房地产公司地产项目初期物业管理招标文件.doc

XXXX房地产开发有限公司投标邀请 物业管理有限公司：根据建设部前期物业管理招标管理暂行办法和国家、省、市、县有关的法律、法规，结合本项目实际情况，本着公开、公正和诚信的原则，招标方决定对其开发建设的XXXX市“XXXX”住宅小区的前期物业管理服务进行邀请招标，兹诚意邀请贵公司前来我司投标。1、招标方：XXXX地产开发有限公司2、项目开工期：2005年10月28日3、投标地点：XXXX市江津路XXXXXX4、投标截止时间： 年 月 日，逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。5、定标截止时间： 年 月 日6、凡对本次招标提出询问，请在 年 月 日前与招标方联系(技术方面的询问请以信函或传真的形式)。地址： 邮编：电话： 传真： 联系人： Email: XXXX住宅小区前期物业管理招标文件第一章 标的介绍根据国务院第379号令物业管理条例的精神，决定以邀请招标的方式选聘本小区物业管理公司。一、小区的基本情况“XXXX”位于江津中路和工农路交汇处，紧邻市二医院，东接园林路，南连绿意昂然的碧波路和风景旖旎中山公园，西靠工农路，北临XXXX第一交通要到江津中路和江津湖。“XXXX”地处城市江津中路金融圈的中心，周边银行环绕，政府机关林立。 “XXXX”建筑为海派新古典风格，由中国建筑武汉建筑设计院精心设计。建筑传承了沪派建筑的特色又融入了欧美建筑特色的精髓，建筑外立面大气、典雅、端庄、朴实。该楼盘建成后，将为江津路上一道不可多得的风景。本小区由XXXX房地产开发有限公司分二期开发建设。（一）主要技术指标（本部分内容最终以该小区实际交付内容为准）1、总占地面积： 平方米2、总建筑面积： 平方米3、一期新建住宅面积： 平方米（计 户），其中XX住宅： 平方米，SSS住宅： 平方米。4、一期新建商业用房面积： 平方米6、公建面积： 平方米7、室外汽车位 个（自行车集中停放），室内汽车位 个。8、总户数： 户（含二期住宅 户）9、总幢数： 幢（含二期 幢）10、道路面积： 平方米11、绿地面积： 平方米12、绿化率： %（二）建筑及公用设施1、出入口：小区有出入口2个，主入口设在北面的江津 路；次入口设在西面的工农路。2、环卫等设施：1、水泵房 个；2、垃圾收集处 个；3、污水井约 个，雨水井约 个，净化池约 座。3、智能化系统：（1）联排别墅、复式跃层为保全型可视对讲系统；（2）小区主要出入口及道路、车位等设置闭路电视监控系统；（3）小区周围设置红外线防越报警系统；（4）小区设置电子巡更管理系统；（5）每户设紧急报警按钮。4、文化休闲设施：（1）小区新建会所约 平方米（设乒乓、棋牌、健身、台球、阅览室和儿童乐园）。（2）小区设置了大型的水景广场为居民日常聚会休闲场所。（3）小区中穿插各类建筑小品。（4）标志、标牌按规定设置。（三）结构小区为 结构，外墙采用 ，屋面采用 防水。（四）给排水1、给水：室内由给水管采用直供方式 。2、排水：雨污分流，分别排入城市市政管网。3、供水系统：水泵房 个。住宅一户一表，所有公共用水设立公表，产权属于小区业主委员会。（五）供电1、拟不设配电房，采用配电箱，封闭，由电力局管理。2、公共照明系统：估算约路灯 盏、楼道灯 盏、广场射灯盏。3、计量方式：一户一表各自向供电局交费。4、所有公共用电设立公表，产权属于业主委员会。（六）弱电系统有线电视、电话、网络宽带安装到户。（七）燃气采用城市燃气管网供气，管道铺设到户，业主需向燃气供应公司办理开户手续。（八）消防按规范布置室外的消火栓，灭火器。（详细内容增加）二、物业资金和用房配套招标单位根据XXXX物业管理办法的规定，配备下列物业管理用房及资金：1物业用房：按规定配备。