房产策划原则方案样本.doc

一、独创标准 不管房地产项目标定位、建筑设计理念、策划方案创意、营销推广策略，没有独创、毫无新意，要在市场竞争中赢得主动地位是不可能。独创就是独到、创新、差异化、有个性。独创含有超越通常功效，它应贯穿房地产策划项目标各个步骤，使房地产项目在众多竞争项目中脱颖而出。房地产策划要达成独创，永不雷同，必需满足以下多个要求： (一)房地产策划观念要独创。策划观念是否独创、新奇，关系到策划人基础素质。有人策划观念常常有新创意，有人只能“ 克隆”或照搬她人概念，这些全部影响到策划人策划项目标成败。在众多房地产项目中，能在强敌中站稳了脚并销售成功，策划观念一定是创新出奇。广州有个大型住宅区，开盘时以高素质、高价位出现，其有独创性策划观念，独具一格，使很多用户下定金购房。 (二)房地产策划专题要独创。专题是房地产开发项目标总体主导思想，是发展商给予项目标“灵魂”。策划专题是否独创、新奇，立意是否创新，关系到房地产项目标差异化和个性化，并直接影响到项目在竞争中取胜，大到贯穿整个项目专题，小到报纸广告专题，无不是这么。策划专题独创，和市场发展时还有很大关系。当大家全部沉醉在市中心区建住宅时候，部分有远见发展商却提议一场“郊区化运动”，建起一栋栋低容积率、高绿化率住宅小区，迎合市民们返回大自然心理状态；在大家欣赏小区内花草成片时候，部分有创见策划人却举起了山景、江景、海景大旗，使居民们窗外视线无比宽广，风景悦人。 (三)房地产策划手段要独创。房地产策划手段就是房地产策划具体方法、措施。方法、手段不一样，策划出效果也就不一样。最著名例子是广州奥林匹克花园，在大家还在用单一手段策划楼盘时候，奥林匹克花园发展商却用复合手段策划楼盘，地产业和体育业复合，引领了房地产策划领域新里程。策划手段独到，往往会达成意想不到效果。广州远洋明珠大厦，在建好楼字中，推出十套专题样板间，以不一样人个性及生活方法进行延伸、发挥、变形，使人看了以后大开眼界：我们居住空间能够那样艺术、舒适和优美。策划手段独到，增大了大家购置欲。 二、整合标准 在房地产开发项目中，有多种不一样客观资源，大约可分为两大类：一是从是否显著看出来分，有显性资源、隐性资源。二是从具体形式来分，有专题资源(或称概念资源)、社会资源、人文资源、物力资源、人力资源等。这些资源在没有策划整合之前，是松散、凌乱、没有中心，但经过整合以后就会团结一起，为整个项目标发展服务。 为了有效地整合好房地产开发项目标客观资源，必需做到以下几点：第一，要把握好整合资源技巧。在整理、分类、组合中要有放矢，抓住关键，使客观资源协力加强，达成1+1=3效果。第二，整合好各个客观资源要围绕项目开发专题中心，远离专题中心资源往往极难达成目标。第三，要善于挖掘、发觉隐性资源。如创新、独到专题资源大全部是隐藏起来，不易被人发觉，需要策划人聪慧头脑去提炼、去发明。 三、客观标准 客观标准是指在房地产策划运作过程中，策划人经过多种努力，使自己主观意志自觉能动地符合策划对象客观实际。要遵照客观标准做好房地产策划，必需注意以下几点：实事求是进行策划，不讲大话、空话。做好客观市场调研、分析、估计，提升策划正确性，在客观实际基础上谨慎行动，避免引发有意“炒作”之嫌。策划观念、理念既符合实际，又有所超前。 四、定位标准 所谓“定位”，就是给房地产策划基础内容确定具体位置和方向，找准明确目标。房地产开发项目标具体定位很关键，关系到项目标发展方向。一个目标定位错了，会影响其它目标定位正确。要在房地产策划中灵活利用好定位标准，它具体要求是： 第一，具体要从“大”、“小”两方面入手，大方面是房地产项目标总体定位，包含开发项目标目标、宗旨，项目标指导思想，项目标总体规模，项目标功效身份，项目标发展方向，等等。小方面是房地产项目标具体定位，包含专题定位、市场定位、目标用户定位、建筑设计定位、广告宣传定位、营销推广定位，等等。房地产项目标总体定位确定了项目标总体位置和方向，对项目标具体定位有指导、约束作用；房地产项目标具体定位是在总体定位下进行，具体定位是对总体方向分解，各个具体定位要符合总体定位方向。 第二，把握各项定位内容功效作用。要做到这一点，策划人首先要全方面掌握定位内容内涵，深入其中间去，确定其定位难易点，有放矢地找准目标。其次，每项定位内容具体功用是一样，要把它们整合好，利用好，为整个项目标总体定位服务。 第三，要熟练地利用项目定位具体方法和技巧。在项目定位过程中，方法和技巧利用得好，往往会达成事倍功半效果。如对建筑设计定位，建筑设计最新理念不能不了解，设计市场流行趋势不可不知道。在以前提下，是追逐时尚还是着意创新?