范例商铺销售基础手册.doc

商铺销售手册

五、 商铺总体简介
1.解说目的：
（1）华润中心整体简介；
（2）商铺数据简介；
2.解说要点：
（1）突出商铺稀缺性；
（2）商铺从设计上适合经营，非常好用；
3.原则说辞：
华润中心住宅某些共33.8万方，由13栋楼构成，分三期开发，会有约3500个家庭入住。而咱们底商仅有3.5万方，您看到南侧4栋楼是1期，仅有商铺42间，自推出以来，已被抢购过半。
当前可供选取商铺21间，面积在70—170平，上下两层构造，一层4.7米，二层4米，其中清泉路商铺一层层高5.95米。商铺开间在 4米左右，进深在 10 米左右，昭示性非常好，特别值得一提是：咱们商铺具备超高得房率，得房率均在95%以上，这就相称您有限投资，得到了更多使用面积啊。
咱们商铺详细分为3个区域：面向大学清泉路一侧商铺、面向将来写字楼或公寓住宅南侧商铺、面对万象城系列商业内街商铺。其中，一期规划临清泉路一侧商铺层高达到5.95米，约4.2米铺宽，这样可以更多运用空间，配比更多设计方式，这种二层规划，三层实体空间，予以您更辽阔商业天地。
1#楼南侧多规划为80-120㎡小户型商铺，拥有4米敞阔铺宽，这某些商铺，位于公路主干道和商业内街交汇枢纽位置，该区域将来必然会成为人流交汇核心区域，因而，适当各种业态经营，投资自用两相宜。
临近商业内街商铺面积多集中在100㎡以上临内街商铺最大特点在于接近万象城系列商业出入口，同步面对商业内街将来人群集中限度和停留时间都会占有很大优势，同步，内街商铺多数配有烟道，适当经营餐饮等行业。
商铺当前依照位置不同，价格在2-5万元/平方米，一铺一价。
X先生/女士，您对哪一间商铺感兴趣，我为您重点简介。
六、 每间商铺特性分析
1.解说目的：
（1）深刻理解每间商铺特性；
（2）引导客户从买不买，到买哪个；
2.解说要点：
（1）针对客户状况专业分析适合投资商铺；
（2）对每一间商铺都要有针对性推介；
3.原则说辞：
1、商铺库存状况
华润中心·凯旋门1.1期商铺库存状况
楼栋
铺号
户型
面积
开间
进深
层高
烟道
价格（一铺一价）
单价
总价
1#
1-1
复式
186.48
7.4
7.4
4/4.7
无
28000
5454400
1-7
复式
152.83
3.9
10.5
4/4.7
无
25000
3820750
1-9
复式
94.89
3.9
10.5
4/4.7
无
26000
2467140
1-12
复式
151.94
3.9
10.5
4/4.7
无
25000
3798500
1-14
单层
77.88
7.4
7.6
5.95
有
47500
3699300
1-15
单层
71.12
8.4
7.6
5.95
有
47500
3378200
1-17
复式
110.04
4.2
11.2
5.95
有
30000
3301200
2#
2-4
复式
109.24
4.2
11.2
4/4.7
有
33000
3604920
2-6
复式
112.72
4.2
11.2
4/4.7
有
35000
3945200
2-7
复式
112.81
4.2
11.2
4/4.7
有
35000
3948350
2-8
复式
132.56
4.2
11.2
4/4.7
有
33000
4374480
2-9
复式
177.89
5
11.2
4/4.7
有
26000
4625140
2-10
复式
186.91
5.5
11.2
4/4.7
无
26000
4859660
2-11
单层
126.27
8.4
11.2
4/4.7
无
43000
5429610
2-12
复式
268.73
7.4
10.9
4/5.95
无
26000
6986980
2-13
复式
102.64
7.1
7
4/5.95
无
3
3284480

