；2、职工福利费，非货币性福利；3、医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费和生育保险费，住房公积金等社会保险费；4、工会经费和职工教育经费；5、因解除与职工的劳动关系给予的补偿；6、其他与获得职工提供的服务相关的支出。（二）职工薪酬的账务处理与职工薪酬相关事项，一律通过应付职工薪酬科目核算。应付职工薪酬下设二级明细科目统一核算职工薪酬的各明细项目。按照领取薪酬的职工所在部门进行部门辅助核算。公司为职能部室管理人员支付的工资、奖金和津贴等，按部门统计核算，以签字确认的工资表为原始单据，计入管理费用核算；为各服务中心人员支付的工资、奖金和津贴等，以签字确认的工资表为原始单据，计入该项目的营业成本工资性支出中核算。1、应付工资账务核算工资不实行预提制，每月发放工资时，以签字确认的工资表或代发工资回单为原始单据借：管理费用工资费用工资主营业务成本工资费用工资其它业务成本工资费用工资 贷：应付职工薪酬 应付工资借：应付职工薪酬 应付工资贷：银行存款 贷：应交税金个人所得税 贷：其他应付款其它（社会保险费）工资统一发放后，若存在未领取的工资，计入其他应付款按个人往来进行辅助核算。借：应付职工薪酬应付工资贷：其他应付款其它（XX个人）2、计提相关社会保险、住房公积金、工会经费、教育经费等以计提表为原始单据。（附件十二）借：管理费用工资附加工会经费等主营业务成本工资附加工会经费等其它业务成本工资附加工会经费等 贷：应付职工薪酬工会经费等支付时：以付款回单为原始单据借：应付职工薪酬工会经费、劳动保险费等其他应付款其它（社会保险费等） 贷：银行存款等3、职工福利费账务处理职工福利费是指用于职工困难生活补助、交通补助、职工食堂补助、服装费、过节费、内部员工报销物业费、结婚补助、生育补助以及其他职工福利项目。福利费据实列支，月末按实际发生额结转损益(或成本)科目。实际支付时：以报销单为原始单据借：应付职工薪酬应付福利费 贷：现金等月末归集本期发生额，计提损益(或成本)科目，借：管理费用工资附加福利费主营业务成本工资附加福利费 贷：应付职工薪酬应付福利费第八章 应交税费核算第二十五条 应交税费核算规定（一）应交税费的分类应交税费科目核算公司应交纳的各种税费。按照税种分为营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、车船使用税、个人所得税、房产税、土地使用税等十一个二级科目。计入营业税金及附加的税费项目为：营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、水利基金等。计入管理费用的税费项目为房产税、土地使用税、印花税、车船使用税等。（二）应交税费的核算1、收入部分税金核算以税金计提表为原始单据，按计提表相关数据计提税金，借：营业税金及附加 贷：应交税费应交营业税 应交税费应交城建税 应交税费应交教育费附加等每月以纳税申报表和纳税缴款书为原始单据借：应交税费营业税等 贷：银行存款2、所得税核算公司所得税核算按会计准则的应付税款法进行核算。3、其他小税种核算其他小税种原则上不预提，在缴纳时直接计入相应科目，但应做好备查台帐，并保证帐目清晰，数字准确。第九章 实收资本的核算第二十六条 实收资本是按照企业股东出资协议规定投入企业的资本。是企业的注册资本。“实收资本”科目贷方登记实收资本的增加数，借方登记实收资本的减少数。期末贷方余额反映企业期末实收资本实有数额。“实收资本”科目还必须按出资者设置个人分类辅助核算。收到出资时， 借：银行存款 贷：实收资本XX单位或个人明细退还出资款时做相反分录。第十章 收入、成本核算第二十七条 主营业务收入 本科目核算因销售商品或提供劳务产生的、需要向购货方或劳务接受方收取的各项收入，包括物业服务收入、物业经营收入、物业大修收入三个二级科目，设三级科目按不同收入类别进行明细核算。（一）物业服务收入 本科目核算企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入，包括日常收费、入住收费、清欠收费、空置房管理费、地下车库管理费等三级科目，按不同服务中心设置部门辅助核算。物业管理收入的确认原则：凡收到现金即按所属期间分期确认收入，应收而未收的物业管理费不记应收账款，在实际收到款项时确认收入。