2物业资金：前期物业管理费：三、物业管理内容和要求（一）建设期物业管理内容1、对物业的规划设计提出意见和建议；2、对物业的建筑设计提出意见和建议；3、对物业的共用设施设备的设置提出意见和建议；4、对物业的工程招标提出意见和建议；5、参与物业的建筑施工和设备安装工程的验收；（二）销售期物业管理内容1、售楼大厅和建设工地出入口形象门岗警卫；2、售楼中心区域公共秩序维护；3、售楼中心临时停车场车辆的进出，行驶和停放管理；4、售楼大厅、示范单位的清洁卫生；5、售楼中心区域绿化的管理和养护；6、售楼中心的垃圾清运；7、接受业主对前期物业管理服务有关事项的咨询；8、编制XXXX业主临时公约；（三）托管期物业管理内容1、建筑物共用部位的管理、维修和养护；2、共用设施设备、场所（地）（含交通设施、文体设施、安全设施、环卫设施、水电设备、信报箱、路灯、园林、绿化、水系、管道、标牌、沟、渠、井、池等，下同）的经营管理、维修和养护；3、共用部位，共用设施设备、场所（地）的环境保洁；4、社区内车辆的进出、行驶和停放管理；5、业主、建筑物，共用设施设备的档案资料管理；6、物业的装修管理和服务；7、配合公安部门管理和维护社区的安全及公共秩序；8、配合街道、居委会组织和开展社区建设活动；9、受托向业主（或物业使用人）提供特约服务；10、法律、政策、法规及XXXX前期物业管理服务合同规定的其他管理及服务事项。四、物业管理收费标准1、 商业用房：1.50元/平方米*月2、 普通多层住宅（1号楼）：0.60元/平方米*月3、 小高层住宅（3号楼）：0.80元/平方米*月（不含电梯运行费用和自来水二次转供费）。4、 高层住宅：0.95元/平方米*月（不含电梯运行费用和自来水二次转供费）。5、 室外汽车位：100.00元/个*月6、 室内汽车位：200.00元/个*月7、 室内自行车位：6.00元/个*月上述物业管理收费标准最终以XXXX市物价局批复文件为准。五、综合事项说明1、中标单位应依据国家、省、市、县有关物业管理的法律、政策、条例、规章以及与招标方签订的“XXXX”住宅小区前期物业管理服务合同，对XXXX住宅小区实行统一管理、综合服务、自主经营、自负盈亏。2、委托前期物业管理服务的期限（1）建设期物业管理服务自“XXXX”住宅小区前期物业管理服务合同签订之日起至本小区各期全部建设竣工并交房之日止；（2）销售期物业管理服务自本项目售楼中心正式启用之日起至售楼中心停止销售之日止；（3）本项目12期各期交房后的前期物业管理服务工作全部委托中标单位负责（以下简称托管期）。各期托管期物业管理服务为二年，自每期交房之日起至第730天止；合同期未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效的，“XXXX”住宅小区前期物业管理服务合同终止；合同期满后，由业主大会决定续聘或解聘。3、中标单位自收到中标通知之日起10天内须与招标方签订“XXXX”住宅小区前期物业管理服务合同并开始本项目的建设期、销售期物业服务工作，招标方应向中标单位提供合理的临时物业服务用房和其他必要条件。具体要求由投标方作为投标报价在投标书中明确。4、中标单位须自费参加由市房管部门组织的本项目分期综合验收工作，并在每期综合验收前派出不少于1名大专以上学历、工程师以上职称的弱电技术人员和数名专业素质较高的工程人员参与共用设施设备的预验收和交接工作。5、标书中具有待定的配套设施设备，招标单位可提出符合科学性、合理性、经济性和可操作性原则的建议，视作标书创新内容予以评分，招标方将认真研究和择优采纳。6、标书中除已注明由招标方出资配套的共用设施设备外，投标方在标书中提出需增设招标方认为不需而投标方认为必需的其它设备设施，被视为投标方愿意承担费用，中标后投标方必须在承诺期限内予以实施（招标方愿意承担或分担费用的除外）。