2-14
复式
138.43
8.4
7
4/5.95
有
3
4429760
2-15
复式
114.86
4.2
11.2
4/5.95
有
30000
3445800
2-21
复式
109.46
4.2
11.2
4/5.95
有
31000
3393260
2-23
复式
109.64
4.2
11.2
4/5.95
有
31000
3398840
2-24
复式
114.21
4.2
11.2
4/5.95
有
31000
3540510
2、每间商铺特性分析
1-1号商铺
优势：
位于社区出入口处，临万象城系列商业内街，且为大面宽复式商铺，昭示性较好，并属于该项目稀缺式商铺，周边商业氛围联动功能强。
劣势：
1、铺面不周正，有某些挥霍空间；2、该商铺单价虽低、但总价高，投资回报风险大；3、一层4.7米层高，无法做两层，相比临清泉路一侧商铺总价和层高处在劣势。
适合业态：特色餐饮、药店、干洗店、茶楼会所等。
销售对策：
1、大面积复式商铺，昭示性好----投资商铺，地段和位置是硬道理，同步气派宽敞铺面设计更会锦上添花，该铺则同步具备这两个优势；
2、客流量大----位于商业街和社区出入口交汇处、紧邻金角地带，消费客群集中，商机无限，投资首选；
3、业态多元化特点----该铺所处位置优越，且构造均适合烟酒专卖店、干洗店、名品展示店、西点、复式、酒库、特色餐饮等；
4、价值拥有多样性----1、该商铺以其价值，可便于业主进行抵押；2、高品位商街增值分析：如步行街商铺，当前估价5万/㎡，但业主却不因高价而转手，体现就是商铺最大魅力，迅速增值，永远有价有市；3、投资华润万象金街，品牌保障，投资无风险；4、坐享烟台莱山区唯一高品位商街增值梦想，赚有钱人钱，做生意人生意。

1-7号商铺
优势：
位于商业街，公寓和写字楼以及清泉路通往购物中心交汇地带，处在人流汇集枢纽位置，有丰富地缘性客户支撑 ；该商铺是同侧商铺中大面积复式商铺，且位于中间位置，在商铺形象展示上占有绝对优势。
劣势：
1、该商铺一层面积小，二层面积大，有悖于客户对商铺面积分布习惯性规定；2、该商铺单价虽低、但总价高确是同侧商铺中最高，投资回报风险大；3、一层4.7米层高，无法做两层。4、无烟道分布，减少了餐饮等业态投资群体。5、地面停车位紧张，不以便停车。
适合业态：药店、干洗店、茶楼会所、养生堂、宠物店、家庭诊所、美容院等。
销售对策：
1、昭示性好----该商铺开间宽敞超过周边同侧商铺，有较好形象展示效果。
2、客流量大-------位于项目各种人群交汇地带、有丰富客源保证。
3、业态多元化特点-------该铺所处位置优越，可以提供各种服务性业态配套迎合各种人群消费需求，后期出租率会很高；
4、面积适中，优势明显 ----在同样总价状况下，该商铺面积要不不大于同类商铺，并且商铺周正，面积可以充分运用，无挥霍空间。
5、机会难得------投资面积恰当，业态划分多样化，收益、升值双重性，机会就是与好产品同步。

1-9号商铺
优势：枢纽位置，客群集中
位于商业街，公寓和写字楼以及清泉路通往购物中心交汇地带，处在人流汇集枢纽位置，有丰富地缘性客户支撑，临街商铺面积小，总价低，投资门槛小，升值空间大。
劣势：
1、该商铺一层面积小，二层面积大，有悖于客户对商铺面积分布习惯性规定； 2、一层4.7米层高，无法做两层；3、无烟道分布，减少了餐饮等业态投资群体。4、地面停车位紧张，不以便停车。
适合业态：药店、干洗店、茶楼会所、养生堂、宠物店、家庭诊所、美容院等。
销售对策：枢纽位置，客群集中
1、客流量大----位于项目各种人群交汇地带、有丰富客源保证。
2、业态多元化特点----该铺所处位置优越，可以提供各种服务性业态配套，迎合各种人群消费需求，后期出租率会很高；
3、总价低，投资门槛小-----临街商铺，面积小，投资门槛相对较低，与商业街紧密相连，商业氛围浓厚，升值空间无限，小投资大回报，性价比高。
4、机会难得------该商铺是既有库存中总价最低，并且投资面积恰当，业态划分多样化，收益、升值双重性机会就是与好产品同步。

1-12号商铺
优势：
位于商业街，公寓和写字楼以及清泉路通往购物中心交汇地带，接近清泉路金角地带，处在人流汇集枢纽位置，有丰富地缘性客户支撑 ；该商铺是整体面积较大复式商铺，在商铺形象展示上占有绝对优势。
劣势：
1、该商铺一层面积小，二层面积大，有悖于客户对商铺面积分布习惯性规定；2、该商铺单价虽低、但总价高确是同侧商铺中最高，投资回报风险大；3、一层4.7米层高，无法做两层。4、无烟道分布，减少了餐饮等业态投资群体。5、地面停车位紧张，不以便停车。
适合业态：药店、干洗店、茶楼会所、养生堂、宠物店、家庭诊所、美容院等。
销售对策：枢纽位置，客群集中
1、昭示性好----该商铺开间宽敞超过周边同侧商铺，有较好形象展示效果；
2、客流量大-------位于项目各种人群交汇地带、有丰富客源保证；
3、业态多元化特点-------该铺所处位置优越，可以提供各种服务性业态配套，迎合各种人群消费需求，后期出租率会很高；
4、面积适中，优势明显 ----在同样总价状况下，该商铺面积要不不大于同类商铺，并且商铺周正，面积可以充分运用，无挥霍空间；
4、机会难得------投资面积恰当，业态划分多样化，收益、升值双重性，机会就是与好产品同步。