物业服务收入按当期已提供服务，实际已收到款项，按所属期间分月从预收账款结转当期收入。收到业主预交的物业费时，以收据或所开具的发票入账联入帐，借：银行存款或现金 贷：预收账款物业费本年日常收费/下年日常收费等（XX部门）本年日常收费指本次所收的物业费总额中，属于本自然年度内的物业费部分；下年日常收费指本次所收的物业费总额中，属于下个自然年度内的物业费部分；预收账款中预收本年入住收费与下年入住收费的归属期划分标准同上。每月月末按各服务中心提供的收入结转汇总表，借：预收账款物业费本年日常收费等（XX部门） 贷：主营业务收入物业管理收入日常收入（XX部门）对于业主未在本收费周期第一个月交纳物业费，而在期后交纳物业费的，按从本收费周期第一个月至交费当月应确认的收入金额，一次在交费当月结转收入时记入当月物业管理收入，以收据或所开具的发票入账联借：银行存款或现金 贷：预收账款物业费清欠收费等（XX部门）每月月末按各服务中心提供的收入结转汇总表，借：预收账款物业费清欠收费等（XX部门） 贷：主营业务收入物业管理收入清欠收入（XX部门）每年年初将预收账款明细科目预收下年度日常收费及下年度入住收费余额结转到预收本年度物业费对应明细科目中，在当年分期结转收入。借：预收账款物业费下年日常收费（XX部门） 预收账款物业费下年入住收费（XX部门） 贷：预收账款物业费本年日常收费（XX部门） 预收账款物业费本年入住收费（XX部门）（二） 物业经营收入 核算经营业主管理委员会或物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和公共设施取得的收入，包括有偿服务收入、车位管理收入、广告位管理收入、装修垃圾清运收入、装修管理费收入等三级科目，按各服务中心进行部门辅助核算。收到各项物业经营收入时，以所开具的收据或发票入账联，借：现金/银行存款 贷：主营业务收入物业经营收入广告位管理收入等（XX部门）（三） 物业大修收入 核算接受业主管理委员会或物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。物业大修收入，按维修合同及施工结算相关资料，借：其它应付款代管基金基金（XX部门） 贷：主营业务收入物业大修收入（部门辅助核算）第二十八条 其它业务收入 核算企业从事主营业务以外的其它业务活动所取得的收入，包括代办项目手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。设代管理项目收入、代办理项目收入、副营收入、其它收入等二级科目，设三级科目按收入项目进行明细核算，按部门进行辅助核算。（一） 收到各项收入款项时，以收据或银行进账单为原始凭证,借：现金或银行存款贷：其它业务收入代办理项目收入电信手续费收入等（XX部门）（二）工程部、电梯部等对外提供劳务的部门，以劳务结算确认资料以及开出的发票、合同复印件为入账依据， 借：应收账款等 贷：其它业务收入副营收入（部门辅助核算）第二十九条 收入结转期末，应将主营业务收入、其它业务收入的余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。借：主营业务收入物业管理收入日常收入等借：其它业务收入代办理项目收入电信手续费收入等 贷：本年利润第三十条 主营业务成本 本科目核算物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务过程中发生的各项支出，下设十一个二级科目，并按成本项目明细设三级科目进行核算，按各服务中心进行部门辅助核算。（一）各项主营业务成本中的工资福利费按照应付职工薪酬进行核算。（二）公共设施设备维修养护费核算物业小区为物业产权人服务所发生的维修人员的工资福利费和维修耗材费。维修耗材是对小区共用设施设备进行日常管理和维修养护所消耗的材料。主要包含水泵运行维修、机房空调运行维护费、消防设施维护费（消防监控设备、消防报警系统）、智能安防设施维护费（含红外可视系统、闭路监控系统、门禁、背景音乐、可视对讲、刷卡式道闸）、日常小区维修材料、维修工具及修理等。（三）绿化费核算物业小区内绿化养护所发生的绿化人员的工资福利费和绿化耗材费。绿化耗材是指对小区的绿化养护所消耗的材料。