7、“XXXX”住宅小区不允许封闭阳台、安装防盗窗（网）；但可以在窗户内侧安装防盗窗（网），并由中标单位统一式样、规格和施工。若出现违章，由中标单位负责按建设部住宅室内装饰装修管理办法和业主临时公约有关规定负责处理；8、中标单位须加强对小区服务区域内所有建筑物内外墙、顶层屋面的管理，不得出现违章装修、违章搭建和外观不统一等现象。凡社区内出现违章搭建，由中标单位负责按建设部住宅室内装饰装修管理办法和业主临时公约有关规定处理；9、XXXX住宅小区要求中标单位实行垃圾分类和清运六、物业管理费和专项资金1、“XXXX”住宅小区前期物业管理服务开办费由中标单位承担；2、政府规定向商品房买受人收取的房屋维修资金，由招标方负责代收后按政府规定全部上缴属地房管部门管理；3、物业共用部位、共用设施设备的维修在保修期内由招标方委托中标单位与施工单位签订保修协议；保修期满后，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，由中标单位负责按政府规定程序申报使用；日常维修费用计入物业管理服务成本，由中标单位承担；4、托管期第一年的绿化维护由招标方委托中标单位与绿化施工单位签订绿化保养协议；以后日常养护费用计入物业管理服务成本，由中标单位承担；5、“XXXX”住宅小区前期物业管理服务用房总面积，分类面积由投标方作为投标报价在投标书中明确。6、“XXXX”住宅小区前期物业管理服务收费标准采用包干制，每月每平方米物业管理服务收费标准由投标方参照政府有关规定测算后，作为投标报价在投标书中明确。7、建设期的物业管理服务是中标人参加投标的前提条件和义务，招标方不承担任何费用。8、销售期的物业服务费用由招标方承担，收费标准由投标方作为投标报价在投标书中明确。9、纳入物业管理服务范围已竣工但尚未出售，或者因招标方原因未按时交给物业买受人的物业，其物业管理服务费用由招标方按省、市有关规定的标准交纳。10、招标方向商品房买受人承诺的物业管理服务收费标准，若低于XXXX前期物业管理服务合同约定的收费标准，其差价由招标方按向商品房买受人承诺的时间承担。七、奖惩措施1、“XXXX”住宅小区前期物业服务质量执行全国城市物业管理优秀小区考评标准和“XXXX”住宅小区前期物业管理服务合同的有关规定，中标单位投标书中有关指标和内容不得低于上述标准及规定；超过上述标准和规定的以投标书中承诺的指标及内容为考核标准。2、在招标方提供本项目硬件符合创优条件的前提下，自本项目竣工交房之日起2年之内（至迟在托管期到期之日），经属地房产管理主管部门考核验收达到上述考评标准及合同规定或投标书中承诺目标、同时获得全国城市物业管理优秀小区授牌，可以与业主委员会协商提高物业管理服务收费标准。3、在招标方提供本项目硬件符合创优条件的前提下，自本项目竣工交房之日起2年之内（至迟在托管期到期之日）完不成上述标准和规定或投标书中承诺目标、或未获得湖北省物业管理优秀小区授牌，履约风险押金不予返还。4、中标单位中标后，须参加属地房产管理主管部门组织的日常检查和年度考核，考评未达到上述标准和规定或投标书中承诺目标，并出现业主（或物业使用人）投诉多、重大管理失误事故、服务质量严重下降等现象，属地房管部门可与招标方或业主委员会协商决定解除上述“XXXX”住宅小区前期物业管理服务合同，没收履约风险押金，并由中标单位承担违约责任和赔偿责任。5、中标单位若采用转包、转让或其他未经招标方和属地房产管理主管部门同意的任何方式全部或部分转移中标结果，都被视作为中标单位违约，除属地房管部门有权按国家物业管理条例第六章第六十二条规定处罚外，解除上述“XXXX”住宅小区前期物业管理服务合同，没收履约风险押金，并由中标单位承担违约责任和赔偿责任。