楼盘市场调研报告样本.doc

05金华楼盘调研汇报（/7/22）前 言金华房市，在宏观政策这一主轴力量导演下，以其跌宕起伏复杂多变历程，“抑、扬、顿、挫”全景出色变局，写下金华地产史上史诗般一笔。市场恢弘起伏、消费者日趋成熟理智、政府喜忧矛盾、开发企业一家欢喜一家愁，无不透露着金华房市转折年不平凡。汇报思绪宏观政策分析金华房地产特点地段区域细划分析江南板块江北板块金东板块城北板块产品细划分析总结第一部分 宏观经济分析：当房价成为很多人饭桌上谈资时，政策层面上调控便会接踵而至。1月1日起，中国对土地有偿使用费将实施先缴后分。以遏制开发商“低价”圈地。这项土地政策即使对购房者直接影响不大，但能够从中看出房地产市场正在逐步规范化。3月16日晚，中国人民银行宣告自次日起，个人住房贷款利率由5.31%上调最少0.2个百分点至5.51%。住房贷款利率基准利率也提升至5年期贷款基准利率即6.12%。同时，房地产价格上涨过快城市或地域住房贷款首付百分比从20%提升到了30%。随即，央行还决定对个人住房公积金贷款利率做出调整，上调幅度为0.18个百分点5月11日，国务院出台了稳定房地产市场八条意见，建设部等七部门又联合提出了做好稳定住房价格工作意见。这一系列宏观调控方法很显著要遏制投机性炒房，控制投资性购房，激励一般商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，促进住房价格基础稳定和房地产业健康发展。 金华房地产现实状况：一、从现在情况分析，保持金华市房地产市场连续健康发展有利原因大于不利原因，只要政府加强引导和规范市场行为，房地产业总体趋势仍然向好。1、开发规模连续扩大。去年1-9月全市房地产开发企业本年计划投资141.99亿元，增加119.6%。房屋施工面积766.75万平方米，增加49.0%，其中住宅施工面积595.96万平方米，增加44.3%；办公楼21.25万平方米，增加40.1%；商业营业用房108.79万平方米，增加63.7%。本年新开工面积310.44万平方米，增加71.1%，其中住宅253.02万平方米，增加65.9%。2、商品住宅仍是投资热点。去年1-9月全市商品住宅开发投资41.59亿元，增加56.7%，占全部房地产开发投资总额75.4%，仍然是拉动投资增加首要原因，其中别墅、高级公寓开发投资3.85亿元，增加1.9%。商业营业用房投资9.59亿元，增加11.7%，占全部投资总额17.4%；而办公楼投资显著下降，只有0.99亿元，降低38.4%，占全部投资总额1.8%。3、商品房市场供销两旺。去年1-9月全市房屋完工面积116.50万平方米，增加58.0%，其中住宅完工91.84万平方米，增加48.9%；办公楼完工1.70万平方米，增加94.6%；商业营业用房完工17.51万平方米，增加90.9%。商品房销售面积106.64万平方米，增加76.8%，其中住宅销售92.78万平方米，增加78.7%；办公楼销售1.08万平方米，增加35.7%；商业营业用房销售9.33万平方米，增加26.2%。商品房预售面积达成207.55万平方米，增加32.5%，其中住宅预售172.26万平方米，增加29.4%；办公楼预售2.86万平方米，降低13.5%；商业营业用房预售28.55万平方米，增加68.3%。4、商品房空置面积下降。9月底，全市商品房空置面积15.18万平方米，降低15.5%，其中住宅空置面积7.81万平方米，降低13.4%；办公楼空置面积1.38万平方米，增加31.5%；商业营业用房空置面积5.28万平方米，降低18.1%。空置一至三年商品房面积为5.38万平方米，其中住宅3.23万平方米，办公楼0.67万平方米，商业营业用房1.18万平方米。5、企业筹资能力增强。