1-14号商铺
优势：
临清泉路，且接近公交站牌，客流量大，昭示性好；铺面方正，开间进深比优势明显，空间运用适当。5.95米层高，相称于买一层得两层，客群高品位，业态广，为清泉路绝版旺铺。
劣势：
面积小，单价为一期商铺中最高，同样总价预算可以买到临清泉路面积更大两层商铺；有小某些面积不易运用。
适合业态：潮流潮流店、烟酒专卖店、干洗中心、精品店、高品位咖啡屋。
销售对策：黄金位置，买一层得两层
1、昭示性好----紧邻清泉路，独立产权，人流车流集中，铺面面对主干道，形象展示优势明显，提高商铺知名度。
2、客流量大----该铺所处位置优越，临重要交通干道，离公交站台近，当前有多条公交线路，等来年交房后线路还会增长，客流量越来越大，财富越来越多。
3、业态多元化特点----该铺所处位置优越，可以提供各种服务性业态配套，迎合各种人群消费需求，后期容易吸引高品位投资者关注，提高投资回报率；
4、户型优势突出，绝版临街旺铺 ----该商铺开间进深比例协调适中，堪称临清泉路一侧最佳铺面设计，物以稀为贵，该商铺以其优越户型设计会带动其自身价值增长。
4、机会难得------投资面积恰当，业态划分多样化，收益、升值双重性，机会就是与好产品同步。

1-15号商铺
优势：
临清泉路，且接近公交站牌，客流量大，昭示性好；铺面方正，开间进深比优势明显，空间运用适当。5.95米层高，相称于买一层得两层，客群高品位，业态广，为清泉路绝版旺铺。
劣势：
面积小，单价为一期商铺中最高，同样总价预算可以买到临清泉路面积更大两层商铺。
适合业态：潮流潮流店、烟酒专卖店、干洗中心、精品店、高品位咖啡屋。
销售对策：黄金位置，买一层得两层
1、昭示性好----紧邻清泉路，独立产权，人流车流集中，铺面面对主干道，形象展示优势明显，提高商铺知名度；
2、客流量大-------该铺所处位置好，临重要交通干道，离公交站台近，当前有多条公交线路，等来年交房后线路还会增长，客流量越来越大，财富越来越多；
3、业态多元化特点-------该铺所处位置优越，可以提供各种服务性业态配套，迎合各种人群消费需求，后期容易吸引高品位投资者关注，提高投资回报率；
4户型优势突出，绝版临街旺铺 ----该商铺开间进深比例协调适中，堪称临清泉路一侧最佳铺面设计，物以稀为贵，该商铺以其优越户型设计会带动其自身价值增长；
4、机会难得------投资面积恰当，业态划分多样化，收益、升值双重性，机会就是与好产品同步。

1-17号商铺
优势：
临清泉路，且接近公交站牌，客流量大，昭示性好；铺面方正，空间运用适当，没有面积挥霍。一层层高5.95米，相称于买两层得三层，提高商铺运用率，客群高品位，业态广，为清泉路绝版旺铺。
劣势：
商铺构造欠缺，开间窄，进深较长，对个别需要大开间业态经营会有所限制。
适合业态：小型超市、社区诊所、宠物医院、美容美发点店、网吧等。
销售对策：
1、昭示性好----紧邻清泉路，独立产权，人流车流集中，铺面形象展示优势明显，提高商铺知名度。
2、客流量大-------该铺所处位置好，临重要交通干道，离公交站台近，当前有多条公交线路，等来年交房后线路还会增长，客流量越来越大，财富越来越多。
3、业态多元化特点-------该铺所处位置优越，可以提供各种服务性业态配套，迎合各种人群消费需求，后期容易吸引高品位投资者关注，提高投资回报率；
4、框架构造，随意组合----临清泉路一侧商铺统一为框架式构造，可与16#、17#铺连接复式铺，强强联合，业态更广，租金收益更佳。
5、机会难得------投资面积恰当，业态划分多样化，收益、升值双重性，机会就是与好产品同步。