6、中标单位自收到中标通知书之日起10天内应提交履行“XXXX”住宅小区前期物业管理服务合同的履约风险押金人民币伍万元整，由属地房管部门监管。“XXXX”住宅小区前期物业管理服务合同期满时，经属地房管部门和业主委员会及招标方考核达到上述考评标准及合同规定或投标书中承诺目标，履约风险押金的本金连同按一年期银行定期存款利率计算的利息一并返还给中标单位。八、其他事项违反招标文件规定及在投标过程中违法、违纪或以任何方式采取不正当竞争手段的，一经查实，定标前由招标领导小组按有关规定取消其投标资格，没收投标保证金；已中标的，招标方有权单方面终止XXXX前期物业管理服务合同，报请属地房管部门没收其履约风险押金，并由中标单位承担违约责任和赔偿责任。投标须知第二章投标须知一、投标依据：1、 国家、省、市的物业管理相关政策、法规；2、 XXXX市“XXXX”住宅小区初期物业管理招标书。二、投标程序1、 月 日招标投标单位交纳投标保证金、投标保证书、领取招标文件，招标办和招标单位组织答疑和现场查勘。2、 月 日 月 日投标单位制作投标书。3、 月 日投标单位送交投标书。4、月 日评审标书。5、 月 日投标单位陈述、招标单位答疑，并确定中标单位。6、 月 日招标单位与中标单位签订合同；同时中标单位交纳履约保证金。第三章 投标文件的编制本次评标分主标书和附属投标书两部分，内容和编制要求如下：一、主投标书的项目、要求及招标文件说明（一）主投标书的项目1.物业管理服务的整体设想及策划体现整体管理方案的中心立意，要求表现管理方案的水平、特色及创新点，明确管理措施、服务意识、行为要求的合理定位，体现社区文化、环境文化的物业管理模式。2.管理机构设置和规章制度（1）机构设置、组织框图、工作流程及激励机制、监督机制、自我约束机制等；（2）规章制度：公司制度、内部岗位责任制、管理维护运作制度及企业内部激励、监督、反馈制度等、企业的近期目标、远期规划；（3）物业用房、设施、配备的利用，办公装备配套，操作人员的妥善安置、设施折旧安排。3.管理人员配备、管理（1）管理、操作人员配备、技术人员比例；（2）人员录用与考核、专业培训计划、奖惩淘汰机制；（3）人员上岗仪表、行为、态度的标准规定。4.承诺指标达标率（1）房屋及配套设备、设施完好率，99%；（2）房屋零修、急修及时率，100%；（3）维修工程质量合格率，100%；（4）绿化完好率，100%；（5）保洁率，100%；（6）道路完好率，100%；（7）住户投诉处理率，100%；（8）管理费收取率，95%；（9）居民物业管理满意率，99%；（10）消防火灾发生率，0%；（11）治安事件发生率，0%。5.物业企业创优及管理方案（1）争创“物业管理优秀住宅小区”目标及实施方案；（2）房屋设施、设备管理、维修管理实施方案；（3）市政等公共设施管理具体实施方案；（4）环境卫生的具体实施方案；（5）绿化养护管理的具体实施方案；（6）公共秩序的维护及治安配合具体实施方案；（7）各类管理档案的建立与管理。6.社区建设（1）结合小区特点配合文明社区创建工作，社区活动安排；（2）配合平安大区建设及综合治理工作开展。（3）三大服务（常规性、委托性及特约性）内容及便民服务措施，分列有偿、无偿服务项目和收费标准；7.前期物业管理措施（1）前期管理：人员安排、管理、监督、配合方案；（2）入住管理：入住公约、手续及便民措施等方案；（3）管理服务内容及收费标准分别上墙做好宣传工作；（4）装修管理：依据法规管理装修、违章搭建、房屋外观方案；（5）安全防范措施：车辆进出、流动人口、噪音控制等；（6）协助业主委员会筹建工作，明确业主委员会权利义务及配合工作。8.维护养护计划（1）房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及措施；（2）日常养护计划，住户报修、维修回访制度等；（3）共建配套设施、设备及各类管线的管理措施。