伴随宏观调控深入深入，银行对于房地产信贷逐步收紧，企业自筹资金百分比显著上升。去年1-9月全市房地产开发到位资金中，定金及预收款36.35亿元，增加69.2%；自筹资金25.93亿元，增加146.2%；银行贷款13.82亿元，降低22.0%。定金及预收款、自筹资金、银行贷款分别占本年到位资金44.3%、31.6%和16.8%，而去年同期比重为41.1%、20.1%和33.9%，企业自筹资金已经超出银行贷款成为房地产开发第二大资金起源，企业对银行资金依靠程度有所降低。6、项目开发进度加紧。房地产开发企业为了规避风险，立即回笼资金，纷纷加紧项目开发进度。去年1-9月，全市房地产建筑工程投资2*8亿元，增加52.1%；安装工程2.56亿元，增加103.4%，建安工程快速增加成为拉动房地产开发投资增加关键原因。而土地购置增加则相对放缓，全市本年购置土地面积174.80万平方米，增加12.0%，土地购置费20.95亿元，增加18.2%。7、市区房地产开发仍占主导地位。市区房地产开发在本市房地产业中一直占据主导地位，多数指标靠近或超出全市总量二分之一。去年1-9月市区完成房地产开发投资22.92亿元，增加43.8%，其中住宅投资17.37亿元，增加28.0%；房屋施工面积405.96万平方米，增加40.6%，其中住宅314.57万平方米，增加33.7%；新开工面积144.07万平方米，增加60.2%，其中住宅110.62万平方米，增加54.3%；完工面积87.42万平方米，增加111.5%，其中住宅70.23万平方米，增加100.3%；销售面积80.40万平方米，增加171.4%，其中住宅69.17万平方米，增加163.5%；预售面积117.21万平方米，增加15.2%，其中住宅104.12万平方米，增加14.5%。本年资金起源中，定金及预收款22.21亿元，增加76.3%；自筹资金11.69亿元，增加234.1%；银行贷款7.64亿元，降低3.2%。二、存在问题和风险1、房地产投资高增加值得关注。多年来，金华房地产开发投资一直保持高增加，从1998年以来，年均增幅达成47.9%。今年前三季度，在宏观调控大背景下，房地产开发投资仍增加47.7%。首先，房地产业有着较长产业链，能对多个产业起显著带动作用，从而有效推进全市固定资产投资和国民经济增加。其次，全国出现钢铁、水泥等行业投资增加过快势头，有相当一部分是房地产开发增加过快引发。中央采取宏观调控方法后，部分行业投资过快增加势头得到显著遏制，本市房地产开发高增加势头值得关注。2、土地供给形成制约。因为商品房用土稀缺，土地供给成为房地产开发关键制约原因。加上政府对房地产业调控，土地价格上涨速度快于房价上涨速度，三季度市区商品房销售价格上涨11.9%，而土地销售价格上涨18.5%，土地价格上涨又深入带动房价上涨。去年1-9月，全市房地产开发企业土地购置费为20.95亿元，占全部开发投资38.0%，比重仍然比较高。3、开发企业实力不够强。现在，金华市房地产开发企业已超出250家，但含有较强实力企业还是偏少。全市二级开发资质企业只有7家，有很大一部分企业是暂定资质，部分企业已很长时间没有开发项目。伴随房地产市场发展，土地拍卖、房地产开发销售全部深入规范化，企业经济实力在市场竞争中作用越来越显著，实力弱企业将被淘汰。现在，外地部分有实力房地产开发企业已经进军金华市，市场竞争将愈加猛烈。4、商品房开发结构不尽合理。现在，本市商品房开发，尤其是住宅开发结构不尽合理。受利益驱动，住宅开发普遍有大户型、高级化趋势。而真正受大多数一般百姓欢迎中小户型和经济适用房偏少。去年1-9月，全市经济适用房施工面积仅占住宅施工面积4.1%，新开工面积占住宅面积4.0%，完工面积也只占住宅面积11.1%。首先是高价大户型住宅多数人买不起，其次是低价中小户型住宅买不到，住房供给存在结构性短缺。