2-4号商铺
优势：
临万象城系列商业内街，并且接近将来商场出入口，昭示性较好，位置贵重，周边商业氛围联动功能强，有充分客流支撑。
劣势：
商铺构造欠缺，开间窄，进深较长，对个别需要大开间业态经营会有所限制，交房时间滞后，预测交付使用。
适合业态：冷餐店、特色快餐、美容美发店、精品店、网吧等。
销售对策：联合经营，业态更广
1、昭示性好----紧邻万象金街，面对商场出入口，独立产权，客流旺盛，便于提高商铺知名度；
2、客流量大-----该铺所处位置优越，临商业步行街，商业内街将来人群集中限度和停留时间都会占有很大优势；
3、业态多元化特点----该铺所处位置，可以提供各种服务性业态配套，配有烟道，适当经营餐饮行业。迎合各种人群消费需求，后期容易吸引高品位投资者关注，提高投资回报率；
4、与复式组合----紧邻复式，消费客群集中，也可与复式组合，商机无限，投资首选；
5、机会难得----投资面积恰当，业态划分多样化，收益、升值双重性，机会就是与好产品同步。

2-6号商铺
优势：
临万象城系列商业内街，并且接近将来商场出入口，昭示性较好，位置贵重，周边商业氛围联动功能强，有充分客流支撑。
劣势：
商铺构造欠缺，开间窄，进深较长，对个别需要大开间业态经营会有所限制，虽接近商场出入口但位置相对较远，对其昭示性会有所影响；交房时间滞后，预测交付使用。
适合业态：冷餐店、特色快餐、美容美发店、精品店、网吧等。
销售对策：联合经营，业态更广
1、昭示性好----紧邻万象金街，面对商场出入口，独立产权，客流旺盛，便于提高商铺知名度；
2、客流量大----该铺所处位置优越，临商业步行街，商业内街将来人群集中限度和停留时间都会占有很大优势；
3、业态多元化特点----该铺所处位置，可以提供各种服务性业态配套，配有烟道，适当经营餐饮行业。迎合各种人群消费需求，后期容易吸引高品位投资者关注，提高投资回报率；
4、与复式组合----紧邻复式，消费客群集中，也可与复式组合商机无限，投资首选；
5、机会难得---投资面积恰当，业态划分多样化，收益、升值双重性，机会就是与好产品同步。

2-7号商铺
优势：
临万象城系列商业内街，并且接近将来商场出入口，昭示性较好，位置贵重，周边商业氛围联动功能强，有充分客流支撑；交房时间滞后，预测交付使用。
劣势：
商铺构造欠缺，开间窄，进深较长，对个别需要大开间业态经营会有所限制，虽接近商场出入口但位置相对较远，对其昭示性会有所影响。
适合业态：冷餐店、特色快餐、美容美发店、精品店、网吧等。
销售对策：联合经营，业态更广
1、昭示性好----紧邻万象金街，面对商场出入口，独立产权，客流旺盛，便于提高商铺知名度；
2、客流量大-----该铺所处位置优越，临商业步行街，商业内街将来人群集中限度和停留时间都会占有很大优势；
3、业态多元化特点-------该铺所处位置，可以提供各种服务性业态配套，配有烟道，适当经营餐饮行业。迎合各种人群消费需求，后期容易吸引高品位投资者关注，提高投资回报率；
4、与复式组合-------紧邻复式，消费客群集中，也可与复式组合，商机无限，投资首选；
5、机会难得------投资面积恰当，业态划分多样化，收益、升值双重性，机会就是与好产品同步。
2-8号商铺
优势：
临万象城系列商业内街，并且接近将来商场出入口，昭示性较好，位置贵重，周边商业氛围联动功能强，有充分客流支撑。
劣势：
商铺构造欠缺，开间窄，进深较长，对个别需要大开间业态经营会有所限制，虽接近商场出入口但位置相对较远，对其昭示性会有所影响；交房时间滞后，预测交付使用。
适合业态：冷餐店、特色快餐、美容美发店、精品店、网吧等。
销售对策：联合经营，业态更广
1、昭示性好----紧邻万象金街，面对商场出入口，独立产权，客流旺盛，便于提高商铺知名度；
2、客流量大-----该铺所处位置优越，临商业步行街，商业内街将来人群集中限度和停留时间都会占有很大优势；
3、业态多元化特点----该铺所处位置，可以提供各种服务性业态配套，配有烟道，适当经营餐饮行业。迎合各种人群消费需求，后期容易吸引高品位投资者关注，提高投资回报率；
4、与复式组合----紧邻复式，消费客群集中，也可与复式组合，商机无限，投资首选；
5、机会难得---投资面积恰当，业态划分多样化，收益、升值双重性，机会就是与好产品同步。
2-9号商铺
优势：
临万象城系列商业内街，并且接近将来商场出入口，昭示性较好，位置贵重，周边商业氛围联动功能强，有充分客流支撑。
劣势：
1、铺面不周正，有某些挥霍空间，开间窄，进深较长；2、该商铺单价虽低、但总价高，投资回报风险大；3、一层4.7米层高，无法做两层，相比临清泉路一侧商铺总价和层高处在劣势。4、交房时间晚，为。
适合业态：冷餐店、特色快餐、美容美发店、精品店、网吧等。
销售对策：
1、昭示性好----紧邻万象金街，面对商场出入口，独立产权，客流旺盛，便于提高商铺知名度；
2、客流量大-----该铺所处位置优越，临商业步行街，商业内街将来人群集中限度和停留时间都会占有很大优势；
3、业态多元化特点----该铺所处位置，可以提供各种服务性业态配套，配有烟道，适当经营餐饮行业。迎合各种人群消费需求，后期容易吸引高品位投资者关注，提高投资回报率；
4、空间改造----将凸出去一某些改作试衣间，或者收银台，就能达到面积运用最大化，优势即显；
5、机会难得---投资面积恰当，业态划分多样化，收益、升值双重性，机会就是与好产品同步。