9.创新措施（1）摄像监控系统设备管理维护；（2）充分发挥高科技在物业管理小区应用；（3）管理现代化：办公、财务、住户档案资料的计算机应用。10.成本预算（1）按招标书项目分列收入、支出项目，编制收支预算书；（2）分析盈亏情况，分列二个年度持平计划和增收节支计划；（3）建立收支公开、监督制度；（4）以业养业的计划及提高自身发展后劲的计划和措施。（二）主投标书的文书要求主投标书要求文字说明不少于40页，表格10页，彩图6页，装订次序为目录、文字说明、表格和彩图。其中文字说明要求为每页27列*24行=648字，15页为10000字，表格10页，统一按A4中性纸（210mm297mm）、宋体4号字体打印、文中无涂改、竖向装订成册，一式二份。（三）招标文件说明1、招标文件的构成（1）招标文件用以阐明所需物业管理服务、招标投标程序。招标文件由下述部分组成：投标邀请；标的简介；投标方须知；附件。（2）招标文件使用中文。（3）投标方被视为熟悉上述与履行合同有关的一切情况。2、招标文件的澄清投标方对招标文件如有疑点，可要求澄清，并应最迟在投标截止时间前7天按投标邀请中载明的地址以书面形式(包括信函、电子邮件或传真，下同)通知到招标方。招标方将视情况确定采用适当方式予以澄清或以书面形式予以答复，并在其认为必要时，将不标明查询来源的书面答复发给参加招标的每一投标方。3、招标文件的修改（1）在投标截止日期10天前，招标方可主动地或依据投标方要求澄清的问题而修改招标文件，并以书面形式通知每一投标方，对方在收到该通知后应立即以书面或传真的形式予以确认。（2）为使投标方在准备投标文件时有合理的时间考虑招标文件的修改，招标方可酌情推迟投标截止时间和定标时间，并以书面形式通知每一投标方。（3）招标文件的修改书将构成招标文件的一部分，对投标方有约束力。二 附属投标书的内容和要求（一）附属投标书的内容1、投标单位的名称、地址、资质登记地及发证机关（封面加盖投标法人单位及法定代表人印章，附注开户银行帐号）。2、投标单位概况、规模、资质、人员结构、运作特点、管理业绩、获奖情况、企业发展方向。3、投标单位法定代表人、接管投标小区管理处主任和部门负责人履历表（名字、简历、学历、职称、职务、经历）和专业资格证书（复印件）。（二）附属投标书的文书附属招标书除字数控制在3000字左右，明确投标单位，其他字体、排版、打印、装订及数目于主投标书一致。第四章 投标文件处理一 投标保证金： 1、招标单位参加投标时向XXXXXXXX房地产开发有限公司交纳投标保证金人民币伍仟元。不按要求交纳保证金，不给予投标资格。2、投标单位有下列情况，不退回投标保证金：（1）投标过程中无正当理由撤回投标文件或自动弃权；（2）中标单位未在规定期限内签署合同；3、投标保证金的退还：（1）未中标单位，在中标通知书发出后三个工作日内退还；（2）中标单位在签署合同协议后七天内退还。二 投标文件处理：中标单位的投标文件将成为物业管理服务合同的有效组成部分，未中标单位的投标文件不予退回，且不支付标书制作所需相关费用。第五章 合同签订一、履约保证金1、中标通知书发出之第二日，中标单位向XXXX市房管局物业科交纳履约保证金人民币叁万元，履约保证金在合同期内起保证作用。2、合同到期后XXXX市房管局物业科视续聘情况，在财务审计后返还。二、签订合同1、中标单位按照招标文件、投标文件、中标通知书、中标承诺书和XXXX市物业管理合同示范文件与招标单位协商在15日内完成委托合同的签订。 2、合同生效之日起，中标单位派人参与招标单位的前期物业管理工作。三、移交工作1、在小区竣工交付后，招标单位向中标单位移交物业用房、经营用房、办公设施、设备等。2、移交工作中如有争议，由XXXX市房管局物业科进行协调。