小结：从以上能够看出，在国家宏观调控方法下，在一定程度上有效处理了上述问题。今年上六个月市区房价高速攀升势头受到遏制，房屋销售出现滞涨。现在市场处于一个僵持阶段，楼市正在逐步回归理性，金华房地产也正面临着一个重新洗牌阶段，伴随时间推移，很多小型房地产企业必将会被淘汰掉，而实力雄厚房地产开发企业将逐步占据市场主导地位，使整个房产界形成强者更强，弱者更弱局面。而且从金华市实际情况看，伴随国民经济连续快速增加，工业化、城市化、城镇一体化进程不停加紧，人民生活水平不停提升，全部将深入增强房地产市场有效需求，为房地产开发投资连续增加提供确保；另外，伴随对外开放力度加大，外资引进加紧，外来人员和流感人口将深入增加；另外，浙江中西部中心城市地位确实立，便利交通，也将吸引更多投资者前来安家落户，这些又为金华市房地产市场发展注入了新活力。伴随城市化进程深入加紧，对于房地产需求还会加大。现在房地产开发档次正在不停提升，加上政府加大对土地供给控制，土地价格也将不停提升。这些全部表明商品房价格仍有一定上涨空间。伴随房地产市场宏观调控加强，投机性购房现象将得到遏制，房价将在平稳中缓慢增加。第二部分 金华房地产特点：一、概述：金华市现辖2区、3县、4市，面积1.09万平方公里，人口449.91万，市本级实力还比较微弱。市区非农业人口29.07万，占全市域人口6.5%左右，边强中弱。和周围县级市相比，市区经济发展水平相对落后 ，房地产需求限于当地化，当地化比重大，外来消费比重相对较小。伴随这几年市政计划发展方向不停改变，金华房市发展基础展现是江南、江北和金东新区三个区域所形成金华房市三足鼎立局面，金华市区开始吹响了西进和北进战略；城北区块、婺城新区开启发展，将和现在江南和江北关键区共同组成金华地域大市区关键战略版图。至此，金华地域以现在江南、江北为中心，以金东新区、婺城新区、城北区块为外延关键大市区格局初步形成。二、新政策下金华房地产新改变及现实状况：1、购房者流量分析：新政实施后，各大楼盘很显著来客量急剧降低，购房者变得谨慎和持观望态度，金华楼市出现了显著徘徊盘整迹象。除了开发商埋头苦想着怎样打破僵局外，就是购房者在一旁静悄悄地等候。当初，原本要抢着时间开盘楼盘（像金城名座）推迟了，原本要抢着付钱购房者开始犹豫了，大家全部停下脚步，开始理智地分析市场，静观其变。2、购房时考虑原因分析：伴随购房者日益成熟理性化，购房时并不是一味考虑某个点，而是系统考虑楼盘综合素质。所以，现在任何楼盘开发，在地段原因上是无法改变，要想提升项目标销售力，需要项目在运行时，经过计划设计、空间创新、品质塑造打造繁荣、高尚、生活工作配套齐全高级小区，以此吸引更多潜在消费群体。依据市调表，在调查20个楼盘中，全部不一样程度上配置了会所、幼稚园、沿街商业，以多种多样形式来吸引大家眼球，创建一个高品质、舒适生活环境。像保集半岛，创办了金华市第一所双语幼稚园，而且聘用外教，在一定程度上吸引了很多义乌购房者来买房。3、价格需求分析：项目名称保集半岛南国名城申华大厦金发豪园东方明珠碧水豪园时代花园平均总价49万左右49万左右2260万43万45万60万60万 销售率在90%以上楼盘总价情况一览表从销售量在90%以上多个楼盘中能够看出总价在50万之间楼盘能够被大多数人所接收，这个价位房产是现在金华主流消费，这就是说一套100平方米房子以30005000元左右单价出售，在承受能力上是完全能够，若加上按揭，其购置力将大为增强，这和金华现在综合平均房价靠近3500元每平方米是相吻合。4、物业类型需求分析：从各楼盘物业类型供给量上可见，多层住宅和小高层住宅现在仍然是市民最受欢迎物业类型，伴随金华城市化进程推进，和市区土地日益降低，小高层、高层住宅开发已经是未来金华现代化大城市发展大势所趋。曾经金华人对高层是谈高色变，现在伴随对高层认识加深，大家已经开始慢慢接收了高层住宅。