2-10号商铺
优势：
临万象城系列商业内街，并且接近将来商场出入口，且为大面宽复式商铺，上下两层面积对称，并属于该项目稀缺式商铺，昭示性较好，位置贵重，周边商业氛围联动功能强，有充分客流支撑。
劣势：
1、铺面不周正，有某些挥霍空间，开间窄，进深较长；2、该商铺单价虽低、但总价高，投资回报风险大；3、无烟道分布，限制餐饮经营；4、一层4.7米层高，无法做两层，相比临清泉路一侧商铺总价和层高处在劣势；5、交房时间晚，为。
适合业态：冷餐店、特色快餐、美容美发店、精品店、网吧等。
销售对策：
1、昭示性好----紧邻万象金街，面对商场出入口，独立产权，客流旺盛，便于提高商铺知名度；
2、客流量大-----该铺所处位置优越，临商业步行街，商业内街将来人群集中限度和停留时间都会占有很大优势；
3、业态多元化特点-------该铺所处位置，可以提供各种服务性业态配套，配有烟道，适当经营餐饮行业。迎合各种人群消费需求，后期容易吸引高品位投资者关注，提高投资回报率；
4、与复式组合----紧邻复式，消费客群集中，也可与复式组合，商机无限，投资首选；
5、机会难得---投资面积恰当，业态划分多样化，收益、升值双重性，机会就是与好产品同步。

2-11号商铺
优势：
临万象城系列商业内街，并且接近将来商场出入口，户型方正，没有任何空间挥霍，为一期面积最大单层商铺。属于该项目稀缺式商铺，面宽进深比例协调，昭示性较好，位置贵重，周边商业氛围联动功能强，有充分客流支撑。
劣势：
1、面积大、单价高、总款压力大，投资受众群体有限；2、无烟道分布，限制餐饮经营；3、层高为4.7米，较临清泉路单层商铺优势削弱；4、交房时间晚，为。
适合业态：潮流潮流店、烟酒专卖店、干洗中心、精品店、高品位咖啡屋。
销售对策：
1、大面积单层商铺，昭示性好----投资商铺，地段和位置是硬道理，同步气派宽敞铺面设计更会锦上添花，该铺则同步具备这两个优势；
2、客流量大-----该铺所处位置优越，临商业步行街，商业内街将来人群集中限度和停留时间都会占有很大优势；
3、业态多元化特点-------该铺所处位置，可以提供各种服务性业态配套，配有烟道，适当经营餐饮行业。迎合各种人群消费需求，后期容易吸引高品位投资者关注，提高投资回报率；
4、与复式组合-------紧邻复式，消费客群集中，也可与复式组合，商机无限，投资首选；
5、机会难得------投资面积恰当，业态划分多样化，收益、升值双重性，机会就是与好产品同步。

2-12号商铺
优势：
临清泉路，且接近公交站牌，客流量大，昭示性好；一层层高5.95米，上下两层面积对称，都是100㎡以上面积分布，为当前库存商铺中面积最大，相称于买两层得三层，客群高品位，业态广，为清泉路绝版旺铺。
劣势：
1、面积大、单价高、总款压力大，投资受众群体有限；2、无烟道分布，限制餐饮经营；3、铺面不周正，有某些挥霍空间，开间窄，进深较长。
适合业态：潮流潮流店、烟酒专卖店、干洗中心、精品店、高品位咖啡屋。
销售对策：
1、昭示性好----紧邻清泉路，独立产权，人流车流集中，铺面形象展示优势明显，提高商铺知名度。
2、客流量大-------该铺所处位置好，临重要交通干道，离公交站台近，当前有多条公交线路，等来年交房后线路还会增长，客流量越来越大，财富越来越多。
3、业态多元化特点-------该铺所处位置优越，可以提供各种服务性业态配套，迎合各种人群消费需求，后期容易吸引高品位投资者关注，提高投资回报率；
4、框架构造，随意组合----临清泉路一侧商铺统一为框架式构造，可与16#、17#铺连接复式铺，强强联合，业态更广，租金收益更佳。
5、机会难得------投资面积恰当，业态划分多样化，收益、升值双重性，机会就是与好产品同步。

