昆明市土地收储成本审计工作专业方案.doc

昆明市审计局相关印发土地贮备和土地一级开发成本审计工作方案（试行）通知各处室： 为做好土地贮备和土地一级开发成本审计工作，切实提升政府投资审计工作质量，经研究制订了昆明市审计局土地贮备和土地一级开发成本审计工作方案（试行），现印发你们。请各处室在开展土地贮备和土地一级开发成本审计过程中，按方案精心组织，抓好落实，认真做好土地贮备和土地一级开发成本审计工作。附件：昆明市审计局土地贮备和土地一级开发成本审计工作方案（试行） 二一年七月二十六日 昆明市审计局土地贮备和土地一级开发成本审计工作方案（试行）为规范土地贮备和土地一级开发成本审计监督行为，控制审计风险，提升审计质量及工作效率，促进土地市场健康发展，服务现代新昆明建设，依据中国审计法、中国审计法实施条例、昆明市土地贮备管理措施（昆明市人民政府令第97号）、昆明市人民政府办公厅相关落实和推进土地贮备工作会议纪要（第186期）、昆明市土地贮备成本核实管理措施（讨论稿）、昆明市土地贮备一级开发整理管理措施（讨论稿）等要求，针对土地贮备和土地一级开发成本审计项目含有政策性强、情况复杂、包含步骤多、专业性要求高等特点，并结合本局土地贮备和土地一级开发成本审计项目标实施含有突发性强、要求时间紧、审计任务繁重、操作步骤复杂实际，特制订本工作方案。一、审计目标、审计组织方法（一）审计目标1、依据土地贮备和土地一级开发相关政策，经过审计，真实、合理、正当确实定本市纳入土地收储土地贮备和土地一级开发成本。2、经过审计控制土地贮备和土地一级开发成本支出，促进提升土地贮备和一级开发项目管理水平，从而提升土地收储资金应用效果。3、经过审计提出合理化提议，为政府相关部门制订土地收储相关政策、完善土地收储管理提供参考依据。（二）审计组织方法根据市政府办公厅相关落实和推进土地贮备工作会议纪要精神，为提升审计工作效率、确保审计工作质量，土地贮备和土地一级开发成本审计采取由本局组建审计组，审计组长、副组长由本局审计人员担任，审计项目标具体实施委托社会专业机构完成方法进行。审计组人员须配置含有审计、资产评定、工程造价咨询专业执业资质人员。二、审计范围、审计对象及其责任（一）审计范围依据市政府办公厅相关土地贮备成本认定返还及融资相关问题会议纪要确定范围为：市政府指示或土地贮备中心按程序已纳入本市拟收储土地项目，并出具委托函要求本局进行土地贮备和土地一级开发成本审计，且原土地使用权人能提供真实、正确财务会计成本资料。（二）审计对象及其责任依据土地收储方法不一样，土地贮备和土地一级开发成本审计对象为市土地贮备中心，审计延伸审计相关各县（市）区人民政府、政府全资设置国有企业、社会资金投资人、国有土地使用权人等。审计对象及延伸审计单位负担责任以下：1土地贮备中心依法收购、收回国有存量用地，纳入贮备土地项目，被审计单位为市土地贮备中心。市土地贮备中心负责向审计组提供审计所需资料（含原国有土地使用权人提供土地收储成本相关资料），土地贮备中心对其搜集资料对象真实性负责，并向审计组作出书面承诺；原国有土地使用权人对其提供资料真实性、完整性负责，并向土地贮备中心及审计组作出书面承诺。2土地贮备中心委托县（市）区人民政府进行土地收储项目，延伸审计单位为县（市）区人民政府。县（市）区人民政府负责向审计组提供审计资料，对其提供资料真实性、完整性负责，并向审计组作出书面承诺。3土地贮备机构委托政府全资设置国有企业进行土地收储，延伸审计单位为政府全资设置国有企业。政府全资设置国有企业负责向审计组提供审计资料，对其真实性、完整性负责，并向审计组作书面承诺。4社会资金投资人参与土地贮备和土地一级开发项目，延伸审计单位为社会资金投资人，社会资金投资人负责向审计组提供审计所需资料，对其提供资料真实、完整性负责，并向审计组作出书面承诺。 三、审计认定依据及内容审计组围绕土地贮备和土地一级开发项目成本开展审计工作。依据昆明市土地贮备成本核实管理措施（讨论稿）及昆明市土地贮备一级开发整理管理措施（讨论稿）相关要求，确定土地贮备和一级开发成本（待措施正式公布后进行修改），具体以下：（一）直接成本1征地赔偿费：包含土地赔偿费、安置补助费、地上附着物及青苗赔偿费，和按征地面积15%计算生产生活预留安置用地货币赔偿费等费用。根据昆明市土地征收管理暂行措施（昆明市政府第18号公告）及云南省征地统十二个月产值标准和区片综合地价赔偿标准(试行)要求计算。2土地收购赔偿费：根据昆明市土地贮备管理措施（市政府第97号令）要求实施。对于企业“退二进三”和“清理整理”土地收储，按现行政策实施。