绿化耗材分为养护费、更新费、节日摆花三个四级科目进行核算，如绿化用药品、肥料、工具、防护用材料等在养护费中核算；更换、补种和修剪草皮的费用在更新费中核算；五一、十一、春节摆花费用在节日摆花中核算。（四）清洁卫生费本科目核算物业小区内清洁卫生所发生的人员工资福利费和保洁耗材。保洁耗材是指在日常保洁过程中所消耗的物料。分为日常保洁耗材、 化粪池清理、自来水消毒三个四级科目进行核算。日常保洁耗材核算清洁用垃圾袋、空气清新剂、扫帚及抹布等保洁物料费用；化粪池清理核算定期对化粪池清理所发生的费用；自来水消毒核算二次加压水箱定期清洗消毒，定期巡查，水质是否符合卫生所发生的费用。（五）安防费用本科目核算物业小区内保安人员的工资福利费和安防耗材。安防耗材是指在对安防人员执勤值班过程中所消耗的物资。分为装备费、其他二个四级科目进行核算。装备费主要核算对讲机及电池维修、交通警示设施、电警棍、监控录像带、安防手套、巡逻单车及维修耗料、灭火器加粉及灭火器年检费等。其他项核算除装备费以外的费用，如安防大衣清洗费用等。（六）公用水电本科目核算物业小区二次加压设备、水系设备、楼外照明、地下车库设备等所使用电费以及湖系补水、绿化浇灌用水、小区马路清洗用水、水资源管理费、消防管道用水等所使用的水费。分为水、电二个三级科目进行核算。（七）垃圾清运成本本科目核算各个服务中心支付给清运装修垃圾的成本费用。（八）有偿服务成本本科目核算取得有偿收入而发生的成本费用，如有偿服务所耗用的材料费、人工费等。（九）电梯维保成本科目核算因电梯维护而发生的工资性支出和维护耗材。维护耗材主要核算电梯年检费、电梯正常运行所用耗材（如灯泡、日常维保费用等）。（十）物业大修成本本科目核算企业承接物业工程所发生的各项支出所结转的成本，具体核算见物业工程。（十一）间接费用本科目核算各服务中心在经营过程中实际发生的工资性支出、交通费、通讯费、办公费、办公水电费、开办费、资产折旧、低值易耗品、社区文化建设、物业管理责任险等各项费用，按费用名称的不同分别设置明细账户并按服务中心进行部门辅助核算。1、 工资性支出：核算服务中心管理人员相应支出的工资、工会经费等。2、 交通费：核算服务中心人员外出办事乘坐公交车及打车费用。3、 通讯费：核算服务中心管理人员所报手机话费及办公话费费用。4、 办公费：核算服务中心日常办公用品，办公维修费，印刷费、办证费、其他等。5、 办公水电费：核算服务中心办公区域日常用水、用电以及燃气费用。6、 低值易耗品摊销：核算按公司制度对服务中心使用的低值易耗品进行摊销而发生的费用。7、 社区文化建设：核算服务中心组织业主活动、过节亮化、美化费用，制作条幅费用等。8、 物业管理责任险：核算各服务中心向保险公司投保所支付的费用。（十二）其他不可预见的成本：核算各服务中心不经常发生、不可预见的成本。以上各项费用发生时，以审批完毕的报销单及材料消耗表等为原始凭证，借：主营业务成本XX成本XX成本（XX部门） 贷：原材料、现金、银行存款等第三十一条 其它业务支出指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。下设代管项目成本、电梯运行成本、副业经营成本、其他等二级明细科目，并按成本费用明细设三、四级科目明细核算。（一）代管项目成本科目用来核算公司代管理物业项目的各项成本，分工资性支出和耗材成本两个明细三级科目；以经审批的报销单或材料消耗表为原始凭证，借：其它业务支出代管项目成本耗材成本 贷：原材料/现金等（二）电梯运行成本 用来核算各小区电梯运行电费成本；以各小区月度电费分摊表为原始凭证，借：其它业务支出电梯运行成本 贷：银行存款等（三）副业经营成本 用来核算公司各个副业经营部门发生的经营成本，按经营部门进行部门辅助核算，按成本项目设工资性支出、办公费、交通费、通讯费、耗材成本、资产折旧等三级明细科目归集这些部门发生的各项费用支出；以经审批的费用报销单及材料消耗表为原始单据借：其它业务支出副业经营成本耗材成本等 贷：原材料/现金等第三十二条 主营业务成本和其他业务支出在发生时一次直接记入相关成本费用科目，月末结转本年利润科目，结转后各成本费用科目无余额。 第十一章 期间费用核算第三十三条 公司期间费用分为管理费用、财务费用二个一级科目，设二级明细科目核算。第三十四条 管理费用 核算公司管理部门为组织和管理企业经营活动而发生的各种费用支出，主要是公司经理