2-13号商铺
优势：
临清泉路，且接近公交站牌，客流量大，昭示性好；一层层高5.95米，上下两层面积对称，相称于买两层得三层，客群高品位，业态广，为清泉路绝版旺铺。
劣势：
1、铺面不周正，有某些挥霍空间，开间较，进深深浅不一，容易导致面积挥霍；2、无烟道分布，限制餐饮业态经营。
适合业态：潮流潮流店、烟酒专卖店、干洗中心、精品店、高品位咖啡屋。
销售对策：
1、昭示性好----紧邻清泉路，独立产权，人流车流集中，铺面形象展示优势明显，提高商铺知名度。
2、客流量大-------该铺所处位置好，临重要交通干道，离公交站台近，当前有多条公交线路，等来年交房后线路还会增长，客流量越来越大，财富越来越多。
3、业态多元化特点-------该铺所处位置优越，可以提供各种服务性业态配套，迎合各种人群消费需求，后期容易吸引高品位投资者关注，提高投资回报率；
4、框架构造，随意组合----临清泉路一侧商铺统一为框架式构造，可与16#、17#铺连接复式铺，强强联合，业态更广，租金收益更佳
5、机会难得------投资面积恰当，业态划分多样化，收益、升值双重性，机会就是与好产品同步。

2-14号商铺
优势：
临清泉路，且接近公交站牌，客流量大，昭示性好；一层层高5.95米，上下两层面积对称，相称于买两层得三层，客群高品位，业态广，为清泉路绝版旺铺。
劣势：
铺面不周正，有某些挥霍空间，开间较，进深深浅不一，容易导致面积挥霍；
适合业态：潮流潮流店、烟酒专卖店、干洗中心、精品店、高品位咖啡屋。
销售对策：
1、昭示性好----紧邻清泉路，独立产权，人流车流集中，铺面形象展示优势明显，提高商铺知名度。
2、客流量大-------该铺所处位置好，临重要交通干道，离公交站台近，当前有多条公交线路，等来年交房后线路还会增长，客流量越来越大，财富越来越多。
3、业态多元化特点-------该铺所处位置优越，可以提供各种服务性业态配套，迎合各种人群消费需求，后期容易吸引高品位投资者关注，提高投资回报率；
4、框架构造，随意组合----临清泉路一侧商铺统一为框架式构造，可与16#、17#铺连接复式铺，强强联合，业态更广，租金收益更佳。
5、机会难得------投资面积恰当，业态划分多样化，收益、升值双重性，机会就是与好产品同步。

2-15号商铺
优势：
临清泉路，且接近公交站牌，客流量大，昭示性好；铺面方正，空间运用适当，没有面积挥霍。一层层高5.95米，上下两层面积均称，相称于买两层得三层，提高商铺运用率，客群高品位，业态广，为清泉路绝版旺铺。
劣势：
商铺构造欠缺，开间窄，进深较长，对个别需要大开间业态经营会有所限制。
适合业态：小型超市、社区诊所、宠物医院、美容美发点店、网吧等。
销售对策：
1、昭示性好----紧邻清泉路，独立产权，人流车流集中，铺面形象展示优势明显，提高商铺知名度。
2、客流量大-------该铺所处位置好，临重要交通干道，离公交站台近，当前有多条公交线路，等来年交房后线路还会增长，客流量越来越大，财富越来越多。
3、业态多元化特点-------该铺所处位置优越，可以提供各种服务性业态配套，迎合各种人群消费需求，后期容易吸引高品位投资者关注，提高投资回报率；
4、框架构造，随意组合----临清泉路一侧商铺统一为框架式构造，可与16#、铺连接复式铺，强强联合，业态更广，租金收益更佳。
5、机会难得------投资面积恰当，业态划分多样化，收益、升值双重性，机会就是与好产品同步。