5、购房意向区域分析：伴随金华市区计划建设落实，作为老城区江北，其关键城市中心地位并没有因为江南片区崛起而逐步减弱，商业密集、交通发达、生活便利是其优势。江南片区作为未来金华市中心最具发展潜力和动力区块，“北商南居”概念使得江南板块无疑成为居住、投资最好选择。在市中心楼盘价格高、交通拥挤情况下，城东片区伴随金东新区计划出台、开发逐步成熟和配套设施日趋完善，该区域也日益被大家所看好，有了显著崛起趋势。同时伴随市中心土地降低，城市发展向北扩张，江北城北区块也将成为未来发展新焦点。可见，伴随江南崛起，城东、城北片区发展，金华大市区时代将全方面到来。三、房地产市场发展趋势： 1、价格趋势：保持上涨趋势，增幅趋缓 金华商品房平均每平方米价格为3645元，同比上涨12.9%。其中住宅3185元，同比上涨14.1%；住宅中多层和高层分别为2885元和3757元，同比分别上涨13.1%和19%。也就是在去年，金华房价水平从全省倒数第二上升到第七，和经济总量排位基础相符。金华房地产价格在旧城改造推进下，房地产价格不停攀升。但伴随国家对房地产调控力度加大，现在房地产价格涨幅下降，将保持平稳增加。2、产品趋势 ：小高层、高层剧增，小户型竞争加剧经过对金华市场研究，能够看出很多小区后续项目高层、小高层占主力，严格土地审批制度和高昂地价也注定住宅向高空发展，所以小高层、高层住宅将成为金华住宅产品发展趋势。 各区域小户型项目不停涌现，必将会出现小户型竞争高峰期。3、开发趋势：房地产发展关键区域 未来几年金华房地产关键区域关键集中在金东、江南南部、江北北部区域，江南中心区域。 第三部分 地段区域细划分析：一、 江北板块1、地段分析由人民路、新华街、西市街、人民广场和八一北街所组成商业金融中心，该区块楼盘因为所处地块属于传统城市中心，地价比较高，和市政计划要求，所建楼盘均以高级住宅、写字楼、单身公寓、大型商业中心为主，价位较高，而且因为腹地有限，开发出现边缘化趋势，向城北延展。此次江北板块市调了4个楼盘，全部分布在八一北路关键商业圈周围。2、价格分析项目名广厦时代花园福莲汇东方国际锦绣金华价格住宅：4800公寓：5500公寓：5500 住宅：4100住宅：4600可见江北价格基础上在4000-5000元/m2。3、物业类型：高层项目名广厦时代花园福莲汇东方国际锦绣金华户型三房单身公寓单身公寓、三房单身公寓、三房面积1305050，995090，120160可见户型以130三室，50小户型为主。小结：作为金华老城区，江北有着得天独厚优势条件，地段好、发展成熟、配套齐全、商业密集、交通便利，人气十足。不过城市设施老化，交通拥挤，房价高，北商南居格局影响也是其发展不利条件。二、 江南板块1、地段分析江南作为金华市经济技术开发区，是市府大力开发区域，现在日渐成熟和完善。现在这里是金华科技办公及居住中心，商业金融、交通、娱乐休闲等生活配套设施成熟完善。即使从最近情况来看，江南中心城区房源供给情况不错，尽管受大环境影响，现在销售不甚理想，不过江南房产在金华房产领域领头羊作用十分显著。它和金华老城区隔江相望，是市区“城中新城”。投资环境良好，交通便利，区内基础设施完备。现在江南以成为金华房产消费者和投资者首选地，开发营销项目以高级住宅为主，包含多层、小高层、单身公寓和高等级墅，户型大多集中在80140平方米大小，这是现在江南投资热点所在，同时也有少许商务写字楼推出。但伴随江南市区因为新计划大盘陆续推出，可选择余地将越来越多。从总体上来说市区土地资源稀缺，造成价格比前一段时间也有不小上扬。金华房地产众多开发商争夺宝地，大盘云集，一个立即成熟中央居住小区。和江北形成隔江对峙宏观大势。因为腹地有限，其关注程度正在逐步被城北和金东所替换。但在近段时间内还是购房者首选。