附件1 投标声 明致XXXXXXXX房地产开发有限公司：1、在考察了“XXXX”住宅小区物业现场和研究了项目的所有招标文件、图纸以及第号至第号补充通知和修改书后，我方愿按招标文件的要求，承担上述项目的全部物业管理服务工作。2、如果贵方接受我方投标，我方保证在接到项目开工的指令后天开工，并在招标文件规定的期限内完成合同规定的全部工作。3、我方同意在从规定的递交标书截止之日起天内遵守本投标。在该期限满期之前，本投标对我方始终有约束力，并可随时被接受。4、在正式合同协议制定和签署之前，本投标书连同贵方的中标通知书应成为约束贵、我双方的合同。5、我方理解，贵方不一定接受最低报价的投标或其他任何你们可能收到的投标。6、附件：“XXXXXXXX”住宅小区前期物业管理投标书投标方（盖章）：法定代表人（签字）：或授权代理人（签字）：投标方地址： 年月日附件2授权书根据本文件宣布，签名人(姓名)、(职务)、(公司名称)、(公司注册地点)合法授权代表上述公司，特此任命在下面签字的 (公司名称) (姓名)、(职务)、为正式和合法的代理人，并授权该代理人在有关XXXX市“XXXX”住宅小区前期物业管理的投标方面，以该公司的名义代表该公司签署投标书，进行谈判，签署合同和处理一切与此有关的必要事务。现分别在下面签字以资证明。 投标方（盖章）： 法定代表人（签字）： 授权代理人（签字）： 投标方地址： 年月日附件3 投标方资格的证明文件（投标方概况）1、投标方法定名称：法定注册地址：电话及传真号码：投标方联系人姓名、职务：电话：财务联系人姓名、职务：电话：技术联系人姓名、职务：电话：2、经营管理人员董事长：秘书：总经理：其他人员：3、合股或自办的业务，如合股：合股人姓名4、公司建立或登记注册日期5、分部或代表处的地址、传真、电话、联系人6、公司总资产8、 银行证明书及银行地址9、 提交最近2个财政年度的会计报告(复印件)，包括资金平衡表、损益表、财务状况变动表以及业主权益表等。附件4 投标方保证书致XXXXXXXX房地产开发有限公司：事由：“XXXX”住宅小区前期物业管理的投标方资格预审申请在研究了上述项目的资格预审文件后，本证书签字人兹作如下声明：1、在资格预审书中所提交的一切资料，是真实的。2、我方理解贵公司对资格预审所做的决定，是最终的。对任何投标申请者不承担任何责任，也无义务将其决定的原因通知投标申请人。3、在通过资格预审的情况下，我方理解，资格预审合格仅仅是取得了按时参加投标的权力，而招标条件及日期则完全由贵公司决定。4、如我公司的技术和财务状况或执行合同能力在招标时发生了变化，我方承诺将此情况通知贵公司，并理解贵公司有权对原资格预审的决定进行审查。5、兹提交预审文件中所要求的一切文件和资料。投标申请人名称：（盖章）法定代表人（签字）：授权代理人（签字）：投标申请人地址： 年月日附件5 中标承诺书XXXX市房管局物业科：1、我公司自收到中标通知书起，愿意按照物业管理条例的规定，与XXXXXXXX房地产开发有限公司签订物业管理委托合同，在管理期限内，按标书承诺要求管理“XXXX”小区物业，无不可抗力或无正当理由，不会中途撤出管理。2、我公司中标后，将偕全体员工努力苦干，落实承诺的管理目标。3、按照招标要求，向XXXX市房管局物业科交纳人民币伍万元的风险抵押金，在管理期限内未能达到考核目标或给小区住户造成损失，我方愿承担违约和经济赔偿责任，从风险抵押金中扣除。4、我公司在本次投标活动中未有违法乱纪行为或采用不正当竞争手段，若XXXX市房管局物业科在核查中发现上述问题，我公司愿扣没全部风险抵押金。5、我公司与招标单位签署的委托合同、招标文件、投标文件、中标通知书、中标承诺书将构成约束我公司与招标单位的双方的合同。中标单位：（盖章）法人代表：年 月 日25