2-21号商铺
优势：
临清泉路，且接近公交站牌，客流量大，昭示性好；铺面方正，空间运用适当，没有面积挥霍。一层层高5.95米，上下两层面积均称，相称于买两层得三层，提高商铺运用率，客群高品位，业态广，为清泉路绝版旺铺。
劣势：
商铺构造欠缺，开间窄，进深较长，对个别需要大开间业态经营会有所限制。
适合业态：小型超市、社区诊所、宠物医院、美容美发点店、网吧等。
销售对策：
1、昭示性好----紧邻清泉路，独立产权，人流车流集中，铺面形象展示优势明显，提高商铺知名度。
2、客流量大-------该铺所处位置好，临重要交通干道，离公交站台近，当前有多条公交线路，等来年交房后线路还会增长，客流量越来越大，财富越来越多。
3、业态多元化特点-------该铺所处位置优越，可以提供各种服务性业态配套，迎合各种人群消费需求，后期容易吸引高品位投资者关注，提高投资回报率；
4、框架构造，随意组合----临清泉路一侧商铺统一为框架式构造，可与16#、铺连接复式铺，强强联合，业态更广，租金收益更佳。
5、机会难得------投资面积恰当，业态划分多样化，收益、升值双重性，机会就是与好产品同步。

2-23号商铺
优势：
临清泉路，且接近公交站牌，客流量大，昭示性好；铺面方正，空间运用适当，没有面积挥霍。一层层高5.95米，上下两层面积均称，相称于买两层得三层，提高商铺运用率，客群高品位，业态广，为清泉路绝版旺铺。
劣势：
商铺构造欠缺，开间窄，进深较长，对个别需要大开间业态经营会有所限制。
适合业态：小型超市、社区诊所、宠物医院、美容美发点店、网吧等。
销售对策：
1、昭示性好----紧邻清泉路，独立产权，人流车流集中，铺面形象展示优势明显，提高商铺知名度。
2、客流量大-------该铺所处位置好，临重要交通干道，离公交站台近，当前有多条公交线路，等来年交房后线路还会增长，客流量越来越大，财富越来越多。
3、业态多元化特点-------该铺所处位置优越，可以提供各种服务性业态配套，迎合各种人群消费需求，后期容易吸引高品位投资者关注，提高投资回报率；
4、框架构造，随意组合----临清泉路一侧商铺统一为框架式构造，可与16#、铺连接复式铺，强强联合，业态更广，租金收益更佳。
5、机会难得------投资面积恰当，业态划分多样化，收益、升值双重性，机会就是与好产品同步。

