房地产公司财务基础工作重点事项完成标准.docx

财务基础工作重点事项完成标准序号重点事项完成标准完成结果操作思路检查节点完成时点1往来核销与账龄分析同一科目同一客商，核销后不能同时存在借贷两个方向的余额；核销后的余额与科目余额表余额一致；核销科目设置；先自动核销，后红蓝对冲；NC-总账-往来科目核销核对月结账日的次日2关联往来对账双方挂账金额一致；双方挂账科目一一对应；（如：应收对应付、预收对预付、其他应收款往来款对其他应收款往来款、实收资本对长期股权投资）双方挂账原币币种一致；暂允许存在的差异：仅限顺茵、家居等公司的采购款时间性差异；通过协同方式挂账，月结前查询报表，线下对账；NC-企业绩效管理-报表数据中心-往来各单位核对表月结日2天前，协同全部发起；月结日1天前，协同全部确认；月结日的次日，在【NC-报表数据中心】节点上报“往来各单位核对表”3银行对账结账前，进行银行勾兑，操作完成后，单位日记账与银行对账单合计金额一致，且双方不存在未勾兑的记录；如当月存在未达，必须做银行余额调节表，调整后单位日记账余额与银行对账单余额一致；确实存在未达的，核实原因，次月完成未达账项清理，确保未达账项不超1个月；1）可能出现勾兑不正确的情况：银行已收企业未收与企业已收银行未收、银行已付企业未付与企业已付银行未付出现相同金额的记录；单位日记账、银行对账单任何一方或双方都出现未勾兑的记录；2）可能产生未达的情况：月底刷卡，次月到账；已开出支票、持票人暂未兑现等等；NC-资金管理-现金管理-长期未达分析月结前检查核对，确实存在未达的，次月结账前，清理完毕；4公共费用分摊公共费用包括但不限于宿舍、食堂、五险一金和水电费；每月督促上述费用归口部门进行分摊，编制费用分割单，财务凭费用分割单记账；定期分析费用是否异常，波动原因，判断费用分摊是否及时、准确；了解所辖公司存在公共费用类别，与费用归口部门沟通分摊标准，确保分摊合理、准确；费用归属遵循“谁受益、谁承担”的原则；NC-科目余额表每月5票据管理1）付款票据管理：除政府行政类收费允许付款后1个月内获取票据外，其他支出原则上应做到先取得发票后付款；历史付款未取得发票的，按整改计划催收；2）收款票据管理：收款票据与财务账、银行对账单数据核对一致；财务按月进行票据核销，特别关注票据是否存在缺号、作废、丢失等情况，相关手续是否齐全；1）特殊情况需先付款后取得发票的，应征得区域财务负责人同意，且扣除相应发票税款的金额后支付，并做好台账登记；2）加强票据审核，如：发票抬头、发票内容、发票有效性等，确保票据真实有效；3）历史付款未取得发票的处理办法：票据丢失的，取得发票复印件、通过遗失声明、税局认定后予以入账；对方单位已注销，且税局无法代开发票的，先计入成本费用，后续视汇算清缴情况调整；因合同纠纷或对方故意拖欠不提供发票的，可考虑税局代开，或与律师沟通措施，必要情况下采取诉讼；NC-科目余额表、票据台账底稿每月6债权债务催收清理通过债权债务账龄分析，有针对性的定期清理；对账龄超长的债权债务进行评估，无法收回的债权和无需支付的债务，经领导审批后，转入营业外收入、支出；账龄分析、定期清理（催收、账务处理）NC-财务会计-总账-往来核销-往来账龄分析季度7财务档案管理财务档案，不仅包含会计档案、一些重要合同文件也要纳入档案管理，如：公司成立文件（董事会决议、股东会决议、公司章程、验资报告等）、产权合同等；档案装订及时，累计未装订凭证不得超过3个月；从集团内控管理、税务风险角度，整理凭证附件，要求附件齐全、合规；装订效果，整齐、统一、美观；（参见附件1）按月打印记账凭证，整理会计凭证附件，附件整齐、完整、不重复，并按月顺序装订，详见会计档案管理办法；档案装订及时，累计未装订凭证不得超过3个月；从集团内控管理、税务风险角度，整理凭证附件，要求附件齐全、合规；装订效果，整齐、统一、美观，而不是简单的装订；拍照、现场查阅检查每月8存货账实核对采用数量金额式核算，辅助余额既有数量，又有金额；辅助余额金额为借方，数量必须大于零；账面库存商品科目各苑区每种产品辅助余额数量*单方成本，计算出该产品应有库存金额，与账面库存商品科目对应苑区每种产品辅助余额金额一致；销售系统销控表各苑区每种产品总面积销售系统已确认收入面积，与账面库存商品科目对应苑区产品辅助余额数量一致； 