是停留现实状况还是适度超前?这全部要依据开发项目标总体定位下有所取舍，确定方向。 五、可行标准 可行性标准是指房地产策划运行方案是否达成并符合切实可行策划目标和效果。可行性标准就是要求房地产策划行为应时时刻刻地为项目标科学性、可行性着想，避免出现无须要差错。落实房地产策划可行标准，可从以下几方面着手： (一)策划方案是否可行。在房地产策划过程中，确定方案可行性是落实可行标准第一步。从房地产策划本质特征能够看出，在多个策划方案中选择最优异、最可行方案是项目成功基础。有了可行方案以后，还要对方案实施可行性进行分析，使方案符合市场改变具体要求，这是落实可行标准第二步。 (二)方案经济性是否可行。策划方案经济性是指以最小经济投入达成最好策划目标。这也是方案是否可行基础要求。其次，投资方案可行性分析也是一个不可忽略关键原因。投资方案经过量论证和分析，能够确定策划方案是否可行，为项目标顺利运作保驾护航。 (三)方案有效性是否可行。房地产策划方案有效性是指房地产策划方案实施过程中能合理有效地利用人力、物力、财力和时间，实施效果能达成甚至超出方案设计具体要求。策划方案要达成有效、可行，一是要用最小消耗和代价争取最大利益；二是所冒风险最小，失败可能性最小，经过努力基础上有成功把握；三是要能完满地实现策划预定目标。 六、全局标准 全局标准从整体、大局角度来衡量房地产策划兴衰成败，为策划人提供了有益指导标准。从房地产策划整个过程来讲，它分为“开局、析局、创局、选局、布局、运局、馈局和结局八大过程，每个过程全部跟全局有亲密联络，每个局部运作好坏全部会对整个全局造成影响。 房地产策划全局标准关键要求是： (一)房地产策划要从整体性出发，注意全局目标、效益和效果。在整体计划前提下，部分服从整体，局部服从全局。在市场调研阶段，假如图省事，不深入了解当初市场情况,竞争态势、对手强弱，和宏观政策等问题，盲目上马项目，结果会造成惨重失败。 (二)房地产策划要从长久性出发，处理好项目眼前利益和长远利益关系。 (三)房地产策划要从层次性出发，总揽全局。房地产策划是个大系统，任何一个系统全部能够被看成是一个全局。而系统是有层次性，大系统下有子系统，子系统下还有孙系统，层次分明。所以，考虑下一个层次策划时，应该同上一层次战略要求相符合。 (四)房地产策划要从动态性出发，注意全局动态发展。房地产市场是改变莫测，改变发展有时会影响全局。这时，策划人要善于抓住市场动态规律，掌稳全局，避免市场改变触动全局根基。 七、人文标准 人文标准是强调在房地产策划中要认真把握社会人文精神，并把它贯穿到策划每一个步骤中去。人文精神包含人口及文化意识：人口意识是指人口数量和质量水平、人口局、年纪结构、家庭婚姻等表现出社会思想；文化意识包含大家在特定社会中形成特定习惯、观念、风俗及宗教信仰等表现出社会思想。在房地产策划中要把握好人文标准，必需注意以下几点： (一)对中国人文精神精髓要深入领会。在房地产策划中把握准人文精神精髓，并在人文精神具体形式中深入落实，将起到意想不到效果。 (二)利用社会学原理，把握好人口各个要素。在策划中把握好人口各个要素内容、形式和它们功用，分析它们对市场影响大小、轻重，找出它们运行具体规律，开发出房地产项目就会和众不一样，赢得大家信赖。 (三)把文化原因渗透到策划项目标各个方面。房地产策划必需把文化原因渗透到开发项目中去，才能快速占领市场，建立自己项目个性。以顺德碧桂园为例，它开发理念和模式首先是中国传统文化代表 儒家思想建大功、立大业及望子成龙思想，在家庭伦理上提倡中国传统文化天伦之乐、合家欢乐和刻意追求中国传统家庭温馨。 (四)经过民族文化积累，促进产品及企业品牌形成。 八、应变标准 所谓应变就是随机应变，它要求房地产策划要在动态改变复杂环境中，立即正确地把握发展改变目标、信息，估计事物可能发展改变方向、轨迹，并以此为依据来调整策划目标和修改策划方案。 房地产策划应变标准是完善策划方案关键确保，它具体要求是： (一)增强动态意识和随机应变观念。 (二)时刻掌握策划对象改变信息。策划对象信息是策划基础材料和客观依据，这个基础和依据改变了，策划也应该随之改变，不然，其策划就失去了正确性、科学性和有效性。必需不停地广泛了解、全方面搜集和立即分析并加工处理这些信息，为策划提供含有真实性、时效性、系统性和可靠信息资料。 (三)估计对象改变趋势，掌握随机应变主动性。 (四)立即调整策划目标，修正策划方案。当客观情况发生改变影响到策划目标基础方面或关键方面时，要对策划目标作必需调整，自然也就要对策划方案进行修正，以确保策划方案和调整后策划目标相一致。