1、容积率与建筑密度关系探析第四小组第1页城市住宅区规划原理案例分析小组总结概念介绍第2页城市住宅区规划原理容积率：容积率：又称楼板面积，是衡量土地使用强度一项指标，英文缩写为FAR，是地块内全部建筑物总建筑面积与地块面积比值。概念介绍容积率（R）=建筑密度（C）*层数（H）由下公式能够分析：在一定建筑密度下，容积率与地块平均层数成正比；同理，在一定层数条件下，容积率与地块建筑密度成正比。容积率可依据需要制订上下限，下限可确保开发商利益，上限可预防城市基础设施超负荷运行及环境质量下降。第3页城市住宅区规划原理建筑密度：建筑密度：是指规划地块内各类建筑基底面积占该快用地面积比值。与容积率不一样是，它
2、强调建筑基底面积。建筑密度应保持适当密度，这一点是十分主要，它能确保城市每一个部分都能在一定条件下得到最多日照和防火安全，以及最正确土地利用强度。建筑密度过密照成街廓消失、空间紧缺，有甚至损害历史保护建筑。建筑面积=建筑基底面积之和/地块总面积12第4页城市住宅区规划原理利益容积率建筑密度层数第5页城市住宅区规划原理1、容积率与产品类型建筑形态 住宅小区容积率独立别墅 0.3双拼别墅 0.4 0.5联排别墅 0.6 0.8叠加别墅 0.8 1.0（34层）花园洋房 1.0 1.2（45层）多层 1.2 2.0（67层）小高层 1.6 2.2（811层）中高层 2.2 2.8（1218层）高层
3、2.8 4.5（1933层）不一样建筑形态存在不一样容积率，不一样容积率又会决定建筑使用功效，决定不一样售价和盈利。案例分析第6页城市住宅区规划原理项目名称：世袭领地项目类型：独栋别墅容积率：0.25别墅面积：300-800平方米第7页城市住宅区规划原理项目名称：榆海万泉河畔项目类型：高层容积率：1.5别墅面积：60-150平方米第8页城市住宅区规划原理项目名称：舜地锦城项目类型：高层商铺容积率：2.9绿化率：38%第9页城市住宅区规划原理2、容积率与建筑密度普通情况下：（1）低容积率能够确保低密度，低容积率能够确保低密度，所以当前各地政府都以容积率指标1.0作为判断是否非普通住宅与普通住宅标
4、准之一。（2）高容积率难以确保低密度。高容积率难以确保低密度。从理论上说，高容积率只有当其为高层建筑时，才有可能实现低密度，能够称为“高层低密度”，而高容积率假如做成低层建筑，则会出现“低层高密度”现象.第10页城市住宅区规划原理项目名称：中信红树湾项目类型：30-40高层容积率：3.18特点：高层低密度第11页城市住宅区规划原理项目名称：万科17英里项目类型：别墅小低层容积率：0.75特点：底层高密度第12页城市住宅区规划原理3、容积率与利润关系 普通情况下，容积率越低，其绿化率会越高，居住品质就会得到有效提升，从而提升项目售价，实现利润最大化。所以，容积率在一定程度上决定了建筑总面积和单价
5、。不过、伴随项目容积率上升，售价并非等百分比下降，因而总利润会随容积率上升而上升，当容积率高出最适容积率数量时候，产品品质开始下降。在最适合容积率点上，销售额与总成本差值最大，也就是利润最大。第13页城市住宅区规划原理4、容积率与层数关系 普通情况下，在建筑密度不变前提下，容积率提升，层数增加，居住品质下降，售价也就会随之降低。容积率增加，主要引发房屋层数增加，在开始时，单方造价降低，当层数到达一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等、单方造价由下降转为上升，所以，二者之间存在一个利润最大化理论值。第14页城市住宅区规划原理5、建筑密度与层数关系 普通情况下，在容积率不变前提下，层数增加
6、，表现为建筑密度降低，绿地面积增大，进而提升小区公共环境品质和开发价值。利用容积率与建筑密度换算关系，把低容积率高密度多层产品做出低容积率低密度高层产品，创造出新物业组合方式。此方法主要利用于江景、湖景、海景等景观项目，因为层数增加，使建筑密度得到有效降低，既增加了小区绿地面积和公共面积，同时有利于景观价值挖掘，从而提升物业开发价值。第15页城市住宅区规划原理项目名称：南都逸天广场 项目类型：高层小高层容积率：1.73建筑密度：13.8%第16页城市住宅区规划原理小组总结1、对于一个项目来说，仅仅经过容积率一个简单数字远不能概括小区建筑类型，尤其当小区建筑类型有显著差异时候。2、在同一块土地上，容积率确定不能改变条件下，开发商经过设计、建筑策划，市场研究等工作，有很大空间打造自己产品，提升产品舒适度，使其适应市场，并使土地价值最大化。4、不一样地块，综合考虑地形、市场、对象等原因，容积率和建筑密度关系并非是确定函数关系。但对于开发商而言，假如能站在消费者角度去思索，能考虑社会效益与消费者效益，可能会实现更大利润和经济效益。3、容积率确定了产品类型之间配比，决定了不一样产品形态和不一样客户层面，更主要是开发商与业主之间利益对比第17页谢谢观赏谢谢观赏 THANKS!第18页
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