3地上建(构)筑物拆迁安置赔偿费：根据市政府办公厅相关印发昆明市主城区城镇房屋改造拆迁赔偿安置管理措施通知（昆政办51号）及相关印发昆明市主城区集体土地房屋拆迁赔偿安置管理措施通知（昆政办53号）要求实施。按此制订片区征地拆迁安置赔偿指导意见，并经市级政府审核同意，可作为土地赔偿标准实施。4土地报批税费。根据国家、省、市相关要求实施，其中：（1）新增建设用地土地有偿使用费根据新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理措施（财综字1999117号）和相关调整新增建设用地土地有偿使用费政策通知（财综48号）要求实施。（2）耕地开垦费根据云南省土地管理条例及云南省人民政府办公厅云南省耕地开垦费和土地复垦费征收使用措施（云政办发34号）要求实施。（3）耕地占用税根据中国耕地占用税暂行条例和云南省耕地占用税实施措施要求实施。（4）征地管理费根据云南省土地管理条例和云南省计委、云南省财政厅相关调整征地管理费收费标准相关问题通知（云计价格46号）要求实施。（5）被征地农民社会保障基金，主城四、呈贡县及安宁市按3万元/亩核实，其它县区按2万元/亩核实。5土地一级开发整理费：实施一级开发范围内片区道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化等市政基础设施配套建设和土地平整费用、和计划编制、工程招投标、工程监理、土地房屋测绘评定、图件资料等其它费用。6财务成本：包含土地贮备机构或国有投融资企业向金融机构融资贷款所支付利息，和引进社会资金用于征地拆迁所支付财务费用。7贮备土地临时看护管理费：包含打围墙、树栅栏、树标识等费用；开展专员看管和日常巡查费用；对地上建筑物进行必需维修改造费用；经过出租、临时使用等方法加以利用而建设临时性建筑和设施等费用。对于单独选址项目和线型工程项目，还需增加可行性研究汇报及建设项目立项批复、建设项目选址意见书、建设用地计划许可证、环境影响评价、压覆矿产资源评定汇报、建设用地同意文件、建设工程计划许可证、建设工程施工许可证等项目八大件相关费用。以上费用依据被审计单位提交工程资料，进行审计认定。8其它费用：包含土地贮备管理费、贮备土地一级开发管理费、征地工作经费、拆迁工作经费、和经政府审批认定后列入直接成本其它费用。其中：（1）土地贮备管理费由土地贮备机构根据贮备土地出让收入2%计提；（2）土地一级开发管理费根据完成委托事项直接支出总额3%向受土地贮备机构委托实施土地贮备单位支付；（3）征地工作经费根据征地费总额2%向征地实施单位支付；（4）拆迁工作经费根据拆迁费总额2%向拆迁实施单位支付。（5）经政府审批认定后列入直接成本其它费用，依据政府指示实施。（二）间接成本由土地贮备项目所在片区，按城市分区控制性具体计划或专题计划，为实现计划目标要求，完善使用功效配套设施建设、城市基础设施建设费用，和投融资企业负担融资贷款本息分摊资金组成，具体包含以下五项费用：1道路交通设施建设费用：包含所在分区15米以上城市主次道路及道路隶属设施、站点、路灯、交通设施等设施建设费用；公共活动广场设施等建设费用。2市政公用设施、水利建设费用：包含给水系统管网、排水系统管网、雨水管网、污水管网等设施建设费用；电力系统管网、变电站、开闭所等设施建设费用；燃气管网、消防管网及设施、环卫设施包含垃圾处理厂、垃圾转运站、公厕等设施、邮政电信设施、城市防灾设施；河道治理、水利设施等建设费用。3绿地景观设施建设费用。包含：沿道路、河湖等沿线公共绿地绿化建设费用；用于隔离、卫生和安全防护林带绿化建设费用。为确保土地交易时限，以上三项费用由土地贮备机构和受委托进行土地一级开发业主签署土地一级开发整理委托协议，依据委托协议约定内容共同进行预算，列入土地贮备和一级开发成本。待土地一级开发完成后，由项目业主委托有资质单位进行工程完工验收。结算结果经级审计部门审计认定。4其它经市政府同意需纳入轨道交通、道路交通建设、河道、滇池治理等重大基础设施建设相关费用。由市住建局提供基础设施建设投资结算结果，报市政府同意后，在分区土地供给地块中给予分摊。5投融资企业负担融资贷款本息及其它项目贷款分摊资金。根据市政府要求，由各国有投融资企业负责融资贷款，在同意土地资源资产注入，完成土地一级开发整理后，将土地移交市土地贮备中心，组织委托土地公开交易时，各投融资企业在综合考虑其负担银行贷款本息，提出在土地供给组价中应分摊企业融资贷款本息资金。（三）收购国有存量用地依法收购国有存量用地，并纳入土地贮备，市土地贮备中心应向审计组提供土地贮备实施方案。