此次江南板块市调了8个楼盘，分布在沿八一南路南段和市政府南周围区域。2、价格分析保集半岛天龙南国申华大厦现代江南西京大厦金城名座金发豪园星月花园（二期）360036004500多层：3200 高层：330036003300多层3200排屋4200小高层3500 多层：3300可见江南价格基础上多层在3300元/ m2；高层在3600元/ m2。3、物业类型：高层、多层、叠加排屋。保集半岛天龙南国申华大厦现代江南西京大厦金城名座金发豪园星月花园（二期）三房三房单身公寓、三房二房、三房小户型精装修公寓三房三室三房130-140130-1403712490,13045120200,130117-144 可见户型以130三室，50小户型为主。小结：北商南居格局使其成为金华最成熟、适宜居住板块。但后继乏力，可开发地块逐步降低，而且大型商业极少，很多人消费要到江北。三、 金东板块1、地段分析金东新区成立于1月，计划面积41.6平方公里，是“三江六岸”一个关键组成部分，继江北、江南经济技术开发区以后又一个房地产开发烧点区域，地处浙江中部金衢盆地，东邻中国小商品城义乌，南连中国科技五金城永康，西接金华城区，区位优势十分显著。以义乌江为主轴线，形成一江居中、南北呼应、跨江发展新格局。它分为多湖和金东新区两个子板块。现在该地域大规模建设带动了该地域地价房价一路上扬。经过高起点计划，高标准建设，高效能管理，高效益开发，使金东新区成为含有现代风格园林式滨江新城区，成为金华市区商业副中心、文化娱乐中心、滨江特色居住中心和金东区行政中心。此次金东板块市调了6个楼盘，关键分布在沿义乌江沿岸及金华一中周围。2、价格分析冠达东方兰庭广润.翰城众信蝶景湾高恒东方明珠碧水豪园金海岸人家多层2800 排屋3500 3500元3200元多层2600小高层3400排屋5000小高层3500，叠加36003000元可见金东价格基础上多层在28003500元/ m2；高层在3500元/ m2。3、物业类型：高层、多层、叠加排屋。冠达东方兰庭广润.翰城众信蝶景湾高恒东方明珠碧水豪园金海岸人家三房二房、三房三房、四房三室三房、叠加三室12070、120121、150180128150,19090,130可见户型以120-130三室，还有一定量叠加排屋小结：由市政配套驱动，土地贮备充足，占据较长河岸，腹地宽广，开发后劲十足。不过计划范围内缺乏集中商业地产项目，估计未来商服关键依靠小区本身配套建设，这就使得在相当一段时间里，金东地域居民日常生活将会极为不便，尤其是现在建筑工地连着菜地现实状况，会对房地产开发销售带了很多不便。四、 城北板块1、地段分析铁路以北广大城北区域，该区块因为地处城北，居住自然环境上乘，是未来金华市区居住关键发展方向之一。计划早但起步较迟，现在各类配套还处于起步阶段，缺乏实力开发商跟进和政府造势支持。展现商品房间和农民房相互混杂局面，缺乏开启板块关键引擎。伴随二环线、迎宾大道等交通主干道相继建成，该区块居住素质得到了改善。市民对该地域楼盘反应也很好， 此次城北板块市调了2个楼盘，关键分布在沿义乌江沿岸及金华一中周围。2、价格分析东方前城怡景园多层2800元、高层2888元多层：2800 高层2800可见金东价格基础上多层在2800元/ m2；高层在2900元/ m2。3、物业类型：高层、多层。东方前城怡景园单身公寓、三房二房、三房40，10013095,129可见户型以130三室，50小户型为主。小结：因为毗邻江北，计划中东市北街又使城北和江北板块联络愈加紧密，有望成为发展腹地受限江北板块生态大盘延伸段。不过因为大家传统观念上“城北就是郊区”影响，和现在是小开发商主导大盘开发，内部集资严重，板块品质提不上来。其要发展还需要一段时间。第四部分 产品细划分析：1、物业类型：依据市调，金华房地产现在存在着多个产品形态，这是城市发展肯定趋势。