2-24号商铺
优势：
临清泉路，且接近公交站牌，客流量大，昭示性好；铺面方正，空间运用适当，没有面积挥霍。一层层高5.95米，上下两层面积均称，相称于买两层得三层，提高商铺运用率，客群高品位，业态广，为清泉路绝版旺铺。
劣势：
商铺构造欠缺，开间窄，进深较长，对个别需要大开间业态经营会有所限制。
适合业态：小型超市、社区诊所、宠物医院、美容美发点店、网吧等。
销售对策：
1、昭示性好----紧邻清泉路，独立产权，人流车流集中，铺面形象展示优势明显，提高商铺知名度。
2、客流量大-------该铺所处位置好，临重要交通干道，离公交站台近，当前有多条公交线路，等来年交房后线路还会增长，客流量越来越大，财富越来越多。
3、业态多元化特点-------该铺所处位置优越，可以提供各种服务性业态配套，迎合各种人群消费需求，后期容易吸引高品位投资者关注，提高投资回报率；
4、框架构造，随意组合----临清泉路一侧商铺统一为框架式构造，可与16#、铺连接复式铺，强强联合，业态更广，租金收益更佳。
5、机会难得------投资面积恰当，业态划分多样化，收益、升值双重性，机会就是与好产品同步。
七、 投资商铺要素
1.解说目的：
（1）讲清晰商铺投资优势；
（2）引导客户从买不买，到买哪个；
2.解说要点：
（1）商铺投资收益大；
（2）专业解说商铺投资要点；
3.原则说辞：
中华人民共和国有句俗语，形容商铺投资。称作：“一铺旺三代”。可见，一种眼光独到商铺投资收益是十分巨大并且稳定。当前社会经济和都市建设发展，商业作用明显增强，也增进了周边商圈发展，当前咱们老百姓个人投资渠道较少，股市、债券等投资回报不抱负，也增进了越来越多人选取投资商铺。由于商铺自身能随着商圈成熟不断升值，另一方面每年有稳定租金收入，普通来讲住宅投资回报率在6-8%，而商铺回报率可达8—12%，甚至15%。
以上优势咱们都十分清晰，可是依然有紧张对不对？一是商铺投资大，二是商铺投资周期长，三是商铺对于周边商业经营状况依托度比较高；不瞒您说，我诸多客户均有这种紧张，下面咱们就来分析一下：
商铺投资就像养鸡，有三种获利模式：第一种，买回小鸡苗，从小养大，以卖肉鸡为重要赚钱目，如果养大鸡又能下蛋，还可以同步卖蛋赚钱；第二种，买回蛋鸡，以生蛋卖蛋为重要赚钱目；第三种，买回蛋鸡，一边捡蛋赚蛋钱，一边看着市场蛋鸡价格变化，适时卖出，赚到差价。
第一种获利模式：就是在都市偏远区域买进商铺，做长线投资，耐心等待商铺升值后卖出。这种模式长处是：价格低、新区商铺普通人不看好，开发商比较着急回款，因此咱们容易找到性价比高商铺。缺陷就是：配套不全，商业氛围不浓，入住率低，不容易出租，虽然租了，收入也非常低，并且新区规划存在较大变数，很容易投资套牢。
第二种获利模式：就是在成熟旺区买进商铺，以出租收租为目，长线投资。这种模式长处是：投资大，立即有回报、商铺稳步升值；缺陷是：成熟旺区商业饱和，竞争大。升值速度比较慢。商铺是40年有效期限，成熟旺区商铺剩余时间比较短，普通只有20-30年，因此将来价值受到折旧加速限制，价格会升到一种平台后保持几年时间，然后开始逐渐降价。就像母鸡过了下蛋年龄后来，越来越老，最后价值不大。因而，咱们一定不要忽视商铺折旧因素，否则整个投资就会得不偿失。
第三种获利模式：就是在已经逐渐开始旺起来区域买进商铺，一方面等待有限时间就可以出租，一方面等待抱负升值价位出售，中长线投资兼顾。这种模式长处是：基本能保证将来商铺租金受益和升值空间。与第一种偏远新区相比，区域已经成熟与第二种老城区相比，她市场刚刚兴旺起来，并不饱和。将来潜力非常巨大。固然，这种模式缺陷是：商铺总价不低，投资收益需要2—3年，才会显现。并且，像咱们这种都市综合体，无论是硬件还是将来物业管理，都是比较严格，因此，注定将来客群大某些也属于追求生活品质都市精英，她们眼光高，见过世面，因此，对于将来商家经营水平规定原则也会比较高。
X先生/女士，咱们分析了三种商铺投资利弊，您倾向于哪一种呢？
附：商铺投资回报率算法（非必要，不予客户计算）
李先生用75万首付款，购买一种面积为50.6平方米商铺，总房款150万元，贷款75万元（），月供为7500元/月，加入市场平均收益率为10%左右，依照市场平均估价，该商铺平均租金收入为10400元，则：
年租金收入：10400元X12个月—10400X14%（租赁税）X12个月=107328元；
年供款：7500X12个月=90000元；
年收益额：107328-90000元=17328元；
贷款净收益：17328X=173280元；
后资产总额：1500000+173280=1673280元；
毛利润为：167（首付款）-1500000X3%（交易税费）=878280元；
平均年收益（年利）：878280元/=8.8万元
投资回报率：(售出价-购进价) /购买总价=12%

八 、竞品说辞
1.解说目的：
（1）让客户再次深刻理解华润商业不同；
（2）不抨击竞品，用数据分析；
2.解说要点：
（1）通过客观分析咱们与竞品不同，再次宣导华润商业品牌；
（2）引导客户体会华润同其他品牌核心竞争点；
3.原则说辞：
1、对于万达商铺：当前万达发展速度特别快，并且都能达到比较好销售状况，作为同行，咱们非常佩服，也在不断学习她们先进做法。但是，作为比共和国历史还要长一家央企，华润商业路线可以说和万达完全不同，有人说，咱们不缺钱，确，华润有非常好背景和资本，因此，咱们会以苛刻眼光去做项目。这恰恰是民营公司达不到，由于做再大，她们也会受制于资金。因此，恰恰是华润“不着急”成就了咱们，不贪多求大，到最后才是真正赢家。
截止底，万达集团持有型物业面积1704万平方米，开业万达广场85座，租金收入有85.6亿元;而华润置地只有220万平方米持有物业,开业五个万象城和一种五彩城，租金收入却已达到42亿元。也就是说，咱们五个万象城加1个五彩城就顶了全国42个万达广场租金率，您可以算一下，华润商业绝对是当前国内投资回报率最高综合体了。
烟台万达广场地上建筑面积为90万方，其中购物中心24万方，住宅、商铺、写字楼等销售型物业为39万方，商铺就占了近8万方，等于万达1/4体量都是商铺，共有400余套，万达4条内街都是商铺，销售均价在38000元/平左右。
您懂得，振华500米以内，4大商场已有22.2万方经