审计组根据昆明市政府昆明市土地贮备管理措施（昆明市人民政府第97号令）第23条要求方法，进行成本审计确定：1、收购工业和非经营性用地计划为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，依据该项目土地原用途评定价和计划用途评定价算术平均值，确定收购赔偿价格（评定价含地上建筑物价格）。2、收购除第1项情形以外土地，根据该项目原用途评定价确定收购赔偿价格。若按原用途评定价低于土地使用者原取得土地费用，则按土地使用者原取得土地费用确定收购赔偿价格。3、以土地贮备制度处理政府资产等特殊项目，经市政府或相关部门同意确定收购赔偿价格。（四）土地贮备和土地一级开发整理项目跟踪审计方法关键采取分阶段、按要求出具跟踪审计结果汇报，关键审计内容以下：（1）征地、拆迁赔偿标准是否符合国家相关标准；（2）征地、拆迁面积是否和同意(协议)、测绘面积相符；（3）征地、拆迁赔偿费是否立即、足额赔偿到受赔偿人； （4）征地拆迁工作经费支出情况；（5）相关税费缴纳情况。土地达成收储条件并满足审计条件后,按审计程序纳入审计计划后，对土地贮备及土地一级开发成本进行审计,出具审计汇报。四、审计程序立即限要求（一）审计准备阶段依据市政府指示或市土地贮备中心来函，确定并下达审计任务。负担审计任务处室成立审计组，确定审计组长、副组长并开展审前调查。按要求程序确定参与审计社会专业机构，签署委托协议。发送审计通知书并提出工作配合（1-3个工作日）。受托社会专业机构依据审前调查情况，编制审计实施方案，报审计组长复核后，报分管局领导同意。（1-3个工作日）（二）审计实施阶段在被审计对象立即提供真实、完整审计资料并向审计组做出承诺后，审计组开展实施审计工作。完成现场踏堪、审计核查、搜集整理编制工作底稿（因为土地贮备项目标特殊性，无需逐人、逐日撰写审计日志）、形成初步审计结论、交换意见、编制审计汇报（由受托社会中介机构完成），送审计组长审核。（15-60个工作日）土地一级开发整理项目采取动态跟踪审计，依据项目进展情况，确定审计时间。（三）审计汇报阶段审计组依据受托社会专业机构提交审计汇报，根据本局审计汇报格式编制对外审计文书，在经局分管领导同意备后，按程序向被审计单位征求意见（法定程序10个工作日），同时，要求社会专业机构一并征求意见。各相关处室应主动配合，在收四处室提交审计文书后，应立即完成审核复核和召开审计业务会议(2-4个工作日)。鉴于存量土地贮备和土地一级开发成本审计项目标特点，审计汇报要素通常由：基础情况、审计情况、其它需要说明情况三部分组成（有必需时提出审计提议）。五、审计质量确保方法（一）提升认识，高度重视土地贮备和土地一级开发成本审计工作。土地收储和土地一级开发是本市目前经济发展一项关键工作，是建设现代新昆明，实现昆明跨越式发展关键保障。组织审计组组员要认真学习相关文件和政策，了解土地贮备项目审计基础方法和程序，按该工作方案要求认真组织实施审计。（二）对社会专业机构管理和要求：针对土地贮备和一级开发成本审计时间要求紧、任务集中繁重、包含专业多实际，社会专业机构必需依据项目组时间和质量要求高效高质完成审计。1.设置总协调人，全方面负责各专业机构和人员配置、协调、管理，以满足审计项目标需求；2.社会专业机构在签署委托协议后，1天内应完成审前调查工作，确定审计实施方案，并报审计组长审定经过；3.按要求时间要求立即完成现场审计工作，并整理、完善审计工作底稿，在离场时应完成审计汇报确实定；4.遇重大特殊事项和重大问题立即汇报审计组优点理；5.业务指导复核人员应对审计工作进展情况进行全程跟踪指导、监督和复核。（三）主动沟通，亲密协作。针对项目审计具体情况和碰到问题立即汇报，要根据市政府要求加强和计划、财政、国土等部门协调和沟通。（四）要严格根据审计署6号令相关要求，实施审计工作，确保审计质量。（五）严格实施审计署“八不准”审计纪律。六、对审计项目质量考评（一）对经过考评确定为高质量（审计事实清楚、审计内容完整、审计汇报规范）、高效率（审计时效性强）、高规范（审计工作底稿规范、审计资料完整）社会专业机构，在审计项目标安排上给予表现。（二）审计项目完成后，审计组长依据以上（一）内容，对社会中介专业机构出具书面评价结果，送投资办立案，以供本局在选择社会专业机构工作中作参考之用。（三）对于未按时间要求完成审计工作，或相关部门认定不能确保审计质量社会专业机构，进行批评，限期整改。附件：1.土地贮备和一级开发成本审计通知书格式；2.土地贮备和一级开发成本审计所需要资料清单；3.土地贮备和一级开发成本审计工作底稿；4.土地贮备和一级开发成本审计事实确定单；5.土地贮备和一级开发成本审计汇报格式。