前几年以多层为主导，传统大家还是比较喜爱多层，得房率高，物业费低。伴随城市计划和发展，土地开发量降低，土地价格增加，为了追求更多利润，高层必将会占领金华主导地位，从现在各楼盘开发量上就能够看出，这个趋势很显著。另外，在部分大盘中，还有一定量排屋，在小区配套有力支撑下，适市满足了一部分人高品质生活需求。区域多层价格高层价格排屋价格江南330036004500-6000江北-40005000-金东3000350035005000城北28002900-长久以来，多层一直占据着主导地位，其价格低，得房率高、物业费低深得老百姓喜爱。各个楼盘多层也最轻易消化，是开发商利润确保。伴随城市发展，高层将会越来越多，能够说今年是金华“高层年”，众多开发商全部推出了高层，甚至有高层价格低于同地段多层价格（如怡景园）。广厦时代花园凭着优越地理位置和雄厚开发商实力，推出高层一直销售不错，由此能够看出，高层正在逐步被大多数消费者所青睐。在江南板块边缘，和新近开发金东沿江区域排屋也深受大家青睐。在风景好、小区配套齐全前提下，很多高收入用户群体会选择高品质生活排屋。2、户型：从市调表总中能够看出，各楼盘全部以130m2三室为开发主力。这个面积做成三室大小适中，百分比恰好。而三室是性价比最高一个户型，价格适中，也能够满足三世同堂等需求。是大部分人所中意户型。另外还有50m2左右小户型单身公寓，地段好，总价又不高。不管是投资还是自用全部是很好选择。3、物业管理：伴随大家生活品质不停提升，物业管理也越来越成为大家选择楼盘一项关键指标。物业类型多层小高层/高层物业费0.50.8元11.2元依据市调表，金华物业费基础在0.51元提供物业服务包含保洁、二十四小时保全、小区巡查、楼宇可视对讲等基础服务。部分大盘还会安装小区监控系统、门禁系统、边界防御系统、二十四小时热水供给等。（具体祥见市调表）4、小区配套方法：为了提升楼盘卖点，寻求更多诉求点，小区配套方法显得十分关键。区域楼盘名称配套江北大盘代表 广厦时代花园 大型集中停车库，高级休闲服务中心，包含健身房、阅览室、儿童游戏厅、卡拉OK厅、高级餐厅、高级咖啡吧等；区内1.2万平方米中心绿庭 江南市中心小楼盘代表 申华大厦在城市COD中央行政区、CBD中央商务区关键，紧邻100亩市民广场，周围有金华商城、工商城、中洋超市、福泰隆购物中心；设有国际泛会馆，包含酒吧、健身房、咖啡馆、多媒体视听中心、信息网络中心等 金东大盘代表 广润翰城 3平方米综合商业群，100亩超大生态公园，大型人文会所 5、车位价格：项目名车位价项目名车位价项目名车位价项目名车位价保集半岛10万/个可租300元/月金发豪园4000元/众信蝶景湾车位5.56万/个车库9.7万/个广厦时代1618万天龙南国7万/个星月花园8万/个东方明珠3380元/东方国际11万13万/个;可租200元/月申华大厦7万-9万/个东方兰庭3200元/碧水豪园8-15万/个锦绣金华12.5万/个现代江南10万/个广润.翰城7.3万/个金海岸人家3000元/东方前城67万/个6、装修标准：住宅全部是毛坯房，小户型单身公寓部分是精装修后推出。项目名装修标准申华大厦橱卫，送空调复合地板；，不锈钢钢化玻璃自动感应门；二十四小时热水供给，西京大厦精装修，送空调，复合地板、卫生间贴瓷、热水器福莲汇建材、家电及卫浴设施采取成套品牌锦绣金华小公寓防滑地砖，厨房金属吊顶，整体橱柜，纯净水到户结 篇纵观全局，金华房地产还是健康展现良性发展之中。即使国家宏观调控一定程度上影响到了现在房市，打压住了正在上涨势头房价，不过这既是机遇也是挑战，要越过这个瓶颈，打破这种僵局，就要在房价以外事情上做足功课。以后金华房地产将不再是单纯房价之争、地产炒作，而将会将会更多表现在品质和质量竞争上。金华房地产正在走向成熟。