账面原材料科目各种原材料辅助余额，与仓库系统对应原材料余额一致；仓库系统原材料科目余额数量、型号，与实物盘点数量、型号一致；1）库存商品（房产）：竣工交付时，依据库存面积、单方成本底稿数据，计算库存商品金额；应有库存面积=部分收款未确认收入面积+结转到库存商品未售面积部分收款未确认收入面积=实测建筑面积*（1- NC已确认收入/结算价）应有库存余额=单方成本*应有库存面积（注意区分，合同收楼日在2013年3月31日前的，库存商品已全部结转至销售成本；合同收楼日在2013年4月1日后的，按照收款比例确认销售面积、结转销售成本）；2）原材料：仓库实际盘点数量与NC供应链导出的库存数量进行核对，确认是否存在盘盈或盘亏差异，并对差异进行调整；NC“库存商品”科目期末数量、金额与销售系统“财务报表C04楼盘所有房间销售情况明细（销售状态全选）”报表计算的面积、金额一致；月结前，确保账务核算准确；每半年或年度，进行实物盘点；9系统对数1）财务系统与销售系统楼款收入数据核对销售系统数据录入及时、准确；尤其是开盘期间数据录入，转楼、退楼、换票、低首付、抵扣楼款、汇理财等特殊业务；确保每月及时审核传递系统数据到NC，避免出现漏传、误传等情况；结账前，核对两系统间数据一致；（包含诚意金、累计预收账款、累计确认主营业务收入）收入确认原则：达到合同收楼日期，实际已收楼款金额；合同收楼日第一次确认收入，金额为截至合同收楼日收到的全部款项；合同收楼日后，每季度收到的款项在当季度确认收入；注意区分，2013年4月1日前是按照合同结算价确认收入，2013年4月1日后是按照系统实际收款额确认收入NC“其他应付款-购房诚意金”科目余额与销售系统“财务报表C14诚意金开票对数明细（派筹方案收款明细）”报表的收款数据一致；NC“预收账款-楼款”科目贷方累计数与销售系统“财务报表C08开票对数明细表不含诚意金”报表的收款数据一致；NC“主营业务收入-物业出售”科目贷方累计数与销售系统“财务报表C23合同收楼日期明细表”报表的累计确认收入金额一致；诚意金、预收账款，月结前核对；确认收入，季度结账前核对；102）财务系统与明源系统成本数据核对及时、准确在成本系统中录入相关数据，包含票据金额、实付金额、应扣、实扣金额等；每月及时审核传递系统数据到NC，避免出现漏传、误传等情况；每月结账前，两个系统的应付账款余额、累计生产成本、代付款余额否一致；成本核算原则：以“实际收到发票金额”计入成本，季度出具成本底稿；特殊情况，走线下流程的，需于当月补录成本系统；对代付款账龄较长，要评估是否存在抵扣不回的风险，及时采取措施；NC“应付账款工程款（结算）”科目贷方累计数与成本系统“【票据查询】-累计票据金额”一致；NC“应付账款工程款（结算）”科目借方累计数与成本系统“【票据查询】-累计付款金额”一致；NC“生产成本”科目借方累计数与成本系统“财务核算管理【成本管理】（建造成本）”金额一致；NC“其他应收款-外部单位代付款”明细科目余额与成本系统“报表管理统计报表-06扣款明细表”待扣金额一致；每月11成本归集核算科目：“生产成本”科目，期末辅助余额为借方数，不能出现贷方数；贷方发生额，对应科目为“库存商品”；已完工苑区或产品，季度或年度末无余额；成本归集原则：按实际收到发票金额；参照【集团标准成本项核算释义】划分科目，避免出现成本项之间混淆核算，如：道路成本归集到主体装修等错误；结账前，检查生产成本科目辅助是否存在贷方余额；已完工苑区或产品，是否有余额；检查贷方发生额，对应会计科目是否为库存商品；通过同苑区同一产品、不同苑区同一产品之间对比分析，判断成本分摊的合理性；共同成本和不能分清成本对象的，根据成本动因按收益原则和配比原则，及时分摊到各成本对象；综合考虑税务影响，成本归集科目准确，分摊依据合理（如占地面积、建筑面积、可售面积）；在无特殊情况下，竣工结算苑区后续不应产生较大成本； 做好成本预提明细台账，避免成本重复归集；NC“生产成本”科目辅助余额表数据；NC“生产成本”科目数据与成本系统【财务核算管理成本管理（建造成本）】数据核对；每月/季度12成本结转核算科目：“主营业务成本”科目，借方发生额，对应科目为“生产成本”；结转原则：收入成本配比；当期结转成本=单方成本*累计应结转面积-上期累计已结转成本累计应结转面积=累计确认收入/结算价*总可售建筑面积根据合同台账数据、结合目标成本，合理预提成本，季度预提、并同时负数红冲上季度预提数；通过同苑区同产品不同年份毛利对比、不同苑区同产品毛利对比分析，判断成本结转的准确性；已付款未取得发票，账面未入生产成本，成本结转时应补提该部分成本；账面已计提成本，后期收到发票和付款时，应冲减应付工程款-暂估；已确认收入苑区，后期新发生成本，应于当年补结转，金额变更较大的需调整以前年度损益；NC-科目余额表、iufo-【房产公司收入成本确认表】每月/季度13固定资产转固时点：资产达到预定可使用状态或者实际交付使用；自建原值计量：资产达到预定可使用状态前所发生的所有的、必要的支出。若竣工验收交付使用时未出结算的，需根据工程初步结算或预算、合同等资料，对固定资产原值进行暂估入账；外购原值计量：包括买价、增值税、进口关税等相关税费，以及运输费、安装费、技术指导服务费等可直接归属于该资产的费用；定期了解各项在建工程完工进度，是否达到预定可使用状态，或已实际投入使用；自建物业基地面积外发生的公共占地、公共道路、绿化、园林等成本，不作为自建物业成本，作为可售小区成本，分摊至可售小区；定期了解已转固定资产结算情况，及时对原值进行调整，按照新的原值计提折旧，折旧不追溯计提；NC-科目余额表、现场了解固定资产状况每月14预付税费期末余额为借方数，不能出现贷方余额；预付税费辅助余额=预收账款辅助余额*预征税率；预付税费借方发生额对应会计科目是应缴税费；预付税费贷方发生额，对应会计科目是营业税金及附加，预付税费-企业所得税贷方发生额对应的会计科目是应缴税费-企业所得税； 本科目只核算按照国家税法规定预收楼款*预征税率计算的预征税费，根据损益类计算应缴纳的税费，不通过本科目核算；结账前，检查预付税费科目辅助是否存在贷方余额；结账前，测算：预收账款辅助余额*各税种预征税率-预付税费辅助余额是否等于零；若不等于零，则可能系统税率维护错误；结账前，检查借方发生额对应会计科目是否为应缴税费，贷方发生额对应会计科目是否为营业税金及附加；NC-科目余额表每月15应缴税费期末余额为贷方数，不能出现借方余额；根据账面预收账款、主营业务收入等计算的应缴税费金额，与账面计提应缴税费金额和实际申报缴纳税费金额，三者每月要保持一致；借方发生额，对应会计科目为银行存款；结账前，检查应缴税费科目是否存在借方余额；申报前，核对申报表税费金额与账面应缴税费金额是否一致；结账前，检查借方发生额，对应会计科目是否为银行存款；16台账管理台账包括但不限于各类借款、预付款、员工借支、诚意金、应收账款、应付楼款、应付工程款-暂估、合同台账、单方成本底稿等；（底稿模板参考附件2）各种台账明细余额与财务系统对应会计科目余额一致，如：员工借支明细台账与其他应收款-员工借支科目辅助余额一致；结账前，更新各类明细台账，与财务系统对应会计科目余额核对是否一致；台账明细数据要及时更新，与NC科目余额表上的数据一致；有些台账底稿可直接通过系统导出，如：诚意金、应收应付楼款等；台账底稿每月附件：1.财务档案范例 2-1.诚意金台账（模板） 2-2.应收楼款台账（模板） 2-3.应付楼款台账（模板） 2-4.应付工程款-暂估台账（模板） 2-5.单方成本对照表（模板） 2-6.员工借支及预付台账（模板）